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Um um Grundstück-Zeiten bitten - 11. Juni 2004
durch Peter G. Miller
Frage: Kann das agent eines Kunden zwei Käufer darstellen, die gleichzeitig das gleiche Eigentum suchen? Mein agent fallenließ mich vor kurzem als sein Klient, als ich ihn bat, ein Angebot für ein Haus zu schreiben, welches auch von den Zinsen zu einem anderen Klienten von seinem war. Als mein agent gerade vor meinem Angebot, kennt er alle meine Schwächen und Stärken als der Kunde für dieses Eigentum, sogar meinen Angebotspreis und die Höchstgrenze, die ich bereit bin, für dieses Eigentum zu zahlen. Nun da er einen anderen Klienten darstellt, indem er mich fallenläßt, bin ich in sehr benachteiligter Position. Gibt es alles, das ich tun kann? Antwort: In den meisten Situationen auftritt ein Vermittler als ein agent für eine andere Partei re. Als agent hat ein Vermittler bestimmte Verpflichtungen, einen „Meister zu dienen.“ Wenn es zwei Meister gibt und beide das gleiche Eigentum wünschen, ist es Ebene, der der Vermittler und die Klienten ein schwieriges Dilemma haben. In der Theorie könnte ein Vermittler als ein „Doppelagent“ auftreten und beide Käufer darstellen. Dieses erfordern die Erlaubnis beider Kunden sowie eine Zusammenstellung von Verzichten. Jedoch der Grund einstellten Sie einen Kunden, den Vermittler, den alleinigen und unverdünnten Nutzen seiner oder Darstellung zu erhalten war, etwas, der mit Doppelagentur nicht möglich ist. Was tun? Ein KundenMaklervertrag enthält wahrscheinlich eine Klausel, die dem Vermittler erlaubt, das Verhältnis zu beenden und alle mögliche Gebühren im Falle eines Potenzials oder eines tatsächlichen Konflikts unter Kundenklienten aufzugeben. Jedoch kann solch eine Klausel das Wissen des Vermittlers nicht löschen. Wegen des Wissensfaktors gibt es ein gebildet zu werden Argument, dass der Vermittler beide Klienten aufgeben sollte und dass jeder Klient einen neuen Vermittler dann behalten sollte. Dies heißt, dass der Wert der Arbeit des Vermittlers mit beiden Klienten verloren, aber auch, dass auch nicht Klient im Nachteil im verhandelnprozeß ist. Für Details mit einem lokalen Rechtsanwalt sprechen, der auf immobilienangelegenheiten spezialisiert. Frage: Ich kaufte Haus meines Vaters von meinen Geschwister. Der Brief war in allen unsere Namen und meine Geschwister jeder unterzeichneten einen Quitclaimbrief. Ich nicht noch notiert einen neuen Brief in meinem Namen alleine. Ich entschieden, das Eigentum zu verkaufen. Sollte ich einen neuen Brief in meinem Namen archivieren, bevor ich das Eigentum auf den Markt bringe, oder kann ich ihn mit den Quitclaimbriefen als Beweis des Besitzes verkaufen? Auch ist es möglich für mich, den Brief in meinen Namen ohne einen Rechtsanwalt zu bringen? Wie gehe ich ungefähr es? Antwort: Wenn Sie ein Eigentum verkaufen, wünschen der Kunde und die kreditgebende Stelle des Kunden versichern, dass sie vermarktungsfähigen und versicherbaren Titel empfangen. Dies heißt, dass lokale Eigentumaufzeichnungen überprüft, um eine Kette des Besitzes von der Zeit herzustellen, die das Eigentum zuerst die Aufzeichnungen bis heute eintrug. Es ist in Ihren Zinsen, Eigentumaufzeichnungen zu aktualisieren, um Ihren Eigentumsanspruch zu zeigen. Dieses brauchen nicht kompliziert oder teuer sein -- und es ist viel preiswerter, einen Rechtsanwalt zu haben es berichtigt dann, um zukünftige Probleme heraus zu sortieren. Vor dem Angebot des Eigentums für Verkauf, hinsichtlich der Quitclaimbriefe zu versichern ist wichtig, dass sie alle zugelassenen Prüfungen in Ihrer Jurisdiktion treffen. Frage: Es scheint mir, dass der einzelne größte Faktor, der den Weiterverkaufwert eines gegebenen Eigentums in einem gegebenen Bereich feststellt, der Markt ist. Vor z.B. gerade sechs Monaten Ausgangs- in meiner Nachbarschaft geblieben auf dem Markt mehr als 60 Tage und im $150s verkauft, bestenfalls. Heute sind sie auf dem Markt für weniger als 30 Tage und verkaufen im $180s. Alle Häuser alle, die in der Farbe, Art, Fußbodenplan praktisch identisch sind und schwanken nur bis zum einen bis fünf Jahren im Alter. Realistisch welchen Effekt wurde ein Haus malte eine ungerade Farbe oder nicht penibel beibehält, auf den anderen Häusern auf einer Straße oder in der Nachbarschaft zu haben? Antwort: Es gibt viel Logik zu, was Sie vorschlagen, das ist, dass Inlandspreise am leistungsfähigsten durch die neuen und vergleichbaren Verkäufe beeinflußt. Dieses gesagt, das Problem ist nicht so direkt. Im immobilien sind alle Häuser einzigartig. Sie können ähnlich sein, können sie physikalisch identisch sein, aber aus einem Grund oder anderen sind sie auch wenn ganz unterschiedlich, nur weil jedes Los unterscheidend ist. In einem lokalen Markt wie Häusern neigt, um gegebene Verkaufßtellen zu sammeln. Dass ein Haus einen schlechten Farbenjob hat, wahrscheinlich beeinflußt nicht das allgemeine Momentum des Marktes. Jedoch auswirkt ein schlechter Farbenjob sicher den eigentümer des Eigentums auf zwei Arten ei: Zuerst ist das Haus wahrscheinlich, zum Verkauf länger zu dauern -- warum ein Haus mit einem miesen Farbenjob oder einer armen Wartung kaufen, wenn wie Häuser in der besseren Bedingung vorhanden sein? Dieses auch Mittel, die es für kleiner verkaufen kann. Zweitens können erschienene Verkaufspreise alle Verhandlungdetails möglicherweise nicht reflektieren. In diesem Fall kann armer Zustand bedeuten, dass das Haus einen offensichtlichen Verkaufspreis der x-Dollar hat, aber der Verkäufer wirklich damit einverstanden gewesen, dem Kunden eine Gutschrift für Reparaturen, Zahlungsausgleich, Punkte, die neuen Geräte auch zu geben und verziert, oder was auch immer, zum des Verkaufs zu schließen. In Wirklichkeit abgerechnet der Preis durch den Wert der Konzessionen -- etwas nicht sichtbare öffentlich Aufzeichnungen, aber sehr sichtbar in einer Zahlungsausgleichüberprüfung ausgedrückt. Frage: Unser eigentumswohnungverbindungsvorstand interviewte zukünftige Anwärter, um ein Eigentum mit 125 Maßeinheiten zu handhaben. Es entschieden, dass die Unkosten zu viel waren, zum einer EigentumVerwaltungsgesellschaft anzustellen. Der Vorstand gab einem ehemaligen Vorstandpräsident dann die Position des Managers. Ich leitete etwas Forschung, die angab, dass ein Eigentummanager genehmigt werden muss. Ich nahm dem Vorstand dieses und sie antworteten, indem sie den Manager zur Schule schickten, um die Lizenz zu erreichen. Unsere Gemeinschaft zahlte für die Schulung und die Prüfung. Wir mitgeteilt nie bis nach die Tatsache t. Mein Problem ist, dass der Manager ein guter Freund des Präsident ist, der alle mögliche Interessen untertreibt, welche, die eigentümer betreffend die Weise Handgriffe dieses Managers seine Position und Berechtigung haben. Ist dieses ein Interessenkonflikt? Antwort: Die eigentumswohnungverbindung benötigte einen genehmigten Manager. Sie einstellte einen ehemaligen Offizier en und zahlte für seine licensure Kosten. Sie jetzt hat einen Manager, der mit dem Eigentum, darstellt eine preiswertere völlig vertraut ist, als eine Verwaltungsgesellschaft, Leben in der Gemeinschaft und genehmigt. Warum ist sie ungerade, oder, das discomforting, sind zwei Mitglieder einer eigentumswohnunggemeinschaft, die in der Verbindung aktiv gewesen, Freunde? Die Gemeinschaft gedient besser indem man Leute hatte, die ablehnten? Die Art der eigentumswohnunggemeinschaften ist, dass sie mehr oder weniger Mitgliedszinsen reflektieren. Innerhalb der Gemeinschaft gibt es wahrscheinlich, Debatte und Argument betreffend verschiedene Probleme zu sein, aber das ist, weil Demokratien neigen, unordentlich zu sein. Niemand erhält, was sie wünschen, ständig. In diesem Fall hörte der Vorstand auf Sie und die Gemeinschaft hat jetzt einen genehmigten Manager -- Beweis eines entgegenkommenden Vorstands. Kein Zweifel, wenn anderen Gemeinschaftsrichtlinien Sie behauen, kann die Angelegenheit bekannt den Vorstand und sie bilden gibt dem Problem solche Betrachtung, wie verdient werden kann.
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