Um um Grundstück-Zeiten bitten - 30. Juni 2006 durch Peter G. Miller
Frage: Nach unserer Verbindung war mein Ehemann für ein Wohnungsbaudarlehen anerkannt, in dem er der einzige Kreditnehmer ist. Nachdem er das Haus gefunden, wollte mein Ehemann meinen Namen auf dem Titel haben auch, aber die kreditgebende Stelle wünschte mich meine Pass- und permanent Ansässigerkarte (mich bin nicht ein Bürger noch) einreichen. Jedoch war mein Paß abgelaufen, weil er nicht benutzt worden, seit ich eine permanent Ansässigerkarte hatte. Ich muss eine Paßerneuerung warten. Was sollten wir jetzt tun? Antwort: Durchmachte der Ausgangskauf chte? Wenn ja, hat Ihr Ehemann wahrscheinlich das Recht, Ihren Namen dem Titel ohne Stellezustimmung hinzuzufügen. Die Garn-Str. Germain-Tat sagt, dass eine kreditgebende Stelle ein Darlehen nicht benennen kann, wenn es „eine Übertragung gibt, in der der Gatte oder die Kinder des Kreditnehmers werden ein eigentümer des Eigentums.“ Wenn Ihr Ehemann ein US-Bürger ist, benötigen Sie sogar einen Paß aus einem anderen Land oder einer permanent Ansässigerkarte? Geheiratet worden Sie für mindestens zwei Jahre? Wenn ja, auswirkt Ihre Verbindung Ihren Staatsbürgerschaftstatus en? Einer zugelassenen Klinik oder mit einem Rechtsanwalt für Besonderen bitte in Verbindung treten. Frage: Ich halte den Kauf für ein Haus, das ich nicht leisten kann. Diesmal kann ich herum $60.000 leisten -- im Allgemeinen ein Wohnmobil, das Reparatur benötigt. Das Haus, das ich wünsche, ist $219.000. Ich weiß nicht, wenn jede Wahl annehmbar ist. Ich offensichtlich möchte nicht an jeder Wahl für sehr lang leben (nicht mehr als drei Jahre). Gehäuse ist sehr teuer, wo ich lebe. Ich wenn, den Kopfsprung und erhalten im Spiel jetzt oder ich oben Geld spare und tun nehmen Sachen die „traditionelle Weise.“ Antwort: Es gibt keine Wahl. Sie können ein Eigentum nicht kaufen, das dreimal ist über, was hinaus Sie leisten können. Keine gesetzmäßige kreditgebende Stelle zur Verfügung stellt Finanzierung. Solch ein Kauf hat eine sehr große Wahrscheinlichkeit des Führens zu gerichtliche Verfallserklärung und Bankrott. Selbst wenn Sie die Hypothekenzahlungen leisten können, was über Steuern, Dienstprogramme und Reparaturen? Was Sie tun sollten, ist, am Sparen mehr und an der Erhöhung Ihres Einkommens zu arbeiten. Auch mehr Zeit verbringen, die im Allgemeinen über immobilien sowie die spezifischen Tendenzen in Ihrer lokalen Gemeinschaft erlernt. Kein weniger wichtiges, ein Haus mit der Absicht des Verkaufs in drei Jahren kaufend ist wahrscheinlich, ein Unfall zu sein. Es kostet Geld, um immobilien und Geld zu erwerben, um zu verkaufen, also, selbst wenn Sie einen höheren Preis erhalten, Sie könnte einen tatsächlichen Barbestandverlust auf dem Verkauf haben. Frage: Wir kauften unser Haus 1985 und lebten in ihm für folgende 14 Jahre ohne irgendwelche Unterbrechungen. verschob 1999 einen Gatten und beide Kinder auf eine Wohnung in einer anderen Stadt 250 Meilen entfernt auf einer Anweisung des temporären Jobs. Das Beginnen zu einem bestimmten Zeitpunkt in 2000 die gesamte Familie blieb an der Wohnung ungefähr 90 Prozent von jedes Jahr. An diesem Punkt registrierten wir, um in der Stadt zu wählen, in der wir eine Wohnung beibehielten. Uns nie haben mietete überhaupt heraus das Haus zu jedem, und niemand anders als uns benutzt dieses Haus in allen diese Jahre. Es bleibt mit unseren Möbeln versorgt, und ist von unserem persönlichen Material voll. Wir halten sogar ein Auto dort. Wir ließen das Telefon um 2002 trennen. Vom Ablesen der Regelungen, dieses Haus -- die einzige Wohnung irgendwie der Art, die wir besitzen -- nicht mehr zu sein scheint unser Hauptwohnsitz. Ist das korrekt? Antwort: Ja. Im Allgemeinen müssen Sie in einem Haus für zwei von letzten fünf Jahre gelebt haben, um für die HauptKapitalgewinntilgung des wohnsitzes zu qualifizieren. Was vor 2001 geschah, zählt nicht. Nach Situationen wie Ihren, müssen Sie die spezifischen Richtlinien betrachten. Das IRS sagt „, Gewinn auszuschließen, muss ein Steuerzahler beides Selbst und das Haus als Hauptwohnsitz für zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf zu benutzen. Die Besitz- und Gebrauchzeiträume brauchen, nicht gleichzeitig zu sein. Die zwei Jahre können 24 vollen Monaten oder aus 730 Tagen bestehen. Kurze Abwesenheiten, wie für Sommerferien, gelten als Benutzungsdauer, aber längere Brüche, wie ein einjähriger Sabbatical, tun nicht. Der Steuerzahler darf Gewinn auf einem anderen Haus auch nicht ausgeschlossen haben, das verkauft während der zwei Jahre vor dem gegenwärtigen Verkauf.“ Wenn Sie die Wohnung für 90 Prozent der Zeit seit 2000 benutzten, bedeuten es, dass Sie das Haus 10 Prozent der Zeit oder ungefähr 6 Tage ein Jahr verwendeten. In fünf Jahren benutzt Sie das Eigentum als Wohnsitz für ungefähr 180 Tage -- nicht zum 730 Tagesstandard schließen. Für Details einen Steuerfachmann bitte sehen. Wenn plausibel, können Sie zurück zu dem, Haus während des erforderlichen Zeitraums umzuziehen erwägen wünschen, um für die Kapitalgewinntilgung zu qualifizieren. Frage: Ich kaufte ein eigentumswohnung 2003 für $43.900 und mir erklärt nichts über, was ich kaufte. In meinen Darlehensdokumenten eingeschlossen eine Klausel en, die angibt, dass mein Darlehen nicht vollständig gezahlt werden könnte und wenn gezahlt vollständig ich für den gesamten Saldo des Darlehens verantwortlich sein, ich nie lenkte jede mögliche Aufmerksamkeit auf dieses bis, als ich entschied neu zu finanzieren und erklärt, dass mein Realkreditinstitut einen Lohn weg von der Menge von $170.000 gab. Was kann über dieses getan werden? Antwort: Alle Darlehen müssen vollständig gezahlt werden, wenn ein Haus verkauft, es sei denn etwas Anderes vereinbart mit der kreditgebenden Stelle. Jedoch ist ein Profitsaldo von $170.000 für ein Haus mit einem $43.900 Kaufpreis nicht sinnvoll. Bedeuten Sie Sie niederlegten $43.900 und der Kaufpreis war höher? Es gibt etwas hier, das nicht klar ist. Mit einer lokalen kreditgebenden Stelle für Unterstützung bitte sprechen. Wenn der Kaufpreis war, fragen $43.900 dann, ob die Profitzahl korrekt ist. Ihren Zustandattorney general anrufen und bitten, mit ihrer Verbraucherangelegenheitsabteilung für Unterstützung zu sprechen, wenn ein Fehler nicht entschlossen sein kann. Auch sagen Sie die Darlehenspapiere erfordern Sie, die Hypothek für die gesamte Kreditbedingung zu halten, sagen 30 Jahre? Wenn der der Fall ist, den Zustandattorney general fragen, ob solch eine Anforderung in Ihrer Jurisdiktion zulässig ist. Frage: Ich betroffen über meine Muttergesellschaft -- sie halfen meinem Ehemann und ich kaufe ein Haus, indem ich $91.000 niederlege. Ein Jahr später setzen sie uns auf Titel und wir zahlen die Monatshypothek. Sie auch kauften ein eigentumswohnung als Investition und erlaubten meiner jüngeren Schwester, sie zu mieten. Sie verkauften im Allgemeinen ein eigentumswohnung vor diesen Käufen und kauften diese Eigenschaften mit den Erträgen dieses alten eigentumswohnung auf einer Basis mit 1031 Austäuschen. Unterdessen habe ich eine andere Schwester, die im Haus meiner Muttergesellschafts lebt -- sie war Art die Zählung auf dem Verkauf dieses eigentumswohnung, damit sie ihr helfen konnten, in ein Eigentum auch zu kommen -- als ein anderer Austausch 1031. Eine Sache, die ist, sichern ist ein anderes eigentumswohnung, das sie in einem high-rise neuen Gebäude besitzen -- es ist nett und sie mieten es heraus für $2.200 zu einem familienfremden Mitglied. sind ihr Haus und eigentumswohnung meiner Schwester auf neg-sind Hypothek -- dieses ist zu mir furchtsam, besonders wenn etwas ihnen geschieht! Sollte ich betroffen werden? Antwort: Ja. Ihre Muttergesellschaft sind zweifellos großzügig und die soll bewundert werden. Dass gesagt, die Idee eines Austausches 1031, ein Eigentum zu handeln ist, das im Geschäft oder für ein anderes Eigentum zu handeln benutzt, das im Geschäft und Kapitalgewinnsteuern zu handeln und, im Prozess, aufzuschieben benutzt. Es gibt einige Probleme, die durch Ihre Situation angesprochen. Gemietet ein ausgetauschtes Eigentum zu einem Familienmitglied, das im Rahmen des Programms 1031 annehmbar ist? Erhalten Ihre Muttergesellschaft eine angemessene Marktmiete für das Mieteigentumswohnung? Wenn Sie $91.000 für eine Anzahlung erhielten und jetzt auf dem Titel Ihrem eigentumswohnung sind, gegeben Ihre Muttergesellschaft Ihnen ein steuerpflichtiges Geschenk oder, die Zustandfinanzierung auswirkt? Hinsichtlich eines Negativtilgungdarlehens muss diese Hypothek zurückerstattet werden, oder Eigentum muss zu einem bestimmten Zeitpunkt verkauft werden. Wenn Ihre Muttergesellschaft ein Eigentum verkaufen müssen, welche Steuern verdanken sie? Können sie für unterschiedliche Finanzierung qualifizieren? Ihre Muttergesellschaft mit einem Steuerfachmann und einer kreditgebenden Stelle beraten bitte lassen. Frage: Kann ein Erbauer eine Verwaltungsgebühr für das Vorwählen ihrer nicht bevorzugten kreditgebenden Stelle erheben? Ich bin bei dem Kauf eines neuen Hauses, aber der Erbauer wird mich aufladen $3.000, wenn ich zu einer anderen kreditgebenden Stelle schalte. Antwort: Durch irgendeine Wahrscheinlichkeit bildeten Sie einen Handel mit dem Erbauer, irgendeine Art des Rabattes oder des Aufsteigens anzunehmen? Wenn ja, im Austausch damit einverstanden waren Sie, eine kreditgebende Stelle zu verwenden, die durch den Erbauer genannt? Wenn dieses die Situation ist, können Sie einen Nutzen nicht erhalten und die kreditgebende Stelle des Erbauers nicht engagieren. Frage: Ich habe ein Eigentum aus um Zustand heraus, den ein Eigentummanagement kümmert. Ich gerichtet einige Fragen an ihn und erhalte nicht Antworten. Kann ich einen Fragebogen schicken den gegenwärtigen Pächtern, also ich kann ihn veranschlagen lassen? Antwort: Sie sind der eigentümer. Sobald der Verwaltungsvertrag beendet, können Sie einen anderen Manager erhalten, wenn der gegenwärtige Vermittler zu Ihnen unbefriedigend ist. Hinsichtlich eines Pächterfragebogens eher als den Manager veranschlagen, warum man nicht fragt, was sie an das Eigentum denken? Zum Beispiel durchgeführt Reparaturen sofort hrt? Gibt es irgendwelche Sicherheitsinteressen? Wissen sie, wem, im Notfall in Verbindung zu treten? Etc. Frage: Mein Haus ist ein Duplex, zwei Schlafzimmer jedes für jede Maßeinheit, und bewertet bei $415.000. Der Saldo des hervorragenden Darlehens ist $260.000 bei 6.5 Prozent. Ich weiß, dass ich Maßeinheiten mieten kann und das Haus für sich zahlt. Wir können ein anderes Haus dann kaufen. Aber ich wundere, ob der Markt solche teuren Häuser stützt, oder werden sie kommen unten bald? Mein Ehemann erwartet einen Abbruch wegen der vielen Leute, die er persönlich, wem ihre Häuser mit null unten gekauft, Zinsen-nur Tilgungszahlung bei Fälligkeit eines Kreditsart von Darlehen weiß. Ich erkläre ihm, dass der Abbruch nicht geschieht. Bin ich korrekt? Sollte ich jetzt kaufen? Antwort: Die magische Frage mit Aktien, Bindungen und immobilien ist, was zunächst geschieht. Gleichgültig, dem Vermögenerzähler oder auf lageranalytiker, die weiß Sie, keine beraten, was zukünftig geschieht. Nach etwas Richtung von, was geschieht, müssen Sie Ihren lokalen Markt und Hypothekenzinssätze betrachten. Wächst die einheimische Bevölkerung? Die Jobunterseite? Sind die Erbauer, die mit Nachfrage aufrechterhalten oder, der Bereich over-built? | 
