Zu besteuern: Haus verwendete teils als Geschäftslokal durch julianischen Block
Frage: Innerhalb der nächsten Jahre plane ich, mein Haus zu verkaufen. Ich benutze einen seiner Räume nur als Innenministerium für mein Geschäft als freiberuflicher Schriftsteller. Ich habe Büro-anhaus Abzüge für einen proportionalen Anteil der Abschreibung und andere Unkosten, die mit dem Geschäftsgebrauch des Raumes verbunden sind behauptet, gerade da ich weg weg aller Ausrüstung und von Möbeln geschrieben habe, die in das Büro angefüllt werden. Wie arbeiten die Steuerrichtlinien, wenn ich mein Haus verkaufe? Antwort: Vor 2002 waren die Richtlinien stärker, wenn Sie Teil Ihres Wohnsitzes für Geschäftszwecke benutzten und dann Ihr Haus verkauften. Ja erlaubte das Gesetz einen Ausschluss -- ein Entweichen von den Steuern -- vom Profit vom Verkauf eines Hauptwohnsitzes. Die Ausschlussmenge war soviel wie $250.000 für einzelne Personen und verheiratete Paare, die getrennte Steuererklärungen archivieren und $500.000 für verheiratete Paare, die gemeinsame Steuererklärungen archivieren. Aber jene Richtlinien autorisierten einen Ausschluss nur für den Teil des Profites, der dem Wohnsitz zuzuschreibend ist und verboten jeden möglichen Ausschluss für Profit auf dem Büro. In Wirklichkeit behandelte das IRS vorher diese Art des Verkaufs, als ob Sie zwei Stücke des Eigentums verkauft hatten: der Wohnsitz und das andere Geschäftsimmobilien. Infolgedessen mussten Sie unterschiedliche Berechnungen für den Wohnsitz und die Geschäftsgewinne bilden und den Verkaufspreis, die Verkaufs- Unkosten und die Basis zwischen dem Wohnsitz und den Geschäftsteilen teilen. Das IRS rangierte die alten Richtlinien aus und ersetzte sie 2002 durch Neue, die eine Verteilung zwischen Wohnsitz und Geschäft beseitigen. Der Verkauf ist eine einzelne Verhandlung, solange das Innenministerium und das Wohnteil beide innerhalb einer einzelnen Wohnung sind (eine „Wohneinheit,“, wie agenturregelungen sie setzten). Dementsprechend kann jemand wie Sie den gesamten Profit, Beleidigung using Teil des Hauses für Geschäft ausschließen. Dieser Bruch ist abhängig von „wieder erlangen“ die Beschränkung, die entworfen ist, um einen doppelten Nutzen zu verhindern. Sie verfallen jeden möglichen Ausschluss für das Teil des Profites, der irgendwelchen Abschreibungabzügen gleich ist, die erlaubt werden oder auf dem Innenministerium nach 6. Mai 1997 zulässig. Stattdessen zahlen Sie Steuern auf dem die Fach-(erlaubten oder zulässigen Mittel, was Sie vorher behaupteten oder, wenn Sie kleiner behaupteten, als Sie behauptet haben konnten, die Menge, die Sie behauptet haben konnten.) In dieser Hinsicht unterscheiden sich die neuen Richtlinien nicht von, was die alten Richtlinien Sie verpflichteten, zu tun. Was das IRS vollendet, ist, Abschreibungtilgungen wieder zu erlangen, die Ihnen ermöglichten, Steuern in den Vorverkaufsjahren zu senken. Das agentur wendet noch die Wiedererlangungrichtlinien an, selbst wenn Sie aufhören zu verwenden, dass Raum aus Geschäftsgründen und das gesamte Haus ein Hauptwohnsitz für mindestens zwei Jahre aus dem diesem Fünfjahreszeitraum heraus sein müssen Enden auf dem Verkaufsdatum. Um für Entlastung von zu qualifizieren wieder erlangen, Sie müssen durch „ausreichende Aufzeichnungen oder anderen Beweis“ darstellen (normalerweise, sollten letzte Umsätze genügend sein) „dass der Abschreibungabzug, der erlaubt wurde war kleiner als die zulässige Menge.“ Dann ist die Menge, die „Sie nicht ausschließen können, die gewährte Menge.“ Um zu veranschaulichen, annehmen dass Ihr Innenministerium Sie qualifizierte Abschreibung zu behaupten, aber Sie kann zeigen dass Sie nie irgendwelche behaupteten. Dann gibt es keine Verkleinerung der Ausschlussmenge und kein wieder erlangen. Wieder erlangte Abschreibung wird mit einem Höchstsatz von 25 Prozent anstelle vom Spitzenzollsatz von 15 Prozent für langfristige Kapitalerträge unter den Richtlinien besteuert, die auf einen Verkauf 2006 zutreffen. Über diese wieder erlangte Menge auf Zeitplan D (Kapitalgewinne und Verluste), nicht Formular 4797 berichten (Verkauf des Geschäfts-Eigentums). Auf der Plusseite erleiden Sie kein wieder erlangen von anderen Unkosten, wie immobiliensteuern und Hypothekenzinsen. |
