Rechtstitelversicherungs-Debatte, ringsum zwei durch Peter G. Miller
Vor einigen Wochen schrieb ich über Bemühungen, ein Jersey-Landesgesetz rückgängig zu machen, das VollmachtsPreisfestsetzung für Rechtstitelversicherung. Urteilend von etwas von der Post, die ich Sie empfing, würde gedacht haben, dass ich gegen Mutterschaft und nicht zu hell, auch nicht war. Gut wirklich -- und ich hasse, dieses oben zu holen -- einige Wochen, nachdem der Spalte das allgemeine Verantwortlichkeits-Büro veröffentlicht wurde, der nonpartisan Untersuchungsarm der Bundesregierung, geschehen gerade, einen Report betreffend herauszugeben, oh teuer, Rechtstitelversicherung. Es ist interessant, zu sehen, was der GAO, was sagen und betrachten musste ich im Februar schrieb. Ich notiert, dass eine Maryland-Studie 1980, dass 60 Cents jedes Dollars, der für Rechtstitelversicherung gezahlt wurde, nicht zu den Lohnansprüchen gingen, es anstrebte Kommissionen zu denen fand, die Rechtstitelversicherung verkaufen. Ich veranschlug auch Jäger J.-Robert, Direktor der Versicherung für die Verbraucher-Vereinigung von Amerika, die dass „auf einer landesweiten Basis sagte, die Spitzenvier betitele Versicherer zahlte einen Durchschnitt von ungefähr 80 Prozent der Rechtstitelversicherungsprämien zu ihren Titelagent in Form von Kommissionen. Eine Analyse der Kommissionsspalten in Kalifornien fand, dass zwischen 8 Prozent und 12 Prozent der Prämie dem Titelversicherer und zwischen 88 Prozent gezahlt wurde und 92 Prozent der Prämie wurde gezahlt zum Titelagent.“ Uns sehen lassen, der Mittelpunkt zwischen 60 Prozent und 80 Prozent ist 70 Prozent. Ist hier, was der GAO fand: „Rechtstitelversicherung unterscheidet sich von anderen Arten Versicherung auf Schlüsselarten. Zuerst in den meisten Eigentum- und Unfalllinien, erklären die Verluste, die vom Versicherer genommen werden, die meisten der Prämie. Z.B. erklärten Verluste der Eigentumunfall Versicherer und Schadensregulierungsunkosten ungefähr 73 Prozent schriftliche Prämien 2005. Demgegenüber waren Verluste und die Schadensregulierungsunkosten, die von den Titelversicherern als Ganzes genommen wurden, ungefähr 5 Prozent der geschriebenen Gesamtprämien, während die Menge, die zu gezahlt wurde oder durch agent behalten war (hauptsächlich für die Arbeit bezogen auf Titelsuchen und -prüfungen und für Kommissionen) war ungefähr 70 Prozent.“ Gerade 5 Prozent Ihrer Rechtstitelversicherungsprämie ist an Lohnansprüche, sagt die Bundesregierung gewöhnt, während 70 Prozent in Form von agentkommissionen ausgezahlt wird. Nicht sollte diese die andere Weise herum sein? Ein Korrespondent schrieb hilfreich, dass solche Gebühren weil „wir gerechtfertigt werden, während unabhängige agent DIE GANZE Arbeit erledigen. Anders als Lebensversicherung erfordert der Underwriting, der in Rechtstitelversicherung mit einbezogen wird, mehr als, ein Alter verstopfend und Präferenz in eine Versicherungstabelle rauchend. Wie ein immobilienfachmann Sie wissen sollte, dass jeder Titel seine eigenen eindeutigen Probleme und Fragen darstellt. Das Niveau des Personals notwendig, auf Bankrott- und Verfallserklärungproblemen alleine zu entscheiden ist teuren Geschäftskosten.“ Aber der GAO sagt „abhängig von dem Niveau der Technologie benutzt, die Zugänglichkeit der allgemeinen Dokumente, die relative Leistungsfähigkeit der Büros der Gemeindeverwaltungs-Recorder, und andere Faktoren, dieser Prozess können von einigem Protokoll bis bis einigen Wochen oder zu mehr nehmen.“ So warum sollte alle Rechtstitelversicherungsagentabgabe die gleichen Gebühren -- und warum sollte der Zustand von New-Jersey ERFORDERN, dass alle Rechtstitelversicherungsagent die gleichen Gebühren erheben -- wenn die Kosten des Geschäfts mit jedem Fall sich unterscheiden? Haben alle Titelversicherer die gleichen Unkosten für Büros und Personal? Warum sollte agent nicht betiteln gewährt zu werden, ihre Gebühren zu den Verbrauchern abzurechnen, wenn die Arbeitsbelastung zu gerade einigem Protokoll auf einem Computer verringert werden kann? Nicht erfordert worden, um Gebühren, durch die Ausgabe von Rabatten zu schneiden, aber Kosten zu schließen verringern, bloß, dürfen. Wurde nicht, das den Verkauf von der Rechtstitelversicherung konkurrierender bilden? Nicht ist Konkurrenz eine gute Sache mit Autos, Lebensversicherung und Benzin? Warum nicht mit Rechtstitelversicherung? Warum sollte es ein Gesetz geben, das sagt, dass Sie kleiner nicht für Rechtstitelversicherung zahlen können, selbst wenn Titelagent bereit sind, ihre Gebühren zu schneiden? Nicht schützt solche Gesetzgebung bloß die, die nicht konkurrieren können? Ein Korrespondent, kein Zweifel tief und nur betroffen mit dem Schützen des Staatsinteresses, beschwert, dass die reale Energie hinter dem Jersey-Angebot war, keuchen, ein Haupterbauer, der Rechtstitelversicherung instandhält anbietet. Oh mein. Nicht dieses sagt sie alle. Anstatt, die Verdienste des Probleme oder des Mangels zu betrachten, uns, wem betrachten davon lassen hinter dem schlechten Begriff der geöffneten Konkurrenz ist. „Sich vorstellen,“ schrieb einen Verteidiger des Status Quo in New-Jersey, „, wenn diese Rechnung Gesetz im Ganzen Land wird, wie Sie vorgeschlagen haben, und andere Erbauer den gleichen Anreiz anbieten, ihre angeschlossene Konkurrenz des Realkreditinstituts dadurch beseitigend. Durch nicht gewährt werden, für den besten Hypothekenzinssatz zu kaufen, konnten Hunderte Tausenden Kunden höhere Hypothekenzahlungen zahlen. Unter dem Anreiz würden die Kunden auch fortfahren, den höchsten Zollsatz zu zahlen, der für Rechtstitelversicherung möglich ist, weil sie gezwungen würden, zu zahlen, was auch immer die Versicherungsgesellschaft für Rechtsmängelhaftung bei Grundstücken des Erbauers auflädt.“ Aber Festlegungpreise, wie jetzt der Fall in New-Jersey, beseitigt absolut jede mögliche Konkurrenz von Zinsen zu den Verbrauchern. Ohne Preiskonkurrenz haben Verbraucher keinen Grund, ein Preis-örtlich festgelegtes Titelagent über einem anderen Preis-örtlich festgelegten Titelagent zu bevorzugen. Ein Korrespondent sagte, dass die, die abschließen möchten, würde „verletzen die GEGENWÄRTIGEN Titelgesetze indem das Angebot von Rabatten.“ Wer schrieb die gegenwärtigen Titelgesetze? Wer möchte sie halten die Weise, die sie sind? Wer fördert? Die Tatsache, dass New-Jersey nicht Rechtstitelversicherungskonkurrenz erlaubt, bedeutet bloß, dass das System Änderung benötigt. Es verwendete, um Richtlinien zu geben, die sagten, dass Optometriker, Rechtsanwälte, Architekten und andere Fachleute nicht annoncieren konnten. Der einzige Zweck solchen Gesetzen -- trotz der Ansprüche gegenteilig -- war, Konkurrenz zu begrenzen. Solche Gesetze und Rat ist für 30 Jahre tot gewesen, und trotz der Ansprüche, denen Konkurrenz gegebene Berufe zerstören würde, haben wir noch Optometriker, Rechtsanwälte, Architekten und andere Fachleute, die noch im Geschäft und noch fähig, für ihre Dienstleistungen ziemlich aufzuladen sind. „Die agent tun, die jede mögliche andere Linie der Versicherung überall im Land verkaufen, geben Rabatte auf ihren Versicherungskommissionen?“ gefragt einen Verfasser. „Tun Immobilienagenten geben Rabatte auf ihren Kommissionen? Hypothekenmakler tun geben Rabatte auf ihren Kommissionen?“ Dieses ist nett. Rabatte sind nicht notwendig, weil Versicherungsagent, immobilienvermittler und Hypothekenmakler nicht durch Zustandgesetz gezwungen werden, die gleiche Gebühr zu erheben. Leute können für die besten Zollsätze und die Preise herum kaufen -- und sie tun. Zuletzt wurde es dass unterstrichen, wenn Titelagent werden konkurrieren lassen, dann konnte Geld unter der Tabelle zu den immobilienvermittlern und -anderen gehen. Aber heute im Augenblick sagt RESPA, dass immobilienagenten nicht, Blitzreaktionen zu empfangen ist. Kein Zweifel sagt es die gleiche Sache zukünftig. Außerdem sagt wer, dass es keine Probleme jetzt gibt? In Minnesota wie ein Beispiel, verkündete Handelsministerium des Zustandes vor kurzem „vier verschiedene Durchführungtätigkeiten, die über $1 Million in den Zivilstrafen gegen Rechtstitel-Versicherer und ihre Empfehlungspartner umfassen. „Wir senden eine freie Mitteilung heute, der diese Geschäftsvorbereitungen müssen sofort beenden,“ sham, sagte Glenn Wilson, Beauftragter des Minnesota-Handelsministeriums. Er behauptete, dass „Minnesota-Verbraucher zu viel für Rechtstitelversicherung zahlen, um diese ungültigen Blitzreaktionen zu stützen, und meistens wissen sie nicht sogar, dass sie geschieht.“ Kongreß betrachtet jetzt Weisen, den Lendingprozeß zu ändern, also haben wir wenige gerichtliche Verfallserklärungen. Warum nicht gleichzeitig versichern, dass der closing Prozess zur Konkurrenz geöffnet ist? Das würde closing Kosten reduzieren, das bedeutet, dass mehr Leute sein würden, ein Haus zu kaufen. Sen. Mel Martinez (R-FL), der ehemalige Minister für HUD und ein Experte in diesen Angelegenheiten, ist jemand, der etwas Anleitungen sicher anbieten kann. New-Jersey hat das Basketball-Team einer sehr feinen Frau an Rutgers, an einem wundervollen Museum, in dem Thomas Edison einmal arbeitete, und an einem großen Linienschiff in Camden. Es gibt keinen Grund, warum der Zustand ein Rechtstitelversicherungssystem nicht auch haben kann, das geöffnet und konkurrierend ist. |
