Immobilien-Abschätzer-Richtlinien - Teil 9 TYPISCHE UMREISS FÜR DAS SCHREIBEN DEM EINZELNEN FAMILIEN-WOHNSITZ DES ERZÄHLENDEN SCHÄTZUNGS-REPORTS A. Titelblatt:
1. „Eine Marktwertschätzung des einzelnen Familienwohnsitzes bekannt als (Adresse).“
2. Name des Klienten.
3. Das Namens- und die Adresse des Abschätzers B. Inhaltsverzeichnis:
1. Einleitung.
2. Körper des Reports.
3. Anhangabschnitt. C. Dokumentenbegleitschreiben:
1. Datum.
2. Namens- und Adresse des Empfängers.
3. Gruß.
4. Ermächtigung.
5. Zugelassene Beschreibung oder Hinweis dazu.
6. Zweck Schätzung, einschließlich die Art des Wertes geschätzt.
7. Datum der Auswertung.
8. Hinweis auf folgendem Report der Seiten, einschließlich Ausstellungen, sowie Begrenzungsbedingungen, verwaltet betrachtet und Argumentation eingesetzt beim Kommen zu der Schlussfolgerung des angemessenen Marktwerts.
9. Schätzung des Wertes (geschrieben und nummeriert).
10. Bescheinigung des Abschätzers.
11.Signature. D. Zusammenfassung der auffallenden Tatsachen und der Ergebnisse:
1. Rekapitulation der passenden Informationen wie Wertschätzung, Datum des Wertes, Zweck Schätzung, etc. E. Voraussetzung-Abschnitt:
1. Aussage über beabsichtigten Gebrauch von dem Schätzungsreport.
2. Aussage über Begrenzungsbedingungen, auf denen die Schätzung basiert, einschließlich volle Definition des Wertes, wie im Report geschätzt. F. Regionale, Stadt-und Nachbarschafts-Analyse:
1. Passende Eigenschaften.
2. Ökonomische Faktoren.
3. Bedeutende Tendenzen. G. Allgemeine Eigentum-Informationen:
1. Rekord- oder zugelassener eigentümer.
2. Zugelassene Beschreibung.
3. Zugelassene Adresse.
4. Position. H. Aufstellungsort-Analyse:
1. Beschreibung des Paketes:
a. Größe und Form.
b. Topographie- und Oberflächenentwässerung.
c. Boden einschließlich den Unterboden (grundlegend).
d. Zugang.
e. Landschaftsgestaltung, etc.
2. Straßenverbesserungen und -dienstprogramme.
3. Brief Beschränkungen und Zoning.
4. Steuerliche Vermögensbewertung und Steuerauskunft.
5. Gegenwärtiger Gebrauch und Anpassungsfähigkeit.
6. Höchster und bester Gebrauch.
I. Verbesserungs-Analyse:
1. Grundlegende Beschreibung:
a. Art und Datum des Aufbaus.
b. Architekturformular.
c. Zahl der Räume.
2. Zusammenfassung der Quadratfußbereiche:
a. Wohnsitz.
b. Garage.
c. Andere Strukturen, Wege und Antriebe.
3. Außenbeschreibung:
a. Grundlage und Fundament.
b. Außenbehandlung.
c. Dachentwurf und -abdeckung.
d. Portale.
4. Innenbeschreibung:
a. Raumbeschreibungen (Raumzuteilung; Fußboden, Wände und Plafondende; errichten-ins und Befestigungen).
5. Mechanische Ausrüstung:
a. Heizung und Klimaanlage.
b. Elektrisch.
c. Verschieden - Abfallbeseitigung, etc.
6. Verschiedene Verbesserungen:
a. Außengebäude.
b. Patios und Wege.
c. Landschaftsgestaltung. J. Analyse und Schätzung:
1. Aussage über Problem.
2. Methoden der Schätzung.
3. Untersuchung. K. Schätzung des Grundstückswertes:
1. Durch Marktdatenannäherung.
2. Durch Verkaufsabstraktion.
3. Ökonomische Ansätze:
a. Als Prozentsatz der Jahreseinkommenklassifikation.
b. Als Prozentsatz des GesamtVermögenswerts.
4. Versöhnung der verschiedenen Ansätze.
5. Abschließende Schätzung des Grundstückswertes. L. Die Kosten-Annäherung:
1. WiedergabeKostenvoranschlag:
a. Rechtfertigung.
2. Schätzung der anfallenden Abschreibung:
a. Körperliche Verschlechterung mit Rechtfertigung: heilbar und unheilbar.
b. Funktionsveralten mit Rechtfertigung: heilbar und unheilbar.
3. Ökonomisches Veralten mit Rechtfertigung.
4. Herabgesetzte Wiedergabekosten.
5. Einführung des geschätzten Grundstückswertes.
6. Wert angezeigt durch Kostenannäherung. M. Die Markt-Daten-Annäherung:
1. Marktdatendarstellung einschließlich Aussage über Quelle und Überprüfung: a. Zusammenfassung der passenden Daten (Verkäufe und Auflistungen).
2. Analyse von Marktdaten:
a. Faktoren der Justage.
3. Anwendung der justierten Marktdatenfaktoren:
a. Vergleich durch verschiedene gemeinsame Nenner: z.B. Verhältnis des Verkaufspreises zu lebendem Bereich; Verhältnisverkaufspreis zur Zahl der Räume.
b. Direkter Eigentumvergleich.
4. Versöhnung von Anzeigen using Zuverlässigkeitskoeffizienten.
5. Wert angezeigt durch Marktdatenannäherung. N. Die Einkommens-Annäherung:
1. Selten beschäftigt in der Analyse des Wohneigentums der einzelnen Familie.
2. Gerechtfertigter Bruttomietevervielfacher der Nachbarschaft.
3. Gerechtfertigte angemessene Mietschätzung für Thema.
4. Angezeigter Wert durch Einkommensannäherung. O. Versöhnung und Diskussion über Wert-Schätzungen:
1. Zustandwerte geschätzt durch drei verschiedene Ansätze.
2. Analyse:
a. Major, aber nicht Exklusives, Gewicht, zum das zu nähern:
>> Ist zum Zweck der Schätzung am eng verwandtesten;
>> Ist für die betroffene Eigentumklassifikation am angebrachtesten;
>> Hat größte Menge stützendaten;
>> Reflektiert am genauesten Haltung des typischen Käufers; und
>> Ist für gegenwärtige Tendenzen am empfindlichsten.
3. Abschließende Wertzusammenfassungen des Zustandes:
a. Vorgeschlagene willkürliche Trennung:
>> Land; und
>> Verbesserungen. P. Anhang-Abschnitt:
1. Marktdaten.
2. MarktDatenumsetzung.
3. Der Diagramme, statistischer und auf Tatsachen beruhender Daten der Pläne, der Diagramme, der Abbildungen, zweckdienlich der Wertschätzung und notwendig als Stützbeweis eingeschlossen nicht im Körper des Reports. Q. Qualifikationen des Abschätzers. ZUSAMMENFASSUNG
Wenn sie diese Informationen über Konzepte schlossen, ließen Schätzung und Schätzungstechniken, uns drei warnende Markierungsfahnen wellenartig bewegen. Es soll notiert, dass es subtile Unterschiede zwischen Schätzung und der Bewertung gibt. Das erste ist ausgedehnter, neigt, im Ursprung ökonomisch zu sein und hervorhebt Theorie rhebt; das letztere verweist mehr auf Praxis, Methoden und Techniken. Zunächst kann jedermann eine Schätzung, sogar eine Lagenperson bilden, aber der Wert eines Schätzungsreports festgestellt durch die Erfahrung, das Wissen, die Qualifikationen und die Motive der Person hinter ihm ihm. Schließlich uns nicht durch jede ausgedehnte Aussage, dass die Bewertung betrogen werden lassen eine genaue Wissenschaft ist. Es ist eine Wissenschaft, wie irgendwelche der anderen Sozialwissenschaften ist, aber Leute und Eigentum können nicht mit der Genauigkeit und der Genauigkeit bewertet werden, die durch die mathematischen und körperlichen Wissenschaften erreicht.
ZUSÄTZLICHE PRAXIS-PROBLEME
Die folgenden ist einige zusätzliche Praxisprobleme mit vorgeschlagenen Lösungen.
Anwenden der Annäherung des Einkommens-(Kapitalisation)
1. Eine Wohnanlage und ein Los mit 50 Maßeinheiten bewertet. Die 30 mit zwei Schlafzimmern Maßeinheiten mieten für $600 und die 20 Einzelzimmermaßeinheiten mieten für $475 Monats, die Miete mit Marktmiete im Bereich vergleichbar ist. Stelle- und Ansammlungsverluste geschätzt, um 5% von möglichem Bruttoeinkommen zu sein. Die Parkenstruktur- und -wäschereianlage beitragen ein zusätzliches geschätztes Einkommen $1.200 pro Monat 00. Was ist das geschätzte jährliche wirkungsvolle Bruttoeinkommen des Eigentums (Land und Gebäude) Gesamtmenge? Lösung | | 30 x $600 = $18.000 X12 = | $216.000 | | 20 x $475 = $9.500 X12 = | 114.000 | | Mieteinnahmen der Wohnung | $330.000 | | Plus anderes Einkommen: $1200 X12 = | 14.400 | | Mögliches brutto Jahreseinkommen | $344.400 | | Abzüglich der 5% freien Stelle/des Ansammlungsverlustes | -17.220 | | Jährliches wirkungsvolles totalbruttoeinkommen | $327.180 |
2. Die Ergebnisrechnung des eigentümer zeigt die folgenden jährlichen Unkosten: | ÖRTLICH FESTGELEGTE UNKOSTEN | | | | | Grundsteuern | $7.200 | | | | Versicherung | 2.200 | | | | Lizenz | 200 | | | | Wertsteigernde Maßnahmen | 22.000 | | | | Abschreibung | 10.000 | | | | | $41.600 | | BETRIEBSKOSTEN | | | | | Wasser | $9.000 | | | | Gas und Elektrizität | 6.000 | | | | Lache-Service | 4.800 | | | | Im Garten arbeitenwartung | 1.200 | | | | Unterhaltungs-Unkosten | 750 | | | | Gebäude-Wartung | 10.000 | | | | Residentmanager-Gehalt | 12.000 | | | | Abfall-Service | 1.200 | | | | | $44.950 | | RÜCKLAGEN FÜR ERSATZBESCHAFFUNGEN | | | | | Geräte, mit Teppich auslegt gt, drapiert | $6.000 | | | | Gebäudebestandteile | 4.000 | | | | | $10.000 | | | | | | GESAMTKOSTEN | | $96.550 |
Nach dem Wiederaufbau der Aussage des eigentümer (korrekte zulässige Unkostenpunkte feststellend), ist was jährliches geschätztes Reineinkommen des Eigentums? Lösung | | $32.000 (wertsteigernde Maßnahmen und Abschreibung) von örtlich festgelegten Unkosten und $750 abziehen (Unterhaltungs-Unkosten) von den Betriebskosten, als seiend unsachgemäße Abzüge. | | Vom Problem #1, ist das wirkungsvolle jährliche Bruttoeinkommen… | $327.180 | | UNKOSTEN | | | | | Örtlich festgelegt | $9.600 | | | | Betrieb | 44.200 | | | | Wiedereinbau-Vorbehalte | 10.000 | | | Gesamtkosten | | - 63.800 | | | | | | Geschätztes jährliches Nettovermögen-Einkommen | | $263.380 |
3. Der Abschätzer feststellte einen korrekten Kapitalisierungsfaaktor für das oben genannte Eigentum ist 9.5% .5%. Was ist der geschätzte Vermögenswert?
Lösung: $263.380 Reineinkommen ÷ .095 schätzte Kappenzollsatz = $2.772.421 Vermögenswert.
4. Annehmen, dass das Reineinkommen des Eigentums nur $189.000 ist und ähnliche Eigenschaften bei $1.929.000 bewertet. Was ist der angezeigte Gesamtkappenzollsatz?
Lösung: Gesamtzollsatz der kappe $189.000 (Einkommen) ÷ $1.925.000 (Wert) = 9.8%. 5. Gegeben, gegründet auf vergleichbarer Verkaufstechnik: | Verkaufspreis einer Rendite-Immobilie | $230.000 | | Gebäudewert | $170.000 | | Restliches geschätztes Leben des Gebäudes | 40 Jahre | | Jährliches Reineinkommen des Eigentums | $23.500 |
Was ist der angezeigte Zinssatz für das Eigentum? Lösung | | (Verbesserte Eigenschaften haben einen Zinssatz und einen Wiedererlangungzollsatz, die im Kapitalisierungsfaaktor eingeschlossen. Der Wiedererlangungzollsatz zutrifft nur auf die Verbesserungen, während der Zinssatz auf Land und Verbesserungen. zutrifft) | | Geschätztes Reineinkommen vor wieder erlangen | $23.500 | | Für Gebäude wieder erlangen: | | | ÷ 100% 40 Jahre. = 2.5% x $170.000 | $4.250 | | Reineinkommen nach Gebäude wieder erlangen | $19.250 | | Zinssatz = $19.250 ÷ $230.000 = 8.3% | |
6A. Errichtendes Resttechnik-Problem (Grundstückswert bekannt; Gebäudewertunbekanntes.) Das folgende annehmen: | | Jährliches Reineinkommen vom vollständigen Eigentum | $14.000 | | Grundstückswert | $42.000 | | Zollsatz für Gebäude (25 Jahre restliche Wirtschaftsleben) wieder erlangen | 4% | | Zinssatz | 8% |
Was (1) ist der Gebäudewert und (2) der Vermögenswert?
Lösung | | Reineinkommen des Eigentums | $14.000 | | Einkommen zuzuschreibend Land: $42.000 x .08 = | $3.360 | | Einkommen zuzuschreibend Gebäude | $10.640 | | | | | Kapitalisierungsfaaktor: 12% (8% + 4%) Formel: Anwesender Wert = Reineinkommen ÷ Kapitalisierungsfaaktor | | Folglich angezeigter Wert des Gebäudes = $10.640 ÷ .12 = | $88.667 | | Plusgrundstückswert | $42.000 | | | | | Angezeigter Vermögenswert durch errichtende Resttechnik | $130.667 | | | ($130.700 gerundet) |
6B. Land-Resttechnik-Problem (Gebäudewert bekannt; Grundstückswertunbekanntes.) Die gleichen Abbildungen wie oben Gebäudeim resttechnikproblem annehmen, ausgenommen errichtender Wert $88.700 ist und Grundstückswert unbekannt ist. Was ist (1) Grundstückswert und (2) Vermögenswert? Lösung | | Reineinkommen | $14.000 | | Weniger Einkommen zuzuschreibend Verbesserungen ($88.700 x .12) | - $10.644 | | Einkommen zuzuschreibend Land | $3.356 | | | | | Angezeigter Wert des Landes = $3.356 ÷ .08 = $41.950 (gerundet) | $42.000 | | Addieren Verbesserungswert | $88.700 | | | | | Angezeigte Resttechnik des Vermögenswerts auf dem Landweg | $130.700 |
7A. Annehmen, dass Vergleiche vergleichbare Einfamilien- Häuser in einer Nachbarschaftsmiete für ungefähr $380 pro Monat zeigen und für einen Durchschnitt von $45.600 verkaufen. Was ist der angezeigte Bruttomietevervielfacher für ein vorbehaltliches Eigentum in dieser Nachbarschaft?
Lösung: Formel: Verkaufspreis ÷ Bruttomonatsmiete = Bruttomietevervielfacher Folglich $45.600 ÷ $380 = 120 Der Bruttomietevervielfacher ist 120
7B. Annehmen, dass, als verglichen mit anderen Mieten, das oben genannte Eigentum $24 pro die Mieteinnahmen des Monats wegen der armen Kücheposition verlor. Was ist die geschätzte Abschreibung, die unheilbarem Funktionsveralten zuzuschreibend ist?
Lösung: 120 x $24 = $2.880 | 
