Holding-Probleme in 1031 Austäuschen betiteln durch Gary Gorman
Ein des Grundbedarfs von 1031, die Austausch Sie ist, müssen Titel zum neuen Eigentum auf die gleiche Weise nehmen, dass Sie Titel zum alten Eigentum hielten. Das IRS bedeutet die gleiche SteuerKenn-Nummer oder Sozialversicherungsnummer durch „die gleiche Weise.“ Dies heißt, dass, wenn Sue das purpurrote Duplex besaß, sie in ihrem einzelnen Namen verkaufte, sie kann ihren Korporationsnehmentitel nicht zu ihrem neuen Eigentum haben, weil sie eine Sozialversicherungsnummer hat und ihre Korporation seine eigene SteuerKenn-Nummer hat und eine unterschiedliche Steuererklärung archiviert. Während dieses Konzept genug einfach scheint, ist es vermutlich einer der problematischsten Bereiche Gesetzes 1031. Der Grund für viele ist dass sie, Eigentum in den Teilhaberschaften, in den Korporationen und in Gesellschaften mit beschränkter Haftung zu besitzen (LLCs). Uns Fred sagen lassen besitzt Drittel Zinsen an der FGH Teilhaberschaft. Die Teilhaberschaft besitzt ein Gebäude, das sie für $300.000 verkauft. Kann Fred seinen Anteil ($100.000) und Austausch in einem Gebäude in nur seinem Namen nehmen? Nein -- weil die Teilhaberschaft die Steuererklärung ist, die das alte Eigentum besaß, nicht Freds einzelne Einkommenssteuererklärung. Nur die Teilhaberschaft kann den Austausch tun. Was geschieht, wenn Freds Partner, George und Howie, nicht einen Austausch tun möchten -- sie gerade wünschen ihren Anteil des Barbestandes und sind bereit, die Steuer zu zahlen. In dieser Situation wird Fred gezwungen, seinen Anteil des Barbestandes zu nehmen und Steuer zu zahlen, auch. Eine allgemeine versuchte Lösung, die ich viel sehe (besonders wenn Rechtsanwälte in die Verhandlung miteinbezogen werden), die Teilhaberschaft auflösen und das Eigentum auf die Partner verteilen soll, fast sofort gefolgt von einem Verkauf des Eigentums. Das heißt, würden Fred, George und Howie jeder zurück ihren Besitz in der Teilhaberschaft geben. Als Ausgleich würden sie jedes einen Brief für ein ungeteiltes, Drittel Zinsen am Eigentum empfangen. Jetzt, wenn sie das Eigentum verkaufen, gibt es drei Verkäufer (Fred, George und Howie) anstelle von gerade einem (die Teilhaberschaft), und in der Theorie, ist Fred frei, einen Austausch mit seinem Drittel zu tun. Es gibt ein grosses Problem mit dieser „so genannten Lösung,“ jedoch, weil Fred den Brief zu seinem Anteil des Eigentums in seinem Namen während eines kurzen Zeitraums gehalten hat. Sich erinnern -- um einen Austausch 1031 zu tun müssen Sie das Eigentum als Investition, nicht für Weiterverkauf halten. Als allgemeine Regel beträgt die Differenz, die zwischen für Investition gehalten wird und für Weiterverkauf gehalten ist, ein Jahr und ein Tag. Freds Anteil des Eigentums war in seinem Namen während nur eines kurzen Zeitraums, möglicherweise missbilligen nur Stunden und das IRS seinen Austausch, wenn sie ihn revidieren, weil er nur das Eigentum für kurze Zeit hielt. Folglich hielt er es nur für Weiterverkauf. Das heißt, verkaufte er ihn kurz nachdem er empfing ihn, und die Zeit, dass er seinen Gesellschaftsanteil besaß, nicht „heftet auf“ zu seinem direkten Besitz seiner ungeteilten Zinsen am Eigentum an. Einerseits was, wenn George und Howie auch 1031 Austäusche, aber, keine der drei tun möchten die längeren Partner sein möchten irgendwie -- sie jeder möchten gehen ihre eigene Weise? Jetzt sind Sachen flexibler. Wir strukturieren dieses indem wir Fred-Kauf Eigentum #1 haben (für $100.000). Ebenso findet George, dass Eigentum #2 und Howie Eigentum #3 findet (jedes auch für $100.000). Sobald die Teilhaberschaft das alte Eigentum (für $300.000) verkauft, erwirbt sie Eigenschaften #1, #2 und #3 (jedes für $100.000) als sein Wiedereinbau. Sie haben ihren Austausch zufrieden gestellt, weil wir einen Verkäufer haben und ein Kunde (die Teilhaberschaft) und sie zufrieden gestellt gleich-oder-oben anordnen haben. Wir müssen um die Haltezeitanforderung noch uns sorgen, also muss die Teilhaberschaft Besitz der drei neuen Eigenschaften für ein Jahr und einen Tag behalten. Einmal ist das Jahr und ein Tagesmeilenpfosten verstrichen, kann die Teilhaberschaft die drei Eigenschaften auf die drei ehemaligen Partner dann auflösen und verteilen. So wurden Fred, George und Howie jeder Umsatz ihr Gesellschaftsanteil gegen den Brief zu ihrem Eigentum -- Fred würde seinen Drittel Gesellschaftsanteil zurückbringen und den Brief zum Eigentum #1. empfangen. Ebenso für George und Howie. |
