Neuanlage-Richtlinien in 1031 Austäuschen durch Gary Gorman
Abschnitt 1031 des Staatseinkünfte-Codes erlaubt Ihnen, den Gewinn vom Verkauf Ihres alten Investitionseigentums zu Ihrem neuen Investitionseigentum vorbei zu rollen. Es gibt einige Richtlinien, die Sie folgen müssen, damit Ihr Austausch gültig ist, aber möglicherweise sind die verwirrendsten die Neuanlagerichtlinien. Einfach gesetzt, ordnet die Neuanlage Zustand an, dem, um nullsteuer auf Ihrem Austausch zu zahlen, Sie zwei Sachen tun müssen: Sie müssen Gleichgestelltes kaufen oder up; und Sie müssen den ganzen Barbestand wieder anlegen. Uns das erste Teil nehmen lassen: Sie müssen Gleichgestelltes kaufen oder up. Um keine Steuer auf Ihrem Austausch zu zahlen, muss Ihr neues Eigentum als gleich, oder grösser sein, der Verkaufspreis Ihres alten Eigentums. (Während das Gesetz Ihnen wirklich erlaubt, Ihre Berechnungen auf closing Kosten auf den alten und neuen Eigenschaften einzustellen, ist dieser Artikel einfacher, zu verstehen, wenn wir diese Tatsache beiseite fürs Erste setzen). Um gleich-oder-oben Richtlinie zu veranschaulichen, uns sagen lassen dass Fred und Sue ihr Mieteduplex für $100.000 verkaufen. Um nullsteuer auf ihrem Austausch 1031 zu zahlen, müssen sie ihr neues Eigentum für $100.000 kaufen mindestens. Was geschieht, wenn, anstatt, ein neues Eigentum für $100.000 zu kaufen zahlen, sie nur $90.000 für es. Ist ihr Austausch Toast? Nr. Ihr Austausch ist nicht Toast, aber sie zahlen Steuer auf den $10.000 kaufen-unten. Und die vollständigen $10.000 von kaufen-unten ist steuerpflichtig, weil, in einem Austausch, der Gewinn zuerst kommt und Sie irgendwelche Ihrer Kosten nicht gegen die $10.000 anwenden können. Es ist aller steuerpflichtige Gewinn. Das zweite Teil der Richtlinie ist, dass wieder zwecks nullsteuer zu zahlen, Sie allen Barbestand wieder anlegen müssen. Um dieses zu veranschaulichen, uns unser Beispiel von oben genanntem nehmen und es etwas ändern lassen -- anstatt, das neue Eigentum für $90.000 zu kaufen, zahlen Fred und Sue $150.000 für das neue Eigentum. Als sie ihr Duplex für $100.000 verkauften, zahlten sie weg von der Schuld von $40.000 und der Saldo von $60.000 wurde zu ihrem Vermittler geschickt. Fred und Sue erhalten eine Hypothek von $100.000 für dieses Eigentum und bedeuten sie, verwenden nur $50.000 der Erträge, dass ihr Vermittler hält. Sie haben nicht gleich-oder-oben Problem, da sie aufkaufen (sie verkauften für $100.000 und sind Kaufen für $150.000). Aber, da sie nur einen Teil der Erträge wieder anlegen, dass ihr Vermittler Holding ist (der Vermittler empfing $60.000 vom Verkauf des alten Eigentums, aber Fred und Sue anlegen nur $50.000) wieder, sind die nicht ausgegebenen Erträge von $10.000 steuerpflichtig. Wie in unserer Diskussion über kaufendes Gleichgestelltes oder up, die gesamten $10.000 ist steuerpflichtig. So die Neuanlagerichtlinie wieder erneut darstellen: um nullsteuer Sie zu zahlen müssen Gleichgestelltes kaufen oder up, und Sie müssen allen Barbestand wieder anlegen. Beachten, dass ich nicht sagte, dass Sie Schuld auf dem neuen Eigentum haben müssen, das der Schuld mindestens gleich ist, die weg auf dem alten Eigentum gezahlt wurde. Viele Leute, besonders CPAs und Rechtsanwälte, scheinen, zu denken, dass dieses eine Richtlinie ist. Aber es ist nicht -- Sie müssen Gleichgestelltes einfach kaufen oder up, und Sie müssen den ganzen Barbestand wieder anlegen. Uns sagen lassen, dass Fred und Sue ein neues Eigentum für $100.000 kaufen (der gleiche Preis, dass sie ihr altes Eigentum für. verkauften) Sie zahlten weg von einer Hypothek von $40.000 auf dem alten Eigentum, und ihr Vermittler hält den Saldo von $60.000. Wenn sie das neue Eigentum kaufen, nachdem sie die Fonds eingesetzt haben, die durch ihren Vermittler gehalten werden, werden sie zusätzlichen $40.000 benötigen. Diese zusätzlichen Fonds können von ihrem Sparkonto oder ein neues Darlehen oder irgendeine Kombination der zwei kommen -- ein $20.000 Darlehen und $20.000 sagen von ihrem Sparkonto; es macht nicht aus. Damit lang, während Sie diese Neuanlagerichtlinien gehorchen, können Sie das Zahlen von Steuer auf irgendwelchen des Gewinnes aufschieben. Indem Sie einen Austausch 1031 können tun Sie das Zahlen nicht nur, vermeiden föderativ und Landeshauptstadtgewinnsteuer, aber Sie können die Wiedererlangung der Abschreibungsteuer auch aufschieben, die Sie auf Ihrem alten Investitionseigentum genommen haben. Diese Menge kann bedeutend sein, da der Zollsatz der Steuer an in 25 Prozent wieder erlangen. |
