Die nullkosten finanzieren das erklärte Programm neu durch Henry Savage
Unermesslich populär in etwas geographischen Bereichen, wenn ungehört von in anderen, finanzieren die nullkosten Programm verdienen eine volle Erklärung neu. In den kurzen, qualifizierten Kreditnehmern kann die Zahlung der traditionellen closing Kosten verzichten, die mit einer Neufinanzierung gegen einen etwas höheren Zinssatz verbunden sind -- normalerweise ungefähr ein viertel Prozent. Diese closing Kosten umfassen solche Punkte wie Rechtstitelversicherung, GrafschaftEintragungsgebühren, Schätzungsgebühren, kreditgebende Stelle Underwritinggebühren, Rechtsanwaltszahlungsausgleichgebühren, und so weiter. Wie funktioniert es? Es ist ziemlich einfach. Großhandelskreditgebende stellen sind bereit, dem EntstehenRealkreditinstitut eine Gebühr gegen den höheren Zinssatz zu zahlen. Das Realkreditinstitut trägt einfach die closing Kosten des Kreditnehmers am Zahlungsausgleichtisch mit dieser Gebühr, häufig genannt eine „Renditespanneprämie.“ Das Realkreditinstitut hält den Saldo als seine Gebühr. Der Kreditnehmer hat keine out-of-pocket Unkosten und die closing Kosten werden nicht in die Darlehensmenge gerollt, weil das Realkreditinstitut buchstäblich die closing Kosten am Zahlungsausgleich trägt. Ich bin ein Antragsteller des nullkosten refi gewesen, seit es in den frühen neunziger Jahren vorhanden wurde, und ich habe über das Programm in der Vergangenheit geschrieben. Einige haben argumentiert, dass, indem er einen höheren Zinssatz nimmt, der Kreditnehmer mehr Zinsen in dem Leben des Darlehens zahlt. Diese irregeführten Seelen glauben, dass „, zeigt kaufend hinunter“ den Zinssatz durch die Zahlung der non-refundable Gebühren und des Rabattes, der Kreditnehmer fördern langfristig, indem sie den niedrigeren Zinssatz zahlen. Begrifflich ist dieses zutreffend, aber von einem praktischen Standpunkt, ist es Unsinn. Uns veranschaulichen lassen: Typische closing Kosten, ausschließlich der Punkte und der Krediteinräumungsgebühren, können, abhängig von der Position des Eigentums schwanken. Ich habe Büros in Nordvirginia und in Charleston, South Carolina. Uns diese Bereiche in unserem Beispiel verwenden lassen. Auf einem Darlehen $300.000 belaufen sich closing Kosten in Virginia ungefähr auf $3.300. Die closing Kosten in Charleston laufen näeher an $2.300. Da ich die Zollsätze heute betrachte, sehe ich, dass ich einem Virginia Haupteigentümer 6.25 Prozent für eine 30-Jahr-Festzinshypothek ohne Punkte oder closing Kosten anbieten könnte. Wenn der Kreditnehmer einen niedrigeren Zollsatz wünschte und die $3.300 in den versunkenen Kosten zahlt, würde ich sechs Prozent anbieten. Festzustellen, welches Abkommen besser ist, ist eine einfache Sache des Zahlknirschens. Das Haupt- und die Zinsen (P&I) Zahlung auf einem Darlehen $300.000 bei 6.25 Prozent ist $1.847. Dieses mit dem sechs-Prozent-Abkommen vergleichend, würde es sicher sein, anzunehmen, dass der Kreditnehmer es vorziehen würde, die closing Kosten in die Darlehensmenge zu rollen eher als, zahlen $3.300 out-of-pocket. So ist das P&I für ein Darlehen $303.300 bei sechs Prozent $1.818 -- ein Unterschied von $29. Bevor wir versuchen, festzustellen, wenn er sinnvoll ist, $3.300 in der Stammaktie zu verlieren, um $29 pro Monat zu sparen, müssen wir die Steuerprobleme betrachten. Anders als Hypothekenzinsen sind closing Kosten nicht absetzbar. Mein Rechner erklärt mir, dass es $553 mehr in den Zinsen geben würde, die am ersten Jahr unter den 6.25 Prozent gezahlt wurden, Abkommen $300.000. Eine 25-Prozent-Steuergruppe annehmend, würde dieser Kreditnehmer $138 weniger in den Steuern als der niedrigere Zollsatz, hohes Kostenabkommen verdanken. Die $138 bis zum 12 Monaten teilen, und wir finden, dass das nullkostenabkommen ungefähr $11 mehr in den Steuern spart. Dieses muss von den $29 der Unterschied abgezogen werden und ein zutreffendes, nach Steuerunterschied von nur $18 verursachen. Jetzt wird die Frage diese: Ist sie sinnvoll, $3.300 in der Stammaktie zu verlieren, um ungefähr $18 pro Monat zu sparen? Die Kosten in die Sparungen ($3.300/$18) einfach unterteilen und wir sehen, dass es 183 Monate dauern würde oder mehr als 15 Jahre, zum der Kosten wieder einzubringen. Praktisch sprechend und zweifellos statistisch sprechend, halten Völker nicht Darlehen, die lang. Sie entweder verkaufen oder finanzieren neu, bevor sie ihre Kosten in Form einer niedrigeren Zahlung wiedereingebracht haben würden. Selbst wenn wir die Steuersparungen fördern, Verteilung $3.300 durch $29 Gleichgestellte 114 Monate oder neun beseitigen und eine Hälfte Jahr, bevor der Kreditnehmer anfangen würde, jedes mögliches Geld zu sparen. Wenn das Darlehen weg von früh als die Rentabilitätsgrenze gezahlt wird, hat der Kreditnehmer effektiv Geld verloren. Ist hier eine andere Weise des Betrachtens er. Da ein niedrigerer Zinssatz hauptsächlichschnelleres, beschränkt an, welchem Punkt den Saldo des sechs-Prozent-Abkommenfalles unterhalb des 6.25-Prozent-Abkommens tut. Mein Tilgungzeitplan erklärt mir den im 184. Monat, der Saldo der sechs-Prozent-Programmfälle unterhalb des 6.25-Prozent-Abkommens durch zwei Dollar, bis $212.505. Was, wenn der Kreditnehmer beschließt, das sechs-Prozent-Darlehen zu nehmen und die out-of-pocket $3.300 zu zahlen? Der Zahlungsunterschied zwischen sechs Prozent und 6.25 Prozent ist $48 pro Monat using die gleiche Darlehensmenge von $300.000. Aber ein praktischer Vergleich würde uns erfordern, eine Zahl anzuschließen, die die $3.300 hatten sie blieben völlig investiert erworben haben würden. Using bloßen 3.50-Prozent-einfachen Zinsen würde der Kreditnehmer fast $10 pro Monat erwerben, indem er das Geld in der Bank hielt. $10 von den $48 subtrahieren und wir haben einen zutreffenden Unterschied von $38. Diese Zahl in die gekosteten $3.300 unterteilen und wir haben noch eine Rentabilitätsgrenze, die uns zu 87 Monaten ausführt, oder mehr als sieben Jahre, ohne die Steuerprobleme zu betrachten. Uns südwärts reisen jetzt lassen, wo die closing Kosten ein preiswerteres wenig sind. Die gleichen Berechnungen anwendend, die Amortisationsdauer using die gleiche Darlehensmenge, ist Zinssätze und Annahmen gerade unter neun Jahren für Charleston-Bewohner. Die Zahlen liegen nicht, Völker. Von den Kreditsachbearbeitern vorsichtig sein, die einen scheinbar niedrigverzinslichen Zollsatz außen voll und up-front Freigabe der versunkenen Kosten übertrieben preisen. Eine letzte Sache: Closing Kosten erhöhen sich als Prozentsatz der Darlehensmenge als die Darlehensmengentropfen. Dieses bildet es schwieriger für Völker mit Saldi des kurzfristigen Darlehens, ein zutreffendes nullkosten refi Programm zu finden. In solchen Fällen um Hypothekenprogramme bitten, die keine Punkte oder Krediteinräumungsgebühren tragen. |
