Immobilien-Abschätzer-Richtlinien - Teil 4 ARCHITEKTURarten UND FUNKTIONSdienstprogramm Es ist wesentlich für einen Abschätzer, ein Arbeitswissen des Gebäudeentwurfs und -aufbaus zu haben. Guter grundlegender Entwurf des Innenraums und des Äußeren hat einen entschiedenen Effekt auf der Marktfähigkeit von immobilien. Es gibt keinen Ersatz für passende Materialien und korrekte Anteile und Skala. Der Abschätzer sollte Nachahmungen und neue Plastikwiedereinbaue berücksichtigen.
Um Maximalwert zu erzielen, sollten Architekturart und Entwurf mit dem Aufstellungsort zusammenhängen. Eine typische beständige Nachbarschaft sollte mit Häusern der selben Größe, des Alters und der Art ungefähr verbessert werden. Ein Haus, das eine Architekturart hat, die zu seinen Umlagerungen extrem fremd ist, neigt, auf Schwierigkeit zu stoßen, wenn es für Verkauf angeboten.
Oder ein Haus trifft Widerstand im Markt wegen seiner Art, die ihn innerhalb einer definitiven Altersklasse setzt. So wenn eine bestimmte Art der Architektur seinen Anklang verloren, weil allgemeiner Geschmack geändert, hat diese Tendenz eine schädliche Wirkung auf Wert. müssen immobilienvermittler und -abschätzer mit Hauptarten vertraut sein und den Effekt auf Wert der verlegten Arten kennen. Der Abschätzer muss auf Wiederaufleben der älteren Annahme der Eigenschaften aufmerksam auch öffentlich sein.
Dieser Abschnitt: enthält kurze Beschreibungen der verschiedenen Architekturarten in den einzelnen Familienheimen; erklärt, wie man Qualität des Aufbaus feststellt; und definiert Funktionsdienstprogramm und seinen Effekt auf Marktfähigkeit.
Architekturarten
> Kolonial. Cape- Cod und Kapann-Arten sind: im Allgemeinen ziemlich kleines an Größe - Minimum mit gutem Geschmack; Symmetrischfenster ausglichen auf beiden Seiten der Haustür en; entweder ein oder eins und Hälfe Geschichte mit wenig Hauptraum oben; ziemlich steiler Giebel oder gambrel Dach bedeckt mit hölzernen Schindeln; und Äußeres des hölzernen Abstellgleises.
> Neu-EnglandColonial. Ein Quadrat oder eine rechteckige, kastenähnliche Struktur, die haben: maximaler verwendbarer Raum; symmetrische fenster ausglichen auf beiden Seiten der vorderen Tür en; entweder zwei oder zwei und Hälfe Geschichte; Giebeldach bedeckt mit hölzernen Schindeln; Äußeres des Holzes weiß im Allgemeinen gemalt; und eindrucksvoller vorderer Eingang normalerweise mit Querbalkenventilator des Glases über der Tür.
> Holländischer Colonial. Ein gemäßigt-sortiertes Haus im Allgemeinen nicht mehr als 50 Fuß breit, wenn eine symmetrische Frontseite hat: ein Eingang in der Mitte, ausgeglichen durch die fenster; niedrig-ausgedehntes gambrel Dach; Äußeres im Allgemeinen des Steins; und entweder eine und Hälfe Geschichte mit Dormerfenster oder zwei und Hälfe Geschichte mit Dormerfenster.
> Georgischer und südlicher Colonial. Diese Arten haben durchdachte vordere Eingänge mit Ebene oder geriffelten Spalten; vom Ziegelstein oder vom Holz im Allgemeinen sein; die vorstehenden giebeligen Dächer haben, häufig versessen; sehr symmetrisch sein; große Pläne des Landes erfordern; große Skala, nicht verwendbar für ein kleines Haus; und entweder zwei, zwei und Hälfe oder drei Geschichten.
> Englisches elisabethanisches. Diese Art hat gotische weiter entwickelte Linien mit geformtem Stein um fenster und Türen; im Allgemeinen vom Ziegelstein, vom Stuck oder vom Stein; das geworfene Dach durchtränken, bedeckt mit Schiefer oder Schindel; normalerweise verbleite Metallflügelfensterfenster; und erfordert eine große Baustelle.
> Englisches Half-Timber. Diese Art hat hervorstehende Bauholzgesichter mit Stuck zwischen den Gesichtern; Geschichte der schweren Maurerarbeit senken; geworfenes Dach durchtränken; im Allgemeinen zwei Geschichten; und erfordert einen großen Losbereich.
> Regentschaft. Eine im Allgemeinen symmetrische Art mit vorderem Eingang in der Mitte; Äußeres des Ziegelsteines oder des Steins; Blendenverschlüsse auf jeder Seite von fenster; niedriges versessenes Dach; zwei Geschichten in der Höhe; und achteckiges fenster im zweiten Stock über vorderer Tür.
> Französisches provinzielles. Normalerweise ein großes Haus auf einem beträchtlichen Plan, Maurerarbeitaußenwände mit sehr hohen Dächern; große hohe fenster mit langen Blendenverschlüssen; und ein und Hälfe oder zwei und Hälfe Geschichte.
> Französische Normandie. Hat im Allgemeinen Drehköpfe an der Eintragung; Wände des Ziegelsteines oder des Steins; unsymmetrisch; und geworfenes Schindeldach durchtränken.
> Spanischen ausrichten. Beiliegende Patios; roter Auftrag mit Ziegeln deckte Dach; Dekorationen des bearbeiteten Eisens; und Stuckwände (normalerweise Weiß).
> Kleines Spanisch. Stuckäußeres; flaches Aufbaudach mit Auftragflieseordnung in der Frontseite; verwendbar für kleine Lose; kein Patio; und nur eine Geschichte.
> Monterey-Spanisch. Zwei Geschichten; Stuck (im Allgemeinen Weiß); roter Auftrag mit Ziegeln deckte Dach; zweite Geschichtebalkone; und dekorative Eisengeländer.
> Modern und zeitgenössisch. Im Allgemeinen eine Geschichte; normalerweise flaches oder tiefes Dach; häufig auf Betonplatte; große Menge Glas; und Innen-/im Freienleben.
> Bungalow-oder Ranch-Haus. Eine Geschichte; Stuck mit hölzerner Ordnung; häufig auf Betonplatte; Schindel oder Erschütterungdach; niedrig und abschweifend; im Allgemeinen angebrachte Garage; und Innen-/im Freienleben.
Gebäude-Qualität
Einer der wichtigsten Gründe für die Untersuchung eines Eigentums ist, seine Qualität des Aufbaus und der Bedingung festzustellen. Der Abschätzer muss hinsichtlich der strukturellen Details der Gebäude kenntnisreich sein. Alle herausgestellten Teile eines Gebäudes sollten nah kontrolliert werden, um die benutzten Materialien, der anwesende Zustand und die Art und die Qualität zu ermitteln des Aufbaus, die getarifiert werden kann, wie folgt:
A. Niedrige Qualität.
1. Konkurrierendes Haus der niedrigen Kosten, das nicht die minimalen Baubestimmungen übersteigt.
B. Angemessene Qualität.
1. Ebene und billige Ende auf Innenraum und Äußerem.
2. Preiswerte Qualitätsende-Hardware, Beleuchtungbefestigungen und Heizung.
3. Im Allgemeinen aufgerichtet in den Bereichen der niedrigen Kaufkraft.
4. Gewöhnlich stucco Äußeres, Betonplattefußboden, Aufbaudach.
C. Durchschnittliche Qualität.
1. Treffen VA und FHA Standards.
2. Normalerweise gekauft durch Personen des gemäßigten Einkommens.
3. Mittlerer Standard des Aufbaus mit einigen Verfeinerungen der niedrigen Kosten.
4. Normalerweise vom Stuckäußeren, vom Hartholzbodenbelag, vom Aufbaudach oder vom Schindel.
5. Hardware, Beleuchtungbefestigungen und Heizung der durchschnittlichen Qualität beenden.
6. Gefunden in den großen Flächenentwicklungen unterbringen.
D. Gute Qualität.
1. Guter Architekturentwurf, Kunstfertigkeit und Materialien.
2. Stucco Wände mit Holz- und Maurerarbeitordnung, Hartholzfußböden, Schindeldächer.
3. Enthält normalerweise zwei Badezimmer, Druckluftofen oder gleiche Heizung, gute Qualitätsbeleuchtungbefestigungen und Ende-Hardware.
4. Hat normalerweise eingebaute Extraausrüstung in der Küche.
E. Sehr gute Qualität.
1. Im Allgemeinen kundenspezifisch angefertigt durch Architekten.
2. Haus enthält viele Extraeigenschaften.
3. Stucco Wände mit umfangreicher Holz- oder Maurerarbeitordnung, Hartholzbodenbelag, Erschütterungdächer.
4. Zwei oder mehr Badezimmer, Druckluftheizung, sehr gute Qualitätsende-Hardware und Beleuchtungbefestigungen.
5. Kundenspezifische Kamine.
F. Ausgezeichnete Qualität.
1. Kundenspezifisch angefertigt durch Architekten.
2. Extraeigenschaften sind vom hochwertigsten und vom Entwurf.
3. Stucco Wände mit Rothölzern oder Zedern oder anderes feines Holz, Steinordnungs-, Hartholz-, Marmor- und Zollteppichbodenbeläge, Lehmfliese, Schieferdächer, kupferne Gossen und so weiter.
4. Ein Bad mit jedem Schlafzimmer, walk-in Wandschränke, in Zonen aufgeteilte Heizung, spezielles Holz beendet wie Teakholz, Kirsche, Walnuss, etc., Entwerferbeleuchtung einschließlich vertiefte Kunstbeleuchtung.
5. Kundenspezifische Kamine, kundenspezifische hölzerne Bibliotheken, Rechtsanwaltschaft, Pantries des Butlers, Granit oder Marmor widerspricht in den Bädern und in der Küche, feinschmeckerische Geräte.
FUNKTIONSdienstprogramm Gute Architektur betroffen mit Raumplan und Funktionsdienstprogramm sowie Außenart. Eine Funktionsanalyse eines Eigentums misst die Bequemlichkeiten und die Wirtschaft im Gebrauch von dem Eigentum. Die kombinierten Faktoren der Verwendungsfähigkeit und der Erwünschtheit haben einen Effekt auf der Marktfähigkeit eines Eigentums. Der Grad an seinem Funktionsdienstprogramm ist in jeder möglicher Betrachtung seiner Marktfähigkeit wichtig. So ist Marktfähigkeit die entscheidende Prüfung des Funktionsdienstprogrammes. Funktionsgebrauchscheckliste
A. Gebäude.
1. Wohnzimmer.
a. Angemessenheit des Fußboden- und Wandraumes für korrekte Platzierung der Möbel.
b. Zirkulation - sollte nicht durch langes Wohnzimmer überschreiten müssen, um andere Teile des Hauses zu erreichen.
c. Kamin sollte weg von dem Verkehrsstrom sein.
d. Wandräume - ausreichend für Möbelvorbereitungen. 2. Esszimmer oder Bereich.
a. Mühelosigkeit des Zugangs zur Küche.
b. Größe des Raumes oder des Bereichs regelte durch Gesamtgröße des Hauses.
c. Am besten, wenn Raum fast quadratisch ist. 3. Schlafzimmer.
a. Vorlagenschlafzimmer sollte von der ausreichenden Größe (Minimum 10 ' x12') sein.
b. Andere Schlafzimmer (Minimum 9 ' x 10 ').
c. Querventilation sollte zur Verfügung gestellt werden.
d. Gefunden weg von Familienbereichen und -küche für Privatleben.
e. Sollte nicht ein Schlafzimmer durchlaufen müssen, andere zu betreten.
f. Wandschrankraum sollte ausreichend sein (minimale Tiefe 2 Fuß; minimaler Bereich 6 Quadratfuß).
g. Nächste zu den vollen Badanlagen. 4. Küche.
a. Arbeitsplatz sollte im Plan reichlich und leistungsfähig sein.
b. Ausrüstung sollte zentral lokalisiert werden, um nicht notwendigen Fußspielraum zu beseitigen.
c. Wände, Plafonds und Fußböden sollten von leicht aufrechterhaltenen Materialien sein.
d. Ausreichende Vorkehrungen sollten getroffen werden für korrekte Beleuchtung und Ventilation.
e. Küche sollte in Bezug auf Speiseräume und einen Familienraum bequem befinden.
f. Küche sollte einen Außeneingang haben.
g. Wäschereianlagen sollten neben Küche sein. 5. Badezimmer.
a. Korrekte Position in Bezug auf andere Räume.
b. Wenn nur ein Badezimmer existiert, sollte es weg von der zentralen Halle befinden.
c. Badezimmer sollte nicht direkt in Küche oder in Wohnzimmer öffnen.
d. Ausreichende Ventilation - Außenfenster oder automatischer Absaugventilator ist notwendig.
e. Fußböden, Wände und Plafonds leicht gesäubert und aufrechterhalten. 6. Wandschränke und Lagerung.
a. Mindestens ein Kleiderschrank pro Schlafzimmer.
b. Ausreichender Leinenwandschrankraum.
c. Speicherwandschränke sollten zentral lokalisiert werden.
d. Ein Speicherbereich sollte nahe der Wäschereiausrüstung zur Verfügung gestellt werden.
e. Außenlagerung notwendig, wenn es nur einen Autoparkplatz gibt.
B. Aufstellungsort.
l. Aufbau sollte mit der Größe der Baustelle zusammenhängen.
2. Das Haus sollte sein, also gefunden auf dem Land, das es auf der Baustelle bezieht, oder „gehört.“ 3. Ausreichende vordere, hintere und seitliche Yards sind für Licht und Privatleben notwendig. Yards können in geplanten Maßeinheitsentwicklungen gesammelt werden.
4. Ein privates Service-Yard für trocknende Kleidung und Lagerung des Abfalls sollte zur Küche bequem sein.
5. Eingang zur Garage sollte bequem und bereitwillig zugänglich sein.
6. Korrekte Landschaftsgestaltung.
7. Freizeit- und Gartenmöglichkeiten.
8. Ausreichende Yardverbesserungen.
Richtlinien für die Berücksichtigung der körperlichen Eigenschaften des Realvermögens zu den FHA Versicherungs-Zwecken A. Sichtanklang des Eigentums. Wie gut behält das Eigentum als Ganzes seinen Marktanklang?
1. Außenentwurf der Strukturen.
a. Sichtanklang gegründet nach der Wahrscheinlichkeit der fortfahrenden Marktannahme.
b. Bestimmte Architekturarten sind in ihrer Annahme kurzlebig und werden überholt. 2. Einstellung.
a. Misst den Anklang des Eigentums im Markt wegen des Geländes, zusätzliche Gebäude, die Wege und landschaftlich verschönert.
b. Die Wohnung und die Umlagerungen sollten einen angenehmen und vereinheitlichten Aufbau darstellen. 3. Innenarchitektur der Wohnung.
a. Die Innenarchitektur sollte Einfachheit der Behandlung, Harmonie in den Anteilen und Verfeinerung im Entwurf aufweisen.
b. Dauerhafte Inneneigenschaften sollten vom ausreichenden Aufbau aktuell und sein.
B. Livability des Eigentums. Der Grad von Verwendungsfähigkeit, von Bequemlichkeit und von Komfort, den das Eigentum leistet, bestimmt vorbei:
1. Aufstellungsortanwendung.
a. Betrachtet alle Aspekte des Aufstellungsortes und seiner Vorbereitungen, während diese den Livability des gesamten Eigentums beeinflussen.
b. Die Loseigenschaften einschließlich Größe, Form, Topographie, Lagebestimmung und natürliche Vorteile betrachtet.
2. Wohnungraumanwendung. Betrachtung gegeben zur Größe und zur leistungsfähigen Verteilung des Raumes innerhalb der Struktur.
3. Raumeigenschaften. Betrachtung gegeben zur Größe und zum Anteil den Räumen im Verhältnis zum Gesamtbereich der Wohnung. Die folgenden Faktoren betrachtet:
a. Raumlagebestimmung.
b. Zirkulation.
c. Privatleben.
d. Wandschrank und Speicherkapazität.
e. Küche-Leistungsfähigkeit.
f. Anlagen instandhalten.
g. Isolierung.
C. Natürliches Licht und Ventilation. Der Effekt des natürlichen Lichtes und der natürlichen Bewetterung auf der Erwünschtheit, dem Livability und dem Healthfulness betrachtet.
1. Die korrekte Menge oder das Verhältnis des natürlichen Lichtes zum Raumbereich sollten aufrechterhalten werden.
2. Ventilation aller Räume studiert, um seinen Effekt auf Erwünschtheit der Wohnung zu messen.
3. Querventilation wünschenswert in allen Schlafzimmern.
D. Strukturelle Qualität. Die Qualität des strukturellen Entwurfs, der Materialien und der Kunstfertigkeit ist
festgestellt für die Wohnung. Die betrachtet zu werden Teilelemente sind, wie folgt:
1. Grundlagen.
2. Wandaufbau.
3. Fächer.
4. Fußbodenaufbau.
5. Plafondaufbau.
6. Dachaufbau.
E. Widerstand zu den Elementen und zum Verbrauch. Eine Ermittlung gebildet hinsichtlich des Widerstands der Wohnung zu den Effekten des Wetters, des Zerfalls, der Korrosion, des Feuers und der Verschlechterung. Betrachtung gegeben zu drei Kategorien:
1. Losverbesserungen.
a. Wie geschützt der Boden vor Abnutzung?
b. Geordnet das Land richtig, damit die Struktur nicht durch Wasser geschädigt?
c. Die Yardverbesserungen wie Wege und Wände sollten von den ausreichenden Materialien sein.
2. Das Gebäudeäußere. Analyse gebildet mit Bezug auf den Widerstand des Äußeren des Gebäudes zu den Effekten der Elemente.
3. Errichtender Innenraum. Betrachtung gegeben zum Widerstand der Innenoberflächen und der Materialien, um Abnutzung und Riss und Verschlechterung festzustellen.
F. Eignung der mechanischen Ausrüstung. Misst den Umfang, den die Ausrüstung zur Erwünschtheit und zum Anklang der Wohnung durch Bequemlichkeit, Wirtschaft und Komfort beiträgt. Betrachtung gegeben zu:
1. Klempnerarbeitsystem.
2. Heizsystem.
3. Stromsystem.
4. Ergänzungsausrüstung. |
