Position, Position, Position: Was ist die Auswirkung auf Wert? durch Kenneth R. Harney
Welche Schlüsseleigenschaften einer Position des Ausgangs -- nicht die Eigenschaften nach innen -- Verkaufswerte auf oder ab drastisch drücken? Gerade über jedes, das immobilien gekauft oder im Geschäft ist hat, kennt die Beschwörungsformel „Position, Position, Position,“ und hat Ansichten über, welche Angelegenheiten am meisten. Aber neue Forschung durch den nationalen Verband der Haupterbauer verwendet hoch entwickelte Techniken der statistischen Analyse auf einer massiven Gehäusedatenbank, um mit einer endgültigen Liste der obersten örtlichen Eigenschaften aufzukommen, die die Vermögenswerte aufwerfen und niederdrücken, die am meisten sind. Die Datenbank besteht aus einer Nationalrepräsentant Probe von 60.000 Häusern von der halbjährlichen amerikanischen Gehäuse-Übersicht, die durch die US-Behörde für Bevölkerungsstatistik durchgeführt wird und durch HUD finanziert ist. Using, was bekannt als „hedonische Rückbildung“ -- eine statistische Methodik, die Analyse der Auswirkung der einzelnen Eigenschaften auf die Gesamtschätzung eines Hauses erlaubt -- NAHB Wirtschaftswissenschaftler Paul Emrath kennzeichneten die Spitzenc$wertvergrößerer und die Beruhigungsmittel. Die Studienblicke auf ein „Standard“ neu-konstruierten Haus in vier Regionen -- der Nordosten, das Süd, Mittelwesten, West und in einer Hauptunterregion bekannt als „große Kalifornien-Metros“, wo Inlandspreise über nationalen Durchschnitten weit sind. Das „Standard“ Haupt zum Zweck der Analyse wird definiert, wie, konstruierend nach 2003, mit 1.850 Quadratfuß lebendem Raum, zwei vollen Bädern, drei Schlafzimmern, Esszimmer, Küche und ein „Verschiedener“ Raum, ein Keller, Garage, Kamin und „, keiner speziellen (örtlichen) Annehmlichkeit oder disamenity.“ Die beginnende Schätzung des „Standards“ oder des neuen Hauses der Grundlinie reichte von $163.540 in einem nicht-Metropolitanbereich im Mittelwesten bis $589.551 in einem großen südlichen Kalifornien-Metrobereich. Die Studie überprüft dann, was dieser Schätzung geschieht, wenn positive und negative örtliche Eigenschaften in die Gleichung eingeführt werden. Z.B. in einem Mittelwesten-Vorort würde das Grundlinienhaus ohne spezielle örtliche Annehmlichkeit für Verkauf bei $212.137 bewertet. Gesetzt, dass das gleiche Haus in einer Position, die parkland oder offene Räume in der Nähe hat und im Wert auf $215.510 steigt. Das Haus in eine mit einem Gatter geversehene Gemeinschaft einsetzen und der Wert steigt auf $225.772. Gesetzt ihm in einen Bereich, der zum öffentlichen Transport und zum Wert bequem ist, springt bis $238.340. Und ihn auf Ufergegend lokalisieren und Sie erhalten die größte positive Auswirkung von allen -- sein steigt im Wert bis $303.760 an. Das gleiche Haus, die gleichen grundlegenden Eigenschaften nach innen, aber in den verschiedenen Positionen. Die Kehrseite der Gleichung ist Emraths Analyse von „Nachbarschaft disamenities. Das des Mittelwestens Vorstadthaus der Grundlinie $212.137 fällt bis $209.175, wenn es durch „schlechte Straßen gedient wird,“ $205.729, wenn es „das unzulängliche Einkaufen hat,“ $197.699, wenn es Industriegebäude in der Nähe gibt, und auf $185.805 ab, wenn es „verlassene Gebäude“ überall in der Nähe gibt. Die Resultate schwanken ein wenig von Region zu Region, aber in jedem Teil des Landes ist der Wertvergrößerer der Nr. eine, entsprechend Emrath: Ufergegend. Kaliforniens erhöht eine Ufergegendeinstellung den verkaufenwert des Grundlinienhauses durch 41 Prozent -- bis $831.275. Überall sonst ist die Wertsteigerung von der Ufergegend ungefähr in der gleichen Prozentsatzstrecke, von 43 bis 44 Prozent, aber auf einer Grundlinie des niedrigeren Preises. Das örtliche Beruhigungsmittel der Nr. eine, überall gehen Sie in die US: verlassene Gebäude innerhalb der Hälfte Blockes oder 300 Fußes des Hauses. Abfall im Bereich, Industriegebäude und Mangel an Einkaufenanlagen ist auch bedeutende Negative in allen Regionen. Mehr Informationen über die Forschung, die NAHB seinen „Wohnungspreis-Abschätzer nennt,“ sind an der Web site der Verbindung vorhanden. |
