Azione ordinaria d'accesso esente da imposte in uno scambio 1031 da Gary Gorman
Come potete ottenere all'azione ordinaria del vostro scambio senza pagarle la tassa? In primo luogo alcune norme di base: - Non potete toccare la moneta fra la vendita dei vostri vecchi beni e l'approvvigionamento del vostro nuovo.
- C'è ne dei ricavati che di scambio toccate come componente del vostro scambio saranno tassabili a voi, anche se l'importo vi ritirate è di meno che la vostra azione ordinaria di contanti reale nei beni.
- Se rifinanziate i vostri vecchi beni entro un anno e un giorno della vendita di quei beni, il IRS potrebbe discutere un caso che avete toccato la moneta.
Per esempio, Fred e Sue hanno un contratto per vendere il loro duplex viola in uno scambio 1031, che è debito libero. Il closing è preveduto per il mese prossimo. Potrebbero finanziare oggi il duplex per ottenere $70.000 dei ricavati di prestito in modo da possono pagare giù il credito ipotecario sulla loro residenza personale? La risposta è che se fanno e questo è scoperto dal IRS durante la verifica, molto probabilmente il IRS sosterrà che il finanziamento è stato fatto nel tentativo d'aggirare le norme che evitano toccando i ricavati di scambio. Ciò tosterebbe lo scambio della Sue e del Fred. Se Fred e Sue finanziassero oggi il loro duplex, quanto tempo dovrebbero attendere fino a che non potrebbero vendere i beni e non preoccuparsi per il IRS che fa questa discussione? La migliore risposta è almeno un anno e un giorno. Al minimo dovrebbero finanziarli prima che la quotino per la vendita e perfino allora abbiano un rischio che il IRS direbbe che era tassabile. Il finanziamento esso mentre sono sotto contratto da vendere è definitivamente ad alto rischio. Così ora sapere che non potete finanziare (o rifinanziare) il vostro vecchio diritto di proprietà prima che lo vendiate; e sapere che non potete toccare la moneta fra la vendita di vecchi beni e del nuovo. L'unica cosa lasciata è di finanziare o rifinanziare i vostri nuovi beni -- e sì, questa è la risposta corretta; il segreto ad ottenere i fondi da uno scambio esenti da imposte. Mentre non potete finanziare i vostri vecchi beni, o toccare i ricavati durante lo scambio, il IRS lo lascerà finanziare (o rifinanziare) i vostri nuovi beni subito dopo che li approvvigionate. Quanto tempo dopo? Un “nanosecondo„ è la risposta di IRS, a condizione che completate il vostro scambio in primo luogo. Un nanosecondo significa appena quello -- subito dopo dell'approvvigionamento. Potete camminare letteralmente a partire dal closing con un assegno in vostre mani. Così di nuovo a Fred ed a Sue -- il loro duplex viola è libero e chiaro, lo vendono per $100.000 e fanno uno scambio 1031. Il loro mediatore ora sta tenendo questi ricavati. Quando Fred e Sue approvvigionano i loro nuovi beni, il mediatore trasferirà i ricavati all'ufficiale dell'impegno o di titolo per il closing. La dichiarazione di regolamento per il closing mostrerà tutti fondi che usando per l'approvvigionamento. Durante il Fred e la Sue closing possono firmare i documenti di prestito prendere in prestito $70.000 contro i nuovi beni. Non appena il loro approvvigionamento è completato, il prestatore chiude il prestito e Fred e Sue possono camminare a partire dal closing con il loro assegno e con le benedizioni del IRS. Tecnicamente, che cosa accade in una situazione come questo è che cosa denominiamo “atterrare„ -- come gli atterraggi di pratica dell'aereo. Lo scambio della Sue e del Fred “atterra„ per un momento ed usano tutti i loro fondi di scambio per approvvigionare i nuovi beni. Allora “tolgono ancora„ con il nuovo prestito e un assegno per $70.000. Ciò “atterra„ deve essere documentata chiaramente ed il mediatore deve camminare solitamente il prestatore per gradi con il closing in modo che capiscano che cosa sta accadendo e perché. Per l$questo l$motivo assicurar che stiate lavorando con un mediatore realmente buon se intendete finanziare, o rifinanziare, i vostri nuovi beni al closing. | 
