Mit niedrigem Einkommenhäuser wurden oben von anderen Kunden gerissen, die sie für einen Profit leicht schlugen Miami-Dade Gehäuse-agentur hat nicht versucht, sie zu stoppen
RISMEDIA, 28. Juli 2006 - (MCT) - in einer Florida-Grafschaft, die durch eine der drastischsten erschwinglichen Wohnungsnot in der Nation ergriffen wird, die Entwickler, die mit Regierungsland anvertraut werden und das Geld, um Häuser für die Armen zu errichten haben anstatt an immobilieninvestoren, wohlhabende Kunden oder Familien verkauft, die schnelle Profite drehten.
Jesse Jones steckte $21.000 ein, nachdem er sein neues mit drei Schlafzimmern in weniger als zwei Monaten an einen Broward Grafschaftmann verkaufte, der zwei andere Häuser besitzt.
Fredricka Trapp und ihr Sohn Clifton verbesserte sogar: Sie bildeten $175.000 in 14 Monaten, die neun Häuser verkaufen, die für die Armen in der Florida-Stadt errichtet wurden.
Sagte Clifton Trapp: „Ich verbreitete im Allgemeinen gerade das Wort…. Es ist wie es war ein Mörderabkommen oder -nichts.“
Bis jetzt hat das Miami-Dade Gehäuse-agentur nicht versucht, sie zu stoppen.
Gestartet wird vor das „Leicht schlagen“ der Häuser für die Armen gehört zu einer Schnur der Probleme, die ein erfinderisches verderben Programm, das von den Grafschaftbeauftragten fünf Jahren, um neues Leben zu holen, um die Lose zu leeren, die über Miami-Dade Grafschaft zerstreut werden.
Die Idee schien trügerisch einfach: Entwicklern Regierungsland- und in einigen Fällen -aufbaudarlehen gegen Häuser geben, die arme Familien sich leisten konnten.
Seit 2001 versprachen Entwickler, mehr als 580 Häuser zu errichten. Aber nur 190 Häuser -- Drittel von, was versprochen wurde -- sind geliefert worden. Und nicht alle Häuser sind an bedürftige Familien verkauft worden.
Kenia Tookes snagged gerade ein Haus zu einem verringerten Preis von $180.000. Auf Kaufvertrag, erreicht durch den Miami-Verkünder, erklärte sich Tookes ein erstmaliger Kunde, eine Anforderung des Programms -- obwohl sie mindestens zwei andere Häuser besitzt.
„Sie swindled mich,“ besagtes De Villegas Entwickler Elena Diaz, das sagte, dass sie nicht bis nach den Verkauf feststellte, dass Tookes andere Häuser besitzt.
Tookes Antwort zum Miami-Verkünder: „Gespräch zu meinem Rechtsanwalt.“
Für Jahre übersah das Gehäuse-agentur nicht nur das Leicht schlagen von Eigenschaften, aber die auch erlaubten weit verbreiteten Verzögerungen und Bürokratie, um das Programm zu überholen.
Miamis die Funktion, die arm ist, zahlte einen steifen Preis, heraus geschlossen, zu einer Zeit als die Inlandspreise der Grafschaft zu einigen der höchsten Niveaus in der Nation anstiegen. Gleichzeitig wurden andere entscheidende Gehäuse-agenturBauprojekte durch Eingeweihtabkommen und chronische Misswirtschaft entgleist.
Gebrannt durch die Zusammenbrüche: Ozie Träger, den einigen Jahren die begonnene Jagd für ein Haus im Programm aber vor von den Wartelisten und -entwicklern blockiert wurde, die nie errichteten, was sie versprachen.
Als sie ihre Suche begann, verkauften die Häuser für gerade unter $100.000, die Höchstgrenze, die vom Gehäuse-agentur erlaubt wurde. Jetzt ist die Kappe auf $225.000 erhöht worden -- und Träger ist nicht mehr sie kann ein Haus sich leisten sicher.
„Alles ist,“ gestiegen, sagte Träger, der erreichte, $5.000 für eine Anzahlung auf dem Gehalt eines Cafeteriakochs beim öffentlich leben zu sparen, unterbringend für die letzten 16 Jahre.
„Alles, das ich tun möchte, ist, in ein Haus zu kommen. Ich wünsche ein grünes Yard. Ich habe gehabt nie den vorher.“ Bekannt als infill Gehäuse, hat Miami-Dade's Landprogramm nationale Anerkennung gezeichnet, geehrt mit Preisen und durch Politiker gepriesen. Aber die Untersuchung des Miami-Verkünders gefunden:
--Hat nicht einmal das Gehäuse-agentur, das viel von den todmüdeen Entwicklern konfisziert wird, obwohl Dutzende Lose noch leer sind und das Land zurück zu der Grafschaft in 12 Monaten umschalten soll, wenn Aufbau nicht laufend ist.
--Grafschaftprüfer in den letzten Jahren haben mehr als $65.000 in den Geldstrafen gegen Entwickler für alles vom ungültigen Dumping zur kitschigen Loswartung zum Nicht können weg von den Industrieabfällen schleppen erhoben. Noch griff das Gehäuse-agentur nicht ein, indem es auf Aufbau drängte.
--Das Gehäuse-agentur gab heraus Land, aber nie gestört, Entwickler könnte sicherzustellen auf ihm errichten. Als sogar gut gemeint Entwickler sich beschwerten, konnten sie Aufbau nicht wegen der Bürokratie beginnen -- alles von den alten Pfändern zu den Zoningproblemen -- das agentur ignorierte sie groß.
--Unterdessen zuckte das Gehäuse-agentur weg das einzeln-am meisten-wichtige Ziel des Programms -- Helfen der Armen -- durch das Nicht können garantieren, dass die neuen Häuser an mit niedrigem Einkommenkunden verkauft wurden.
Stattdessen überließen Beamte der Aufsicht Entwickler, die standen, um schneller zu profitieren, indem sie zu den Kunden mit einfachem Zugang zum Barbestand verkauften.
„Nicht annehmbar,“, sagte Cynthia-Curry, älteren Berater zum Grafschaft-Managergeorge-Bürger. „Es ist eine missbrauchte Situation und es ist eine offenbar, der die Grafschaft nehmen muss Steuerung über. Es gab einen Mangel an Überwachung auf dem Teil des Gehäuse-agentur und dieser Mangel an Aufsicht kostete uns offensichtlich.“
In mindestens 14 Fällen fand der Miami-Verkünder, die Häuser, die für die Armen errichtet wurden, wurden verkauft an Investoren, Kunden, die mehr als, ein besassen Eigentum oder Familien des immobilien, die die Häuser für einen schnellen Profit leicht schlugen.
Gehäuse-agenturrichtlinien vereinbaren, dass Kunden mit niedrigem Einkommen, erstmalige Haupteigentümer sein müssen. Die Richtlinien geben auch an, dass die Häuser zu einem erschwinglichen Preis verkauft werden müssen und diese Weise für 10 Jahre zu bleiben, die bedeutend, wenn ein Kunde vorher an jemand verkauft, das nicht qualifiziert wird, das Gehäuse-agentur das Eigentum möglicherweise zurücknehmen kann.
Aber das Gehäuse-agentur, das nie gestört wurde, um seine Richtlinien sicherzustellen, wurden erzwungen, noch legte es regelmäßig Beschränkungen in Briefe, bevor die Entwickler das Land kontrollierten.
2002 in der ganzen Stadt Entwicklung für-profitieren empfing ein Darlehen $1 Million vom Gehäuse-agentur, um 70 infill Häuser zu errichten. Aber in der ganzen Stadt Verkaufs10 mindestens zu den immobilieninvestoren.
Eins war Clifton Trapp und seine Mutter Fredricka, die neun der Häuser kauften und sie an fünf andere Investoren über dem Kurs von 14 Monaten verkauften und erzielte einen Profit von $175.000. Kombiniert, besitzen die fünf Investoren das Eigentum, das an mehr als $2 Million bewertet wird.
„Wir wussten nichts über es seiend mit niedrigem Einkommen,“, sagte Clifton Trapp, der Broward Grafschaft, die 10 Häuser besitzt.
In der ganzen Stadt verteidigt die Verkäufe, sagen wurden Häuser an unqualifizierte Kunden verkauft, weil sie bereits dem Gehäuse-agentur zurück das Darlehen $1 Million gezahlt hatte.
„Wir waren heraus von unterhalb der Anforderungen,“ sagte Diazde Villegas.
Aber Aufzeichnungserscheinen einige der Häuser wurden Wochen oder sogar Monate verkauft, bevor das Darlehen ausgezahlt wurde. Jede Weise, agenturbeamte unterbringend sagen, in der ganzen Stadt unterzeichnete einen Vertrag in 2002 die „Maßeinheiten versprechend, die unter dieser Vereinbarung genehmigt wurden, muss durch low- zu den Gemäßigteinkommen Familien besetzt werden.“ In der ganzen Stadt erhielt das Darlehen über anderen Entwicklern in einem konkurrierenden Prozess.
Diazde Villegas sagte, dass in der ganzen Stadt Dutzende der erschwinglichen Häuser in Miami-Dade errichtet hat. „Dieses war nur eins meiner Fälle,“ sagte sie. „Es ist das Blut, Schweiß und Risse, die erschwingliches Gehäuse errichten. Ich bin Acht gegeben immer sehr über den Verkauf zu den Erschwinglichgehäuse Leuten.“
Aber Aufzeichnungserscheinen in der ganzen Stadt gerade verkauft einem anderen Haus im infill Programm an Tookes, das mindestens zwei andere Häuser besitzt.
Tookes wurde nicht erklärt, dass das Haus für die Armen errichtet wurde, argumentiert ihrem Rechtsanwalt, Dacia Riley. „Es scheint mir, dass möglicherweise die gegenseitige Kontrolle nicht in diesem Fall gebildet wurde, und nun da es festgestellt worden ist, dass sie nicht ein erstmaliger Käufer von Eigenheimen war, gehen Leute auf die Offensive,“ sagte Riley.
Aber Tookes unterzeichnete einen Kaufvertrag, behauptend, das sie ein erstmaliger Kunde war.
Sagte Riley: „Das 1/8fine print3/8 ist so klein.“
In einigen Fällen verkauften Entwickler unbeabsichtigt an Kunden, die weg vom Programm profitierten: Jugend in der Tätigkeits-Mitte, ein gemeinnütziges Miami, verkaufte ein Haus $140.000 an Jesse und Lukesha Jones im Januar. Die Paare schlugen sie Wochen später leicht.
Broward Grafschaft Residentjulio Cortez übernahm ihre Hypothek und zahlte das Joneses $21.000, nachdem sie einen Abschätzer eingestellt hatte, um auf den Marktwert des Hauses zurückzugreifen.
Jugend im Tätigkeits-Geschäftsführer Linda Stevenson sagte, dass sie keine Idee hatte, die der Kunde im Begriff war, das Haus an einem Profit wiederzuverkaufen.
„Wenn Sie wussten, was wir durchmachten, dieses Haus zu errichten, es an sie für $140.000 gerade zu verkaufen,“ sagte sie. „Dieses bildet mich verärgert. Wir haben ehrliche Leute, die benötigen Häuser.“
2005 verkauften persönliche Paradies-Entwickler ein Haus an Deney und Katherine Navarro für $153.900. Die als niedriges Einkommen qualifizierten und eine Nachgangshypothek vom Gehäuse-agentur sogar empfangenen Paare sieben Monate nachdem sie das Haus kauften, das Navarros verkauften für $207.000 -- Ernten eines Profites $53.100.
Die neuen Eigentümer, der Roger Perez und die Maria Hernandez, erwerben kleiner, als $30.000 zwischen ihnen und gesagt sie das Haus waren leicht geschlagen worden ahnungslos waren und der Preis durch 35 Prozent gewandert worden.
„Er erhält, wenn Sie ihn für erschwingliches Gehäuse tun und dieses geschieht,“ sagte persönlichen Paradies-Präsident Octavio Castellanos frustrierend, als er vom Verkauf durch den Miami-Verkünder erklärt wurde.
Curry, mit dem Direktionsbüro Grafschaft, wünscht das Gehäuse-agentur besseres die Verkäufe verfolgen, indem Sie Abschlussrechnungen, Kopien der Verträge und Beweis des Einkommens für alle Kunden erfordern. Sie verschob vor kurzem das infill Programm heraus von unterhalb des Gehäuse-agentur auf allgemeine Service-Verwaltung der Grafschaft.
„Wir müssen dieses leicht schlagen,“ sagte sie. „Das Programm verlor seine Weise.“
Andere Probleme störten das Programm: Das Gehäuse-agentur gab den Gruppen Land frei ohne Schienenaufzeichnung oder Gebäudesachkenntnis. Der Miami-Verkünder fand mehr als 20 nonprofits und andere Gruppen mit einbezogen in das Programm, das nie ein einzelnes Haus produzierte.
Aber es gab Probleme sogar mit erfahrenen Entwicklern.
Die Grafschaft brachte einen infill Gehäuseausschuß vor, um sicherzustellen, dass Entwickler die Lose gegeben wurden, die für Gebäude verwendbar sind. Aber der Ausschuss, beaufsichtigt vom Gehäuse-agentur, überschritt regelmäßig entlang die Lose, die mit Steuerpfändern und anderen Problemen gesattelt wurden.
Gehäusebeamte lassen zu, dass das, waren ungefähr, das 70 Prozent der Lose nicht „säubern“ oder bereiten für Gebäude vor. Aber der Ausschuss erkannte sie irgendwie an. Einige Lose waren zu klein für ein Einfamilien- Haus und gemusst Abgabenbefreiungen in Zonen aufteilen, die Monate nehmen können. Andere mussten in Wasser- und Abwasserkanallinien klopfen.
Die Lose kamen auch mit teuren Pfändern von den alten Verletzungen, wie ungültigem Dumping, dem Entwickler übernahmen, als sie das Land kontrollierten.
Das verursachte Probleme, weil Entwickler Banken nicht erhalten können, Darlehen oder die Grafschaft zu genehmigen, um Baugenehmigungen herauszugeben, bis die Pfänder gegangen sind -- ein Baumstumpf, der alle als Haltaufbau kann.
Fortex Aufbau für-profitieren wurde gezwungen, um $80.000 in den Pfändern weg zu zahlen, bevor die Grafschaft Baugenehmigungen genehmigen würde und die Profite der Firma auf Häusern ablassen, die bereits billig errichtet wurden.
„Es ist gerade diese ganze vorhandene Bürokratie, die dort für immer das ist hart zu kämpfen,“ gewesen ist, sagte Jose Perez de Corcho, ein Bauingenieur mit Fortex Aufbau.
Schließlich überzeugte das Gehäuse-agentur letztes Jahr die Grafschaft, um seine Police zu ändern und die Pfänder im Vorsprung vor Aufbau aufzugeben.
Das Programm bleibt im Fluss, aber Grafschaftbeamte sagen, dass sie versuchen, Wege zu finden, Aufbau zu beschleunigen.
Auf einer ruhigen Straße gerade östlich zwischenstaatlicher 95, hat langfristiger lokaler Entwickler Jerry-leichter Schlag versucht, einen 1.200 Quadratfuß mit drei Schlafzimmern aufzubauen.
Vor er erhielt, das Los vier Jahren aber könnte nicht auf ihm wegen der verweilenden Pfänder von der Stadt von Miami errichten und verzögerte das Projekt bis zum einem Jahr.
Dann entdeckte er unzulängliche Abwasserkanallinien.
Leichter Schlag wendete $6.500 einen gefallenen Bantambaumbaum entfernend auf, der im letzten Herbst von Hurricane Wilma umgeworfen wurde. Alle zwei Monate, gibt er löschenrückstand $200 aus, der auf das Los entleert wird; manchmal ist er zu spät und wird mit einer Geldstrafe geschlagen.
Gesamt, hat leichter Schlag mehr als $20.000 auf Rechtsanwälten, Gebühren, dem Ermöglichen und den Unkosten aufgewendet -- nicht einschließlich die Kosten des Errichtens des Hauses.
Das infill Programm sollte, sagte er, besser geplant worden sein, bevor das Land verteilt wurde.
„Ich denke, dass es einige Leute gibt, die gerade erhalten, also frustriert wissen sie nicht was zu tun und lassen das Los dort sitzen,“, sagte leichten Schlag, der schließlich Aufbau auf dem Haus begonnen hat.
„Wir haben ein Bündel tote Lose heraus dort. Es wird verletzt jeder.“ |
