> Consiglio dei compratori
I compratori hanno obblighi da controllare prima del regolamento
da Benny L. Kass
Domanda: Abbiamo approvvigionato una casa quattro mesi fa. Poiché ci era molto interesse nei beni, ci siamo raccomandati dal nostro agente immobiliare di non comprendere una contingenza per un controllo domestico. L'agente ha ritenuto che una tal contingenza diminuisse le nostre probabilità di prendparteere ad un contratto con il venditore. Abbiamo presentato un contratto pulito. Effettivamente, abbiamo offerto $12.000 più del prezzo di elenco ed eravamo gli offerenti prescelti. Tuttavia, dopo che siamo andato alla chiusura, abbiamo scoperto un certo numero di problemi. Il tetto cola, il sistema elettrico non è abbastanza forte operare un nuovo sistema del condizionamento d'aria che vogliamo installare e sembra essere muffa nello scantinato. Incidentalmente, ancora conformemente al parere del nostro mediatore della proprietà immobiliare, il contratto ha specificato che abbiamo approvvigionato i beni in relativo “come è„ la circostanza. Facciamo del ricorso contro il venditore o il nostro agente immobiliare? Valutiamo che dovremo spendere verso l'alto di $15.000 per correggere i problemi. Risposta: Perché i compratori potenziali comprano una casa senza averlo hanno controllato? Quando compriamo un'automobile, la prendiamo per un azionamento della prova; diamo dei calci alle gomme e leggiamo altretanti rapporti del consumatore circa l'automobile come possiamo trovare. Ma quando stiamo comprando una casa -- quale è solitamente l'approvvigionamento più costoso faremo nel nostro corso della vita -- firmiamo appena un contratto e una speranza per il meglio. Avete firmato un contratto che non ha contenuto una contingenza per un controllo domestico. Quello era un grande errore sul vostro divisorio. So che eravate ansioso di trovare una casa e probabilmente stavo cercando un certo tempo. Effettivamente, probabilmente non potevate ottenere un contatto su parecchie altre case, poiché outbid da altri compratori ansiosi. Quindi, quando avete trovato la casa definitivo avete approvvigionato, eravate frustrated ed impaurito che avreste perso ancora un altra casa. Di conseguenza, per voi certamente era ragionevole contare sulla raccomandazione del vostro agente immobiliare che presentate un contratto pulito, senza alcuna contingenza di controllo. Ma mentre può essere ragionevole, nel mio parere, era un insensato -- e costoso -- errore. Una contingenza domestica di controllo, nel mio parere, dovrebbe essere obbligatoria per ogni contratto residenziale della proprietà immobiliare. Una tal contingenza significa semplicemente che gli fate un certo numero firmare di giorni il contratto di vendite -- solitamente tre - sette -- in quale per ottenere i servizi di un appaltatore domestico indipendente di controllo che con attenzione controllerà ed esaminerà ogni funzione della casa pianificazione approvvigionare. Se l'ispettore trova i problemi, avete la destra all'annullamento il contratto ed ottenete il vostro giacimento della moneta sincera immediatamente restituito voi, o negoziate con il venditore per riparare in su alcuno o a tutti settori problematici. Ma il vostro contratto non ha contenuto qualsiasi contingenza. Infatti, come avete specificato, avete scelto approvvigionare i beni in relativo “come è„ la circostanza. Quello significa che al regolamento, la casa deve essere nella stessa circostanza come era quando il contatto è stato firmato. E ritengo sospetto che era. Se potete dimostrarli in qualche modo che il tetto non stava colando allora firmaste il contratto, potete avere un argomento contro il vostro venditore. Se potete determinare che non ci era muffa nello scantinato quando avete preso parte al vostro contratto di vendite, potete potere ottenere il venditore a remediate. Ma come otterrete questa prova? Non avete avuto alcuna parte esterna, sguardo indipendente dell'ispettore alla casa e se portate il vostro venditore in il tribunale, che è il genere di prova che un giudice richiederà per dargli un giudizio contro il vostro venditore. Recentemente ho letto una cassa in cui il giudice ha specificato: Ci è un organismo della holding di decisioni del giudice che hanno forza di legge che un querelante ha un obbligo di controllare la proprietà immobiliare prima… dell'approvvigionamento. Citazione Taglient v Himmer, 949 F.2d 1 (CIR del lst. 1991) Nella vostra situazione, purtroppo avete portato i problemi su voi. Avete avuto la destra controllare la casa, ma eravate così ansioso di non perderla, che avete dato in su questa destra. Chiaramente, il venditore non può essere responsabile dei vostri errori. Tuttavia, la vostra condizione richiede ai venditori di fornirgli “una dichiarazione di comunicazione„? Molte condizioni, negli ultimi anni, hanno promulgato la legislazione che richiede ad un venditore di rilevare i termini di molte funzioni della loro casa -- quali le perdite del tetto, i problemi ambientali, o le controversie di contorno. Se riceveste una tal comunicazione dal vostro venditore, leggerla con attenzione. Indica che il tetto è in good condition? In caso affermativo, potete avere un argomento contro il vostro venditore -- ma ancora una volta, dovrete dimostrare che il venditore ha saputo circa i problemi e li ha travisati a voi. La controversia è sia che richiede tempo che costosa. Consiglio spesso i clienti che sono spesa più ricca la loro moneta sulla fabbricazione delle riparazioni, piuttosto che pagando il loro avvocato per archivare una causa. Inoltre avete chiesto se il vostro agente immobiliare ha qualunque responsabilità per il consiglio voi non comprendere una contingenza di controllo nel vostro contratto di vendite. Mentre penso che gli agenti immobiliari abbiano una responsabilità di rappresentare correttamente -- e proteggere -- i loro clienti, non credo che ci sia tutta la responsabilità sulla loro parte nel vostro caso. Il vostro agente soltanto lo ha raccomandato che il mercato era caldo e che un contratto pulito sarebbe stato osservato su più favorevole dal venditore che un contratto quale contiene molte contingenze. L'agente soltanto ha fatto una raccomandazione; avete preso la decisione definitiva e potete incolparti soltanto di. Credo personalmente che ogni acquirente potenziale debba insistere su avere una contingenza di controllo contenuta nel loro approvvigionamento ed accordo di vendite. Piuttosto perderei la casa che scopro che (dopo che regolamento) quel devo pagare a migliaia di dollari più per correggere le riparazioni che dovrebbero essere evidenti a me in primo luogo hanno avute I fatta il mio lavoro. | 
