Kann dieser Investor gespart werden?

Kann dieser Investor gespart werden?

durch Peter G. Miller

Es ist eine angemessene Frage und, die scheint, bei Zunahme der Frequenz in vielen Metrobereichen angehoben zu werden. Weitergehen, die Leserwunder:

Ist es damit er besser, alle seine Eigenschaften zur gerichtlichen Verfallserklärung oder zum Leerverkauf gehen lässt sie? Wenn er Leerverkäufe sie, er oben mit einem 1099-R beendet. Recht? Wenn er sie alle gerade zur gerichtlichen Verfallserklärung gehen lässt, was die Wahrscheinlichkeiten sind, damit er Fehlbetragurteile gegen ihn hat? Wie tut diese Prozessarbeit? Sind Lose gerichtliche Verfallserklärungen schlechter als Bankrott?

Der Plan ist im Augenblick, in Wahl Arme neu zu finanzieren und die Eigenschaften zu mieten, bis der Markt verbessert. Sehen Sie ein Ende es Anblick?

Angenommen Nachfrage in vielen Märkten -- aber nicht alle -- hat während des letzten Jahres verlangsamt, das sie folgt, dass die Anlagestrategien, die in einem Satz Umständen arbeiteten, möglicherweise nicht in anderen arbeiten können. In der Tat können alte Investitionskonzepte im Rahmen der neuen Marktwirklichkeiten entschieden falsch sein.

Uns den Buchstaben des Lesers betrachten und sehen lassen, was es sagt -- und ob Hilfe vorhanden ist.

Können Sie irgendwelche Ausgangsstrategien für meinen immobilieninvestorfreund empfehlen, der zu viel Warenbestand jetzt und nicht genügende Fonds, zum seiner Hypotheken zu umfassen hat?

Die Ausdrücke hier beachten: „inventarisieren“ und „Hypotheken.“ Das heißt, haben wir wahrscheinlich einen Investor mit mehrfachen Hypotheken und mehrfachen Eigenschaften. Da immobilien neigt, ein Großauftragpunkt zu sein, den wir über sehr große Zahlen gut sprechen können, genug, zum der meisten Haushalte zugrunde zu richten, wenn etwas falsch geht.

Ist es damit er besser, alle seine Eigenschaften zur gerichtlichen Verfallserklärung oder zum Leerverkauf gehen lässt sie?

Keine. Es ist besser für ihn, seine kreditgebenden Stellen weg innen zu zahlen voll. Aber, wenn Rückvergütung ist, dann gerichtliche Verfallserklärungen und Leerverkäufe nicht sind die folgenden Wahlen unmöglich. Stattdessen mit kreditgebenden Stellen in Verbindung treten und sehen, wenn es möglich ist, irgendein Formular von Nachsicht wie einer längeren Kreditbedingung, einem niedrigeren Zollsatz (mindestens während des kurzfristigen), Nachsicht (einige Zahlungen mit der Erlaubnis der kreditgebenden Stelle überspringend) oder einem Rückvergütungprogramm auszuarbeiten, um Darlehensbargeld zu holen, wenn Zahlungen verfehlt worden sind.

Mit einem „Leerverkauf“ erlaubt die kreditgebende Stelle, dass das Eigentum für etwas kleiner als der Wert der Hypothek verkauft wird. Die kreditgebende Stelle erhält das ganzes Geld vom Verkauf und es gibt keine gerichtliche Verfallserklärung. Jedoch warum sollte eine kreditgebende Stelle einen Verlust annehmen? Er würde nicht zusätzlichen Profit erhalten, wenn der Wert des Eigentums stieg. Einige kreditgebende Stellen konnten einem Leerverkauf aber nur wenn der Kreditnehmer für den Verlust zahlt, in Form von zusätzlicher persönlicher Schuld möglicherweise zustimmen.

Eine gerichtliche Verfallserklärung ist nicht eine gute Wahl für eine kreditgebende Stelle, weil sie kleiner, als erhalten kann der Wert der Hypothek (der gefürchtete „Verfallserklärungrabatt“), oder sie kann das Eigentum oben besitzen wickeln -- laufenden Unkosten, die sie nicht wünscht. Als Alternative konnten Investoren nach der Vermeidung einer Verfallserklärungauktion und das Eigentum einfach geben der kreditgebenden Stelle mit einem „Brief anstatt der gerichtlichen Verfallserklärung fragen wünschen.“ Für Besonderen einen lokalen immobilienrechtsanwalt konsultieren.

Wenn er Leerverkäufe sie, die er oben mit einem 1099-R beendet. Recht?

Wenn Sie $200.000 ausborgen und zurück $180.000 zahlen, die es möglich ist, dass die $20.000 als zugeschrieben worden angesehen werden können und steuerpflichtiges Einkommen, dem die kreditgebende Stelle das IRS berichtet. Jedoch ist dieses nicht immer der Fall.

Zum Beispiel in Kalifornien, wenn Sie eine Kaufpreis-Sicherungshypothek haben und auf einem persönlichen Wohnsitz in Verzug sind, wird Haftung auf den Verkaufswert des Eigentums begrenzt -- so gibt es kein steuerpflichtiges Defizit. Jedoch wenn Sie neu finanzieren, haben Sie nicht mehr eine „Kaufpreis“ Hypothek und auf jeden Fall, wenn Sie ein Investor sind, den Sie nicht einen Verlust auf einem persönlichen Wohnsitz haben.

Die Richtlinien in anderen Zuständen unterscheiden sich, wie Stellepolitische richtlinien tun. Endergebnis: Investoren mit Defiziten können finden, dass sie grosses dem IRS verdanken. Für Details mit einem Steuerfachmann sprechen.

Wenn er sie alle gerade zur gerichtlichen Verfallserklärung gehen lässt, was die Wahrscheinlichkeiten sind, damit er Fehlbetragurteile gegen ihn hat? Wie tut diese Prozessarbeit?

Ich habe mit Vermittlern um das Land über Fehlbetragurteile gesprochen und während Klagen gegen Kreditnehmer sicher möglich sind, scheinen sie, selten zu sein. Jedoch die wachsende Zahl des Darlehens gegeben ist in Verzug -- gerichtliche Verfallserklärungen waren herauf 42 Prozent 2006 entsprechend RealtyTrac.com -- letzte Praxis kann im Fluss sein.

Eine Komplikation betrifft die Art der gerichtlicher Verfallserklärung. Mit einem gerichtlichen Verwertungsverfahren -- ein das miteinbezieht, die Gerichtsverfassung durchzulaufen -- es kann ein Fehlbetragurteil gut geben. Jedoch in einer nicht-Gerichtsgerichtlichen verfallserklärung gibt es nicht ein Fehlbetragurteil, es sei denn die kreditgebende Stelle zurück zum Gericht geht. Die Kosten des Gehens zum Gericht gegeben, unternehmen die meisten kreditgebenden Stellen nicht diesen zweiten Schritt, es sei denn viel Geld beteiligt ist, oder der Kreditnehmer schwierig gewesen ist.

Für Details mit einem lokalen immobilienrechtsanwalt sprechen.

Sind Lose gerichtliche Verfallserklärungen schlechter als Bankrott?

Es ist möglich, eine gerichtliche Verfallserklärung und einen Bankrott aus Gründen zu haben, die einfach über der Steuerung des Kreditnehmers hinaus sind -- der Verlust eines Jobs, der lokalen konjunkturellen Abflachung, der Naturkatastrophe, der Scheidung, des Unfalles oder der medizinischen Kosten. Lenders überwiegend der Versuch, zum zu bitten, um um was zu Finanzprobleme führen und kann „schlechte Gutschrift“ in einigen Fällen anbieten (subprime) ausleiht infolgedessen -- das heißt, beabsichtigte mit hohen Kosten Finanzierung groß, eine kurzfristige Verlegenheit zu sein, bis Gutschrift verbessert und Darlehen neu finanziert werden können. (Ohne subprime Darlehenskreditnehmer würde wahrscheinlich warten müssen, dass einige Jahre völlig Gutschrift. wieder herstellen)

„Der Plan ist im Augenblick, in Wahl Arme neu zu finanzieren und die Eigenschaften zu mieten, bis der Markt verbessert.“

Diese Strategie kann sinnvoll sein -- wenn es möglich ist. Wahl ARM-Angebotabsurd-niedrige Anfangszahlungen, die kleinen Zahlungen so decken sie nicht sogar Zinskosten. Das Resultat ist Negativtilgung und ein steigender Darlehenssaldo. Jedoch während Wahl Arme eine im Allgemeinen schreckliche Hypothekenwahl sind, in diesem besonderen Fall können sie sinnvoll sein, wenn sie den Tag der Abrechnung für unseren Investor hinausschieben und wenn lokale Vermögenswerte sich erhöhen.

Aber, dieses magische Wort betrachten: neu finanzieren. Kann unser Investor alles neu finanzieren? Zum Beispiel konnte er nicht in der Lage sein, vorhandene Schuld neu zu finanzieren, wenn lokale Vermögenswerte gesunken sind, sein Darlehenssaldo hat sich erhöht, oder er hat spät oder fehlende Zahlungen. Keine weniger wichtigen, kreditgebende Stellen haben angefangen, Qualifikationsstandards festzuziehen, also kann unser Investor für die Menge von Finanzierung nicht mehr qualifizieren gerade vor einigen Jahren erhalten.

Sehen Sie ein Ende es Anblick?

In vielen Märkten hat es keine Abnahme in den Verkaufswerten gegeben. In anderen Märkten, die jetzt verlangsamt haben, ist es sehr wahrscheinlich, dass Preise anfangen zurückzuprallen, während Versorgungsmaterial sinkt. In anderen Märkten leider sind langfristige Aussichten schwierig und bedeuten nicht gutes.

Nach einer besseren Antwort Tendenzen in Ihrer Gemeinschaft betrachten. Sind Jobs auf oder ab? Wächst die Bevölkerung? Ist der neue erhöhende oder verringernde Hauptaufbau (wenn Sie ein vorhandenes Haus haben, das Sie weniger neuen Hauptaufbau so dort sind verringertes Versorgungsmaterial wünschen).

Als immer, ist immobilien ein beschränktes Gebrauchsgut, also mit lokalen Vermittlern für eine realistische Ansicht der Gemeinschaftstendenzen sprechen.