Anhang A - SCHÄTZUNG ANDERER EIGENSCHAFTEN IMMOBILIEN A-1 BESESSEN (REO)
Besessene Eigenschaften HUDS (REO) immobilien sind ein Resultat des Zahlens eines Anspruches zu einer Kreditinstitution und der bringenbesitz der kreditgebenden Stelle des Eigentums zu HUD. Gewöhnlich wurden REO Eigenschaften von der kreditgebenden Stelle besessen, weil der Kreditnehmer auf der Hypothek in Verzug war. Der Abschätzer muss einen spezifischen Zeitpunkt für eine volle Aufstellungsortkontrolle des Eigentums mit dem Eigentummanager koordinieren. Im Allgemeinen wird REO Eigentum mit den Dienstprogrammen gesichert, die abgestellt werden. Jedoch sollte der Abschätzer versuchen, die Dienstprogramme einschalten zu lassen, um alle Gebäudesysteme während der Schätzung zu überprüfen.
A. Abschätzer-Anforderungen
Anforderungen für Abschätzer, die REO Schätzungen durchführen, sind die selben wie für Abschätzer jedes möglichen anderen Eigentums. Ein Abschätzer des REO Eigentums muss ein gegenwärtiges Mitglied des FHA Registers sein der genehmigte Zustand und sein.
B. Schätzungs-Anforderungen - „unbesehener“ Wert
REO Eigenschaften sind, bewertetes „unbesehenes“ zu sein. Das Wörterbuch der immobilien-Schätzung, dritte Ausgabe, definiert „unbesehenen“ Marktwert, wie folgt: > „Der Wert der spezifischen Besitzerrechte zu einem gekennzeichneten Paket von immobilien ab dem Tatsächlichen Datum der Schätzung; bezieht auf dem, das physikalisch existiert und ist erlaubterweise zulässig und ausschließt alle Annahmen hinsichtlich der hypothetischen Marktlagen oder der möglichen Argumentation.“
Der „unbesehene“ Wert ist der Marktwert für das Eigentum, da er am Tag der Schätzung existiert. Die Schätzung besteht aus dem konstanten Wohnschätzungs-Report (URAR) und die Schätzung-Zustände (VC) bilden sich. Der Abschätzer zeigt auf der Schätzung oder einem Anhang der Schätzung an, wenn das Eigentum mit FHA Hypothekenversicherung verkauft werden kann (genügt FHA minimalen Eigentumanforderungen), entweder (1) in seinem unbesehenen Zustand ohne Reparaturen oder (2) in seinem unbesehenen Zustand mit Reparaturkostenberechnung $5.000 oder kleiner. Wenn das Eigentum mit FHA Hypothekenversicherung verkauft werden kann, indem man $5.000 oder kleiner in den Reparaturen bildet, stellt der Abschätzer eine Liste der Reparaturen und ihrer geschätzten Kosten zur Verfügung. Wenn das Eigentum mehr als $5.000 in den Reparaturen benötigt, sie geeignet zu bilden für FHA Hypothekenversicherung, muss der Abschätzer die allgemeinen Bereiche von Reparaturen nur verzeichnen und eine Aussage zur Verfügung stellen, dass solche Reparaturen $5.000 übersteigen.
C. Tatsächliches Datum des Wertes
Das Tatsächliche Datum des Wertes ist das Datum, als der Abschätzer den Aufstellungsortbesuch für das vorbehaltliche Eigentum durchführt. Wenn ein anderes Datum als das Tatsächliche Datum benutzt wird, muss der Abschätzer spezifisch anzeigen: > Das alternative Datum
> Das Datum, als das vorbehaltliche Eigentum physikalisch kontrolliert wurde
D. Bereich
Der Abschätzer muss den kompletten Schätzungsprozeß durchführen, der die Berücksichtigung aller anwendbaren Ansätze zum Wert und das Entwickeln der passenden Ansätze umfaßt, die in diesem Handbuch gekennzeichnet werden.
E. Zweck
Der Zweck der REO Schätzung ist zu helfen, den Verkaufspreis für das vorbehaltliche Eigentum herzustellen. REO Schätzungen schätzen den „unbesehenen“ Wert eines präkludierten Eigentums, das durch HUD besessen wird.
F. Beabsichtigter Gebrauch von Schätzung/Funktion
Der beabsichtigte Gebrauch oder die Funktion von einer REO Schätzung ist, den 'unbesehenen " Wert des präkludierten Eigentums für Marketing zur Verfügung zu stellen und Bietenzwecke. Großes Vertrauen wird auf den unbesehenen Wert des Eigentums für zukünftigen Verkauf gesetzt. Der unbesehene Wert stützt Verkaufspreis FHAS für die Einteilung des Eigentums. Der Umfang einer Reparaturen benötigte das Eigentum feststellt, wenn er für Verkauf mit FHA-Versicherte Finanzierung oder ohne Versichertfinanzierung angeboten wird. Wenn das Eigentum minimalen FHA Eigentumanforderungen ohne Reparaturen genügt oder FHA minimale Eigentumanforderungen mit $5.000 oder kleiner von Reparaturen trifft, wird das Eigentum mit FHA Versichertfinanzierung angeboten. Wenn erforderlich übersteigen Reparaturen $5.000, wird das Eigentum ohne Abschnitt 203 angeboten (B) versicherten Finanzierung, aber geeignetes für Versichertfinanzierung des Abschnitts 203k.
G. Zusätzliche Anforderungen
Der Abschätzer muss das vorbehaltliche Eigentum von den Informationen bewerten, die erfasst werden und zu einem geschätzten Marktwert des vorbehaltlichen Eigentums kommen, das auf den Anforderungen basiert, die im Kapitel 4-Valuation Analyse-von diesem Handbuch einzeln aufgeführt werden. Alle Verhandlungdaten des vorhergehenden Haupteigentümer, Datum dieser Verhandlung und die Verkaufspreise einschließen, die auf USPAP Anforderungen basieren. Dieses stellt einen Festpunkt oder einen Rahmen des Hinweises für die Eigentum- und NachbarschaftsMarktlagen zur Verfügung. Für Eigenschaften, in denen der Innenraum nicht wegen der nachteiligen Inhaber oder anderer Gründe kontrolliert werden kann, den Wert schätzen, der auf einer Außenkontrolle des Eigentums basiert. Das Formular Freddie- Mac704, Nachgangshypothek-Vermögenswert-Analysen-Report benutzen, wenn Sie Außenschätzungen des Wertes leiten. Einen erzählenden Bericht über den äußeren Zustand und die offensichtliche Wartung des Eigentums im Gegensatz zu den Nachbarschaftseigenschaften vorbereiten. Die Schätzung des Wertes einschließen und Fotographien des Äußeren mit einschließen, außerdem. Eine Gebäudeskizze wird angefordert, aber ein Fußbodenplan- oder -raumplan des Eigentums wird nicht angefordert. Der Abschätzer muss den Belichtungszeitraum und -schätzung betrachten und notiert, wie lang das Eigentum erwartet wird, um auf dem Markt zu bleiben. Der Belichtungszeitraum unterscheidet sich vom Marketing-Zeitraum. Der Belichtungszeitraum schätzt die Zeitspanne, welches die Eigentumzinsen auf dem Markt vor dem Tatsächlichen Datum der Schätzung angeboten worden sein würden. Das Konzept der angemessenen Belichtung gibt nicht nur ausreichenden, genügenden und angemessenen Zeitraum aber auch ausreichenden, genügenden und angemessenen Effekt um. Die Schätzung-Analyse muss nach einem angemessenen Belichtungs-Zeitraum basieren. Wenn er REO Eigenschaften bewertet, muss der Abschätzer alle weiteren Schätzung- und Schätzungsanforderungen befolgen, die in den vorhergehenden Kapiteln besprochen werden.
Ansätze A-1.1 an Wert
A. Kosten-Annäherung
Im Allgemeinen wird die Kosten-Annäherung nicht für REO Eigenschaften entwickelt. Wenn die Kosten-Annäherung gerechtfertigt wird, den Spezifikationen folgen, die in Kapitel 4 umrissen werden: Schätzung-Analyse. Der Abschätzer wird angefordert, Reparaturkosten in der Abschreibung für einen „unbesehenen“ Wert quantitativ zu bestimmen.
B. Verkaufs-Vergleichs-Annäherung
Häufig ist die Verkaufs-Vergleichs-Annäherung die anwendbarste Annäherung, zum des Marktwerts eines REO Eigentums zu schätzen. Abschätzer müssen Verkäufe comparables von anderen REO Verhandlungen von HUD, die Abteilung der Veteranen-Angelegenheiten, Fannie Mae, Freddie Mac oder eine herkömmliche kreditgebende Stelle verwenden, solange sie die folgenden Anforderungen einschließen: > In der vorbehaltlichen Nachbarschaft oder in der angemessenen Nähe
> Vergleichbares Eigentum abhängig von angemessener Justage
> Verkauft mit einem bereiten Kunden und einem Verkäufer
> Herausgestellt dem Markt während eines angemessenen Zeitraums
Wenn comparables wie diese nicht vorhanden sind, können regelmäßige Markt comparables dann benutzt werden. Beunruhigte Verkäufe wie Polizeichef-Verkäufe nicht in der Verkaufs-Vergleichs-Annäherung verwenden. Diese Verkäufe beziehen nicht einen bereiten Verkäufer mit ein, noch sind sie herausstellten dem Markt unter normalen Bedingungen. Die resultierende Wertanzeige, die vom Gebrauch von solchen Verkäufen abgeleitet wird, ist nicht mit der Definition des Marktwerts in Einklang. Die Verkaufsvergleichsannäherung für ein und die mit zwei Einheiten Eigenschaften immer benutzen. Diese Annäherung baut an: > Die Verwendbarkeit von Verkaufsdaten
> Das Volumen von Verhandlungen
> Die Spiegelung der Verkaufs-Vergleichs-Annäherung
> Der Markt
> Die Fähigkeit, über die neuesten Markttendenzen zu beobachten und zu berichten
Die Daten, die unter dieser Annäherung bestätigt werden und entwickelt sind, haben direkte Anwendung zu den anderen verwendeten Ansätze und sollten darin betrachtet werden. Mindestens müssen drei vergleichbare Verkäufe mit dieser Annäherung verwendet werden. Ständig muss der Abschätzer die Annahmen und die Daten von den anderen Ansätze und das Formular VC weiter tragen, wenn er eine Wertschätzung durch die Verkaufs-Vergleichs-Annäherung entwickelt.
C. Einkommens-Annäherung
Im Allgemeinen wird die Einkommens-Annäherung nicht für ein oder Zweifamilie REO Eigenschaften entwickelt. Wenn der Markt anzeigt, dass die Einkommens-Annäherung gerechtfertigt wird, den Spezifikationen folgen, die in Abschnitt 5 umrissen werden: Schätzung-Analyse. Für verwenden drei und four-unit Eigenschaften immer die Einkommensannäherung.
A.1.2 Berichtspflichten
Eine REO Schätzung muss in Übereinstimmung mit den konstanten Standards der Berufsschätzungs-Praxis (USPAP) durchgeführt werden. Andere Berichtspflichten sind, wie folgt: > Mit jeder Schätzung muss der Abschätzer eine Liste aller möglicher Kundenanreize versehen, die die Marktfähigkeit des Eigentums erhöhen würden, um einen Anreiz zur Verfügung zu stellen, um das Eigentum zu kaufen, das im Vergleich mit repariert un-repaired ist.
> Für alles Eigentum, das vor 1978 konstruiert wird, muss der Abschätzer die Schätzung auf der Beendigung einer gegründeten Farbenprüfung L.-a bedingen. -.
> Für Schätzungen der freien Lose (Land), Formular FW 68, Land-Schätzungs-Report oder ein gleichwertiges Formular ausfüllen.
Versöhnung A-1.3
Der abschließende analytische Schritt im Schätzungprozeß ist, Wertanzeigen zu versöhnen. In diesem Schritt muss der Abschätzer die Stärken und die Schwächen jeder anwendbaren Annäherung messen und diese Daten in eine einzelne Wertschätzung entwickeln.
SCHÄTZUNG A-2 der EINZELNEN FAMILIENHEIME AUF UREINWOHNER-LÄNDERN
Zwecks dieses Schätzungsführers wenn eine kreditgebende Stelle spezifisch eine Schätzung im Rahmen des Programms des HUD/FHA Abschnitts 248 über Stammes- Trustland oder für Büro HUDS von Abschnitt 184 des Ureinwohner-Programm-(HUD/ONAP) auf Stammes- Trust benötigt, zugeteilt (der alias einzelner Trust ist) und einfache Länder der Gebühr, treffen diese Richtlinien zu. Wenn das Eigentum auf dem zugeteilten (oder Einzelperson) einfachen Land des Trusts oder der Gebühr ist, das auf Ureinwohner-Reservierungen gelegen ist und es wird unter HUD/FHA Abschnitt 203 hypothekarisch belastet (B), der Abschätzer muss die grundlegende Schätzungsmethodik verwenden, die in diesem Handbuch adressiert wird. Innerhalb der gekennzeichneten Ureinwohner-Reservierungen haben Verträge und Stammes- Gesetze eine Vielzahl der Besitzmuster verursacht. Einige Pakete können uneingeschränktes Gebühreneinfaches sein, teilt anderes eingeschränkten Stammes- Trust oder zugeteiltes Trustland ein. Der Abschätzer muss mit den verschiedenen Beschränkungen vertraut sein und einen angemessenen Wert für das vorbehaltliche Eigentum entwickeln. Das Folgen sind die allgemeinen Kennzeichnungen.
A. GEBÜHREN-EINFACHES UNEINGESCHRÄNKTES
Einfacher uneingeschränkter Besitz der Gebühr ist Realvermögen des Besitzes, das zwischen amerikanischen Ureinwohner oder nicht eingeborene amerikanische Käufer ohne Bericht durch den Stamm oder das Büro der indischen Angelegenheiten gekauft werden, verkauft werden und gebracht werden kann, (BIA). Für den HUD/FHA Abschnitt 203 (B) muss Programm, Schätzungen an alle weiteren Standard-HUD Schätzungspolicen sich anpassen. Für das Programm des HUD/ONAP Abschnitts 184 kann einfaches Land der Gebühr auf einer Reservierung, die Verfahren, die für Stammes- Trust und zugeteilten Trust verwendet werden, gefolgt werden. Eingeschränktes Trust-Land ist das Land, das durch einen einzelnen Inder oder einen Stamm, der, gehalten wird abhängig von Bundesbeschränkung gegen Entfremdung oder Belastung ist. Bevor jedes mögliches Pfand gegen eingeschränktes Land gesetzt werden kann, muss die Verhandlung durch das Büro der indischen Angelegenheiten (BIA) genehmigt werden. Alle HUD Darlehen müssen mit dieser Anforderung übereinstimmen und Beweis in der HUD Darlehensakte zur Verfügung stellen. Lenders werden angeregt, Kontakt mit dem passenden BIA und Stammes- Grundstückoffiziere früh in der Darlehensverarbeitung zu bilden.
B. STAMMES- TRUST
Stammes- Trustländer werden im Trust für den Stamm von der Regierung der Vereinigten Staaten gehalten. Stämme können Teile des Stammes- Trustlandes für den Gebrauch der spezifischen Einzelpersonen, aber Besitz, durch den Bundestrust mieten, Überreste mit dem Stamm.
C. ZUGETEILTES (ODER EINZELPERSON) TRUST-LAND
Land besessen von den einzelnen Stammes- Mitgliedern aber im Trust von der Regierung der Vereinigten Staaten gehalten. Er ist allgemein, damit zugeteilte Trustländer von einigen Einzelpersonen besessen werden können. Wenn ein zukünftiger Kreditnehmer vorschlägt, die ganze oder einen Teil fraktioniertes Eigentum zu benutzen, müssen alle weiteren eigentümer anzeigen, dass Annahme dieser Anordnung durch werdene Parteien zur Hypothek oder die Unterteilung das vorbehaltliche heraus zur Einzelperson für ungeteilten Besitz einteilen.
A-2.1 EIGENTUMSRECHTE BEWERTET
A. STAMMES- TRUST-LAND
HUD/FHA Abschnitt 248 versichert Hypotheken- und Garantiehypotheken des HUD/ONAP Abschnitts 184 auf Häusern, die auf Ureinwohner-Stammes- Trust-Land sind. Für diese Eigenschaften bleibt Mietbesitz des zugrunde liegenden Landes mit dem Stamm und wird abhängig von einer Zeitdauer 50 Jahr geriebenes Leasing sein (oder ein 25-Jahr-Leasing mit einem 25-Jahr-auswechselbaren Ausdruck). Den Wert für den leasehold Zustand festzustellen ist der Zweck der Schätzung und der folgende Gebrauch ist, Stützunterlagen für HUD Versicherten oder eine garantierte Hypothek zur Verfügung zu stellen. Hypotheken auf Stammes- Trustaufstellungsorten müssen ein annehmbares Leasing umfassen, das durch den Hypothekenschuldner und die Stammes- Berechtigung unterzeichnet wird und durch das BIA genehmigt ist.
B. ZUGETEILTES (ODER EINZELPERSON) TRUST-LAND
Hypotheken auf zugeteilten (oder Einzelperson) Trustaufstellungsorten beziehen nicht ein Leasing mit ein, aber ein spezifischer Hypothekenmitfahrer wird angefordert. Alle HUD Darlehen müssen ein hypothekenähnliches Grundpfandrecht Mitfahrer haben angebracht, die Hypothek gemäß 25 USC 483 (a) genehmigend und durch das BIA genehmigt. HUD/ONAP Abschnitt 184 garantiert Hypotheken auf zugeteiltem Trustland. Zugeteiltes Trustland wird im Trust von der Bundesregierung für einzelne amerikanische Ureinwohner gehalten. Das Land wird von der Einzelperson besessen und Wert wird für das Land gegeben. Wenn sie zugeteiltes Trustland für Abschnitt 184 bewerten, können Abschätzer der Methode folgen, die für Stammes- Trust-Land gegeben wird. HUD/FHA versichert Hypotheken auf Häusern, die auf zugeteiltem Trustland unter Abschnitt 203 sind (B). Der Abschätzer kann diese Daten für Hintergrundinformationen verwenden, aber muss die typische Schätzungspraxis für den FHA Abschnitt 203 verwenden, der in Kapiteln 3 und 4 dieses Handbuches adressiert wird. Der Abschätzer muss den kompletten Schätzungsprozeß entsprechend gegenwärtigen USPAP und HUD/FHA Standards durchführen. Dieses schließt Betrachtung aller anwendbaren Ansätze ein, um Entwicklung aller anwendbaren Ansätze zu bewerten und abzuschließen, wie hierin gekennzeichnet.
ANSÄTZE A-2.2 AN WERT
Der Abschätzer muss mit den verschiedenen Beschränkungen vertraut sein und den passenden Wert für das vorbehaltliche Eigentum entwickeln. Das Versorgungsmaterial der vergleichbaren Verkäufe und die Mietverhandlungen schwanken durch Aufstellungsort und durch Stämme. Bis genügende Verkäufe von einer Reservierung oder innerhalb des spezifischen Ureinwohnerbereichs existieren, um eine angemessene Verkaufsvergleichsannäherung für die Bestimmung des Wertes der Stammes- Trusterbpachten oder der zugeteilten Landverkäufe zur Verfügung zu stellen, muss der Abschätzer auf andere Wertanzeigen bauen. Der Schätzungsprozeß muss dokumentiert werden gänzlich als eine typische Marktbewertung. USPAP Standards #1 und # 2 sind wirkungsvoll, den Abschätzer zu erlauben „einsetzen richtig jene anerkannten Methoden und Techniken, die notwendig sind, um eine glaubwürdige Schätzung zu produzieren.“ Und „, wenn, über den Resultaten einer Realvermögenschätzung einen Abschätzer berichtend, muss jede Analyse, Meinung und Zusammenfassung in gewissem Sinne mitteilen, die ist nicht irreführend.“ Eine Schätzung auf Trustland kann auf der Kostenannäherung oder den Daten mehr beruhen, die von anderen Stämmen entwickelt werden. HUD nimmt den Report, wenn der Abschätzer die Suche dokumentiert hat, die entwickelten Informationen und die Zusammenfassungen offenbar an, damit die beabsichtigten Benutzer verstehen.
A. Kosten-Annäherung
Die Kostenannäherung ist häufig die Primäranzeige über Wert basiert auf der einzigartigen Art der Reservierungseinstellung. In Verbindung mit der Beendigung dieser Annäherung auf Stammes- Trustaufstellungsorten, trifft der Wert des Aufstellungsortes als freies nicht zu. Auf den Kostenannäherungsanhängen zum URAR ist der Wert des Aufstellungsortes null oder ein kleiner Wert dinglicher Mietrechte. wenn das Landleasing am Markt ist und es keine im Voraus Zahlung gab, die der Mietengebühr Wert mit dem Wert dinglicher Mietrechte gleichwertig ist, der null ist. Dieses ist das typische Drehbuch und kein Wert existiert für das zugrunde liegende Land. Der Abschätzer sollte die Aussage „Thema einbringen ist auf Stammes- Trust-Land mit der jährlichen kapitalisierten Miete“ nicht in den Anmerkungen. Wenn ein Markt existiert und das Land gekauft wurde, wird der Wert über traditionelle Methoden geschätzt.
1. Neubau
Wegen der Flexibilität ließ durch Gesetz, HUD Erlaubnis die Einbeziehung von Entwicklungskosten für Neubau, der Marktwert übersteigen kann, in Abschnitt 248 und in Abschnitt 184 verwendet zu werden. Das Folgen sind die Anweisungen, die zum Neubau auf Stammes- Ländern spezifisch sind. Die grundlegende Schätzungsmethodik wird in Kapitel 4 dieses Handbuches adressiert. Zusätzlich zum Einschließen der Kosten des Wassers, septisch und aller anderen örtlichen Kosten in den Kosten, für Länder innerhalb der Reservierung sich nähern, der Abschätzer kann eine Genehmigung für off-site Entwicklungskosten zur Verfügung stellen. Die kleiner der tatsächlichen geaufteilten Kosten oder bis 10% der Kosten des Aufbaus vom vorbehaltlichen Haus können für die off-site Infrastruktur hinzugefügt werden, die mit Entwicklung des vorbehaltlichen Loses verbunden ist. Diese Police trifft hauptsächlich auf Neubau, in dem solche Abgaben durch Stammes- anerkannte Körperschaften wie Gehäusekörperschaften oder Gehäusebehörden festgesetzt werden, oder Vereinbarungen mit anderen Bundes- oder lokalen Regierungsstellen für die Lieferung von Energie, von Dienstprogrammen, von Abwasserkanal/von Wasser und/oder von Straßenbau zu. Die Kosten, zum von Dienstprogrammen zu holen; einschließlich allgemeines Wasser stellen Abwasserkanal, Elektrizität und Telefon bedeutende Entwicklungskosten dar. Die traditionelle Flächenentwicklung der Wohnhäuser kann möglicherweise nicht ein Teil der lokalen Kultur sein. Folglich können die Gebrauchskosten zur gemeinsamen Ausstrahlung zu jedem möglichem Formular eines öffentlichen Systems in einem ländlicheren Gebiet lokale Standards übersteigen.
In den entlegenen Gebieten können die Aufbaukosten im Marshall u. die schnellen Führer- oder in Verbindung stehendekostenhandbücher auf den Transport, Arbeit oder andere Kosten eingestellt werden müssen, die nicht in der grundlegenden Schätzung eingeschlossen sind. Architektengebühren werden nicht gewöhnlich in den falschen Baukosten reflektiert. Wegen der speziellen Umstände kann das normale Alsite gegen diese Gebühr die oben genannten Effektivkosten möglicherweise nicht automatisch reflektieren. Der Abschätzer muss eine stützenerklärung in den Justagen zu den Aufbaukosten zur Verfügung stellen.
2. Vorhandener Aufbau
Wo Marktverkäufe begrenzt sind, erfordert HUD die Kostenannäherung, auf allen Stammes- Trustschätzungen, einschließlich eine glaubwürdige Schätzung der Abschreibung abgeschlossen zu werden.
B. Verkaufs-Vergleichs-Annäherung
Ureinwohnergemeinschaften sind sich entwickelnde Wirtschaftssysteme an unterschiedlichen Zollsätzen und an Grad. Es ist wichtig, damit die kreditgebende Stelle und das HUD die ökonomischen Faktoren versteht, die Wert beeinflussen. Folglich muss der Abschätzer den lokalen Stammes- Wohnungsmarkt mitteilen. Die Verkaufsvergleichsannäherung wird im Allgemeinen abgeschlossen und in den entlegenen Gebieten kann Verkäufe bis zu 18 Monate alten mit einbeziehen. Wo keine glaubwürdigen comparables vorhanden sind, liefert eine erzählende Rechtfertigung, die den Markt bespricht und alle mögliche Verkäufe, Miete, oder Stelleinformationen zweckdienlich dem Thema sind annehmbar, den Wert zu stützen, der von der Kostenannäherung entwickelt wird. Zusätzlich zu den typischen Datenquellen kann der Abschätzer Verkaufsinformationen vom lokalen Stammes- oder vom Büro des indischen Grundstückbüros der Angelegenheiten (BIA) einholen. Verkäufe von anderen Reservierungen innerhalb der Region können betrachtet werden. Jede Situation hat einzigartige Faktoren und der Abschätzer sollte Abweichungen von den Verkaufsvergleichs-Annäherungsanweisungen erklären, die in Kapitel 4 dieses Handbuches umrissen werden. Der Auftrag der Vorwählerpräferenzen für Verkäufe würde von der Art des Landes abhängen, das bewertet wurde. > Leasehold Verkäufe des Stammes- Trusts (Marktverkäufe zwischen Stammes- Mitgliedern)
> Verkäufe des zugeteilten Grundstückstrusts zwischen Stammes- Mitgliedern
> Gebühren-einfaches innerhalb der Reservierung (Restbuchwert der Verbesserungen, durch den Landbeitrag heraus justieren)
> Einfaches nächstes der Gebühr zur Reservierung
Für vergleichbare Verkäufe, die Grundstückswert umfassen, wird eine Justage zum back-out der rohe Grundstückswert angefordert. Diese Justage wird angefordert, wenn man einen einfachen vergleichbaren Verkauf der Gebühr zu einer Ureinwohnertrust-Verkaufsverhandlung vergleicht. Justagen auf dem Formular unter „andere“ eintragen und als „roher Grundstückswert beschriften,“, der separat für jeden der vergleichbaren Verkäufe festgestellt wird. C. Einkommens-Annäherung
Die Einkommensannäherung wird im Allgemeinen nicht hinsichtlich des Ureinwohner-Trust-Landes entwickelt. Wenn das Eigentum eine Mietmaßeinheit umfaßt, muss der Abschätzer eine Schätzung der Monatsmiete für jede Maßeinheit zur Verfügung stellen und notiert, ob die Miete auf den Stammes- Teilmarkt begrenzt wird. Wenn der Abschätzer feststellt, dass diese Annäherung gerechtfertigt wird, sollte der Abschätzer die Einkommensannäherung entsprechend den Spezifikationen abschließen, die in Kapitel 4 dieses Handbuches umrissen werden.
Versöhnung A-2.3 des Wertes
Der Abschätzer muss den Marktwert für das eingeschränkte Treuhandvermögen von den begrenzten vorhandenen Daten feststellen. Wertermittlung auf Trustland ist eine Ausnahme zu den typischen HUD/FHA Anweisungen; Wert wird nicht auf das niedrigere von Kosten oder von Markt begrenzt. Wo Marktinformation begrenzt ist, kann grösseres Gewicht zur Wiederbeschaffungskostenannäherung gegeben werden. Den Entscheidungsprozeß und den Wert dokumentieren.
A-2.4 HUD/FHA ANFORDERUNGEN
Auf den Darlehen, die eingeschränktes Trustland, entweder in Abschnitt 184 oder Abschnitt 248 mit einbeziehen, gibt HUD die Anforderung einer strengen Deutung des Marktwerts auf und wird die Darlehen annehmen, die auf der oben genannten Marktkostenannäherung basieren. Alle weitere HUD Gesundheit, Sicherheit, Zugang und Eigentumzustandsprobleme müssen an FHA Anforderungen sich anpassen. Der Abschätzer muss, wenn das Eigentum benötigt, oder bei dem Empfangen aller möglicher Reparaturen anzeigen. Passende Anforderungen für Reparatur-zu-sein-abgeschlossen bilden und das Eigentum bewerten „, wie repariert.“ Der Abschätzer muss anzeigen, wenn das Eigentum an die anwendbaren minimalen Eigentum-Anforderungen dieses Handbuches sich anpaßt. Wenn es nicht tut, muss der Abschätzer Korrektur des Fehlbetrags oder der Ablehnung des Darlehens empfehlen und erklären. Stammes- besessene und beibehaltene Straßen und Dienstprogramme gelten als in öffentlicher Hand. Abschätzer müssen Erleichterungen und einen Wartungsvertrag für Situationen des nicht öffentlichen, allgemeinen Besitzes fordern. HUD nimmt Stammes- Durchführung der Baubestimmungen und der Kontrollen im Umfang an, den sie Standard- und erzwungen sind. Am Punkt Stammes- ist die Unterstützung nicht, Bericht vorhanden und Vertrag Bescheinigung, dass die Arbeit mit einem passenden nationalen Standard übereinstimmt, muss zu einem genehmigten oder zugelassenen Fachmann heraus abgeschlossen werden. Beispiel, ein Stamm gibt Baugenehmigungen heraus, aber hat keine Bestimmungen für Kontrollen. Die kreditgebende Stelle/der Kreditnehmer müssen mit einem kreditgebende Stelle anerkannten qualifizierten Fachmann wie einem Ingenieur, einem Architekten oder einem Prüfer Vertrag abschließen. Kontrolle/Genehmigung durch das indische Gesundheitswesen ist für Einzelpersonen- oder Gemeinschaftswasser und Abwasserkanalsysteme annehmbar. Das restliche Wirtschaftsleben muss geschätzt werden und berichtet werden aber begrenzt nicht die Hypothek. Das vorbehaltliche Eigentum muss genügende restliche wirtschaftliche Nutzungsdauer besitzen, um eine langfristige Hypothek zu rechtfertigen. Die Hypothekenlaufzeit kann die restliche wirtschaftliche Nutzungsdauer des Eigentums möglicherweise nicht übersteigen. Abschnitt 248 A.-HUD/FHA und Anforderungen DES HUD/ONAP Abschnitt-184
Für Programme des Abschnitts 248 und des Abschnitts 184 muss das Eigentum von den Gefahren, schädliche Gerüche, Brutto- Offensiveanblick frei sein, oder übermäßige Geräusche, die die körperlichen Verbesserungen gefährden konnten, beeinflussen den Livability des Eigentums, seiner Marktfähigkeit oder der Gesundheit und der Sicherheit seiner Inhaber. Von diesen Bedingungen wenn überhaupt existieren, muss der Abschätzer Korrektur des Probleme oder der Ablehnung des Darlehens empfehlen und erklären. Für beide Programme bildet der Abschätzer passende Anforderungen, alle beobachteten oder möglichen Umweltprobleme zu beheben. Viele Reservierungen sind nicht für das 100-Jahr-Überschwemmungsgebiet abgebildet worden. Wenn der Abschätzer ein mögliches Überschwemmungsgebietproblem beobachtet, sind sie, Überschwemmungsversicherung auf vorhandenen Eigenschaften zu erfordern. Der Versicherer kann die Überschwemmungsversicherunganforderung aufgeben, wenn der Kreditnehmer oder der Stamm eine Aufzugbescheinigung von einem genehmigten Ingenieur liefert, dass das Eigentum nicht von der Überschwemmung gefährdet ist. Notiert, dass der niedrigste Fußboden (einschließlich Keller) für Neubau oder über am 100-Jahr-Flutaufzug sein muss.
B. BERICHTSPFLICHTEN
Der Abschätzer muss berichten, über wenn eine Annäherung nicht entwickelt wurde und das Grundprinzip für Ausschluss der Annäherung einsetzen. Der Abschätzer muss einen Anhang anbringen, der mit den Annahmen komplett ist, welche die Anzeige über Wert durch die Kostenannäherung stützen. Die Kostenannäherung wird zu den anderen Werten wenn überhaupt auf dem URAR versöhnt. Der Abschätzer zeigt alle mögliche Arbeitsanforderungen oder VC gemäß hervorragenden Anweisungen an. DE underwriter/kreditgebende Stelle muss annehmbare Beendigung von allen möglichen Arbeitsanforderungen gemäß bestehenden Anweisungen zusichern.
ANWEISUNGEN A-2.5 FÜR die UNTERSTÜTZTE SCHÄTZUNG, die SCHÄTZUNGS-in den HOHEN KOSTEN-BEREICHEN VERARBEITET
Um die Sonderbedingungen beizulegen verband mit Fernaufstellungsorten auf Ureinwohnerländern, der folgende unterstützte Schätzungsprozeß wird gewährt. Die zugewiesenen Abschätzer können Netz mit lokalem Personal, in dem die hohen Kosten von immobilienschätzungen ein Interesse für einzelne Familienhypotheken des Underwriting in den Gemeinschaften des gebürtigen Amerikaners sind. Um dieses Problem herabzusetzen, erlauben FHA und ONAP dem Gebrauch des ausgebildeten lokalen Personals die Kontrolle durchzuführen, liefern gegenwärtige Analyse des lokalen Marktes und zeichnen den Schätzungsreport. Der Report muss nachgeschickt werden dem zugewiesenen Abschätzer, das Bericht der Report gewinnen, zusätzliche Unterlagen liefern, das URAR unterzeichnen und den Report an die kreditgebende Stelle weiterleiten. Using unterstützte Schätzung wird der Prozess auf entlegene Gebiete eingeschränkt, in denen genehmigte Abschätzer nicht leicht verfügbar sind. Er kann verwendet werden, wenn die Transportkosten und/oder Zeit die Kosten der Schätzung auf zweimal die Kosten der typischen Schätzungen in den lokalen Stadtgebieten erhöhen. Der Prozess muss für DE underwriter/kreditgebende Stelle überwacht und annehmbar sein. Der zugewiesene Abschätzer kann lokale Unterlieferanten verwenden, die: > Die allgemeinen immobilienfähigkeiten (Aufbau, Lending, Verkäufe, Management) haben annehmbar für den Abschätzer (wie Gehäuse-Berechtigungspersonal, Stammes- gekennzeichneter unterbringenkörperschaft (TDHE)stab oder BIA Grundstückpersonal, lokale immobilienfachleute).
> Muss mit dem Interessenkonflikt Beschränkungen einwilligen (keine persönlichen oder Kapitalinteressen mit den Kunden oder den Verkäufern des Eigentums haben).
> Ein Abschätzer, der einen Realvermögenschätzungsreport unterzeichnet, bereitete sich durch andere, sogar unter den Aufkleber „des Berichtabschätzers“ muss volle Verantwortung für den Inhalt des Reports, USPAP Standard 2-5 annehmen vor.
> Der zugewiesene Abschätzer ist für die gesamte Schätzung verantwortlich und unterzeichnet das URAR. Die einzelne Unterstützung in den Report muss den Umfang einer Hilfe dokumentieren bereitgestellt und keinen Interessenkonflikt zu bestätigen existiert in der Bescheinigung.
> Der zugewiesene Abschätzer muss mit der Kompetenz-Richtlinie im USPAP vertraut sein. Dieses schließt Schlüsselfragen wie die einzigartigen Eigentumsrechte ein, die übermittelt werden, der lokale betroffene Markt und Marktlagen. Es wird angenommen , dass die Gebietsmärkte langsam ändern. Wenn Bedingungen geändert haben, wird eine modernisierte Analyse angefordert. Der zugewiesene Abschätzer übernimmt alle Verantwortlichkeit, dass die Schätzung Anforderungen alles HUD/FHA und ONAP Programms trifft. |
