Immobilien-Abschätzer-Richtlinien - Teil 3e - 9/17/2005 - fachkundige immobilien-Beratung

Immobilien-Abschätzer-Richtlinien - Teil 3

ÖKONOMISCHE TENDENZEN, DIE IMMOBILIEN-WERT BEEINFLUSSEN 

Regionale, nationale und globale Volkswirtschaft 
Die Vermögenswerte erhöhen, verringern, oder bleiben basiert auf der Interaktion der vier Kräfte beständiges, die Wert beeinflussen. Abschätzer müssen diese Kräfte überprüfen und auswerten. 
 
Ökonomische Tendenzen und Kräfte auf höheren Niveaus (regional, national und international) beeinflussen Vermögenswerte an der lokalen Ebene. Der immobilienabschätzer muss erkennen, dass das allgemeine Muster der statistischen Analyse, die führt, wenn es Wert deutet, auf einer nationalen Ebene sollte in der allgemeinen Analyse des Zustandes und der regionalen Kräfte verwendet werden beeinflußt, die der Reihe nach lokale Eigentumwerte beeinflussen. 
 
Ein Abschätzer sollte den nationalen und regionalen ökonomischen Tendenzen, den Änderungen in den Staatseinkommenniveaus, den internationalen Entwicklungen und den Regierungsfinanzierungspolitischen richtlinien folgen, weil, das grösser die Schwierigkeit und die Dauer irgendeines ökonomischen Schwingens, das breitere und das tiefer sein Einfluss ist. Die beobachtet zu werden Bedingungen umfassen: Bruttosozialprodukt; Zahlungsbilanz zu anderen Ländern; Staatseinkommenniveaus; Beschäftigung; Preisniveauindizes; Zinssätze; steuerliche und Geld- und Kreditpolitiken; errichtende Anfänge; und Gutschriftverwendbarkeit. 
 
Faktoren, die Stadt-Wachstum und Entwicklung beeinflussen 
Ein Abschätzer betroffen ständig mit den Bedingungen und die Aussichten der lokalen Wirtschaft, weil der Wert des lokalen immobilien groß durch die Gesundheit der Gemeinschaft festgestellt, wie durch Kaufkraft des Haushalts, Bevölkerungsänderungen, Beschäftigungdiversifikation und -stabilität, Lohn und Preisniveaus und Bereichswachstumpotential, einschließlich Umweltbedingungen gemessen. 
 
Städte getarifiert im Allgemeinen durch die Funktionen, die ihr Potenzial und Wachstum anregen und feststellen. Diese Klassifikationen sind: 

> Handels. Primäre Quelle der Einnahme abstammt Handelsunternehmen t. Diese bewirtschaften normalerweise Städte, die Städte, die an den Eisenbahnanschlüssn oder auf Ozeanhäfen gelegen sind. 
 
> Industriell. Primäre Quelle der Einnahme abgeleitet von der Herstellung und von der Verarbeitung der Gebrauchsgüter d. 
 
> Mineralgewinnende Industrie. Primäre Quelle der Einnahme kommt von den Naturresourcen z.B. gewinnen, fischen und Bauholz. 
 
> Politisch. Primäre Quelle der Einnahme ist Regierungsbeschäftigung. 
 
> Erholung und Gesundheit. Primäre Quelle der Einnahme kommt von den Erholungsorten des touristischen Handels, der Ferien und der Gesundheit. 
 
> Ausbildung. Der Startpunkt dieser Städte ist eine Hochschule oder eine Universität. 
 
Bevölkerungs-Tendenzen 
Wegen des direkten Verhältnisses, das zwischen dem Wert des Realvermögens und Bevölkerungszuwachs existiert, sollte der Abschätzer mit den Bevölkerungstendenzen und anderen demographischen Faktoren betroffen werden, die einheimische Bevölkerung, wie beeinflussen: Gelegenheiten für Beschäftigung; Qualität der Gemeindeverwaltung; bürgerlich und soziale Bedingungen; Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen; Transport- und Lebenzustände; und, Gelegenheiten für Ausbildung und persönliche Verbesserung. 
 
Nachbarschafts-Analyse 
Eine Nachbarschaft kann als Gruppe ähnliche Flächennutzungen definiert werden, die ähnlich durch das Geschäft der vier Kräfte beeinflußt, die Wert beeinflussen: Dienstprogramm, Knappheit, Nachfrage (Wunsch) und wirkungsvolle Kaufkraft. Eine allgemeine Definition für eine Nachbarschaft ist der Einzelpersonen innerhalb der Gemeinschaft zu den ähnlichen Zwecken und zu den Zinsen zusammen gruppieren, ob die Gründe Handels- bürgerlich sind, industriell, Wohn-, kulturell oder. Der Lebenszyklus einer Nachbarschaft umfaßt Wachstum in der Erwünschtheit, Höchsterwünschtheit, Stabilität während einer Zeit, dann Verschlechterung. Der Zyklus neigt dann, wieder zu drehen, während die Nachbarschaft zur gebräuchlichen Änderung oder zur Erneuerung wünschenswerteres passendes wird. 
 
Nachbarschaftsanalyse ist wichtig, weil die Nachbarschaft die Einstellung ist, damit das Eigentum bewertet werden kann und das Eigentum Wert in hohem Grade hat da es zu beiträgt oder der Nachbarschaft Abbruch tut. 

Eine Nachbarschaft neigt, eine ein wenig selbstständige Gemeinschaft zu sein, häufig definiert durch körperliche Grenzen wie Hügel, Autobahnen oder Hauptstraßen und normalerweise mit etwas Richtung der Gemeinschaft. In den Stadtgebieten neigt die Nachbarschaft, ein wenig zum modernen Transport und zu den gebietsweiten kulturellen, pädagogischen, entspannenden und Handelsdienstleistungen unscharfes passendes zu werden. Wenn er die „Nachbarschaft“ des bewertet zu werden analysiert Paketes, ist ein guter Ausgangspunkt, die Gemeinschaftsidentität und -grenzen zu ermitteln.  

Nachdem er sogar in den vagen Ausdrücken, diese Gemeinschaftsidentität definiert, schaut ein Abschätzer zu den allgemeinen Dienstleistungen und kennzeichnet, wie lokales Einkaufen, Straßenmuster, Zoninggrenzen und kulturelle, fromme, pädagogische und entspannende Dienstleistungen. Kurz gesagt sucht ein Abschätzer den lokalen Bereich durch Beobachtung und durch Regierungs- und Einrichtungenuntersuchung, um die Faktoren zu finden die meisten beeinflussenden Gebrauch- und Wertmuster im Bereich. 
 
Nachbarschaftsanalyse neigt auch, den besten Suchbereich für vergleichbare Marktdaten zu definieren. Während die Schätzung weiterkommt, kann der Abschätzer diesen Suchbereich verlängern oder abschließen. 
 
Einige Quellen von Nachbarschaftsdaten: 

> US Zählungflächendiagramme und -daten (lokale Bibliothek oder Verkäufer). 
> Stadt- und Grafschaftbevölkerungsdemographie (Planungsabteilungen). 
> Stadt, Grafschaft und Zustandstraßen- und Landstraßensysteme (Stadt, Grafschaft- und Zustandstraße/Technik/Landstraßenabteilungen). 
> Lokaler Zoning und allgemeine Planung, einschließlich Gemeinschaftspläne (Planungsabteilungen). 
> Schulepositionen, Kapazitäten, politische Richtlinien (lokale Schulbezirke). 
> Einrichtungendienstleistungen: Wasser, Abwasserkanal, Erdgas, elektrischer Strom, Telefon (lokale allgemeine Gebrauchsfirmen und Regierungsagentur). 
> Ökonomische Statistiken der Stadt und der Grafschaft (lokale Handelskammern). 
> Kommunalabgabeinformationen (Grafschaftsteuerassistent). 
> Wenn passend, private Brunnen und septische Gesetze (lokale Gesundheitsabteilungen); Wald-/Parkgesetze (lokale Forstwirtschaft- und Parkabt.), etc. 
 
AUFSTELLUNGSORT-ANALYSE UND SCHÄTZUNG 
Obgleich die Position der Nachbarschaft und der Stadt in der Analyse und in der Schätzung eines bestimmten Aufstellungsortes gewogen werden muss, ist die Position des Aufstellungsortes selbst, in Beziehung zu der Nachbarschaft, ein sehr wichtiger Faktor. 
 
Da Aufstellungsorte in einer Nachbarschaft nicht normalerweise an Größe konstant sind, sind Form und andere körperliche und ökonomische Eigenschaften, einige anderen überlegen. Es ist wichtig, dass der Aufstellungsort separat analysiert und in Übereinstimmung mit der Grundregel des höchsten und besten Gebrauches ausgewertet. 
 
Andere Gründe, das Land vom Wert eines gesamten Eigentums, zusammen mit den wichtigen Faktoren zu trennen, die zum Aufstellungsortwert beitragen, besprochen auf den folgenden Seiten. 
 
Zugelassene Daten der Aufstellungsort-Analyse 
Zugelassene Beschreibung. 
> Ein Abschätzer muss die zugelassene Eigentumbeschreibung feststellen, wie durch einen Brief oder eine Beamtaufzeichnung festgelegt. 
> Die korrekte zugelassene Beschreibung lokalisiert das Eigentum physikalisch innerhalb der Nachbarschaft. 
 
Steuern. 
> Geverglichen zwischen den vorbehaltlichen und ähnlichen Eigenschaften, um zu ermitteln, wenn das Eigentum, das bewertet, ziemlich festgesetzt worden (veranlagter Wert, Steuersatz und Gesamtmenge besteuern). Dieser Vergleich von Eigenschaften ist nicht, wie nützlich seit der Annahme von Vorschlag 13. 
> Der Umfang einer Steuerlast beeinflußt die Erwünschtheit des Eigentums, besonders wenn Steuern unverhältnismäßig zum Einkommen sind. 
 
In Zonen aufteilen und allgemeiner Plan. 
> Kopien der spätesten Befehle und allgemeinen des Planes des Zoning sollten studiert werden, um den Abschätzer hinsichtlich der anwesenden Verbräuche zu informieren, zu denen das Land entwickelt werden kann. Manchmal begrenzt der höchste und beste Gebrauch des Landes durch in Zonen aufteilende Beschränkungen. 
> Vorgeschlagene oder erwogene Änderungen in den vorhandenen Befehlen sollten entschlossen sein, da diese die Schätzung des Eigentums beeinflussen könnte. Jedoch verursacht das In Zonen aufteilen an sich nicht Wert, es sei denn es eine Nachfrage nach dem Land also in Zonen aufgeteilt gibt. 
 
Beschränkungen und Erleichterungen. 
> Allgemeine und privaten Beschränkungen und die Erleichterungen, die das Land beeinflussen, müssen entdeckt werden. 
> Die Beschränkungen und die Arten von Erleichterungen auf dem Eigentum haben ein direktes Lager nach dem Gebrauch und dem Wert des Aufstellungsortes, der bewertet. 
 
Ermittlung des Bestehens anderer Zinsen am Eigentum. 
> Besitzrechte auf Lebenszeit. 
> Leasings. 
> Diese teilweisen Zinsen teilen Vermögenswerte unter den betroffenen Parteien. Dieses bedeutet nicht eine mathematische Abteilung, aber eher eine Abteilung des Bündels von Rechten. 
 
Körperliche Faktoren, die den Aufstellungsort mit.einbeziehen 
Die körperlichen Eigenschaften des Aufstellungsortes sollten mit typischen Losen in der Nachbarschaft verglichen werden. 

Loswerte neigen im Allgemeinen, um einen „Aufstellungsortwert zu sammeln,“… der Preis übereinstimmten im Allgemeinen ein einzelnes, verwendbares, typisch-sortiertes Paket des Landes im Bereich. Die größeren oder kleineren Lose neigen zu erhöhen oder zu verringern, wenn sie verglichen mit diesem üblichen „Aufstellungsortwert.“ Eine gute Ansicht neigt auch, Loswert zu erhöhen. Der Effekt der Topographie (Entwässerung, niedrige Punkte, Felsen, etc.) kann durch die Kosten häufig gemessen werden, um das Problem zu kurieren, um den Aufstellungsort verwendbar zu bilden.  

Form von viel. 
> Das Dienstprogramm des Loses ist der regelnfaktor in den unregelmäßigen oder ungerad-geformten Losen. 
> Das ganze Gebiet des Loses ist nicht der wichtigste Faktor. Ein 50 Los' x-150', das 7.500 Quadratfuß enthält, ist wertvoller als ein 25 Los' x-300' (auch 7.500 Quadrat. ft.) wegen des Dienstprogrammes. 
> Unregelmäßig geformte Lose bewertet häufig in dem Gesamtaufstellungsortwert ausgedrückt, der in den Dollar eher als in Einheitswerten des Preises pro Quadratfuß oder Frontfuß ausgedrückt ausgedrückt. 
 
Topographie- und Bodenzustände. 
> Die Topographie und die Art des Bodens können eine schädliche Wirkung nach dem Aufstellungsortwert haben, wenn er Baukosten höher bildet. 
 
Eckeinfluß. 
> Im heutigen Markt gefunden worden es im Allgemeinen, dass Einfamilien- Losen der Ecke nicht bemerkenswert mehr als Innerelose bewertet. 
> Ecklose bieten besseres Licht und bequemeren Zugang. 
> Einerseits ergeben Ecklose mehr Verkehrsgeräusche und für Straßen übertreten und grössere spezielle falls zutreffend Einschätzungen und beleuchten. 
 
Relation des Aufstellungsortes zu den Umlagerungen. 
> Der Aufstellungsort muss in seinem Verhältnis zu den Straßen, zu den Gassen, zum Transport und zu den Speichern studiert werden. 
> Berührt der Hausaufstellungsort die gewerblichen oder multi-Wohnnutzungen? 
> Ist es ein Schlüssellos, das nach anderen Hinterhöfen schaut? 
> Wenn ein Ecklos, eine Buslinie tut, stoppen am Beteiligten? 
 
Verwendbarkeit von öffentlichen Einrichtungen. 
 
Titelbelastungen und -eingriffe. 
 
Landschaftsgestaltung und Untertagedienstprogramme. 
 
Bewertungsmethoden Aufstellungsort 

A. Verkäufe oder Marktdatenvergleich. 
1. Verkäufe und Auflistungen (Daten) der freien Aufstellungsorte erreicht und verglichen mit dem Eigentum, das bewertet. 
2. Die Daten sollten von den vergleichbaren Eigenschaften, einschließlich den gleichen Zoning und in gleichen oder in der ähnlichen Nachbarschaft sein. Da Leute Wert bilden, sollten die erfassten Daten von den Bereichen, in denen sein die Kaufkraft oder die Einkommensniveaus die selben wie das vorbehaltliche Eigentum sind. 
3. Die Verkaufspreise sollten nachgeforscht werden, um festzustellen, ob der Preis, der gezahlt, das Resultat eines zutreffenden Offenmarktgeschäfts war, das angemessenen Marktwert reflektiert. Auflistungen können auch betrachtet werden. 
4. Einige Quellen der vergleichbaren Marktdaten sind: 
a. Versichereraufzeichnungen. 
b. Aufzeichnungen des Steuerassistenten. 
c. Büro des Recorders. 
d. Anhandgeben eines Grundstücks an mehrere Maklerakten. 
e. Börsennachrichten. 
f. Persönliche Akten des Abschätzers. 
5. Die überprüften Börsentransaktionen sollten mit dem vorbehaltlichen Paket hinsichtlich verglichen werden: 
a. Zeit. 
(1) feststellen (1), wenn Preise oben, unten gegangen, oder seit jedem Verkauf zum Datum des Wertes beständig geblieben. 
(2) können ein Prozentsatzfaktor oder eine Dollarmenge an den vergleichbaren Verkäufen angewendet werden, um zu einem justierten Preis zu kommen wegen des Zeitfaktors. 
b. Position. 
(L) Feststellen, wenn die Position jedes vergleichbaren Eigentums Vorgesetztes, Gleichgestelltes oder Untergebenes zu der des vorbehaltlichen Eigentums ist. 
(2) kann eine Prozentsatzfaktor- oder -dollarmenge an den Daten angewendet werden, um auf den Unterschied bezüglich der Position einzustellen. 
c. Eigenschaften der Lose. 
(1) verglichen die Größe, die Tiefe und die Topographie der anderen Eigenschaften mit dem Eigentum, das bewertet. 
(2) ist eine Prozentsatzfaktor- oder -dollarmenge entschlossen für diese Eigenschaften und zu den vergleichbaren Eigenschaften angewandt, ihre Preise in Richtung zum Eigentum zu justieren, das bewertet. 
d. Die justierten Preise der vergleichbaren Eigenschaften dann verglichen und analysiert, um zu einer Schätzung des Wertes für das Eigentum unter Studie zu kommen.

Durch Untersuchung gefunden es, dass Preise ungefähr 1% ein Monat während des letzten Jahres erhöht. Verkauf Nr. 1 geglaubt, in einem Bereichsuntergebenen auf das Thema positioniert zu werden. Dieses Los verkaufen für ungefähr $500 mehr, wenn es im Block des Themas gefunden. Verkauf Nr. 2 ist in einem Bereich, der geglaubt, um ungefähr $250 zu sein besser als das Thema. Verkauf Nr. 3 ist auch in einer überlegenen Position, durch die gleiche Justage $250. Die Form und die Topographie der Verkäufe Nr. 1 und Nr. 2 sind besser als das Thema durch eine Menge, die beziehungsweise geschätzt, um $500 und $100 zu sein. Topographie und Dienstprogramm des Verkaufs Nr. 3 erscheinen ungefähr das Gleiche wie das Thema.

Der durchschnittliche justierte Preis pro Quadratfuß der vergleichbaren Verkäufe ist $.90. Folglich hat das vorbehaltliche Eigentum einen angezeigten Wert, wie folgt: 

7.500 Quadratfuß x $.90 pro Quadratfuß = $6.750 

In der tatsächlichen Praxis ist der Gebrauch von mehr Verkaufsdaten ratsam, um zu einem gut-gestützten justierten Preis pro Quadratfuß zu kommen.
 
e. Wenn alle passenden Faktoren betrachtet, sind die justierten Preise vermutlich in einem ziemlich aus nächster Nähe. Wenn es noch eine breite Diskrepanz gibt, wird der Abschätzer: 

(L) neu analysieren Arbeit, um stille passende Faktoren zu finden; 
(2) nochmals prüfen Daten als seiend zutreffende Beispiele der angemessenen Börsentransaktionen;
(3) Re-computejustagen, zum von Genauigkeit zu versichern; und
(4) schließlich, wegwerfen die Daten n oder erklären die offensichtlichen Widersprüche. 
 
B. Abstraktion. 
1. Die Abstraktionsmethode angewendet, um Grundstückswert zu erhalten, in dem es keine freien Landverkäufe gibt. 
a. Verkäufe der Häuser in der gleichen Nachbarschaft auf Losen mit ähnlichen Eigenschaften erhalten. 
b. Eine Schätzung der Kosten, die von den Verbesserungen neu sind, gebildet. 
c. Eine Menge abgezogen von den Kosten e, die für Abschreibung neu sind. 
d. Die herabgesetzten Kosten der Verbesserungen abgezogen vom Verkaufspreis des Eigentums. 
e. Der Unterschied darstellt einen Näherungswert des Grundstückswertes t. 

Beispiel: Bewertete Losgröße ist 65' X 100' = 6.500 Quadrat. ft. Verkaufseigentum ist 6.000 Quadrat. ft.-Los mit einem einzelnen Familienwohnsitz und für $83.000 verkauft. Das Verkaufsgebäude hat geschätzten Kosten, die von $61.000 neu sind und eine anfallende Abschreibung, die bei $20.000 geschätzt. Grundstückswert durch Abstraktion:  

C. Plan-Plan. Für besseren Schätzungsbericht kann ein Planplan erstellt werden, wenn den Losmaßen und Verbesserungen zur Skala gezeichnet. Er sollte Wege, Fahrstraßen und andere Losverbesserungen und Dachpläne der verschiedenen Strukturen auf dem Aufstellungsort zeigen. Der Plan, zusammen mit Abbildungen des Aufstellungsortes, benachbarte Straße und Losverbesserungen sind für eine wirkungsvolle Aufstellungsortanalyse lebenswichtig.