Um um Grundstück-Zeiten bitten - 28. Juli 2006 durch Peter G. Miller
Frage: Mein Haus ist auf dem Markt mit einem Vermittler und die Auflistungsvereinbarung abläuft am Ende wenn der Monat. Ich einsetze das Eigentum zurück auf den Markt in die folgenden Wochen mit einem neuen Vermittler en. Umfaßt die Zahl Tagen auf dem Markt, der auf dem MLS die Zeit darstellt, die mit dem ersten Vermittler verzeichnet? Antwort: Es gibt Hunderte MLS Systeme und politische Richtlinien unterscheiden. In den Beschreibungen, die von den Vermittlern finden Sie gesehen, die Zahl Tagen auf dem Markt unter dem gegenwärtigen Auflistungsvermittler. Viele Systeme umfassen auch die Gesamtzahl Tagen auf dem Markt mit allen Vermittlern. So mit einigen Systemen sehen Sie ein MLS DOM (laufende Tage auf Markt) von 140 und ein Eigentum DOM für 220 Tage (alle Tage auf dem Markt). Frage: Ich bin bei dem Verkauf meines Hauses und dem Erhalten wenig erschrocken, dass es nicht verkauft. Es ist drei Jahre mit vier Schlafzimmern, 2.5 Bädern und einer großen Nachbarschaft alt. Wir lassen es auf dem Markt für ungefähr drei Monate jetzt und ein nicht sogar bieten. Wie können wir diesen Albatros befördern? Antwort: Bevor Sie in Panik versetzen Ihren Vermittler fragen, wie lang er zum Verkauf wie Häusern in Ihrer Gemeinschaft nimmt. Wenn das Haus scheint, auf dem Markt während eines Über-langen Zeitabschnitts gewesen zu sein, dann Blick auf den Vermarktungsplan des Vermittlers. Versprochen das Eigentum, das wie vermarktet? Sollte der Plan geändert werden? Zunächst erwägen, Ihr Angebot mit einem niedrigeren Preis, Hilfe für Kunden am Schließen, etc. zu erneuern sprechen mit Ihrem Vermittler für Details. Frage: I ein Eigentum besitzen, das aus zwei Stadtlosen besteht, auf denen ein kleines Haus sitzt. Das Haus benötigt Reparatur und wert ist $75.000, wie und frei ist. Es gibt z.Z. $60.000 in den Darlehen gegen das Eigentum. Ich möchte das Haus herunterreißen und ein four-plex auf dem Los errichten. Wie lasse ich dieses geschehen? Ich gehabt von den Entwicklern zu kaufen die Angebote. Ich möchte meine Hand am Entwickeln des Eigentums versuchen selbst. Antwort: Was Sie haben, ist ein hypothekarisch belastetes Eigentum, das jetzt kein Einkommen produziert. Sie sein besser gestellt, das Eigentum oben reparierend und es heraus mietend, den Verkaufswert des Eigentums betrachtend, ihn handelnd oder das Eigentum weiter entwickelnd. Jede dieser Wahlen hat Nutzen und Risiken. Wenn Sie oben das Eigentum reparieren, müssen Sie sicher sein, dass der lokale Mietmarkt einen zufrieden stellenden Umsatz produziert. Wenn Sie Sie Notwendigkeit, zu sehen verkaufen, was das Eigentum schliesslich Kosten und Steuern erbringen, gezahlt worden. Ein Austausch 1031 -- wenn das Eigentum qualifiziert -- konnten Ihnen ein besseres Eigentum geben und Sie konnten Einkommenssteuern auf jedem möglichem Profit aufschieben. Einen Steuerfachmann für Details sehen. Hinsichtlich des Entwickelns des Eigentums, gut-gedient die unerfahrenen eigentümer es tuend nicht durch selbst. In vielen Jurisdiktionen ist Entwicklung ein komplizierter Prozess mit grossen Kosten oben - konfrontieren, um Zoning, Erlaubnis, etc. zu erreichen. Eine Idee zu betrachten sein, an einem Beteiligungsgeschäft mit einem Entwickler teilzunehmen -- Sie zur Verfügung stellen das Eigentum als Ausgleich für einen Anteil des Bruttoverkaufs oder der Mietdollar. Für Details mit einem Rechtsanwalt sprechen. Frage: Welchen Prozentsatz der Zeit durchmacht ein unterzeichneter Vertrag für einen Hauptverkauf nicht zum Schließen acht? Wie lang ihn normalerweise, tut zwischen Vertrag und Closing zu nehmen. Auch nicht ist der Vertragspreis gegenwärtiger und vom Markt als der scharfkalkulierte Preis beschreibender? Antwort: Praktisch alle Kaufangebote sind heute auf solchen Anforderungen wie Finanzierung mit einem bestimmten Zollsatz und Ausdrücken, eine Hauptkontrolle und die Fähigkeit, guter, vermarktungsfähiger und versicherbarer Titel zu erhalten abhängig. Einige Angebote ausfallen einfach en, aber der Prozentsatz ist unbekannt. Der Prozentsatz der Verträge, die nicht schließen, schwankt wahrscheinlich von Markt zu Markt. Closings können mit großer Geschwindigkeit wegen der computergesteuerten Gutschrift-, Hypotheken- und Titeldienstleistungen festgelegt werden. Jedoch ist sie normalerweise nicht in den Zinsen jeder Partei, einen sofortigen Closing zu haben, weil Verkäufer häufig Zeit benötigen, ein Wiedereinbaueigentum zu finden und Kunden und Verkäufer Zeit zu verpacken und Bewegung benötigen. Hinsichtlich der Vertragspreise gegen scharfkalkulierte Preise, reflektiert ein Vertrag einen Ausgangspunkt im closing Prozess. Closing Unkosten wie Steuern, Rechtstitelversicherung und pro-diem Zinsen beziehen auf Vertragsgröße und dem Schlusstag. Ich bin nicht sicher, dass der Vertragspreis als der scharfkalkulierte Preis „gegenwärtiger“ ist, weil das Schließen einfach eine Reflexion des Vertrages ist. Sie beide sind, was sie sind -- und no more. Frage: Wir haben ein Dilemma. Vor wir kauften ein Haus für unseren Sohn und seine neue Frau drei Jahren, da wir einen besseren Zinssatz erhalten könnten. Sie lebten im Haus bis vor kurzem, als seine Frau einen Rückenschaden hatte und die Treppe nicht oben klettern könnte. Sie leisteten alle Zahlungen und abzogen die Zinsen auf ihre Steuern e -- wir behaupteten keine Tilgungen. Jetzt müssen sie - vom Zustand heraus umziehen und planen, ein anderes Haus zu kaufen. Können wir Anspruch das Haus zu ihren Namen vorbei beendigen und können sie den Ausschluss mit $500.000 Kapitalgewinnen dann verwenden? Brauchen wir tun komplett ein Austausch 1031 in unserem Namen (während er z.Z. auf dem Titel erscheint) und dann an einem neuere Zeit beendigten Anspruchstitel zu ihren Namen? Antwort: Die Pläne, zum des Anspruches aller zu jedermann zu beendigen sollten nie ohne korrekten zugelassenen und Buchhaltungrat aufgenommen werden, andernfalls können solche Bemühungen die unbeabsichtigten und teuren Resultate liefern. Hinsichtlich Ihrer Fragen wenn Ihr Sohn- und Schwiegertochtergewinntitel zum Eigentum Sie Steuern auf den Profiten von Ihrem Verkauf zahlen müssen und sie müssen im Eigentum für zwei Jahre bevor sie leben in der Lage waren, Profite zu verkaufen und zu schützen. Ich zweifele, dass das Eigentum in einem Austausch 1031 verkauft werden kann, der Ihnen erlauben, Steuern auf allen möglichen Verkaufsprofiten aufzuschieben. Warum? Weil das Eigentum nicht im Handel oder im Handel benutzt worden, herabgesetzt worden es nicht icht und Sie behaupten Hypothekenzinsen oder Vermögenssteuern nicht als Steuerabschreibungen. Für Besonderen einen Steuerrechtsanwalt, ein CPA oder ein eingeschriebenes agent bitte sehen. Frage: Einem immobilienverkäufer vom Verkauf eines Hauses welcher Prozentsatz gezahlt? Antwort: Die Antwort abhängt an, ob der Verkäufer das Haus verzeichnete und verkaufte, gerade verzeichnet dem Eigentum, gerade verkauft dem Eigentum, der Vereinbarung an der richtigen Stelle mit seinem oder Vermittler und -- am wichtigsten -- die Gesamtgebühr, der ein eigentümer oder ein Kunde zugestimmt. Es gibt keine Standard-, erforderliche Gebühr, die durch Gesetz eingestellt und alle Gebühren sind verkäuflich. Frage: Ich besessen einen Korb in NYC seit 1999 -- bevor ich 2002 heiratete -- so ist meine Frau nicht auf dem Leasing. Meine Frau und ich kauften ein Haus in Florida 2004; wir verkaufen beide Häuser nächstes Jahr, um ein anderes Haus in Florida zu kaufen. Können wir eine Kapitalgewinnabgabenbefreiung auf beiden Plätzen behaupten? Der NYC Korb ist mein Primärwohnsitz, aber der Florida-Wohnsitz ist Primärwohnsitz meiner Frau (ich gehe hin und her). Ich weiß, dass wir der 24 Monatsanforderung gerecht werden, aber ich nicht über die Sitzanforderung sicher bin -- müssen beide von uns leben im Florida-Platz, damit wir Kapitalgewinnabgabenbefreiung behaupten? Gibt es eine Mindestzahl der Tage, die ich im Florida-Wohnsitz bleiben muss, um für die Abgabenbefreiung zu qualifizieren oder ist dieses strittige, da ich zwei „Primärwohnsitze“ nicht haben kann? Kann meine Frau den Verkauf des Florida-Hauses als ihre Selbst behaupten, damit wir die Abgabenbefreiung erhalten? Antwort: Sie können eine Wohntilgung alle zwei Jahre nur behaupten. Da Ihre Frau nicht auf dem Korbtitel ist, da sie nicht eine Stange im Eigentum und folglich „besitzt“, in ihr hat wahrscheinlich keine Fähigkeit, eine Tilgung zu nehmen. „, Gewinn auszuschließen,“ sagt das IRS, „ein Steuerzahler muss beides Selbst und das Haus als Hauptwohnsitz für zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf zu benutzen. Die Besitz- und Gebrauchzeiträume brauchen, nicht gleichzeitig zu sein. Die zwei Jahre können 24 vollen Monaten oder aus 730 Tagen bestehen. Kurze Abwesenheiten, wie für Sommerferien, gelten als Benutzungsdauer, aber längere Brüche, wie ein einjähriger Sabbatical, tun nicht. Der Steuerzahler darf Gewinn auf einem anderen Haus auch nicht ausgeschlossen haben, das verkauft während der zwei Jahre vor dem gegenwärtigen Verkauf.“ Es kann sein, dass Sie den Korb verkaufen können und Sie eine Tilgung erhalten können und Ihre Frau für eine Tilgung vom Verkauf des Florida-Eigentums verkaufen und qualifizieren kann. Für Details mit einem Steuerfachmann sprechen. Frage: Ich besaß ein Haus vor meiner Verbindung. Jetzt durchlaufe ich eine Scheidung ufe. In der Lage ist I, einen Rechtstitel-Versicherer zu finden, der mit dem Verkauf meines Hauses ist, während ich noch mitten in der Scheidung bin. Das Haus urkundlich übertragen nur in meinem Namen. Antwort: Ihre Frau kann gerechten Zinsen am Eigentum durch einen Anspruch zu jedem möglichem erhöhten Wert gut haben, der während des Zeitraums Ihrer Verbindung auftrat; Ihre Frau kann zusätzliche Rechte in einem Eigentumzustand haben und er kann in Ihren Zinsen sein, das Eigentum nicht zu verkaufen, bis die Scheidung beendet. Scheidungsituationen sind für alle Parteien schwierig, schwanken Richtlinien durch Jurisdiktion und Sie sollten nichts bis das Beraten über der Sache mit Ihrem Rechtsanwalt nicht tun. Frage: Wir sind bei dem Kaufen eines neuen Hauses. Das Haus war nicht vor dem Datum fertig, das wir schließen sollten und ich musste mehr Papiere in Bezug auf, was ich, erwerbe, etc. senden. Jetzt sagen sie, dass ich Zinssatz bei 10.5 Prozent nur erhalten kann und es ein Neufinanzierungdarlehen ist. Können sie dies tun wie wir, auf dem Haus nicht sogar geschlossen zu haben? Antwort: Was war Ihr ursprünglicher Zollsatz? Überprüft Sie mit anderen kreditgebenden Stellen betreffend ein Darlehen? In der heutigen Umwelt vorschlägt ein 10.5-Prozent-Zollsatz erbärmliche Gutschrift oder ein Darlehen für weit mehr als der Wert des Eigentums. Erbauerverträge, schreibend für und von Erbauer, freisprechen sie gewöhnlich jeder möglicher Verantwortlichkeit für eine verzögerte Hauptbeendigung pt-. Sie gut-gedient mit dem Verbraucherangelegenheitsbüro mit Ihrem Zustandattorney general und einem Gemeinschaftsgehäusegruppen- oder lokalenrechtsanwalt in Verbindung tretend. | 
