Abschnitt 9 - GEPLANTE MASSEINHEITS-ENTWICKLUNGEN UND EIGENTUMSWOHNUNG 9-0 GEPLANTE MASSEINHEITS-ENTWICKLUNG (PUD)
Ein PUD wird als Misch-verwenden Wohnentwicklung der single-family Wohnungen in Verbindung mit Miete-, eigentumswohnung-, genossenschaft- oder Stadtgrundbesitzen definiert. Eine Wohnentwicklung sollte als PUD verarbeitet werden, wenn sie diese minimalen Eigenschaften hat: > Eine Haupteigentümervereinigung, die entweder Titel in der Gebühr oder ein Leasing der vorgeschriebenen Länge auf dem allgemeinen Bereich hält
> Vorgeschriebene Mitgliedschaft aller Maßeinheitseigentümer (oder der Maßeinheiten) in der Verbindung
> Das Recht aller Maßeinheitseigentümer, durch Abstimmung am Geschäft der Verbindung teilzunehmen
> Pfand gestützte Einschätzung der Mitglieder, zum der geplanten Betriebskosten der Verbindung zu decken (spezielle Einschätzungen können anders als behandelt werden) Um für Versicherungsindossament geeignet zu sein, muss PUDs durch HUD genehmigt werden. Die kreditgebende Stelle ist für das Erhalten einer Falzahl von HUD, um zu garantieren verantwortlich, dass das PUD bereits anerkannt ist. Der Abschätzer sollte notiert, ob es eine Falzahl gibt.
A. ANNÄHERUNG AN WERT
Die Annäherung an Wert für ein PUD ist die selbe wie die für andere Arten Entwicklungen zu bewerten Annäherung, (Kapitel 4 dieses Handbuches sehen). Häufig jedoch sind keine gültigen Vergleiche dass SchätzungsMarktwert vorhanden. In diesen Fällen sollten Abschätzer die Wiederbeschaffungskostenschätzung in der Schätzung verwenden. Die Wiederbeschaffungskosten von Verbesserungen, von Verschiedenen zulässigen Kosten und von Marketing-Unkosten die selben wie jeder möglicher Abschnitt 203 schätzen (B) Fall. Wenn Eigenschaften in den ähnlichen Entwicklungen im Bereich verkauft worden sind, dann sind direkte Vergleiche möglich und die vergleichbare Annäherung würde gültig sein und sollte verwendet werden.
B. SCHÄTZUNG des MARKTPREISES
Die Schätzung des Marktpreises eines gleichwertigen Aufstellungsortes erfordert Betrachtung dieser Faktoren nicht normalerweise angetroffen in den gewöhnlichen Schätzungen: > Die Größe der einzelnen Aufstellungsorte betrachten, wenn Sie dem Gebrauch von allgemeinen Bereichen und Freizeiteinrichtungen sich nähern.
> Wenn es ähnliche Entwicklungen in der Nachbarschaft gibt, einen Vergleich der allgemeinen Bereiche, einschließlich entspannende Annehmlichkeiten betrachten.
> Wenn es keine ähnlichen Entwicklungen gibt, mehr Nachdruck auf den Kosten legen, um einen ähnlichen Aufstellungsort mit ähnlichen Anlagen und Nutzen zu produzieren.
> Die Prorata vertretbaren Kosten verteilen, um die allgemeinen Verbesserungen, die Anlagen und das Land beizubehalten, die durch die Hauptvereinigung des eigentümer zu jedem Aufstellungsort in der Entwicklung (Aufgliederung) besessen werden und es dem geschätzten Wert hinzuzufügen.
> Um zusätzliche Annehmlichkeiten an die allgemeinen Bereiche mitzuteilen, eine Schätzung auf dem Marshall und dem schnellen Formular 1007 einschließen. Auf Linie 32, tragen das Kreuz „Kosten heraus landschaftlich verschönernd“ und zusätzliche Annehmlichkeiten“ ein.
> Wartungsabgaben betreffend Blockvorbereitungen betrachten. Z.B. notiert, ob die Vorteile der Blockvorbereitungen durch Abgaben der hohen Wartung verneint werden.
> Vor der Ausführung der Anweisung, behielt Überprüfung mit der kreditgebenden Stelle, um zu ermitteln, dass das Projekt auf einer anerkannten Liste ist, durch die Eigenheimbesitz-Mitte (HOC) bei. Den URAR Punkt überprüfen, der anzeigt, dass das Eigentum innerhalb eines PUD Projektes ist.
9-1 EIGENTUMSWOHNUNG
Ein eigentumswohnung ist ein Formular des Gebührenbesitzes oder der langfristigen Erbpacht der unterschiedlichen Maßeinheiten oder der Teile auf mehreren Einheitengebäude, die für formale Archivierung und Aufnahme geteilten Zinsen am Realvermögen zur Verfügung stellt. Im Gegensatz zu einem PUD ist ein gemeinsamer Anteil am Besitz des allgemeinen Bereichs ein Teil des hypothekarisch belasteten Eigentums, und folglich, setzt ein Maß der Sicherheit fest, die den Hypothekenkredit gegenzeichnet. Zinsen FHAS sind folglich in Bezug auf die allgemeinen Bereiche von eigentumswohnung als die von PUDS sofortiger und direkt. Vor der Ausführung der Anweisung, muss der Abschätzer mit der kreditgebenden Stelle überprüfen, um zu ermitteln, dass das Projekt auf einer anerkannten Liste ist, die vom HOC oder von DE underwriter geführt wird, das eine Punkteigentumswohnungzustimmung durchgeführt hat. Der Abschätzer muss den URAR Punkt überprüfen, der anzeigt, dass das Eigentum innerhalb eines eigentumswohnungprojektes ist, und folglich, geeignet auf FHA Indossament.
A. DEFINITIONEN
Hypothek: ein Pfand, das Gebührenzinsen oder geeignetes dingliches Mietrecht an einer one-family Maßeinheit an einem Projekt, zusammen mit ungeteilten Zinsen an den allgemeinen Bereichen und an den Anlagen dienen das Projekt umfaßt.
Familien-Maßeinheit: eine one-family Maßeinheit einschließlich die ungeteilten Zinsen an den allgemeinen Bereichen und die Anlagen und solche eingeschränkte allgemeine Bereiche und Anlagen, wie gekennzeichnet werden kann.
Allgemeine Bereiche und Anlagen: Bereiche, die für den Gebrauch und der Genuss der eigentümer der Familienmaßeinheiten sind, fanden im Projekt, einschließlich das Land, das Dach, die Hauptwände, die Aufzüge, die Treppenhäuser, die Vorhallen, die Hallen, die Parkplätze und die Gemeinschaft und die Handelsanlagen.
Eingeschränkte oder begrenzte allgemeine Bereiche und Anlagen: Bereiche und Anlagen schränkten für eine bestimmte Familienmaßeinheit oder eine Anzahl von Familienmaßeinheiten ein.
Projekt: eine Struktur oder Strukturen, die vier enthalten oder mehr Maßeinheiten.
Umwandlung: die Kreation des eigentumswohnung ab dem Datum, als alle Dokumente, die notwendig sind, eine eigentumswohnungeinfuhrüberwachung zu verursachen, unter Zustand und/oder lokalem Gesetz notiert worden sind.
Pächter: der Inhaber genannt im Leasing oder im Mietvertrag einer Wohnungseinheit in einem Projekt auf dem Datum, als: > Die eigentumswohnungumwandlungsdokumente werden richtig für das Projekt archiviert oder
> Auf dem Datum, wenn die Inhaber durch Management der Absicht mitgeteilt werden, um das Projekt in ein eigentumswohnung umzuwandeln, welches früher ist. Organisation der ehrlichen Pächter: eine Verbindung bildete sich durch die Pächter, um ihre Zinsen an einem bestimmten Projekt zu fördern, dessen Mitgliedschaft zu jedem Pächter geöffnet ist und dessen Anforderungen in gleicher Weise jedem Pächter zutreffen.
Eigentumswohnung-Gebühr (Einschätzung): die Zuteilung der allgemeinen Unkosten, die zu einem Maßeinheitseigentümer in gewissem Sinne aufgeladen werden sollen, in der Anmeldung oder in den Verordnungen festgestellt zu werden. Die Abgabe kann Kosten für Dienstprogramme auf einzelnen Maßeinheiten und auf allgemeinen Gebrauchgebäuden, Sicherheitsanforderungen, Gehältern für Angestellte der Verbindung und Reparaturen zu den allgemeinen Anlagen umfassen.
B. ANNÄHERUNG AN WERT
Die Annäherung an Wert für eine einzelne Maßeinheit in einem eigentumswohnungprojekt ist der für andere Haushypothekprogramme ähnlich. Wie in anderen Haushypothekschätzungen, werden Wertanzeigen von den Verkaufs-Vergleichs-und Einkommens-Kapitalisations-Ansätze entwickelt und betrachtet (Kapitel 4 dieses Handbuches sehen). Die Kostenannäherung kann nicht für eine eigentumswohnungmaßeinheit durchgeführt werden.
1. Verkaufs-Vergleichs-Annäherung
Der Abschätzer sollte Verkaufsdaten von allen möglichen anderen Maßeinheiten im Projekt und von anderen konkurrierenden eigentumswohnungprojekten, einschließlich Justagen wegen der Aufstellungsortfaktoren, wie erhalten: > Unterschiede bezüglich der Ansichten von der Maßeinheit
> Nähe zu den Erholungbereichen (Schwimmbäder, Klubhäuser, Tennisgerichte, etc.)
> Nähe zu den Gerüchen und die Beeinträchtigung von Verbrennungsofennähe zur Abfallrutsch- oder -abfallbereichsnähe zu den lauten Pumpen oder zu den Dampfkesselräumen
Justagen müssen für das folgende auch vorgenommen werden:
> Unterschiede bezüglich der körperlichen Verbesserungen innerhalb der Wohnung, die vom Eigentümerinhaber gebildet worden sind
> Unterschiede bezüglich der Präferenzen der Käufer zwischen den oberen und Untergeschossen und allen weiteren Aufstellungsortfaktoren |
