Immobilien-Abschätzer-Richtlinien - Teil 7x - 2/9/2004 - fachkundige immobilien-Beratung

Immobilien-Abschätzer-Richtlinien - Teil 7

ANNÄHERUNG DES EINKOMMENS-(KAPITALISATION) 

Die Einkommensannäherung betroffen mit dem anwesenden Wert des zukünftigen Nutzens (der Einkommensstrom) welches von einem Eigentum abgeleitet werden kann. Diese Methode ist in der Schätzung des Einkommen-produzierenden Eigentums wichtig, obgleich sie als die einzige Annäherung selten an gebaut werden kann. Eine wichtige Betrachtung in dieser Annäherung ist das Reineinkommen, das eine völlig informierte Person, die Warenmanagement verwendet, erwarten kann, während des restlichen nützlichen Lebens der Verbesserung zu empfangen. Eine Alternative, using Bruttoeinkommen und den Bruttomiete-Vervielfacher (GRM) erklärt später in diesem Kapitel. 
 
Der Prozess der Berechnung des anwesenden Wertes eines Eigentums auf der Grundlage von seine Kapazität fortzufahren, einen Einkommensstrom zu produzieren genannt Kapitalisation. Die Kapitalisationsannäherung basiert hauptsächlich auf den Schätzungskonzepten des Vergleiches, des Ersatzes und der Erwartung. 
 
Immobilienfachmann der Veranschaulichungen A des Abschätzers und des Eigentümers versteht, dass es einige Unterschiede bezüglich der Veranschaulichungen des eigentümer und des Abschätzers auf Rendite-Immobilie gibt.  

Ein eigentümer kauft Rendite-Immobilie als Investition, basiert auf persönlichen Wünschen und Steuerposition. Der eigentümer ansieht häufig die Investition als Stammaktie in einem finanzierten Eigentum n. „Stammaktie“ ist des die Anzahlung oder der Unterschied eigentümer zwischen der Darlehensmenge und dem Wert oder dem Preis des Eigentums. Der eigentümer berechnet die Zahlungen auf dem Darlehen als Unkosten des Besitzens des Eigentums und abzieht von der Einkommenssteuer s, welche die Zinsen auf dem Darlehen und der „Buch“ Abschreibung vom Kaufpreis oder von der Kostenbasis zahlten. Der eigentümer kann nur tatsächliche Unkosten, nicht Vorbehalte abziehen für zukünftige Unkosten, und kann Bruttoeinkommen nur vom Einkommen berechnen wirklich gesammelt (oder verdankt), nicht gerade projektiert. Der eigentümer sucht einem rentablen Weiterverkauf oder nach einem Austausch in einem höheren Preis oder vorteilhaften einer Steuerposition. In den meisten Fällen ignoriert der Abschätzer diese persönlichen Betrachtungen.  

Der Abschätzer wieder aufbaut Unkosten er und Einkommen in Mengen, die der gut informierte Investor vorwegnehmen, ohne spezifischen Respekt für persönliche Stammaktie, spendable Einkommen oder Steuerkonsequenzen. Using die Methoden, die unten umrissen, analysiert ein Abschätzer eine Rendite-Immobilie, um seinen Wert zum Markt im Allgemeinen zu ermitteln d.h. der angemessene Marktwert. 
 
Kapitalisation 
Kapitalisation ist der mathematische Prozess der Schätzung des anwesenden Wertes der Rendite-Immobilie basiert auf der Menge des vorweggenommenen jährlichen Reineinkommens, das sie produziert. Kapitalisation umwandelt den zukünftigen Einkommensstrom in eine Anzeige über anwesenden Wert des Eigentums n. Es gibt einige Methoden der Kapitalisierung des Reineinkommens. Unsere Diskussion beschäftigt die direkte Methode. 
 
Es gibt vier Arten Zollsätze der Kapitalisation (Kappe), die im Schätzungsprozeß verwendet: 

> Der Zinssatz ist die Rendite auf investiertem Kapital. Er ist der selbe wie der Ertragzollsatz oder Risikozollsatz. Er einschließt keine Bestimmung für den Umsatz des Anlagekapitals e. 
> Der Wiedererlangungzollsatz ist der Zollsatz, an dem Fonds zurückgegangen zum eigentümer investierte. 
> Der Kapitalisierungsfaaktor abgeleitet vom Zinssatz und vom Wiedererlangungzollsatz. 
> Der Gesamtzollsatz abgeleitet vom Verhältnis zwischen Reineinkommen und Wert für das Gesamteigentum - und zur Verfügung stellt theoretisch in einem Zollsatz für beide Umsatz an und wieder erlangt von, die Investition. Der Gesamtkappenzollsatz ist ein Einkommenszollsatz. Alle mögliche Zinsen am Einkommen, das Eigentum produziert, können using diesen Zollsatz bewertet werden, aber Abschätzer anwenden ihn am allgemeinsten für Grundstück in unbeschränktem Besitz n. 
 
Kapitalisierungsfaaktoren können durch einige Methoden geschätzt werden: 

> Markt- oder Verkaufsdaten; 
> Band der Investition (Gebrauch ein belasteter durchschnittlicher Zollsatz durch die Kombination eines Zollsatzes für Hypothekenkreditgeld und des Zollsatzes für Stammaktie des Investors); oder > Summierung (hat sehr begrenzten Gebrauch - mit.einbezieht zten, einen „sicheren“ Zinssatz aufzubauen, der auf verschiedenen Risiko-/Investitionsfaktoren basiert).  
Selbstverständlich mit.einbezieht der Markt oder die Verkaufsdatenmethode den systematischen Vergleich eines Abschätzers der neuen Verkäufe der ähnlichen Eigenschaften lichen.

Der Abschätzer analysiert Verkaufspreis jedes Vergleichseigentums, Mieten, Unkosten, Reineinkommen und Kappenzollsatz, vornimmt erforderliche Justagen he und vorwählt einen passenden angezeigten Gesamtkappenzollsatz für das Eigentum tz, das bewertet. Dieser Zollsatz darstellt den Umsatz an und den Umsatz der Investition. Zu Zuverlässigkeit des vorgewählten Zollsatzes, des Abschätzergebrauchurteils und der Erfahrung sicherstellen, um der comparables und des vorbehaltlichen Eigentums zu vergewissern ähnliche Alters-, Systemtest-, Positions-, Einkommens-, Unkosten- und Risikoeigenschaften haben.  

Kapitalisierungsfaaktorformel. Der Kapitalisierungsfaaktor ist eine Kombination des Zinssatzes (Umsatz auf der Investition) und des Wiedererlangungzollsatzes (Umsatz auf der Investition in den Verbesserungen). Wenn nur das Land Einkommen produziert, sind der Kappenzollsatz und der Zinssatz die selben. Jedoch wenn Verbesserungen zur Einkommensproduktion beitragen, müssen Vorkehrungen getroffen werden für wieder erlangen vom Wert der Verbesserungen vor dem Ende ihres Wirtschaftslebens. Land hat kein begrenztes Wirtschaftsleben; es trägt nie heraus und folglich in der Lage ist immer, Einkommen zu produzieren. Das Gebäude ist ein Abnutzungsgut und kann nicht unbestimmt verwendet werden. 
 
Die allgemeinste Methode der Lieferung für wieder erlangen von der Investition in den Verbesserungen ist die „gerade Gerade“ Methode, wenn der Gebäudewert in den gleichen jährlichen Ratenzahlungen wieder erlangt. Der Wiedererlangungzollsatz berechnet, indem man das restliche Wirtschaftsleben der Verbesserungen in 100% unterteilt. So wieder erlangen das Jahrbuch Zollsatz für ein Gebäude mit einem geschätzten restlichen Wirtschaftsleben von 40 Jahren ist 2.5% (÷ 100% 40). Wenn das restliche Wirtschaftsleben 25 Jahre ist, ist der Wiedererlangungzollsatz 4%.  

Um den angezeigten Wert der Rendite-Immobilie zu finden, das Nettojahreseinkommen durch den Kapitalisierungsfaaktor teilen: 

Jahreseinkommen ÷ Kapitalisierungsfaaktor = Vermögenswert fangen 
oder
÷ I R = V 
 
Wenn überhaupt bekannt zwei Faktoren in dieser Formel, das Drittel können erreicht werden. 
I = R x V 
und
R = I ÷ V 
 
EINKOMMENS-ANNÄHERUNGS-PROZESS 

Die Hauptschritte, zum des Wertes, indem sie Einkommen, zu berechnen kapitalisieren sind: 

> Das Nettojahreseinkommen feststellen; 
> Den passenden Kappenzollsatz durch Marktvergleiche vorwählen; und das Einkommen kapitalisieren (das Nettojahreseinkommen durch den Kappenzollsatz teilen). 
 
Bestimmung des Nettojahreseinkommens 
Die Verfahren für die Bestimmung des Nettojahreseinkommens sind: 

> Mögliches Bruttoeinkommen der Schätzung das Eigentum ist zum Produzieren fähig. 
> Vom möglichen Bruttoeinkommen eine jährliche Genehmigung für Stellefaktor und Mieteansammlungsverlust abziehen. Der Rest genannt „wirkungsvolles“ Bruttoeinkommen oder bereinigte Bruttoeinkunft. 
> Von bereinigter Bruttoeinkunft die geschätzten wahrscheinlichen zukünftigen jährlichen Unkosten des Geschäftes (örtlich festgelegte Unkosten, variable Unkosten, Rücklagen für Ersatzbeschaffungen für Gebäudebestandteile oder kurzlebige Punkte) abziehen zum des Reineinkommens des Investitionseigentums zu erhalten. 
 
Einkommen und Unkosten. Das mögliche verwendete Bruttoeinkommen ist das erwartete zukünftige Einkommen. In vielen Fällen kann das sofortige letzte oder gegenwärtige Einkommen eine Anzeige des zukünftigen Einkommens sein. Jedoch ist das Vertrauen nur auf letzt oder das gegenwärtige Einkommen falsch. Das zu verwenden Einkommen ist das, das der Käufer und der Verkäufer in der restlichen Nutzungsdauer der Verbesserung vorwegnehmen, wie auf vorhersehbare ökonomische Änderungen eingestellt. 
 
Einkommensschätzungen. Die Bruttoeinkommenschätzung für eine Rendite-Immobilie ist das Potenzial oder das vorweggenommene Bruttoeinkommen von allen Quellen (Marktmieten, Dienstleistungen, Parkplatzgebühren und -mieten und Münzenausrüstung, etc.). Bruttoeinkommen geschätzt ab dem Datum der Schätzung. Vertragsmiete ist das tatsächliche, oder abgeschlossen, die Miete, die vom Eigentum empfangen. Marktmiete ist die Miete, die das Eigentum in den freien Markt am Datum der Schätzung holen sollte. Mieten und Stellefaktoren und Ansammlungsverluste basieren auf gegenwärtigen Marktmietedaten. Der Abschätzer verwendet sein/Urteil des Bereichs beim Kommen zu einer Genehmigung für Stelle- und Ansammlungsverluste. 
 
Mietedaten erhalten vom vorbehaltlichen Mietezeitplan des Eigentums und vom Bericht des Abschätzers von Mieten von den ähnlichen neuen Verkäufen im Bereich. Einzelne Wohnungen oder Maßeinheiten der comparables verglichen mit dem vorbehaltlichen Eigentum, using quadratische Gesamtlänge, Zahl der Schlafzimmer oder ähnliche Punkte des Vergleiches. Es angenommen n, dass Management für alle Eigenschaften ausreichend ist. Kosten der Nachrüstungswartung oder der Reparaturen sind ein Korrekturposten.  

Marktmietezeitpläne und -unkosten aufrechterhalten normalerweise auf einer Monatsbasis Monats-. Beide müssen in eine jährliche Basis umgewandelt werden. 
 
Unkosten müssen realistisch sein. Die Betriebskosten (alle Aufwendungen notwendig, Einkommen zu produzieren) sollen vom wirkungsvollen Bruttoeinkommen abgezogen werden, um den Nettobetriebsgewinn zu finden erwartet vom Eigentum. Der Abschätzer muss Vorsicht verwenden, wenn er Unkosteninformationen von der Ergebnisrechnung des eigentümer als einige Punkte extrahiert, die auf der Ergebnisrechnung, wie Haupt eingeschlossen und Zinszahlungen auf Hypotheken und Abschreibungsbetrag zu den Einkommenssteuerzwecken, müssen vom Abschätzer als nicht seiend missachtet werden zulässige Unkostenpunkte.  

Diese non-allowables können Unterhaltungsunkosten und andere Punkte der persönlichen Unkosten und Maßnahmeaufwendungen umfassen. Da die meisten Ergebnisrechnungen von den Buchhaltern für Steuer- und Buchhaltungzwecke vorbereitet, müssen Abschätzer sie wieder aufbauen normalerweise, um jährliche Unkosten richtig zu prognostizieren. 
 
Unkosten getarifiert im Allgemeinen als seiend eine vom folgenden: 

> Örtlich festgelegte Unkosten. Auf diese genommen jährlich mit relativ weniger Änderung von jährlichem. Sie sollen gezahlt werden, ob das Eigentum völlig oder nicht besetzt. Diese Punkte umfassen Steuern, Versicherung, Lizenzen und Erlaubnis. 
> Variable Unkosten. Auf diese Unkosten genommen fortwährend, um Service zum Eigentum beizubehalten und zu geben. Sie sind abhängig von dem Umfang einer Besitzergreifung variabel und einschließen Punkte wie Dienstprogramme, Managementprovisionen, Sicherheit, Kosten der Verwaltung, Wartung und Reparaturen für Strukturen, Boden und Parkplatzwartung, abgeschlossene Dienstleistungen (z.B., Abfallabbau) und Lohn- und Gehaltsliste nd. 
> Rücklagen für Ersatzbeschaffungen. Dieses ist eine jährliche Genehmigung für das Ersetzen der getragenen heraus Ausrüstung und das Errichten der Bestandteile, wie Öfen, Teppiche, Vorhänge, Dachbedeckung. 
 
Vorwählen des Kappen-Zollsatzes 
Der Abschätzer vorwählt einen passenden Gesamtkapitalisierungsfaaktor („anwesend wert“ Faktor) nach Marktanalyse der ähnlichen Eigenschaften en.

Dieser Zollsatz zur Verfügung stellt für Umsatz des investierten Kapitals plus einen Umsatz auf der Investition).  

Der Zollsatz ist nach dem Umsatz abhängig, den Investoren wirklich verlangen, bevor sie durch solch eine Investition angezogen. Das grösser das Risiko des Verlierens der Investition, das höhere sind der angeschlossene Zollsatz, wie im Markt für solche Eigenschaften festgestellt.

Indem man Marktpreise analysiert, kann der Zollsatz jederzeit angeglichen werden. 
 
Eine Veränderung von nur 1 Prozent kann erhebliches bezüglich des kapitalisierten Wertes des Einkommens unterscheiden. 
 
Z.B. gegründet auf einem jährlichen Reineinkommen von $30.000 und einem Kapitalisierungsfaaktor von 6 Prozent, sein die kapitalisierte Eigentumschätzung $500.000 (Einkommen ÷ Zollsatz). Die Kapitalisierung dieses gleichen Einkommens mit einem Zollsatz von 7 Prozent ergeben einen Wert von nur $428.500 (gerundet). 
 
Kapitalisierung des jährlichen Nettobetriebsgewinnes 
Der letzte Schritt das Nettojahreseinkommen und den Kapitalisierungsfaaktor nachher feststellend ist, das Einkommen zu kapitalisieren. Diese kann die mathematische Berechnung des Teilens des Einkommens durch den Zollsatz bloß sein, wenn das Einkommen betrachtet, in der Dauer zu sein. Z.B. ist die Schätzung des Eigentums, das ein angenommenes unaufhörliches jährliches Reineinkommen von $30.000 hat und des Kapitalisierungsfaaktors von 5 Prozent $600.000. Das niedriger der Zollsatz, das grösser die Schätzung und das grösser die angenommene Sicherheit der Investition. So genannte Rentenpapiertabellen benutzt, wenn man Einkommen für örtlich festgelegte Zeiträume der unterschiedlichen Dauer kapitalisiert. 
 
Wie früh angegeben, ist ein wichtiges Element in allen Kapitalisierungsfaaktoren Bestimmung für einen Umsatz der Investition auf den Verbesserungen zum Eigentum während ihres restlichen Wirtschaftslebens. Dieses kann genannt werden eine Tilgung solcher Investitionen. Es kann für von geradlinige Abschreibung, die eine definitive Summe jedes Jahr während des Zeitraums der Jahre geschätzt, um das Wirtschaftsleben der Verbesserung zu sein zurückgewinnt, am Ende von, welcher Zeit zur Verfügung gestellt werden die Kosten von Verbesserung angefallen. Es kann für von andere Methoden, wie Festlegung „von Tilgungsfonds“ oder von Buchwertabschreibung auch zur Verfügung gestellt werden. Diese sind technischere Verfahren, die von den Berufsabschätzern verwendet. 

EINKOMMENS-ANNÄHERUNG ZUTRAF F 

Using die gerade besprochenen Verfahren, sind hier zwei Beispiele für das Finden schätzten Wert using die Einkommensannäherung. 
1. Wie viel ein Investorlohn für ein Wohnungshaus mit 10 Maßeinheiten sollte, 24 Jahre alt, geschätzte angemessene Marktmiete pro die Maßeinheit, die $500 pro Monat ist. Angezeigter Stellefaktor ist 7%. Annehmbarer Kappenzollsatz ist 8 Prozent. Örtlich festgelegte Unkosten sind: Steuern von $3.200 und Versicherung von $860. Betriebskosten sind: Management - $3.960; Dienstprogramme - $1200; Abfallbeseitigung - $600; Rücklagen für Ersatzbeschaffungen - $1.700. 

2. Ein kleines Handelsgebäude hat Mieteinnahmen von $27.650 jährlich und erleidet Stelle-/Ansammlungsverluste von 5%. Unkosten umfassen: Steuern $3.780; Dienstprogramme $850; Dachvorbehalt $1.500; Versicherung $1.100; Wartung $2.000; Neu streichen und Befestigungsvorbehalt $500; und Management $2.000. Die ähnlichen Eigenschaften der Abschätzerentdeckungen haben Kappenzollsätze, von 8.75% bis 9.37% zu reichen. Gegründet auf diesen Marktdaten vorwählt der Abschätzer einen angezeigten Gesamtkapitalisierungsfaaktor für das vorbehaltliche Eigentum von 9% he. Using die Einkommens-Annäherung ist was der angezeigte Wert des Eigentums? 

RESTtechniken 

Annehmen, dass Reineinkommen der freien Landumsätze von $6000 ein Jahr und der anwendbare Zinssatz für diese Art des Realvermögens 7 Prozent ist. Using die Einkommensmethode hat das Eigentum einen Wert von $85.715 ($6.000 ÷ .07). 
 
Jedoch ist Einkommen von verbessertem Eigentum das Resultat des Beitrags des Landes und der Gebäude. Die Gebäude begrenzt Wirtschaftsleben und ihr Wert muss in ihrem restlichen Wirtschaftsleben wieder erlangt werden. Das Einkommen, das Land zuzuschreibend ist, gehalten für unaufhörlich. 
 
Es gibt drei Methoden, zum des Einkommens von verbessertem Eigentum zu kapitalisieren. Sie sind jede eine „Resttechnik“, weil Kapitalisation am Rest (übrig geblieben oder unbekannt) Reineinkommen angewendet, das dem Eigentum als Ganzes, dem Gebäude oder dem Land zuzuschreibend ist. Die passende Technik vorgewählt gründete auf Marktdaten te. Die gleiche Reineinkommenabbildung zutrifft in allen drei Methoden i.  

Eigentum-Rückstand-Technik 
Dieses ist die einfachste Methode der Kapitalisierung des Reineinkommens von verbessertem Eigentum, weil das Eigentum als einzelne Maßeinheit bewertet (verwendet, wann der Wert weder des Landes noch der Verbesserungen unabhängig geschätzt werden kann). Das totalreineinkommen des Eigentums kapitalisiert direkt mit einem Gesamtzollsatz, der von den Marktdaten entwickelt und vergleicht Ähnliches Einkommen, Eigenschaften produzierend, die auch auf die Art ähnlich sind, die, Reineinkommen geschätzt.  

Beispiel. Das Reineinkommen, das vom Realvermögen erzeugt, ist $32.000 jährlich und der Gesamtkappenzollsatz, der von der Marktdatenannäherung vorgewählt, ist 9%. Was ist der Wert des Eigentums? 

> Einkommen ÷ Zollsatz = Wert
> $32.000 ÷ .09 = Wert
> Wert = $355.556 
 
Errichtende Resttechnik 
Wenn der Wert des Landes bekannt und der Wert des Gebäudes unbekannt ist, kann der Wert des Eigentums durch die Gebäuderückstandtechnik festgestellt werden. Diese Technik zuteilt das Reineinkommen des Eigentums Land und Gebäude d. Das Verfahren ist:

1. Den bekannten Grundstückswert mit dem anwendbaren Zollsatz der Zinsen (d.h., Umsatz) auf dem Land multiplizieren, um das Einkommen festzustellen, das, um nur zu landen zuzuschreibend ist. 
2. Einkommen zum Land vom totalreineinkommen abziehen, um den Saldo („Rückstand ") des Reineinkommens festzustellen, das den Teil des Einkommens zuzuschreibendes to/earned durch das Gebäude darstellt.
3. Das Einkommen des Gebäudes mit dem Gesamtkappenzollsatz kapitalisieren (Zinssatz plus wieder erlangen Zollsatz), um den Wert des Gebäudes abzuleiten. 
4. Den kapitalisierten Wert des Gebäudes dem Grundstückswert hinzufügen, um zu dem Wert des vollständigen Eigentums zu kommen. 
 
Beispiel. Ein Abschätzer schätzt, dass eine Wohnanlage mit 60 Maßeinheiten ein geschätztes restliches Wirtschaftsleben von 25 Jahren hat. Das jährliche Reineinkommen des Eigentums prognostiziert bei $216.000. Aufgrund von einigen comparables schätzt ein Abschätzer, dass der Grundstückswert $60.000 ist und der anwendbare Zinssatz für diese Art des Investitionseigentums 8% ist. Was ist der angezeigte Wert des Eigentums durch die Einkommensannäherung? 

Land-Rückstand-Technik 

Wenn der Gebäudewert bekannt und der Grundstückswert unbekannt ist und nicht separat festgestellt werden kann, kann der Wert des Eigentums als Ganzes geschätzt werden, indem man die Landrückstandtechnik verwendet. Die Landresttechnik ist der Gebäuderesttechnik ähnlich, außer dass der Abschätzer muss zuerst finden, dass das Einkommen, das den Verbesserungen und dem Rückstand (Saldo) zuzuschreibend ist des Einkommens dann dem Land zuzuschreibend ist. Das Verfahren ist: 

1. Den bekannten Verbesserungswert mit dem anwendbaren GebäudeKapitalisierungsfaaktor multiplizieren (Zinssatz plus wieder erlangen Zollsatz), um das Einkommen festzustellen, das nur dem Gebäude zuzuschreibend ist. 
2. Einkommen zum Gebäude vom totalreineinkommen abziehen, um den Rückstand (Saldo) des Reineinkommens zuzuschreibendes to/earned durch das Land festzustellen. 
3. Das Einkommen des Landes mit nur dem Zinssatz kapitalisieren (da es nicht notwendig ist, den dauerhaften Grundstückswert wieder zu erlangen), um den Wert des Landes abzuleiten. 
4. Den kapitalisierten Wert des Landes dem Gebäudewert hinzufügen, um zu dem Wert des vollständigen Eigentums durch die Landrückstandtechnik zu kommen. 
 
Beispiel.  Die gleichen Tatsachen wie das Gebäuderesttechnikbeispiel oben. 

Den Gesamtkappen-Zollsatz finden - Beispiel 

Ein Eigentum verkauft für $250.000. Gebäudewert ist $190.000. Restliches Wirtschaftsleben ist 25 Jahre. Jährliches Reineinkommen vom Gebäude ist $28.000. Was ist der Zinssatz für das Gebäude? Was ist der Gesamtkappenzollsatz? 

ERTRAG-KAPITALISATIONS-ANALYSE 

Jetzt bevorzugt über den Resttechniken, die oben besprochen, ist Ertragkapitalisationsanalyse eine Methode der Umwandlung des ökonomischen Nutzens des Besitzes in anwesenden Wert, indem sie jeden vorweggenommenen Nutzen mit einem passenden Ertragzollsatz abrechnet oder indem sie wenn überhaupt einen Gesamtkapitalisierungsfaaktor, der ausdrücklich den erforderlichen Ertragzollsatz reflektiert und Änderungen im Einkommen und/oder im Wert vorwegnahm, entwickelt. Der Ertragzollsatz ist eine Rendite auf Kapital. Diese Methode simuliert typische Investorannahmen, indem sie Formeln verwendet, die den anwesenden Wert des zukünftigen ökonomischen Nutzens berechnen, der auf spezifizierter Rendite Anforderungen basiert. 
 
Der zukünftige ökonomische Nutzen, der gewöhnlich in dieser Analyse betrachtet, ist periodische Bargeldumläufe und Umkehrung. Das Verfahren, das verwendet, um diesen zukünftigen ökonomischen Nutzen in anwesenden Wert umzuwandeln, benannt Abrechnen, und die erforderliche Rendite (oder der Ertragzollsatz) gekennzeichnet als der Diskontsatz. Das abrechnende Verfahren basiert auf der Annahme, dass der Investor eine ausreichende Rendite auf der Investition empfängt, plus Umsatz vom Haupt investiert. Anders als direkte Kapitalisation using Markt-extrahierte Zollsätze, ist die Methode und das TIMING der Umsätze auf und von des Kapitals in der Ertragkapitalisationsanalyse ausdrücklich. Diese Schätzungmethode kann angewendet werden, um die einfachen Zinsen der Gebühr an einem Eigentum oder alle mögliche Eigentumzinsen zu bewerten, für die aller zukünftige ökonomische Nutzen geschätzt werden kann. 
 
Das allgemeinste Formular der Ertragkapitalisationsanalyse genannt verbilligte Barbestandflußanalyse. In dieser Schätzungtechnik muss jeder vorweggenommene zukünftige ökonomische Nutzen des Besitzes des Eigentums oder der Eigentumzinsen, die bewertet, geschätzt werden. Zunächst abgerechnet jeder Nutzen zum anwesenden Wert using einen Diskontsatz t, der das Risiko reflektiert, das mit den Eigenschaften der Investition verbunden ist. Dieser Zollsatz kann nicht direkt von den Verkäufen extrahiert werden kann (wie ein Gesamtkapitalisierungsfaaktor), aber muss auf Markthaltung und -erwartungen für Renditen für ähnliche Aktiva basieren. Ertragzollsätze umfassen in sich selbst einen sicheren, risk-free Zollsatz, zusammen mit Prämien, den Investor für das zusätzliche Risiko, die Illiquidität, und die Belastung des Managements auszugleichen verbunden mit der spezifischen Investition. Der sichere Zollsatz, der im Ertragzollsatz eingeschlossen, umfaßt eine inflationistische Erwartung für den vorweggenommenen Ausdruck der Investition. Der abrechnende Prozess kann using die Formeln und Faktoren durchgeführt werden, die von den Finanztabellen erreicht oder indem man Finanzrechner oder Personalcomputer verwendet. 
 
Das folgende verbilligte Barbestandfluss-Analysenbeispiel zusammenfaßt die Anwendung der Ertragkapitalisationsanalyse zu einem einfachen immobilienproblem nfachen. Das bewertet zu werden Eigentum erwartet, um einen des ersten Jahres Nettobetriebsgewinn von $100.000 zu produzieren, der erwartet, bei 3 Prozent pro Jahr in einer siebenjährigen Haltezeit zu erhöhen. Am Ende der Haltezeit, vorweggenommen es n, dass das Eigentum für Netz $1.000.000 von Verkaufsunkosten verkauft werden kann. Der passende Ertragzollsatz für diese Investition geschlossen, um 13 Prozent zu sein. Die folgende Tabelle zeigt die vorweggenommenen Bargeldumläufe, zusammen mit dem anwesenden Wert verwaltet und der berechnete anwesende Wert jedes Jahr des Bargeldumlaufs.

ANWESENDER TOTALWERT: $902.339; gerundet bis $900.000. 

(Die Faktoren des anwesenden Wertes in dieser Analyse berechnet using einen Finanzrechner, aber konnten von einem Satz Finanztabellen erreicht worden sein.)