Mathe, bestreitbare Zusammenfassungen berichtigen
durch Peter G. Miller
„Sie können nicht vollständig vertrauen, dass der Rat Ihr Vermittler Sie,“ gibt, sagte Christopher J. Mayer, ein Professor von immobilien an der Kolumbien-Wirtschaftsschule. „Sie müssen als Kunde gebildeter werden.“ Warum ein immobilienagent die Extrameile überspringen mag, das New York Times, 20. Februar 2005 Ich bin nicht sicher, dass Kunden oder jemand anderer resultierend aus dem Report der Zeit betreffend die ökonomische Auswirkung der immobilienkommissionen besonders gut ausgebildet waren. Während Mathe recht sein kann, ist die Zusammenfassung sicher fraglich. „Die meisten Hauptverkäufe erzeugen eine 6-Prozent-Kommission,“ sagte die Zeiten, „sich aufspalteten zwischen den Broker-Firmen, die den Kunden und den Verkäufer darstellen. Das agent empfängt im Allgemeinen Hälfte des abgehobenen Betrages des Unternehmens oder 1.5 Prozent des Verkaufs. So, wenn ein Haus für $500.000 verkauft, empfängt das agent persönlich $7.500. Nicht Schlechtes für, was gerade einige Tage der Arbeit sein kann. Wenn das agent für eine zusätzliche Woche arbeitet und den Verkäufer drängt, für $515.000 heraus zu halten, ist das Extra$15.000 für den Verkäufer, aber nur Extra$225 für das agent. Weil jeder zusätzliche Dollar nur einen Penny und eine Hälfte in die Tasche des agent wirft, folgern die Wirtschaftswissenschaftler, das agent können Klienten drücken, um anzunehmen lowball Angebote.“ Als Beweis zitiert das Papier eine neue Studie durch Wirtschaftswissenschaftler Steven D. Leavitt und Tschad Syverson, das zeigt, dass im Vergleich zu Klienteneigenschaften, Vermittler ihre eigenen Häuser für 3.7 Prozent mehr Geld verkaufen. Außerdem die Wirtschaftswissenschaftler, Vermittler sagen, den Häuser auf dem Markt für zusätzliche 9.5 Tage bleiben. Angenommen, immobilien ein „nonhomogeneic“ Gebrauchsgut ist -- eine fantastische Wortbedeutung, die keine zwei Häuser oder Verhandlungen gleich sind -- es scheint schwierig, Eigentumverkäufe zu vergleichen. Jedoch wenn wir annehmen, dass Vermittler mehr Geld für ihre Häuser als Nichtvermittler empfangen, warum sollte jemand überrascht werden? Es ist nicht sinnvoll, dass Fachleute im immobilien besser als Nichtfachleute, über für Preis immobilienverhandlungen zu kaufen in der Lage sind, vorzubereiten, festzusetzen und zu verhandeln? Hinsichtlich, warum Klientenhäuser schneller verkauft werden, ist ein praktischer Grund, dass viele Verkäufer so nah zurzeit verzeichnen, die sie wie möglich verschieben müssen. Vermittler, den Markt kennend und wie man Zahlungsausgleichdaten, kann in einer Position sein jongliert, zum ihrer Häuser für längere Zeiträume vorhanden bleiben zu lassen. Aber lowball Vermittlerstoß Angebote, weil sie wenig ökonomischen Anreiz haben, zum der höheren Verkaufspreise zu suchen? Mathe würde scheinen, solche Ansprüche zu stützen, aber gesunder Menschenverstand tut nicht. Ist hier, warum: Wenn Sie ein immobilienvermittler sind, verstehen Sie, dass keine Verhandlung alleine steht. Zu erfolgreich zu sein, was Sie suchen ist ein Strom des Einkommens im Laufe der Zeit, Verhandlung nachdem Verhandlung durch gutresultate tankte die Klientenempfehlungen produzieren. So der Grund, damit Vermittler höhere Verkaufspreise ist nicht eine begrenzt-erhöhte Kommission von einer bestimmten Verhandlung, eher es ist, die Empfehlungen zu gewinnen drücken, die ein erfüllter Klient produzieren kann. Es ist jene Klientenempfehlungen, nicht begrenzt-höhere Verkaufspreise, die Realvermittlereinkommen produzieren. Zum Beispiel in den Zeiten zurück gehen und die Logik dieses Begriffes ist einfach zu demonstrieren. Sich vorstellen, dass das Smith-Haus für $500.000 verkauft und einen begrenzt-erfüllten Klienten produziert. „Nizza Job,“ sagt Smith, „ist hier Ihre Kommissionsüberprüfung.“ Wechselweise verkauft das grüne Haus für $515.000. Eigentümer-Grün ist sehr glücklich, weil diese Extrakosten $15.000 benutzt werden können, um Unterrichtrechnungen zu versetzen, Kreditkartensaldi zu verringern, oder ein zweites Auto zu kaufen. „Ist hier Ihre Überprüfung,“ sagt Grün, „und übrigens, erwarten das Conklins, ihr Haus in zwei Monaten und in mir zu verkaufen würde sein glücklich, Ihren Namen vorzuschlagen.“ Plötzlich ist die grüne Verhandlung nicht wert gerade eine anderen $225, die Abbildung zu benutzen, die in den Zeiten zitiert wird. Sie ist $225 plus eine andere Verhandlung, möglicherweise eine anderen $15.000 in den Provisionseinnahmen. In hohem Grade ist immobilienmaklertätigkeit eine „vertretbare“ Tätigkeit -- die meisten Vermittler in einer gegebenen Gemeinschaft gehören dem gleichen MLS, haben die gleichen Formulare und die gleichen Lizenzen. Erfolgreiche Vermittler stehen heraus, weil sie etwas, das sie unterschiedlich bildet, wahrnehmbar und vorstehend, sie anbieten „mehr oder verbessern“ oder mindestens die Vorstellung von „mehr oder verbessern“ tun, weil sie verstehen, dass eine Karriere mehr als eine einzelne Verhandlung erfordert. Das beste Formular der Förderung, die sicherste Weise, heraus zu stehen, ist mit dem Hauptanfang, den ein Vermittler empfängt, wann ein Klient zu einem anderen eigentümer oder zu Kunden sagt, „Sie Vermittler Jones versuchen sollen. Sie war wirklich gut und geholfen uns den bestmöglichen Preis und die Bedingungen erhalten.“ Der Wert solch einer Empfehlung liegt auf der Hand: In seinem Profil 2004 der Käufer von Eigenheimen und der Verkäufer, fand der nationale Verband der Immobilienagenten, dass 73 Prozent aller eigentümer mit gerade einem Vermittler in Verbindung traten, um ihr Haus zu vermarkten, 38 Prozent verwendete jemand, das von einem Freund oder von einem Verwandten empfohlen wurde. Wenn Sie ein Vermittler sind, sind die Vorteile des Erhaltens einer Auflistung überwältigend, wenn Sie der erste angerufene Fachmann sind und wenn Sie empfohlen werden. Keines von diesem ist ein Geheimnis, und ökonomische Theorie beschreibt leicht Vermittlerbeweggründe. Adam Smith, der Vater der Volkswirtschaft, unterstrichen, dass wir werden jedes motiviert durch die „unsichtbare Hand des Eigeninteresses.“ Vermittler drängen auf die bestmöglichen Verkaufspreise und Ausdrücke, weil solche Resultate nicht nur Klientenverkäufer fördern, fördern sie in sich selbst Vermittler. |
