Immobilien-Abschätzer-Richtlinien - Teil 8 BRUTTOmiete-VERVIELFACHER Wert ist der anwesende Wert aller Rechte zum zukünftigen Nutzen. Die Rechte, die durch die Zahlung von Mieten erreicht, sind der Gebrauch von der körperlichen Struktur sowie die Immateriellen (Annehmlichkeiten oder Zufriedenheiten). Rendite-Immobilien wie große Wohnungen und Handelsspeicher gekauft für den Einkommensstrom, den sie produzieren, während einzelne Familienheime für Schutz plus die Zufriedenheit gekauft (Annehmlichkeiten des Eigenheimbesitzes).
Die Standardkapitalisationstechniken, die für das Einkommen produziert Eigenschaften verwendet, messen nicht Immaterielle wie Stolz des Besitzes und andere Annehmlichkeiten, die im Eigenheimbesitze gefunden.
Diese indirekte Methode der Kapitalisation, der Bruttomietvervielfacher, misst den Marktwert der Kombination der Immateriellen und der Sachvermögen, die in der einzelnen Familie und in den kleinen Rendite-Immobilien gefunden.
Der Bruttomietevervielfacher gefunden, indem man den Verkaufspreis eines Hauses oder andere kleine Rendite-Immobilie durch seine Monatsmiete teilt. Z.B.: ein Preis mit $90.000 Verkäufen teilte durch eine Monatsmiete von $600 Resultaten in einem Bruttomietevervielfacher von 150. Wenn Häuser im Bereich zu den Preisen verkauften, die bis 150 mal die Monatsmiete gleichwertig sind, dann zutreffen der Vervielfacher 150 auf andere vergleichbare Häuser im Bereich.
Methode der Annäherung, wenn der Bruttomiete-Vervielfacher verwendet
1. Die angemessene oder ökonomische Miete des Eigentums feststellen, das im Vergleich zu ähnlichen Mieteigenschaften bewertet.
2. Die Bruttomietevervielfacher der Verkäufe man nachforscht berechnet cht, indem sie die Verkaufspreise durch die Monatsmieten teilen.
3. Die Mietevervielfacher können Tabelliervertretung dann sein, wie diese Eigenschaften vom vorbehaltlichen Eigentum schwankten: d.h. besser oder schlechter.
4. Der Bruttomietevervielfacher berechnet nicht, um zu einem abschließenden Vervielfacher zu kommen. Eher,
a. jedes Eigentum und sein Vervielfacher verglichen mit dem vorbehaltlichen Eigentum hinsichtlich der angemessenen erreichbaren Miete, der Position, der Größe, der Bedingung, des Dienstprogrammes und der Annehmlichkeiten; und
b. nach korrekter Analyse gebildet ein Urteil hinsichtlich des passenden Bruttomietevervielfachers.
5. Der Abschätzer multipliziert den vorgewählten Bruttomietevervielfacher mit der angemessenen Miete des vorbehaltlichen Eigentums. Das Produkt ist die Wertschätzung.
6. Verbilligte Barbestand-Fluss-Analyse (DCF) ist eine Technik der Einkommensanalyse, die entwickelt, ist eine vorstehende Methode in den letzten Jahren. Sie definiert wie: „Das Verfahren, in dem ein Diskontsatz an einem Satz hervorstehenden Einkommensströmen und Umkehrung angewendet. Der Analytiker spezifiziert die Quantität, die Veränderlichkeit, das TIMING und die Dauer der Einkommensströme sowie die Quantität und das TIMING der Umkehrung und abrechnet jedes zu seinem anwesenden Wert mit einem spezifizierten Ertragzollsatz n. DCF Analyse kann mit jeder möglicher Ertragkapitalisationstechnik angewendet werden und kann an mieten-durch-mieten oder an der Gesamtbasis durchgeführt werden entweder.“ (Wörterbuch der immobilien-Schätzung, der 3. Ausgabe, durch das Schätzungs-Institut) für weitere Studie dieser Methode, geraten der Leser, zusätzliche Ausbildung zu suchen, wie dieses ein ziemlich technischer Prozess abhängig von Missbrauch und Missbrauch ist, wenn es nicht richtig unterrichtet. ZUSAMMENFASSUNG
Es kann gesagt werden, dass alle drei Schätzungsansätze an Wert (Kosten, Verkaufs-Vergleich und Einkommens-Kapitalisation) betrachtet werden und verwendet werden sollten, wenn passend zur Eigentumart. Die Resultate versöhnt in eine abschließende Schätzung des Wertes. Als unabhängige Ansätze ist die Verkaufsvergleichsmethode das am meisten benutzteste. Investitionseigentum bewertet häufig durch die Einkommenskapitalisationsmethode, während das Wiederbeschaffungskosten-Methodenbeste zu den Eigenschaften des speziellen Zweckes oder zu den neueren Eigenschaften verleiht.
Der Zweck der Schätzung hat ein definitives Lager, wenn er die Bewertungsmethode feststellt. Z.B. wenn der Zweck Verkauf, Kauf, Austausch oder Verurteilung ist, ist das gesuchte Wertkonzept Marktwert.
Versöhnung der drei Anzeigen über Wert ableitete durch die Marktdaten, nähert Kosten und Einkommen führt zu die abschließende Schätzung des Wertes oder der abschließenden Wertzusammenfassung, die der letzte Schritt im Schätzungsprozeß ist. Versöhnung ist eine Methode der Deutung der Daten, die während des gesamten Schätzungsprozesses in eine abschließende Wertzusammenfassung erfasst worden. Die Primärtatsachen, die analysiert und zusammengebracht, sind die Schätzungen des Wertes kamen zu aufgrund den drei Ansätze, um zu bewerten.
Jede Annäherung, zum von Resultaten nur in einem vorläufigen Voranschlag oder in einem angezeigten Wert des Eigentums zu bewerten. Die Anzeigen, die aus jeder der Ansätze resultieren, geben eine Strecke, innerhalb deren die abschließende Wertzusammenfassung liegt. Das Resultat, das durch jede der Bewertungsmethoden erzielt, ist nicht das selbe wegen der vielen Variablen, die angetroffen, aber sie sind im Allgemeinen innerhalb des Bereiches einander.
Ein vollständiger Bericht von jeder der Ansätze gebildet, um die Strecke der einleitenden Antworten zu verengen. Wenn die Resultate von einer bestimmten Annäherung scheinen, an einer großen Abweichung von den anderen zwei zu sein, sollte jede Phase dieser Annäherung nachgeprüft werden, um den Unterschied zu erklären.
Grösseres Gewicht jedoch gegeben im Allgemeinen bis eine der Ansätze über den anderen zwei, gegründet auf der Qualität von Daten in jedem.
Die Schlussfolgerung des Wertes ist nicht ein Durchschnitt der drei zu bewerten Ansätze. Nachdem er volle Betrachtung zu jeder Annäherung gegeben, verwendet der Abschätzer Urteil und die Argumentation, um zu einer Zusammenfassung zu kommen. Das größte Vertrauen gelegt in die Annäherung, die scheint, die zuverlässigste Lösung zum spezifischen Schätzungsproblem zu produzieren und feststellt, dass es zu überzeugend gestützt werden angemessen und fähig sein muss.
Die abschließende Wertzusammenfassung sollte nicht in den ungeraden Dollar und in den Cents berichtet werden. Wenn die abschließende Antwort $1.000 angleicht, könnte die Antwort bis die nächsten $100 gerundet werden; wenn $10.000, bis die nächsten $500; wenn $50.000, zu den nächsten $1.000 oder zu mehr.
SCHÄTZUNG DER HERGESTELLTEN HÄUSER (WOHNMOBILE)
Die Schätzung der Wohnmobile, die zu den Grundlagen auf einzelnen Losen angebracht, beruht auf den Ansätze, die für andere Wohneigenschaften umrissen. Der Abschätzer benötigt ein technisches Verständnis des Wohnmobilaufbaus für Unterschiede in den Kostenanalysen. Die Marktdaten nähern Arbeiten gut in diese Schätzungsbemühung.
Wohnmobilzüge in den Parks sind auf Mieträumen oder Gebühr-besessenen Räumen in einer Wohnmobilparkplatzaufgliederung. Wieder zutreffen die allgemeinen Grundregeln der Realvermögenschätzung n, ausgenommen der Abschätzer den technischen Hintergrund im Trainer benötigt, den Aufbau zum Besten Qualität und Eigenschaften auswerten.
In vielerlei Hinsicht ist die Schätzung eines beweglichen Hauses auf einem Gebühr-besessenen Raum Wohneigentumswohnungschätzung ähnlich. Dieses einschließt Betrachtung der Haupteigentümervereinigungdienstleistungen und -gebühren sowie CC&Rs Bedeckunggeschäft der Park- und Raumverbesserungsanforderungen nd.
Wohnmobilschätzung wird eine andere fachkundige Gelegenheit im Schätzungsberuf. Dieses ist im erweiterten Markt für Wohnmobile als Gehäuse des niedrigen und gemäßigten Einkommens besonders zutreffend.
BEWERTUNG DES EINZELNEN FAMILIEN-WOHNSITZES UND DER KLEINEN EINZELNEN MEHRFAMILIENwohnungen
Dieser Abschnitt umreißt die grundlegenden gewogen zu werden Voraussetzungen, die betrachtet werden müssen, wenn man eine Schätzung eines einzelnen Familienbildet Wohnsitzes und hervorhebt einige wichtige Faktoren erden. Er unterstreicht die Unterschiede, die zwischen der Bewertung der neuen und benutzten Häuser angetroffen, und zeigt Schätzungsunterschiede zwischen einer kleinen Mehrfamilienwohnung und einem einzelnen Familienheim.
Neuer Wohnsitz
Nachbarschaftsanalyse.
A. Faktoren, die die Nachbarschaft bilden, müssen entschlossen sein und analysierten. 1. Art der Inhaber.
a. Einkommensniveau.
b. Repräsentativaltersklassen und Familiengrössen. 2. Art der Verbesserung.
a. Gibt es eine Mischung des Gebrauches (z.B., einzelne Familie, Wohnungen, etc.)?
b. Was ist die Altersklasse der Verbesserungen?
c. Was ist die Preisspanne der typischen Häuser im Bereich? 3. Nachbarschaftstendenz.
a. Gibt es die schädlichen vorhandenen Faktoren, die neigen konnten, den Markt niederzudrücken?
b. Ist die Tendenz weg von einzelnen Familienhäusern zu den Mehrfamilien-, gewerblichen oder industriellen Nutzungen?
c. Ist die Nachbarschaft in einem Übergangsstadium von den Eigentümerhäusern zur Pächterbesitzergreifung?
d. Gibt es vorteilhafte Faktoren, die eine zunehmenmarktnachfrage oder ein Preisniveau anzeigen? 4. Änderungen in der Flächennutzung.
a. Zoning und Beschränkungen.
b. Straßen- und Landstraßenmuster.
c. Transport.
d. Irgendwelche Eingriffe?
e. Erhöht Dienstprogramm? Verringert? 5. Ableistungen von Sozialstunden.
a. Handels.
b. Entspannend.
c. Pädagogisch.
d. Kulturell.
e. Die Regierung betreffend.
Kontrolle des Eigentums.
A. Verhältnis der Verbesserungen zum Aufstellungsort.
1. Das Haus, einschließlich Außengebäude, sollte ein harmonisches Aussehen auf dem Aufstellungsort haben.
a. Ist das Haus für den Aufstellungsort zu groß?
b. Orientiert das Haus richtig auf dem Los, um klimatische Verhältnisse zu nutzen?
c. Over-built? Unter-errichtet? B. Äußeres des Hauses.
1. Die Qualität des Aufbaus feststellen. Kontrollieren:
a. Grundlage.
b. Wände.
c. Dach. 2. Den Widerstand zur Abnutzung und zum Riss und die Tätigkeit der Elemente feststellen.
a. Gibt es ausreichende Gossen und die drainspouts, zum des Wassers weg von Gebäuden zu nehmen?
b. Gibt es die zufrieden stellenden Dachüberhänge, zum der fenster und der Wände zu schützen? 3. Die Außenmaße der Gebäude messen, um ihre Bereiche zu erhalten. 4. Yardverbesserungen zwecks der Schätzung ihres Wertes überprüfen und beschreiben. C. Innenraum des Hauses.
1. Die Qualität des Gebäudes feststellen.
a. Haltbarkeit des Gebäudes.
b. Anordnung für Fußbodenplan und Plan des Raumes.
c. Reiz des Entwurfs.
d. Grad und Qualität der Materialien benutzt.
e. Angemessenheit der Heizung, des Kochens, elektrisch und des Plombierens der Ausrüstung. 2. Anmerkung der Raumgrößen und Platzierung von fenster für ausreichendes Licht und Ventilation messen oder nehmen. 3. Feststellen, wenn der Verkehrsverlauf funktionell korrekt ist. 4. Hat das Haus alle modernen Bequemlichkeiten, die für ein neues Haus in seiner Preiskategorie notwendig sind?
Überprüfung durch allgemeine Aufzeichnungen.
A. Allgemeine Aufzeichnungen sollten überprüft werden, um das folgende über das Eigentum zu überprüfen, das bewertet:
1. Korrekte zugelassene Beschreibung.
2. Korrekte Straßenadresse.
3. Größe/Maße des Loses.
4. Position des Loses in Bezug auf die nächste Querstraße.
5. Irgendwelche Erleichterungen, Beschränkungen oder andere Reservierungen oder Zinsen, die das Eigentum beeinflussen.
6. Der veranlagte Wert und die Steuern des Eigentums.
7. Irgendein ändert im Zoning- oder Straßenmuster. B. Übertragung eines Rechtstitels der ähnlichen Eigenschaften.
1. Verkäufe der freien Lose der einzelnen Familie sollten erhalten werden und überprüft werden.
2. Verkäufe der verbesserten einzelnen Familienwohnsitze innerhalb der gleichen Nachbarschaft sollten notiert werden.
Kontrolle der vergleichbaren Verkäufe.
A. Freie Lose oder verbesserte ähnliche Eigenschaften sollten kontrolliert werden.
B. Ähnliche oder ungleichartige Eigenschaften verglichen mit dem vorbehaltlichen Eigentum notiert und der Verkaufspreis, die Bedingungen und die Gründe für Verkauf oder Kauf müssen vom Verkäufer oder vom Kunden überprüft werden.
Anwendung von Ansätze an Wert.
A. Kostenannäherung an Wert.
1. Von den Informationen, die in der Kontrolle und in der Größe, von der Qualität und von der Aufteilung der Kosten nach Kostenarten erfasst gebildet ein Kostenüberschlag von allen Verbesserungen auf dem Land.
2. Der Grundstückswert geschätzt von den Informationen, die in der Rekordsuche der freien Pakete erfasst.
3. In der Mehrheit einen Fällen, wenn die Verbesserungen neu und der höchste und beste Gebrauch des Landes sind, ist die Schätzung des Wertes mittels der Kostenannäherung Grundstückswert plus die neuen Verbesserungskosten gleich. B. Verkaufs-Vergleich oder Marktannäherung an Wert.
1. Die Verkäufe der ähnlichen Art Häuser verglichen mit dem Thema hinsichtlich der Zeit, der Position und der körperlichen Eigenschaften.
2. Notwendige Justage muss zwischen den Verkäufen und dem Thema vorgenommen werden.
3. Ein vorläufiger Voranschlag des Wertes mittels der vergleichbaren Annäherung erreicht. C. Einkommensannäherung an Wert.
1. Die ökonomische Miete des Themas geschätzt mittels der Erfahrung und des Vergleiches.
2. Bruttomonatsvervielfacher der ähnlichen Art Eigenschaften erfasst und analysiert, um zu einem Vervielfacher zu kommen, um auf das Thema zuzutreffen.
3. DCF kann für solche Eigenschaften wie neue eigentumswohnungprojekte, Aufgliederungen oder jedes mögliches Eigentum mit einer variablen Art Einkommen in der Haltezeit der Investition angewandt sein.
4. Ein vorläufiger Voranschlag des Wertes mittels der Einkommensannäherung erreicht. D. Versöhnung der Ansätze.
1. Jede Annäherung gewogen und verglichen.
2. Mit einem neuen Eigentum gefunden es im Allgemeinen, dass die Kostenannäherung das größte Gewicht in der Wechselbeziehung trägt.
3. Wenn das neue vorbehaltliche Eigentum in einer Fläche der ähnlichen Art Häuser befanden, gegeben Marktvergleich das meiste Gewicht in der Versöhnung.
4. Nachdem man alle betroffenen Faktoren gewogen, festgelegt eine abschließende Wertversöhnung für das Eigentum egt.
Älterer Wohnsitz
Nachbarschaftsanalyse. Zusätzlich zu den Punkten, die unter neuem Wohnsitz umfaßt, sollte das folgende beim Beschäftigen sorgfältig betrachtet werden, ein älteres Eigentum in einer aufgebauten Nachbarschaft: A. Nachbarschaftstendenz.
1. Eine Überprüfung sollte durchgeführt werden, um festzustellen, wenn vorgeschlagen, Änderungen in Zonen aufzuteilen von der Gemeindeverwaltung betrachtet.
2. Erwogene Änderungen konnten anzeigen, dass der beste Gebrauch von dem Thema nicht mehr wahrscheinlich für einzelnes Familiengehäuse ist. B. Kontrolle des Eigentums. Zusätzlich zu den Punkten, die unter dem neuen Wohnsitz umfaßt, sollte Betrachtung zum folgenden gegeben werden:
1. Eine vorsichtigere Kontrolle gebildet von den Voraussetzungen.
a. Effekte des Holzschwamms und der Termiten notiert.
b. Nach Nachrüstungswartung suchen.
c. Dach und Dachboden auf Zeichen der Wasserlecks überprüfen.
d. Grundlage auf Vereinbaren überprüfen. 2. Raumanordnung und Funktionsdienstprogramm.
a. Ein älteres Haus ist wahrscheinlicher, einen veralteten Fußbodenplan zu haben.
b. Der Livability oder das Dienstprogramm ist häufig verglichen mit einer eben entworfenen Struktur überholt. 3. Verdrahtung und Klempnerarbeit.
a. Unter-verdrahtet das Haus für heutige elektrische Geräte? Bestimmte Aufmerksamkeit sollte zur Küche gegeben werden. b. Beeinflußt die Senklote durch Encrustation? Müssen sie kurz ersetzt werden?
c. Sind die Klempnerarbeitbefestigungen in der Küche und in den Badezimmern und in der guten Arbeitsbedingung ausreichend? 4. Heizungsbetriebs- und/oder -klimaanlage.
a. Ist Maßeinheit für Größe und Qualität des Hauses genügend?
b. Was zur Folge gehabt, um eine neue oder leistungsfähigere Maßeinheit anzubringen? Sein es durchführbar? C. Anwendung von Ansätze. Jede Annäherung kann verwendet werden, wenn man ein älteres Eigentum bewertet. Der Primärunterschied zwischen der Bewertung eines neuen und alten Hauses ist in der Ermittlung der Abschreibung als Teil der Kostenannäherung.
1. Betrachtung muss zur Kontrolle des Hauses gegeben werden, um dem Abschätzer zu helfen, eine Meinung hinsichtlich des wirkungsvollen zugewiesen zu werden Alters zu erreichen.
2. Körperliche heilbare Verschlechterung muss sorgfältig berechnet werden.
3. Studie muss gebildet werden, um festzustellen, wenn ein Funktionspunkt behandelt werden kann, wie heilbar oder unheilbar.
4. Punkte der ökonomischen Abschreibung sind in einer älteren Nachbarschaft als ein neueres überwiegender.
Definition der kleinen Mehrfamilienwohnung.
A. In den meisten Fällen bezieht eine kleine Mehrfamilienwohnung ein Eigentum, das mehr als ein enthält, aber auf weniger als sechs lebende Maßeinheiten. Diese Maßeinheiten können eine vom folgenden sein:
1. Doppelter Bungalow oder Duplex.
2. Dreifacher Bungalow oder triplex.
3. Kleine Gerichte oder zahlreiche Häuser an viel.
4. Ebenen oder kleine Wohnungen.
Gründe für den Kauf von Wohneigenschaften.
A. Es gibt drei Kategorien Wohneigenschaften.
1. Einzelne Familienheime.
2. Kleine Mehrfamilienwohnungen.
3. Einkommen, Mehrfamilienwohnungen produzierend. B. Einzelne Familienheime.
1. Hauptsorge gegeben zu den Annehmlichkeiten des Eigenheimbesitzes.
2. Kosten des Besitzes sind von Sekundärbedeutung.
3. Vor dem Kauf Stolz der Position und des Architekturanklangs gegeben Betrachtung. C. Kleine Mehrfamilienwohnungen gekauft für eine Kombination des Eigenheimbesitzes und des Einkommens.
1. Position, Architekturreiz und die Annehmlichkeiten des Besitzes gegeben starke Betrachtung von einem Käufer.
2. Einkommen ist von Sekundärbedeutung.
3. Gewöhnlich hofft ein Kunde, in der Lage zu sein, die Lebenshaltungskosten zu verringern, indem er etwas Mieteinnahmen auf Abnahmeunkosten erhält.
4. Das empfangene Einkommen neigt, immobiliensteuern, Versicherung und Unterhaltungskosten zu versetzen.
5. In einigen Fällen umfassen Mieteinnahmen auch Hypothekenzahlungen auf dem Eigentum.
6. Normalerweise muss der eigentümer einer kleinen Mehrfamilienwohnung alle Managementarbeit erledigen. D. Einkommen, Mehrfamilienwohnung produzierend.
1. Große Mehrfamilienwohnungen (über 10 bis 15 Maßeinheiten) gekauft hauptsächlich, damit der Einkommensstrom produziert werden kann.
2. Das Reineinkommen oder das spendable Einkommen ist der wichtigste Punkt, der vom Kunden betrachtet.
3. Annehmlichkeiten des Besitzes lassen wenig beeinflussen in der kaufenden Entscheidung. E. Andere Gründe für Kauf.
1. Hecke gegen Inflation.
2. Mittel der Zwangseinsparung.
3. Wahrscheinlichkeit für Anerkennung im Wert wegen der zunehmennachfrage im Bereich.
Schätzungsverfahren.
A. Kleinen Mehrfamilienmaßeinheiten bewertet ungefähr die selben wie einzelne Familienheime. B. Kostenfaktoren, Abschreibung und Schätzungen des Grundstückswertes berechnet auf die gleiche Weise wie mit einzelnen Familienheimen. C. Kleine Maßeinheiten können nicht zutreffendes Einkommen gehalten werden, Maßeinheiten produzierend. Folglich in den meisten Fällen, verwendet Monatsbruttovervielfacher anstelle von einer Einkommensannäherung, um zu bewerten. D. Die Marktvergleichsannäherung unterscheidet in gewissem Grade von der vergleichbaren Annäherung, wie mit Häusern verwendet.
1. Weniger Nachdruck gelegt auf dem Versuch, Stolz des Besitzes und der Annehmlichkeiten zu messen.
2. Die Vergleichsannäherung kann zu einem grösseren Grad weiter entwickelt werden.
a. Können auf a pro Maßeinheitsbasis geverglichen werden.
b. Kann auf a pro Raumbasis geverglichen werden.
3. Der Anklang der Maßeinheiten vom Standpunkt eines Renters muss betrachtet werden.
4. Der Positionsfaktor, während er auf Transport und dem Einkaufen bezieht, kann grössere Betrachtung als mit einem einzelnen Familienheim gegeben werden.
Annehmlichkeiten der Mehrfamilienwohnungen.
A. Faktoren und Annehmlichkeiten betrachteten wichtig durch Pächter der Mehrfamilienwohnungen.
1. Abstand von den Beschäftigungmitten.
2. Öffentlicher Transport.
3. Abstand zum guten Einkaufen.
4. Abstand zu den Parks und zur Erholung.
5. Abstand von den Beeinträchtigungen.
6. Mietniveaus.
7. Stolz des Besitzes.
8. Angemessenheit des abseits der Straße Parkens. B. Faktoren betrachteten wichtig durch den eigentümer.
1. Polizei und Feuerschutz, Abfallansammlung.
2. Stellezollsätze im Bereich.
3. Menge Steuern. |
