Grundstück Zeiten um um 15. Juni 2007 bitten durch Peter G. Miller
Frage: Mir vor kurzem abgelegt mein Job n und verfehlt meine letzten drei Hypothekenzahlungen infolgedessen. Mein Haus ist auf dem Markt und verzeichnet mit einem Vermittler, gleichwohl in unserem lokalen Kalifornien-Markt es einen Überfluss des Warenbestands im Augenblick gibt. Vor die kreditgebende Stelle erklärte meinem Vermittler einigen Tagen die, die sie Verfallserklärungprozeß kommenden Montag anfangen, gleichwohl wir noch vier Monate haben, zum des Hauses zu verkaufen, bevor der gesamte Verfallserklärungprozeß komplett ist. Die kreditgebende Stelle komme nachdem kann ich für irgendeinen unbezahlten Saldo ich verdanke auf meinem Eigentum, wenn es präkludiert, oder wenn ich an einem Rabatt verkaufe? Antwort: Wenn Sie einen „Kaufpreis“ haben, an der richtigen Stelle hypothekarisch belasten -- das Darlehen verwendete zu zuerst erwerben das Eigentum -- dann in Kalifornien begrenzt Ihre Haftung auf den Verkaufswert des Eigentums. Wenn Sie dann neu finanziert, können Sie für jedes unbezahlte verantwortlich sein ausleihen Saldo. Mit einem immobilienrechtsanwalt für Besonderen sprechen. beachten, dass die Richtlinien in anderen Zuständen Ihnen normalerweise erlauben, für jede unbezahlte Schuld verantwortlich zu bleiben. Frage: Haben alle Rückhypotheken, HECM oder private kreditgebende Stellen, Zinssätze, die im Vergleich mit örtlich festgelegtem variabel sind? Antwort: Rückhypotheken sind mit den festen und variablen Zollsätzen vorhanden. Um örtlich festgelegten Zollsatz zu finden Hypotheken aufheben sprechen mit kreditgebenden Stellen. Jedoch nicht für eine Rückhypothek, bis Sie mit einer äußeren Berechtigung gesprochen, wie einem Rechtsanwalt anmelden, der auf älteres Gesetz spezialisiert, das die Besonderen des Darlehens wiederholen kann. Rückhypotheken sind komplizierte Instrumente, auswirken sie Stammaktie ie, die ältere Bürger in Dekaden erworben und sie sollten vor Annahme sorgfältig überprüft werden. Frage: Ich gelebt in meinem Haus für ein Jahr und zwei Monate. Der Wert erhöht $25.000. Sollte ich den Barbestand heraus neu finanzieren und erhalten, um meine Schulden zu zahlen? Ich habe eine justierbare Obligation bei 6.5 Prozent und eine Nachgangshypothek des örtlich festgelegten Zollsatzes bei 8.37 Prozent. Antwort: Sie müssen mehr Fragen stellen. Zum Beispiel was kostet sie, um neu zu finanzieren? Ist dieses aufgewendete Zahlen des Geldes besser hinunter andere Schulden? Was ist Ihre Bonität? Gewesen alle Hypothekenzahlungen in voll und rechtzeitig? Wenn Sie neu finanzieren, wie viel Barbestand können Sie ein Eigentum wirklich verlassen? Wenn Sie neu finanzieren, gibt es eine Vorauszahlungsstrafe auf Ihrer gegenwärtigen Obligation? Sein sie sinnvoll, das zweite Darlehen gerade neu zu finanzieren? Mit kreditgebenden Stellen für Details und Wahlen sprechen. Sicherstellen Ihr, eine gutgläubige Schätzung und eine Wahrheit in der Lendingaussage also -c$ihnen zu erhalten kann alle Neufinanzierungkosten sehen. Frage: Wir erklärt worden durch die Stadt, der, um für erschwingliches Gehäuse zu qualifizieren wir das folgende benötigen: Eine Wohnung mit einen Schlafzimmern kann für $788 an den 50 Prozent und $951 auf dem 60-Prozent-Einkommensniveau gleich mieten. Z.Z. ist das Mindesteinkommen für eine Einzelzimmerwohnung $22.384 an den 50 Prozent waagerecht ausgerichtet und $26.882 an den 60 Prozent waagerecht ausgerichtet. Viele von uns, die für die 50 Prozent waagerecht ausgerichtet qualifizieren, berechnet an den 60 Prozent gleich. In sie verringerten meine Miete für den laufenden Monat, als ich benannte, aber getan nichts für die Überbeladungen, da ich einige 15 Monate vor umzog. Was kann ich tun? Antwort: Mit dem höchsten Manager des Stadtgehäusebüros sprechen, das Sie um eine Rückerstattung finden und bitten können. Wenn das nicht möglich ist, mit der Verbraucherangelegenheitsabteilung des Büros des Zustandattorney general für Unterstützung in Verbindung treten. Viele Staatsanwaltgeneräle haben solch ein, die Büro oder etwas ähnlich sind. Frage: Wann verkauft ein Haus und der Verkäufer verlagert zu einem anderen Zustand er verdankt Zustandsteuern auf dem Verkauf seines Hauses? Antwort: Das Ziel der ZustandSteuereinzieher ist zu erheben gut Steuern. Für die Besonderen in Ihrem Zustand, mit Ihrem Zahlungsausgleichagent beraten. In einigen Jurisdiktionen finden Sie, dass ein Prozentsatz des Verkaufswertes sofort gesammelt, wenn Sie aus Zustand heraus umziehen -- Sie können eine Rückerstattung dann beantragen, wenn man passend ist. Wechselweise wenn Sie innerhalb des Zustandes umziehen, kann es keinen Steuerzuschlag am Schließen geben -- der Zustand aufholt g, wenn Sie Ihre Steuererklärung archivieren. Als Beispiel in Maryland zahlen Sie 6.5 Prozent vom Brutto, wenn das Bewegen aus Zustand heraus, aber, wenn Sie in DC oder in Virginia wohnten und auf eine andere Jurisdiktion umzogen, dort keine gleichwertige Ansammlung ist. Frage: Wem in Verbindung trete ich, um zu bilden eine formale Beanstandung betreffend ein immobilienagent? Antwort: Im Allgemeinen arbeitet die beste Annäherung so: Zuerst mit dem agent sprechen und sehen, wenn die Angelegenheit entschlossen sein kann. Zweitens mit des dem Vermittler agent oder dem Bürovorsteher sprechen. Wenn Sie noch nicht zufrieden gestellt, dem Zustand oder mit dem provinziellen Regler in Verbindung treten und um um sie bitten, um das Problem zu überprüfen. Eine Liste der Regler kann bei ARELLO.com gefunden werden. Frage: Ich wohne in Kolorado und ich habe ein Haus in Kalifornien, das meine Muttergesellschaft von mir für letzten fünf Jahre gemietet. Ich möchte das Eigentum verkaufen, aber meine Muttergesellschaft wünschen mich nicht, weil sie das Haus mögen. Ich habe Lose Stammaktie im Haus und möchte verkaufen, also kann ich den Profit von diesem Haus verwenden, um andere zu kaufen oder mein eigentumswohnung hier in Kolorado weg zu zahlen. Wie kann ich ungefähr gehen dieses? Ich nicht, wenn es besser ist, das Haus auf den Markt und den Versuch zu setzen, um ihn mit ihnen in ihm zu verkaufen, oder sollte weiß, ich ihnen einen Zeitabschnitt gerade geben, ein anderes Mieteigentum zu finden? Ich hasse, sie bewegen zu lassen, aber die Kosten des Haltens des Hauses gelangen an mich und sie gesetzt eine Belastung auf unser Verhältnis. Sie denken, dass es ihr Haus und nicht Grube ist. Antwort: Möglicherweise gibt es andere Wahlen hier. Konnten Ihre Muttergesellschaft kaufen das Eigentum von Ihnen -- möglicherweise zu einem verbilligten Preis? Sein er irgendein sinnvoll, das Haus neu zu finanzieren, um zusätzlichen Barbestand auszuziehen? Wenn der Verkauf die einzige angemessene Wahl ist, dann Ihnen Muttergesellschaft geben so viel Zeit, wie möglich, anderwohin zu bewegen. Sie können den Wert des Eigentums in einem neuen Licht sehen. Frage: Wir suchen nach einer Nachgangshypothek. Das Haus ausgezahlt vollständig lt. Wohin anstreben wir diese Finanzierung e? Antwort: Sie suchen nicht nach einer Nachgangshypothek. Da das Eigentum Schuld-frei ist, suchen Sie einer neuen Obligation oder nach einem Trust. (Wenn es Finanzierung auf dem Eigentum gab, dann sein das neue Darlehen ein zweiter Trust oder eine Hypothek. Im Falle einer gerichtlichen Verfallserklärung muss das erste Darlehen vollständig zurückerstattet werden, bevor jedes mögliches Geld zum zweiten Pfandhalter gegeben werden kann.) Frage: Ich mietete eine Wohnung für die letzten 13 Monate. Ich niederlegte $575 legte und jetzt zurückbringt die Hauswirtin nicht diese Summe. Ich beibehalten die Wohnung sehr freundlich, kein Schaden in. Ich gesäubert, aber sie sagt, dass er $575 kostet. Ich weiß, dass er nicht mehr als $100 kostet. Mich bitte informieren, wie man den Fall behandelt. Antwort: Der Zweck einer Einlage ist, einen Eigentümer für Schaden über normaler Abnutzung und Riss hinaus und die Störung des Pächters auszugleichen, korrekte Zahlungen zu leisten. Eine fotographische Aufzeichnung von der Wohnung bilden und Ihrem Hauswirt erklären, dass Sie sie der kleinen Ansprüche vor Gericht bringen, wenn Ihre Einlage nicht zurückgebracht. Erklären, dass, wenn Sie gewinnen, Sie auch eine Beanstandung mit jedem lokalen Regler einreichen, den Sie lokalisieren können -- sie kann nachprüfen wünschen. Frage: Ich muss wissen, wenn es Gesetze gegen imponierende Beschränkungen auf den Verhältnissen gibt Betreffend, wieviele Renters in einem eigentumswohnung mieten können. Ich weiß, dass es von den eigentümer geändert werden muss. Ich erklärt, dass es diskriminierend ist einzuschränken und ich den in Frage stelle, da es keine geschützte betroffene Kategorie gibt. Antwort: Mietbeschränkungen in den eigentumswohnung sind allgemein. Jedoch sobald eine eigentumswohnungeinfuhrüberwachung hergestellt -- das heißt, sobald die Anmeldung und die Verordnungen in place sind -- es kann schwierig sein, Mietbeschränkungen einzuleiten, weil eine Änderung in der Anmeldung oder Verordnungen möglicherweise nicht von den Maßeinheitseigentümer gestützt werden können. Das Problem, das entsteht, wenn mehr als 40 oder 50 Prozent aller Maßeinheiten gemietet, ist, dass kreditgebende Stellen dann das gesamte Eigentum und alle Maßeinheiten als Investitionsimmobilien behandeln -- einschließlich Eigentümermaßeinheiten. Dieses kann die Finanzierung und Neufinanzierung schwierig bilden, so auswirkende Verkaufswerte. Der eigentumswohnungvorstand und -rechtsanwalt müssen feststellen, wie die Anmeldung und die Verordnungen geändert werden müssen, um ein Mietverbot oder eine Beschränkung herzustellen. Maßeinheitseigentümer müssen dann genehmigen. Es gibt einige Ansätze zu solchen Kontrollen einschließlich ein völliges Mietverbot, eine Beschränkung auf der Länge einer Miete, eine Beschränkung auf dem Prozentsatz der Maßeinheiten, die gemietet werden können, etc. Frage: Ich war der eigentümer, der den Verkauf meiner Ausgangsrückseite 2004 finanziert. Der Kerl, dem i-eigentümer sie archivierte einen Quitclaimbrief für mein Eigentum finanzierte und dann zahlte er die Anmerkung nicht für das Haus. Jetzt ja unterzeichnete ich den Quitclaimbrief, aber er sollte auch das Haus erhalten neu finanziert in seinen Namen und tat nie. Die Grafschaft änderte, die Steuern in seinen Namen dann änderte sie zurück in meinen Namen, weil der Schätzungsbezirk sagte, dass es nicht ein gesetzliches Dokument war. Der gesicherte Schuldschein ist noch in meinem Namen und jetzt verkaufe ich ihn wieder, durch die Bank und die Versicherungsgesellschaft für Rechtsmängelhaftung bei Grundstücken sagen, dass es eine Wolke auf dem Titel wegen dieses Quitclaimbriefes gibt. Der Kerl ablehnt, das Eigentum vorbei zu mir zurück zu unterzeichnen. Was kann ich tun? Oh übrigens erwähnte ich nicht, dass ich im Bankrott war, zu der Zeit, das dieser Brief archiviert und ja das Eigentum in es enthalten war. Wie kann ich diesen Quitclaimbrief rückgängig machen? Antwort: Wenn Sie im Bankrott zu der Zeit der ursprünglichen Verhandlung Sie benötigten gerichtliche Genehmigung, das Eigentum zu verkaufen waren? Erhielten Sie es? Miller erste Richtlinie der Quitclaimbriefe ist tun nicht. Ihre Erfahrung erklärt warum. Einen Quitclaimbrief rückgängig zu machen, der falsch gegangen, kann bemerkenswert kompliziert, Zeit raubend und teuer sein. Da der Verkäufer Sie nicht Rechtstitelversicherung erhielt, damit Wahl heraus ist. Was möglich sein konnte, ist der Kauf einer Bindung, zum aller zukünftigen Titelansprüche zu versetzen. Eine andere Annäherung kann, auf Ihrem Kunden zu präkludieren sein, da er nicht das Darlehen zahlte. Sie benötigen einen immobilienrechtsanwalt, die Situation zu lösen und -- da Sie im Bankrott sind -- die Zustimmung eines Richters, zum alles zu tun kann erfordert werden.
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