Wieviele Bewertungsansätze sind genug? Durch Kenneth J. Jones, CTA, SCGREA Direktor, Hauptausbilder des Instituts der immobilien-Technologien Während ich um die Vereinigten Staaten, buchstäblich durchstreife, indem man Seminare gibt und Schätzung und die Konsultierung von Anweisungen und bildlich, meistens durch meine Arbeit im Bereich des Schätzungsberichts sich aufnimmt, werde ich fortwährend an den Erklärungen überrascht, die, von den Abschätzern in ihren Versuchen sich zu stützen/abgegeben werden, ihren Gebrauch von Mehrfachverbindungsstelle verteidige (normalerweise alle 3) so genannten Bewertungsansätze in den Schätzungsanweisungen, worin Marktwert, wie in USPAP definiert, der Zweck der Anweisung ist. Wenn in solchen Diskussionen, erkundige mich ich immer hinsichtlich, warum sie entweder 2 oder alle 3 so genannte Bewertungsansätze verwendeten. Ich hoffe, die einzige Antwort zu hören, die ethisch ist und ökonomisch gestützt, das ist, „ich erforschte den Markt und fand, dass es keine scharf geschnittene Anzeige für irgendein 1 dieser Ansätze über anderen gab, und auch gefunden, dass der typische Marktteilnehmer wirklich beide/alle diese Ansätze verwendet, wenn er formuliert ihre Schätzungentscheidung.“ Auf jedoch, anstatt solch eine stichhaltige Argumentation zu hören, finde ich, dass Abschätzer fast unveränderlich mit der folgenden Aussage reagieren, „, obgleich, ich alle 3 entwickelte Ansätze, ich fand, dass nur die (unbelegte) Annäherung anwendbar war, und das ist, was ich. baute“. Diese Aussage fordert mich immer auf, gut zu bitten, „, wenn nur die (unbelegte) Annäherung anwendbar war, warum Sie entwickelten und die anderen Ansätze überhaupt? einschlossen“. Ihre Antwort ist praktisch allgemeinhin: „Das die Weise ist, wünschte der Klient mich sie tun.“ Gut für eine Vielzahl von sind ökonomisch und ethisch stichhaltige Gründe, Abschätzer, die fortfahren, Bewertungsansätze zu entwickeln, die nicht zum Eigentum relevant sind, das bewertet wird, wahrscheinlich, sich zu finden herausstellend ernsten Fragen der Kompetenz und des ethischen Anstands, die wahrscheinlich sind, etwas ziemlich nachteilige rechtliche und Finanzkonsequenzen zu umfassen. Mich anfangen lassen, indem Sie angeben, dass es 2 allgemeine zugrunde liegende Voraussetzungen gibt, nach denen dieser Artikel basiert: 1. Die Schätzunganweisungen, die in diesem Artikel besprochen werden, beschäftigen nur Ersuchen um Schätzungen des Marktwerts, wie in USPAP definiert und 2. Die Schätzunganweisungen besprachen Abkommen mit immobilien, das mit vorhandenen Gebäuden verbessert wird. ANMERKUNG: Die Schätzung des freien Landes wird spezifisch von der Diskussion in diesem Artikel wegen der unterschiedlichen und unterscheidenmethoden der Grundstücksbewertung von den Bewertungsmethoden für Verbesserungen des vorhandenen Gebäudes ausgeschlossen. Innerhalb dieser Parameter sollten wir bestimmte Tatsachen über die Rolle und die Verantwortlichkeiten eines Abschätzers bestätigen, wenn sie engagiert werden, um sich eine Marktwert-Schätzungsanweisung aufzunehmen. Ich bin überzeugt, dass alle wir zustimmten dass, unter dem Marktwertdrehbuch, der Abschätzer werden gebeten, den Klienten mit einer Zusammenfassung des geschätzten Wertes zu versehen sind oder eine Strecke der Werte, die genau diesen Wert oder Strecke darstellt, welches der „meiste wahrscheinliche“ Wert ist, für den das Thema verkaufen würde, innen und befolgend alle Parameter in der USPAP Definition des Marktwerts. An dieses Drehbuch ein bisschen analysieren tiefer, glaube ich, dass wir auch mit der angemessenen Zusammenfassung die übereingestimmt würden, damit ein Abschätzer zu einer genauen Schätzung, die darstellen würde, was dieser typische Kunde und Verkäufer als seiend der Wert eines spezifischen Eigentums vereinbaren würde, der Abschätzer muss A) die gleichen Schätzungtechniken einsetzen kommt, und B) entwickeln it/them in the same way as wurde der typische Kunde und der Verkäufer dieses spezifischen Eigentums; das Grundprinzip, das das, zu der Weise allgemein verwendet ist durch die typischen Marktteilnehmer der Gebrauch von allen möglichen anderen Techniken oder, die passenden Techniken entwickelnd, aber das in gewissem Sinne unterschiedlich ist, würde wahrscheinlich eine Verzerrung der abschließenden Wertschätzung ergeben so, können würde die Antwort zur Verfügung stellen, die zuerst nicht vom Abschätzer gebeten wurde. So welche Annäherung sollte der Abschätzer verwenden? Bei dem Kommen zu einer Antwort zu dieser Frage sollten wir den Schritten des kompetenten Abschätzers während des Prozesses des Unternehmens der Schätzungsanweisung zuerst folgen. In, was der normale Kurs der Untersuchung eines ThemaAbsatzmarktes sein sollten, sind der wichtigste Satz der erreicht zu werden Tatsachen 1) die Vorstellung des Zustandes von Wirtschaftslage zurzeit und in die relativ absehbare Zukunft, 2) das Geschenk und die vorweggenommenen Einflüsse nach lokalen realen Vermögenswerten von dem/von jenen ökonomischen Einflüssen, und 3) ist die spezifische Schätzungmethode am allgemeinsten entwickelt und von der Majorität der lokalen Marktteilnehmer an den Schluss des Wertes auf gebaut, der sie glauben, angemessen und für dieses spezifische Eigentum eintippen diesen Absatzmarkt angemessen. Um diese Informationen zu ermitteln, muss ein Abschätzer da viele Marktteilnehmer (Kunden, Verkäufer, eigentümer, Pächter, Manager, und Vermittler) wie möglich für die spezifische Art des Eigentums kennzeichnen und persönlich interviewen, das bewertet wird; ideal interviewt der Abschätzer eine Majorität jener Marktteilnehmer. Notiert ist wichtig, das, um aktive Teilnehmer von einem anderen Absatzmarkt zu interviewen oder die zu interviewen, die aktive Teilnehmer an den ThemaAbsatzmarkt für eine andere Art Eigentum als das Thema sind, wahrscheinlich ist, eine verzerrte, ungenaue Schätzungzusammenfassung für das vorbehaltliche Eigentum zu ergeben. Zu die Gültigkeit dieser Aussage demonstrieren lassen, uns bilden eine Analyse von einem relativ allgemeinen Vorkommen; die Schätzung eines Lagers/des Verteilungsgebäudes, die, um dieses Beispiels willen, wir sind 5-Jährigen alten 150.000 SF kippen-oben das Maurerarbeitgebäude sagen, das eine 30 FT-freie Überspannung hat, ein flaches Dach, 10 Fußbodenhöhe Hinterverkleidungstüren, ein 2.400 SF Bürobereich, ist in good condition und sitzt gut mit guter Nähe zu den Hauptlandstraßen-Transportwegen zwischen 2 Hauptnordostmärkten. Weiter wuchs dieser Absatzmarkt, in dem es 20 Gebäude gibt, die dem Thema physikalisch ähnlich sind, mit einem schnellen Zollsatz bis vor ungefähr 2 Jahren. Es ist noch ein wenig Active, mit der seltenen Kreation der neuen Gebäude und mit den Verkäufen, die mit der Rate von ungefähr 1 pro Jahr auftreten. Wie wir sollten, bilden wir eine genauere Prüfung vom Absatzmarkt des Themas, indem wir versuchen, den eigentümer und den Inhaber jedes Gebäudes zu interviewen, das die Tatsache, die, der 20 Gebäude, 14 Eigentümer sind, 5 sind der Pächter bekanntmacht, der besetzt wird und 1 frei ist, errichtend auf Spezifikt. (ulation). Während unserer Interviews finden wir, dass, von den 14 Eigentümerinhabern, 9 Gebäude kauften, die die bestehenden neuen Gebäude waren, die auf Spezifikt. errichtet wurden, die frei und vorhanden waren. Von den restlichen 5 Eigentümerinhabern kauften 3 vorhandene Gebäude von den ehemaligen Eigentümerinhabern, war 1 ein Pächter in seinem Gebäude, das es von der Bank im Besitz des Titels kaufte, und das Letzte hatte seine Gebäude Errichten-zuklage durch einen lokalen Entwickler durch die Bemühungen eines Vermittlers. Während unserer Interviews wurden wir erklärt, dass jeder Kunde seinen Kaufpreis auf den Verkaufspreisen gründete, die andere Gebäude für verkauft hatten; einige eigentümer kommentierten, dass er war, „ziemlich genau wie das Kaufen eines Hauses.“. Als wir sie fragten, dass ob sie überhaupt betrachteten, wie viel Miete sie vom Gebäude erhalten konnten, stimmten sie ganz darin überein, dass sie ihm einen Gedanken nicht gegeben hatten, weil sie nicht im Geschäft des kaufenden immobilien waren, mit dem Ziel die Erzeugung von Mieteinnahmen eher sie, waren nur interessiert am Gebrauch des Gebäudes mit dem Ziel die Unterbringung ihres spezifischen Unternehmens. Alle Winkel versuchend, fragten wir, ob sie überhaupt die Kosten des Errichtens eines neuen Gebäudes betrachteten; Kaufen des Loses und Einstellung der Unterlieferanten, um das Gebäude zu konstruieren. Zu einem Mann ein gutes leises Lachen, jedes nachher habend sagte, dass sie nicht die erste Sache über das Konstruieren eines Gebäudes wussten, hatte nicht die Zeit, mit solch einem Risiko „herum“ zu täuschen und würde wissen nicht, wenn sie ein besseres oder schlechteres Abkommen erhielten. Obgleich er zuließ, dass er mit einem Entwickler über das Konstruieren eines neuen Gebäudes sprach, folgte er schnell vom Angeben, dass, da es praktisch keinen körperlichen noch Vermögensvorteil gegeben haben würde, er sich entschied, ein vorhandenes Gebäude zu kaufen. Bei dem Interviewen der 5 Pächter in den 5 gemieteten Gebäuden, fanden wir, dass es 2 verschiedene Unternehmenseigentümer dieser 5 Gebäude gab. Während der Interviews mit diesen 2 Unternehmenseigentümer, fanden wir, dass jeder waren Landentwickler und die Bauunternehmer, die ihre Gebäude zum alleinigen Zweck Holding sie als Investition und Erhalten von Mieteinnahmen errichtet hatten und keine Absicht des Verkaufs jedes möglichen Gebäudes innerhalb der folgenden 10-15 Jahre hatten. Unser Interview mit diesen Entwicklern gab auch frei, dass einer von ihnen das eigentümer des z.Z. freien Gebäudes war. Als gefragt hinsichtlich ihrer Absichten für dieses Gebäude, erklärte der eigentümer, dass seine ursprüngliche Absicht, dieses Gebäude zu mieten war, da er die anderen tat, die er in diesem Absatzmarkt besitzt. Er erklärte auch, dass, da das Gebäude für fast 2 Jahre mit weniger oder keiner Hoffnung für das Erhalten eines Pächters frei gestanden ist, ihm jetzt seine Strategie geändert wird und suchen wird, das Gebäude an einen Eigentümerinhaber zu verkaufen, eine Entscheidung, die nach seiner Analyse der gegenwärtigen Tendenz von Verkäufen in diesem Absatzmarkt als seiend die einzige Weise, dieses Gebäude erfolgreich zu vermarkten gegründet wurde. Der eigentümer erklärte auch, dass er seinen Verkaufspreis formulieren wird, der nach den Verkaufspreisen der ähnlichen Gebäude gegründet wird, die vor kurzem im sofortigen Absatzmarkt verkauft wurden. Beim Konferieren mit den Vermittlern, die bekannt, um aktiv zu sein, auf, diese Art des Eigentums in diesem Absatzmarkt zu vermarkten, sowie das Interviewen der tatsächlichen Kunden, der eigentümer und der Verkäufer der gleichen Art des Gebäudes wie das Thema, haben wir Einblick in das Denken an die lokalen Marktteilnehmer gewonnen und fanden, dass alle wertvolle Informationen hinsichtlich der Schätzungmethoden, die zur Verfügung stellten sie pflegen, um den Wert dieser Art des Eigentums in diesem Absatzmarkt zu schätzen und uns führten, angemessen zu schließen: 1. 70% aller Gebäude dieser Art sind Eigentümer. 2. Die Kosten-Annäherung ist eine irrelevante Methodik. 3. Es gibt praktisch kein Bargeld, noch tippen angemessen vorweggenommene Wahrscheinlichkeit des Erhaltens der Pächter für Gebäude von diesem diesen Bereich ein, so gibt es keine Bedeutung zur Entwicklung der Einkommens-Kapitalisations-Annäherung. 4. Die gegenwärtige Marktlage die Tätigkeit für diese Art des Errichtens in diesem Absatzmarkt ist jetzt, und wird, um hauptsächlich gerichtet auf die Eigentümergebäude zu bleiben vorweggenommen und schreibt den Gebrauch von der Verkaufs-Vergleichs-Annäherung vor. Folglich nun da wir Marktrichtung erreicht haben, um die Frage, welcher Schätzungmethoden zu beantworten beim Kommen zu einer Schätzung des Wertes angewendet werden sollten, der angemessen den Preis darstellen würde, der vermutlich für das vorbehaltliche Eigentum zahlend sein würde, scheint es frei, dass, keine Methode anders als die Verkaufs-Vergleichs-Annäherung anzuwenden nicht Repräsentant der Tätigkeiten der typischen Marktteilnehmer an diesen Absatzmarkt sein würde, folglich in resultieren würde: 1. Eine Wertschätzung, die nicht darstellen würde, was der typische Marktteilnehmer schließen würde, um der Wert des Themas zu sein UND 2. Eine irreführende Zusammenfassung, die eine unmoralische Tat entsprechend USPAP Ethik ist, Provision,/Führung, die aufgetreten sein würde, wie das Resultat der Störungen, mit USPAP Standards einzuwilligen 1-1 anordnen (A), (b) u. (c), sowie Störung, mit USPAP Standards einzuwilligen anordnen 2-1 (A). Weiter zusätzlich zum Sein irrelevant, alle mögliche anderen Ansätze würde zu entwickeln, umso zu tun wahrscheinlich sowie die Irreführung zu den Lesern und/oder zu den Benutzern des Reports verwirren. Und, während diese Lektion uns wie, im realen Leben, etwas gezeigt hat, das wir denken konnten an, wie empfinden, da eine harmlose „traditionelle“ Arbeitsgewohnheit wirklich substanzielle Konsequenzen hat über, was hinaus wir verwirklichen konnten. Das folgende ist ein aus dem wirklichen Leben Beispiel von, wie das „harmlose“ und alles zu allgemeine, Missbrauch einer so genannten Schätzungmethodik wirklich eine bedeutende negative Auswirkung nach einem Abschätzer hatten. In einem aus dem wirklichen Leben Rechtsstreitereignis ein Abschätzer, der eine Schätzung von einer abgetrennten 1 Familienwohnung für eine kreditgebende Stelle in einer Verkaufsverhandlung bildete, wurde genannt ein Beklagtes in einem Prozess von einem Kunden, der behauptete, dass der Abschätzer ihn absichtlich (der Kunde) in das Denken irreführen, dass das Haus im Wesentlichen mehr als sein tatsächlicher Wert war, der ihn veranlaßte, das Haus zu kaufen, zu einer Zeit als er (der Kunde) wusste, dass er am Finanzrisiko sich setzen könnte wegen einer möglichen negativen Änderung in seinem Einkommen. Jedoch war der Kunde, der, der, gegründet nach dem „irreführen“ Schätzungsreport des Abschätzers, spezifisch die Schätzung des Abschätzers des Wertes des Hauses behauptet wurde, wie durch die Kosten-Annäherung angezeigt, der Kunde überzeugt worden, dass der Kauf des Hauses eine sichere Übernahme, da, gegründet nach der Kosten-Annäherungsanzeige des Abschätzers, der Kunde überzeugt war, dass er das Haus für mehr, als verkaufen könnte er zahlte war. Der Kunde behauptete, dass er beschädigt wurde, als er, dass, innerhalb 1 Jahres, er das Haus nicht für die selbe Menge verkaufen könnte, die gezahlt wurde, viel weniger die höhere Menge ausfiel, die im Kosten-Annäherungsabschnitt des Reports des Abschätzers angezeigt wurde. Dieses ergab schließlich die gerichtliche Verfallserklärung und verursachte dem Kunden den Verlust seiner Stammaktie-Investition, schädigte seine Gutschrift, und verursacht ihm strengen emotionalen Schaden. Während eines verfahrensvorbereitenden Verfahrens versuchte der Rechtsanwalt des Abschätzers, die Klage zu haben zurückgewiesen, einen Mangel an Verdienst zitierend und zum Gericht das unterstreichend: 1. Der Abschätzer wusste, dass die Kosten-Annäherung für das Eigentum eintippen diesen Absatzmarkt nicht angebracht war, 2. Im Report angegeben, dass es eine nicht angebrachte Methode für diese Art des Eigentums in diesem Absatzmarkt war und 3. Im Report auch angegeben, dass er (der Abschätzer) nicht auf die Anzeige über die Kosten-Annäherung baute, wenn er seine Wertschätzung erreichte, die nur nach der Anzeige über die Verkaufs-Vergleichs-Annäherung basierte. In seiner Antwort stellte das Gericht dass, den Abschätzer fest und wusste, dass der Gebrauch von der Kosten-Annäherung für diese Art des Eigentums im Absatzmarkt nicht angebracht war, finden könnte keine angemessene Erklärung für seine Einbeziehung im Report des Abschätzers anders als zum spezifischen Zweck Irreführung der Leser und der Benutzer des Reports in das Denken, dass der Wert des Hauses als sein tatsächlicher Wert im Wesentlichen höher gewesen sein kann. Das Gericht, das weiter ist, rechtfertigte seine Zusammenfassung, indem es sagte, dass, wenn der Abschätzer nicht beabsichtigte, die Leser und die Benutzer des Reports irrezuführen, er nicht solch eine irreführende Anzeige eingeschlossen haben würde. Die erlernt zu werden Lektion ist, gibt es definitive und ernste Konsequenzen, die (und tun) aus den Tätigkeiten und den Wörtern eines Experten resultieren können, wie einem Abschätzer. Die Mitteilung: Ein Abschätzer muss in einer achtbaren, verantwortlichen Weise fungieren. Welche Abschätzer tun sollen, ist, in den Währungsausdrücken, menschliche Tätigkeit quantitativ zu bestimmen, da es auf ihren Tätigkeiten in den immobilienmärkten bezieht. Es folgt logisch, dass, wenn ein Abschätzer 1) diesen Absatzmarkt genug nachforschen nicht kann, 2) die Marktteilnehmer kennzeichnen nicht kann, und interviewt jenen Marktteilnehmern mit dem Ziel A) den Erhalt und das Verständnis ihrer Vorstellungen des Wertes und der Einflüsse nach ihm für eine Art des spezifischen Eigentums, sowie B), die Methoden verstehend, denen sie verwenden, um den Wert einer Art des spezifischen Eigentums festzustellen, DER ABSCHÄTZER, bis zu seinen/moralischen, ethischen und zugelassenen Verantwortlichkeiten HAT leben NICHT KÖNNEN. Störung, die Tätigkeit jener Menschen zu emulieren, die die Hersteller der Markttätigkeit in einem gegebenen Bereich für eine spezifische Art Eigentum sind, ist inkompetent. |
