Grundstück Zeiten um um 13. April 2007 bitten - 4/13/2007 - fachkundige immobilien-Beratung

Grundstück Zeiten um um 13. April 2007 bitten

durch Peter G. Miller

Antwort: Der Kunde und der Verkäufer können in ankommen, was Vereinbarung sie wünschen. Was sie nicht tun können, ist, jeden möglichen Auflistungs- oder KundenMaklervertrag zu untergraben, dem sie zugestimmt.

Dieses ist eine sofort zu lösen Angelegenheit, bevor es eine Hand verlässt. Ein Buchstabe von Ihrem Rechtsanwalt mit einer Kopie Ihrer Vereinbarung sollte Ihren Anspruch zu einer Kommission offenbar herstellen -- und zu den Gerichtskosten und zu den Schäden wenn erforderlich.

Während Sie an ihm sind, Ihren Rechtsanwalt bitten, das Konzept der gewundenen Störung zu erklären. Allgemein gesprochen wenn ein aus dritter Quelle in einem Vertragsverhältnis behindert, können sie für Verluste und Schäden verantwortlich sein.

Z.B. wenn Sie eine Auflistungsvereinbarung mit einem Verkäufer haben und die Versuche eines Kunden, zum, indem man Sie, zu behindern sagt kleiner oder überhaupt nicht gezahlt, können Sie einen Anspruch wieder haben der Käufer.

Frage: Ich benötige Rat. Mein Haus gewesen auf dem Markt für eine Woche in noch-kaltem New-Jersey. Ich lebe nicht mehr dort. Ich war aus dem Bereich für vier Tage und für einige Minuten kurz aufgehalten bei heraus, um auf Sachen zu überprüfen. Alles war okay. Dann gab es eine Vertretung um 4 P.M. Am nächsten Tag, als ich bei 10 morgens hereinkam, um einen Wandschrank heraus zu säubern, war das Haus kalt und hatte einen merkwürdigen Geruch. Als ich den Thermostat überprüfte, eingestellt er bei 53 Grad auf Klimaanlage ad (er war 43 Grad heute morgen).

Es ist zu mir frei, dass ein Idiotvermittler oder -klient versuchten, zu sehen, wenn meine zentrale Luft, die Hitze zurück zu setzen an bearbeitete und vergaß. Sie sollen nicht zentrale Luft auf drehen, wenn sie heraus kalt ist. Ich bin sicher, dass der Geruch der ergreifende Kompressor war.

Ich berichtete sofort diesem meinen Vermittler, der den darstellenden Vermittler anrief, der verweigerte, den Thermostat (keine grosse Überraschung dort) berührt zu haben. So jetzt gegenüberstellen ich eine sehr große Reparatur C3, die durch das Verschulden eines Vermittlers verursacht.

Zu mir deshalb haben Geschäfte Haftpflichtversicherung, aber wer ist verantwortlich? Schließlich nicht ist mein eigener Vermittler verantwortlich?

Antwort: Sie gesprungen die Gewehr auf Reparaturen. Bis einen Heizungs- und Klimaanlagenfachmann, dem Sie Überprüfungen das System vertrauen, wissen Sie nicht, dass alles wirklich falsch mit ihm ist.

Bevor dem Sagen, dass ein gegebener Vermittler ein „Idiot“ war, oder dass jemand „im Verschulden engagierte,“ Sie Notwendigkeit, von Ihren Tatsachen sicher zu sein. In diesem Fall sind die Tatsachen unzulänglich.

Sie haben keinen Beweis, zum zu zeigen, wer verantwortlich war. Ihr Auflistungsvermittler, der darstellende Vermittler, der Interessent und sogar Sie können alle das System, zu berühren plausibel verweigern.

Hinsichtlich einer Reparaturrechnung wenn es eine gibt, kann Versicherung möglicherweise nicht helfen, wenn Sie oder der Vermittler absetzbares groß-genug haben. In der Tat wenn ein Anspruch auf Versicherungsleistungen nur einen kleinen Nutzen produziert, kann es klug sein, einen Anspruch nicht zu archivieren, um Prämien niederzuhalten.

Ein Vorschlag: Eine Reparaturschätzung von einem zuverlässigen Heizungs- und Klimaanlagenfachmann erhalten. Den Vermittler dann fragen, ob er Versatz helfen kann die Kosten. Während Sie wahrscheinlich nicht das Vor Gericht bringen Ihres Anspruches (wegen dieses nervtötenden Mangels an Beweis) gewinnen, ein Vermittler definiert nicht als „Idiot“, oder beschuldigt „vom Verschulden“ konnte versuchen, als Angelegenheit der guten Klientenrelationen zu helfen.

Frage: Mein Ehemann und ich haben ein Eigentum für Verkauf auf einem Salzwasserkanal in Florida. Wir haben zwei Lose. Eins ist ein wenig kleiner als 1/4 Morgen und hat unser 2 Schlafzimmer, Ranch-Stelzehaus mit 2 Bädern in der großen Form.

Das andere separat urkundlich übertragene baubare Los, auch Ufergegend, ist gerade unter 1/4 Morgen auch.

Das Eigentum ist z.Z. für Verkauf -- das Haus und sein Los für $339.900 und das unterschiedliche Los für $119.000. Auf dem unterschiedlichen Los sind unsere hölzerne Halle $3.000-$4.000 mit einem Dachboden und unser doppelter Autoparkplatz. Wir benutzen das gesamte Eigentum, aber die zwei Pakete urkundlich übertragen separat.

Wir haben zwei mögliche Kunden, die an dem baubaren Los interessiert.

Sollten wir das Los jetzt verkaufen? Sollten wir das Haus und sein Los separat verkaufen? (Nicht dass es einen Hauskunden gibt, der in die Flügel. wartet) Sollten wir das gesamte Eigentum heraus halten und zusammen verkaufen?

Antwort: Sie aufgeworfen eine klassische Frage ie, die erklärt, warum immobilien ein beschränktes Gebrauchsgut ist.

Zu Ihre Frage vernünftig man zu beantworten muss den lokalen Markt kennen. Sie müssen mit Ihrem Vermittler sprechen und fragen, ob es einen starken Markt für Häuser wie Ihr ein einzelnes Los gibt. Sie müssen auch fragen, ob der unterschiedliche Verkauf des zweiten Loses erheblich den Wert und das Absatzpotenzial des Haupteigentums mit dem Haus verringern. Sobald Sie Antworten von einem erfahrenen lokalen Vermittler haben, können Sie eine Entscheidung dann treffen.

Frage: Ich bin in einem Vertrag, zum eines Hauses zu kaufen und der Verkäufer, der um einen Preis und uns gebeten, vereinbarte diesen Preis, wenn er für diesen Preis bewertet. Für die kreditgebende Stelle gibt uns ein Darlehen für nicht mehr als, was der Schätzungswert und wir nicht ein Haus für mehr, als kaufen werden es bewertete.

So, da wir im Vertrag mit dem Verkäufer sind, den er den Preis senken und ihn an uns verkaufen muss, recht? Für wir sind nicht Ausweichen des Vertrages, also gezwungen er, zu verkaufen an uns für, was es bewertete. Gibt es irgendwelche Konsequenzen, die damit ein eigentümer versucht, einen Kunden vorbei zu langweilen mit.einbezogen, indem man nicht das Abkommen schließen wünscht, weil es zu einem niedrigeren Preis bewertete?

Antwort: Nicht so schnell. Was tut die Vereinbarung sagen? Gewöhnlich -- aber nicht immer -- ein Kaufvertrag mit einer Schätzklausel voraussetzt dsz, dass ein Kunde mit einem Verkauf durchmachen muss, wenn der bewertete Wert gleich oder grösser als dem Verkaufspreis ist.

Jedoch sagen solche Klauseln gewöhnlich nicht, dass ein Verkäufer seinen Preis angesichts einer niedrigen Schätzung verringern muss. Stattdessen was im Allgemeinen geschieht, ist, dass der Kunde zusätzlichen Barbestand über dem bewerteten Wert zur Verfügung stellen muss, um das Haus zu kaufen, der Verkäufer kann wählen, um den Verkaufswert oder irgendeine Kombination der zwei zu senken.

Jedoch wenn der Verkäufer, entscheidet den Preis nicht zu senken, dann der Kunde kann zusätzlichen Barbestand oder von der Vereinbarung hinzufügen ohne Strafe gewöhnlich zurückzutreten.

Die Logik solcher Klauseln ist, dass eine kreditgebende Stelle ein Haus auf der Grundlage von den Verkaufspreis oder den bewerteten Wert finanziert, welches kleiner ist. Wenn der bewertete Wert kleiner als der Verkaufswert ist, dann finanziert die kreditgebende Stelle nur die kleinere Summe -- welche Mittel, einem Preis höher als die Schätzung den Kunden zu zahlen zusätzlichem Barbestand zum Schließen holen muss.

Bevor Sie weiter Sie gehen, müssen die Vereinbarung von Ihrem Kundenvermittler oder von einem Rechtsanwalt wiederholen lassen entweder, um festzustellen die Besonderen von, was es wirklich vom Verkäufer erfordert. Hier wetten ist, dass der Verkäufer nicht gezwungen, seinen Preis zu senken.

Frage: Vier Monaten schickte ein agent von einem anderen Firmabüro mir eine Empfehlungsvereinbarung, Stadtwohnung vor des Verlobten ihres Kunden in der Nähe zu verzeichnen. Nachdem er mit meinem Kunden für zwei Monate gearbeitet, bat er (mein Kunde) mich, den Paaren zu helfen, ein Haus im anderen Bereich des agent zu finden und zu kaufen. Er erklärte, dass er und sein Verlobtes nicht mit den anderen Dienstleistungen des agent glücklich waren und sie mich wirklich mit ihnen auf dem neuen Kauf arbeiten wünschten.

Ich erklärte mit dem Kunden, dass es Vereinbarung keines exklusiven Kunden mit dem anderen agent gab. Und sie fragten, dass ich, nicht zum anderen agent, dass ich ihnen, helfen eher als das andere agent freizugeben, weil sie sie fürchteten, die andere Auflistung für Verkauf sabotieren. Da die ursprüngliche Empfehlung eine Vereinbarung für nur eine Auflistung reflektierte, ich glaubte nicht einer Verpflichtung, das andere agent zu melden, wie meine Kunden verlangt. Nachdem wir ein neues Haus für die Paare fanden und einen Kaufvertrag und Kauf schrieben, verlangte das andere agent eine Empfehlungsgebühr für den neuen Kauf.

Da sie bereits eine Gebühr empfangen soll, wenn die Auflistung verkauft, verdanke ich ihr eine zweite Gebühr für diese Verhandlung auch? Und wenn ja, wann stoppt sie?

Antwort: Wenn Ihre Vereinbarung mit dem verweisenden agent Sie erfordert zu zahlen, ist eine Gebühr Sie das Eigentum verzeichnen und verkaufen, dann einfach das andere agent eine Gebühr passend, wenn das Eigentum verkauft. Wenn die Vereinbarung über die Darstellung der Klienten im Kauf eines Eigentums leise ist, dann in meiner Ansicht verliert das erste agent.

Es sei denn es eine schriftliche Vereinbarung gegenteilig gibt, hat das agent nicht einen Lebenszeitanspruch oder „-besitz“ Ihres Verhältnisses zu den Klienten über der Einheitlichen Akte der Registrierung ihres Eigentums hinaus. Wenn es solch eine schriftliche Vereinbarung dann gibt, sollten die Klienten in ihr auskennen -- so haben sie die Gelegenheit, anderwohin zu gehen.

Vorstellen, dass die Klienten Sie in sechs Jahren anriefen und dass Sie fragten, um das Eigentum zu verkaufen, das Sie gebeten worden, für sie zu finden. Betrachten Sie sogar eine Empfehlungsgebühr zum ursprünglichen agent? Benennen der andere agent?

Mit Ihrem Vermittler und Rechtsanwalt für Besonderen sprechen.

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