Grundstück Zeiten um um 27. April 2007 bitten - 4/27/2007 - immobilien-Haupthaus-eigentumswohnung

Grundstück Zeiten um um 27. April 2007 bitten

durch Peter G. Miller

Antwort: Ed Horan, ein zugelassener Austauschfachmann mit Realty Exchange Corporation (www.1031.us), Angebote diese Antwort:

„Das Annehmen, dass das Ferienmiethaus, das Sie planen zu verkaufen, qualifiziert als 1031 Austausch abgetretenes Eigentum, Ihr Kauf 1/13 Zinsen, da ein Wiedereinbaueigentum nicht qualifiziert.

„Der Grund für dieses ist, dass das IRS den persönlichen Gebrauch von dem Eigentum durch alle mögliche Miteigentümer als ansieht, seiend persönlicher Gebrauch durch Sie. So selbst wenn Sie das Eigentum heraus für Ihre vollständigen vier Wochen mieteten, disqualifizieren der angesammelte persönliche Gebrauch durch Ihre Co-owners das Eigentum, wie halten für Geschäft oder Investitionszwecke.“

Zu mehr Information IRS-Publikation 527, Wohnmieteigentum sehen, und mit einem Steuerfachmann für Besonderen sprechen.

Frage: Wir verzeichnen ein Stück des Eigentums für Verkauf. Wir wundern, ob man dem Vermittler erlaubt, den Kunden sowie uns darzustellen. Ist dieses O.K.?

Antwort: Richtlinien und Praxis schwankt durch Jurisdiktion, aber in den grundlegenden Ausdrücken, wenn Sie Ihr Haus mit einem immobilienvermittler verzeichnen, den Einzelperson Ihr agent ist und Sie sind der Klient. Da ein „agent“ Ihr Vermittler bestimmte Verpflichtungen zu den Klienten hat, darstellten Verpflichtungen manchmal durch den Ausdruck „Kohle“ -- Sorgfalt, Gehorsam, Verantwortlichkeit und Loyalität.

Entsprechend dem nationalen Verband der Immobilienagenten, zeigt eine Studie 2006 der Kunden und Verkäufer, dass 44 Prozent aller Käufer KundenMaklerverträge schriftlich, während andere 20 Prozent Mundvereinbarungen hatten. Sechsundzwanzig Prozent Antwortende benutzten nicht Kundenvermittler und 11 Prozent wussten nicht, wem sie darstellte, wenn jedermann.

In Wirklichkeit gibt es eine gute Wahrscheinlichkeit, die Ihr Vermittler in einen free-range Kunden holt, jemand, die durch einen anderen Vermittler nicht vertreten ist.

Ihr Vermittler kann als ein bekanntgemachtes Doppelagent auftreten und beide darstellen Sie und Ihr Kunde in der Verhandlung. In einigen Jurisdiktionen kann ein Vermittler in der Lage sein, als ein „Vermittler“ aufzutreten, der zusammen holt, die Parteien aber keine darstellt. Wo es grosse Maklertätigkeiten mit mehrfachen Büros gibt, haben Sie manchmal ein agent, einen Verkäufer darzustellen und andere einen Kunden darzustellen. Da beide agent für den gleichen Vermittler arbeiten, entsteht das Problem von Doppelagentur.

Da ein eigentümer Ihr Ziel das Eigentum für den höchsten Preis und die besten Bedingungen verkaufen soll, können Sie in Ihrem Markt diesmal erhalten. Es ist wichtig, agenturprobleme zu berücksichtigen und es ist wichtig, dass Ihr Vermittler alle erforderliche Freigabe liefern, aber keine weniger wichtigen Sie das Eigentum erhalten möchten verkauft.

Philosophisch bevorzugen ich in einer vollkommenen Welt, dass jeder Verkäufer und jeder Kunde jeder einen unterschiedlichen Vermittler in jeder Verhandlung haben, aber solch ein Standard ist nicht im heutigen Markt praktisch. Die guten Nachrichten mindestens sind, dass 44 Prozent aller Käufer KundenMaklerverträge schriftlich.

Was praktisch ist und was jetzt in den meisten Jurisdiktionen die Erlaubnis gehabt, ist bekanntgemachtes Doppelagentur, oder was manchmal „gekennzeichnetes“ agentur genannt.

Doppelagentur darstellt einen Interessenkonflikt, weil Kunden und Verkäufer in sich selbst unterscheidentagesordnungen haben. Jedoch bekanntgemachtes Doppelagentur -- weil es herauf aufgedeckt - Frontseite -- setzt beide Parteien auf Nachricht, dass es einen Konflikt gibt, einen Konflikt, den jeder gewählt, um anzunehmen.

Ihr Vermittler sollte zu sein agenturstandards und -anforderungen in Ihrer Jurisdiktion völlig und offenbar zu erklären. Zum Beispiel gibt es eine Vermutung, die, es sei denn etwas Anderes vereinbart ein Vermittler, automatisch einen Kunden oder einen Verkäufer darstellt? Dieses ist ein Gespräch wert Haben, bevor ein Auflistungsvertrag geschlossen, also Sie genau verstehen, was getan und warum.

Zusätzlich entweder ein Kunde oder ein Verkäufer können die Services eines Rechtsanwalts auch engagieren, um Verträge zu wiederholen und Rechtsberatung zur Verfügung zu stellen.

Frage: Ich kaufte vor kurzem ein Haus. Im Vertrag Hand-schrieb mein Vermittler, dass „alle fensterbedeckungen“ im Verkauf eingeschlossen.

Vermutung was? Drapiert und Hardware fehlen.

Der agent des Verkäufers sagt jetzt, dass waren nicht „fensterbedeckungen“ drapiert, da sie nicht vollständig die fenster bedeckten, und andere Bedeckungen (Vorhänge) gelassen auf jenen fenster.

Sie sagt auch, dass die hölzernen Stangen nicht fensterbedeckungen sind, noch sie „Befestigungen“ sind, weil sie entfernt werden konnten, ohne die Wand zu beschädigen.

Zu mir ist dieses ein No-brainer.

Was sagen Sie?

Antwort: Ich sage, dass Verträge auf eine Art geschrieben werden sollten, die weder unklar noch bestreitbar ist.

Gerichtssprache hat eine bestimmte Benennung, in der jeder Ausdruck eine spezifische und vereinbarte Bedeutung hat. „Fensterbedeckungen“ ist ein nicht Ausdruck der Kunst, aber eher ein allgemeiner Ausdruck. Zum Beispiel konnte es besser gewesen sein, zu sagen, dass Sie alle fensterbedeckungen und fensterbehandlungen in place 27. April 2007 halten sollten, einschlossen, aber nicht auf alle Farbtöne, Vorhänge, Vorhänge begrenzt, Schürzen, drapiert, Vorhänge und alle in Verbindung stehende Hardware und Ausrüstung.

In dieser Situation bitten ich den Vermittler um neues drapiere und Hardware.

Übrigens ist die Prüfung für eine „Befestigung“, nicht zu ob sie ohne Schaden entfernt werden kann, aber zu ob sie angebracht und beabsichtigt, ein Teil des Eigentums zu sein. Zum Beispiel konnten Sie einen eingebauten Ofen von einer Küche ohne Schaden entfernen, aber andererseits haben Sie ein riesiges Loch. Einfach sollte der Ofen bleiben.

Frage: I ein Duplex besitzen. Ich lebe auf einer Seite und miete die andere. Für Zwanzig Jahre gearbeitet dieses sehr gut. Jetzt alles, das geändert. Das Duplex gesäubert, umgestaltet und vorbereitet, aber für die letzten drei Wochen interviewt ich einen Querschnitt der Leute tt, die kein Verantwortungsgefühl oder Betrachtung für andere haben. Einige sind absolut unhöflich. Ich annulliert meine Zeitungsanzeigen fürs Erste. Ich verwende Word-of-mouth unter Freunden und bekannten.

Ich verwirkliche, dass unser Bereich in der äußersten Besorgnis mit Gehäuse und Jobs ist. Ich möchte ein Haus zur Verfügung stellen; alles das ist. Ich verringert die Miete. Ich bin auf drei verschiedenen Internetseiten, auch aufgeführt.

Gibt es irgendein anderer Rat, den Sie mich geben können, um meine Maßeinheit zu mieten?

Antwort: Ich bin nicht sicher, was einen Mangel an Verantwortlichkeit oder Unhöflichkeit in Ihrer bestimmten Situation festsetzt, aber ich bin ziemlich sicher, dass solche Qualitäten nicht mit dem lokalen Stellenmarkt zusammenhängen.

Das Problem, vermute ich, bin, dass Sie Pächter nebenan für 20 Jahre gehabt. Sie hatten ein bestimmtes Komfortniveau mit Ihren Pächtern. Jetzt verlassen sie und Änderung kann schwierig allein sein.

Sie scheinen auf dem Mieten des Eigentums durch selbst versessen. Warum nicht einen lokalen Vermittler benutzen? Sie müssen eine Gebühr zahlen, aber möglicherweise haben Sie auch weniger Druck. Der kann ein sehr lohnender Austausch sein.

Frage: Ich bin über den vollständigen „Rückhypotheken“ Prozess neugierig. Obgleich ich vermutlich 35 Jahre vom Ruhestand bin, gefolgt ich der Sozialversicherung- und Medicare-Debatte, die alles Schicksal und Trübsinn ist, also wollte ich können, Rückhypotheken arbeiten. Müssen Sie Ihr Hauptfreies und frei besitzen, für eine Rückhypothek zu qualifizieren? Was ist in ihm für den Hypothekengeldgeber? Wie profitieren sie? Und was geschieht der Hypothek, wenn der Haupteigentümer stirbt? Was, wenn das Haus zu einem Familienmitglied gewillt? Was dann?

Antwort: Rückhypotheken sind für die gealterte 62 und älter vorhanden. Ein Haus braucht, nicht von aller Schuld frei und frei zu sein, aber Häuser ohne Hypothek ausgleichen er, oder ein kleiner Hypothekensaldo sind die besten Anwärter für eine Rückhypothek, oder welches HUD eine „Hauptstammaktieumwandlungshypothek“ oder HECM benennt.

Wenn eine Einzelperson stirbt oder, Bewegungen weg von dem Eigentum, das der Saldo auf der Rückhypothek verdankte, ist passend und zahlbar. Dieses bedeutet gewöhnlich, dass das Eigentum entweder verkauft werden oder neu finanziert werden muss. Wenn er verkauft, sein jeder möglicher Barbestand über der Schuld ein Teil des der Rechnung oder des Zustandes eigentümer. Wenn es durch einen Erben neu finanziert, könnte das Eigentum behalten werden.

Frage: Vor ungefähr zwei Jahren kauften meine Frau und ich Investitionseigentum in einem Bereich, der durch einen großen nationalen Erbauer entwickelt.

Wir dachten, dass die Entwicklung jetzt ausverkauft worden sein, aber mit der Gehäuseverlangsamung es Jahre sein kann, bevor das Projekt abgeschlossen.

Haben Erbauer das Recht, einem eigentümer die Anwendung eines Zeichens unterzusagen, ein Eigentum für Verkauf oder Miete zu annoncieren?

Einige Leute gesetzt ein kleines für Verkauf unterzeichnen innen ein fenster, aber ich erklärt, dass die Zeichen entfernt werden mussten.

Antwort: Es ist gerade eine Vermutung, aber ich vorstelle ch, dass der Erbauer Steuerung des Hauseigentümervereinigung oder der eigentumswohnungverbindung nicht zu den eigentümer umgedreht, weil eine gegebene Anzahl von Maßeinheiten nicht verkauft worden. In Wirklichkeit kann der Erbauer bilden, was Richtlinien er mag.

Das Kernproblem hier ist dass, wenn Ihre Maßeinheitsverkäufe, die es bedeutet, dass der Erbauer einen Kunden verloren haben kann. In einem festgeklemmten Markt ist weniger Konkurrenz für einen Erbauer gut, der nicht imstande ist, seine eigenen Maßeinheiten, so einen möglichen Grund für eine Zeichenprohibition zu leeren.

Was können Sie tun? Weg vom Eigentum annoncieren und Lose Fotos und Videos online haben. Lokale Vermittler können Ihnen mehr erklären.

Frage: Ich habe ein ein Schlafzimmer, ein Badeigentumswohnung in einer bedeutenden Stadt. Ich möchte meine Strudelwanne heraus zerreißen und sie zu nur einer Fastfood- Dusche ändern. Wenn sie mein nur Badezimmer ist, denken Sie, das negativ den Wert des eigentumswohnung auswirken?

Antwort: Ich denke, dass die Änderung, die Sie vorschlagen, den Wert Ihrer Maßeinheit abwerten und sie viel Geld kosten, um zu vollenden, Sie annehmend in der Lage waren, alle notwendige Erlaubnis von der eigentumswohnungverbindung und vom StadtBauaufsichtsbeamten zu erhalten.

Warum? Weil Sie eine Dusche in einer Strudelwanne, aber, in Ihnen nehmen können kann ein Strudelbad in einer Dusche nicht erhalten. Mit anderen Worten verlieren Sie eine Eigenschaft, die viele Leute attraktiv betrachten.

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