Neue NAR-Studie: Steuerrecht-Änderungen, Demographie, die Zweitwohnung-Hochkonjunktur tankt durch Kenneth R. Harney
Es nennen die Hochkonjunktur innerhalb der Hochkonjunktur: Finanzierungen der Zweitwohnungen mehr als verdoppelt seit dem Anfang dieser Dekade -- eine Wachstumsrate, die weit Finanzierungen und Verkäufe der Primärhäuser übersteigt. Was ist hinter der beispiellosen Schwankung im Zweitwohnungsektor, der Investormaßeinheiten und Ferienhäuser umfaßt? Nationaler Verband des Immobilienagentwirtschaftswissenschaftlers Keunwon Chung näherte sich dieser Frage von einem ungewöhnlichen Winkel -- ein beträchtliches Fund der föderativhaushypothek-Freigaben-Tatendaten bezüglich der Darlehen schloß während des Fünfjahreszeitraums 2000-2004 -- und kam mit zwei Hauptantworten auf. Das erste ist bereits weithin bekannt: Baby-ausgewachsenes männliches Känguru in ihren Vierzigern und in Fünfziger Jahren überschwemmten in den Zweitwohnungmarkt, der entspannendem Eigentum und nach besseren Investitionsumsätzen, als sie, sucht von der Börse erhalten konnten. Aber Chungs, der an zweiter Stelle Kraft treibend ist, hat viel weniger Aufmerksamkeit gehabt: den Kongreß 1997, der den Bundesrichtlinien der Kapitalgewinnsteuer der hauptverkäufe erneuert wird, beseitigend, was ein althergebrachter Anreiz für Hauptverkäufer Profite gewesen waren auf den Verkäufen ihrer Primärhäuser in die größeren und teureren Wiedereinbauhäuser „, vorbei“ rollen. Unter den alten Richtlinien solange Sie hielten, teurere Wiedereinbauhäuser zu kaufen, konnten Sie Kapitalgewinnbesteuerung auf Ihren Profiten unbestimmt aufschieben. Unter dem korrigierten Code geheiratet, Verbindungarchivierung Hauptverkäufer konnte bis $500.000 von den steuerfreien Verkaufsgewinnen aufrechterhalten und Steuern auf Profiten über dieser Begrenzung nur zahlen. Einzeln-Archivierung Steuerzahler konnten die ersten $250.000 ihrer Gewinne steuerfrei halten. Kongreß kann dieses Resultat nicht beabsichtigt haben, aber die Tatsache blieb: Plötzlich „Haupteigentümer mussten teure Häuser nicht kaufen, um Kapitalgewinnsteuer mehr zu vermeiden,“ sagt Chung. „Anstatt, ein kleineres, bildeten weniger teurer Primärwohnsitz und ein zweites Haus mit den steuerfreien Gewinnen kaufend Zweithaus kaufend finanziell attraktiv, um eigentümer als überhaupt vorher automatisch anzusteuern.“ Dieses Beispiel betrachten. Sagen, dass Sie geheiratet und einen Gewinn $500.000 auf Ihrem langfristigen Familienheim haben werden. Unter den alten Steuerrichtlinien konnten Sie gut haben entscheiden, ein grösseres, teureres Wiedereinbauhaus zu kaufen, um Ihre Gewinne vor Besteuerung zu schützen. Aber unter den korrigierten Richtlinien, konnten Sie $300.000 nehmen „verkleinern“ -- zu eine Anzahlung auf eine kleine eigentumswohnungmaßeinheit näeher an der Mittelstadt, den kulturellen Anziehungskräften und dem Transport kaufen oder setzen. Sie konnten den $200.000 Saldo nehmen, um eine Anzahlung auf eine Zweitwohnung zu kaufen oder zu setzen -- möglicherweise ein Wochenendenfluchtplatz im Land oder eine Investitionsmaßeinheit in einem Erholungsortbereich. Entsprechend Chungs Daten stellten Zweitwohnungen gerade 8.6 Prozent aller Wohnungsbaudarlehen, die im Jahr 2000 geschlossen wurden dar, aber betrugen 14.2 Prozent -- ein Sprung von fast 70 Prozent -- 2004. In einigen Zuständen sahen Zweitwohnungen und Investitionsmaßeinheitsfinanzierungen explosionsartiges Wachstum. Nevadas in dem der durchschnittliche jährliche Fünfjahresanteil für Zweitwohnungdarlehen 17 Prozent war, erhöhte die Gesamtzahl solchen Finanzierungen durch eine Betäubung 384 Prozent zwischen 2000-2004. In Florida war fast eins aus fünf Hauptfinanzierungen während des gleichen Zeitraums heraus für eine Zweitwohnung. In Hawaii war der Anteil sogar höher -- 27 Prozent. Arizona, Idaho, New-Mexiko und Utah -- ganz Hauptentspannendes zeichnet -- sah auch explosionsartiges Wachstum. Aber tat so einige Märkte nicht im Allgemeinen verbunden mit Zweitwohnungen. Oberseite auf der Liste: Das Bezirk Columbia, in dem eins aus 10 Finanzierungen zwischen 2000-2004 heraus für eine Zweitwohnung war, höchstwahrscheinlich in Form von Investormaßeinheiten. |
