| > Rat der Verkäufer „Steuer-Zeitbomben“ mögen für unverdächtige Hauptverkäufer weg ticken
durch Kenneth R. Harney
Gibt es eine „SteuerZeitbombe“, die weg für viele amerikanischen Haupteigentümer in ihrem 50s und in 60s tickt? Konnten sie das IRS-Geld oben unerwartet verdanken, wenn sie ihre Häuser verkaufen, trotz der Verwendbarkeit der scheinbar großzügigen $250.000 beenden und $500.000 steuerfreie Ausschlussbegrenzungen auf Hauptverkauf profitiert? Ein vorstehender immobiliensteuerrechtsanwalt sagt, dass die Antwort zu beiden Fragen Yes ist -- besonders für Leute, die rentabel eine Reihe Häuser gekauft und verkauft haben, die hinsichtlich der Siebzigerjahre und der Achtzigerjahre zurückgehen. Gerald J. Robinson der New- YorkSozietät des Vergasers, des Luria, Koch und des Kufeld LLP, sagt, dass, obgleich Kongreß glättete, die Bundessteuer Bedeckunghauptverkäufe 1997 anordnet, eigentümer, denen vor 1997 kann die großen, unerkannten Gewinne tragen kaufte und verkaufte „, die über“ von den vorhergehenden Verkäufen gerollt wurden, die zurückkommen konnten, sie zu frequentieren. Robinson sagt die „SteuerZeitbombe“ -- steuerpflichtige Gewinne mehr als notwendig die Ausschlussbegrenzungen -- nicht ist ein Problem nur für wohlhabende Familien mit multi-million Dollarhäusern. Es auch „kann den oberen eigentümer des mittleren Einkommens schlagen Ausgangs, der (besessen) ein Haus jahrelang in einer upscale Gemeinschaft oder im aufwärts beweglichen leitenden Angestellten hat, der Gewinne auf Hauptverkäufen durch eine Reihe Unfälle aufgeschoben hat, beim Bewegen von Platz zu den Platz, der klettert die Unternehmensstrichleiter.“ Viele Haupteigentümer nehmen an, dass die steuerfreien Ausschlüsse post-1997 praktisch alle Profite umfassen, die sie ernten. Aber Millionen der tax-deferred Gewinne der gegenwärtigen Haupteigentümer erreichen zurück lange vorher 1997. Wenn sie ihr erstes automatisch ansteuern in den siebziger Jahren kauften und verkauften, oder Achtzigerjahre oder vor z.B. ihre angesammelten steuerpflichtigen Profite sie entsetzen können. In seinem neuen Buch steuern J.K.Lasser Steuerfreijahre des eigentümer, (Wiley, $16.95) Robinson skizziert die folgende Abbildung des Probleme automatisch an: Ein Doppel-einkommen Paar jetzt in ihrem 60s kaufte ihr erstes Haupt für $45.000 1967. Ihre Basis zu den Steuerzwecken auf diesem Kauf war ihre Effektivkosten -- $45.000. Sie verkauften dieses Haus 1972 für $100.000 -- ein Gewinn $55.000. Using die dann-Standard„Unfall“ Technik schoben die Paare Besteuerung auf diesem Gewinn auf, indem sie ein Wiedereinbauhaus, das mehr kostete, als das Haus kauften, das sie verkauften. Das Wiedereinbauhaus kostete $105.000. Der Preisunterschied $5.000 wurde dann der justierten Basis des Paares hinzugefügt und warf es bis $50.000 auf (die Kosten plus Marge $5.000 mit $45.000 Vorlagen auf dem neuen Haus). 1977 verkauften die Paare das Haus 1972 für $195.000 und rollten über ihrem Gewinn in ein Haus $200.000. In einer Reihe von einigen folgenden Verkäufen und Käufen durch 1996, rollten die Paare vorbei -- aufgeschoben von der Steueranerkennung -- kumulativen $825.000 von Gewinnen, wie sie von Haus zu Haus umzogen, Position zur Position. Recht eindrucksvoll. In 1996 kauften sie ein Haus $950.000 und z.Z. betrachten, verkaufend es für $1.1 Million. Auch recht eindrucksvoll. Aber es gibt eine Kehrseite: Post-1997, das Unfallspiel ist fertig. Jetzt müssen sie ihre angesammelten Gewinne zu der Zeit des Verkaufs ihres gegenwärtigen Hauses erkennen. Und diese Zahl ist ein vollständiges Los grösser, als sie sich überhaupt vorstellten. Es ist nicht der offensichtliche Profit $150.000 ($1.1 Million minus $950.000) auf dem gegenwärtigen Haus. Ihr tatsächlicher Gewinn ist die Gesamtmenge des Verkaufsprofites mit $150.000 Bargelden PLUS die angesammelten, lang-aufgeschobenen Gewinne von $825.000 ausdehnend zurück zu 1972, als sie das erste Haupt verkauften. Das kommt bis schwankenden $975.000 von Gewinnen. Sogar mit dem vollen Ausschluss $500.000 für verheiratete Verbindungordner, stellt das Paar noch Besteuerung auf $475.000 von unsheltered Gewinnen gegenüber ($975.000 - $500.000). Einen Kapitalgewinnsteuer 15 der Prozent annehmend Zollsatz der, kommt das bis $71.250 (.15 x $475.000). Es gibt Weisen, SteuerZeitbomben so herabzusetzen oder zu vermeiden, und Robinson widmet sich ein Kapitel seines Buches ihnen. Aber, er sagte in einem Interview mit Grundstück-Zeiten, „die wachsenden Anzahl Personen, die verkaufen ihre Häuser“ -- besonders Baby-ausgewachsenes männliches Känguru -- „irgendeine mögliche Steuer gegenüberstellen überrascht“ wegen der Wechselwirkung zwischen den alten Unfallrichtlinien und den neuen steuerfreien Ausschlussrichtlinien. Könnte Kongreß zur Rettung kommen und die steuerfreien Begrenzungen aufwerfen, um Baby-ausgewachsenes männliches Känguru mit dem Türmen der steuerpflichtigen Gewinne heraus zu helfen? Absolut. Aber nicht an das sogar denken, das bald geschieht -- nicht solange der Bundeshaushalt spurtende rote Tinte mit Rekorddefiziten ist. | 
