La cartolina del condominio non può giocare con i conti di riserva - 8/1/2004 - cooperativi delle case urbane dei condomini

La cartolina del condominio non può giocare con i conti di riserva
da Benny L. Kass

Domanda: I possedere un'unità del condominio in un'associazione equo grande. La ho comprata due anni fa. Apparentemente, nel corso degli anni, con gestione della merce, abbiamo raccolto un conto di riserva considerevole. Recentemente, la cartolina ha annunciato che poiché utile soltanto molto una piccola quantità di interesse su questo conto, vogliono cominciare collocare questi fondi nella borsa valori. L'annuncio ha specificato che con i tassi di interesse che cominciano aumentare, la cartolina crede che la borsa valori fosse un buon posto per utile più moneta per la nostra associazione.

Può la cartolina fare questa?

Risposta: Se assolutamente ogni proprietario nella vostra associazione acconsente a andare a Las Vegas ed al gioco con il vostro conto di riserva, dovrei riluttante dire questo sarei legale (anche se chiaramente inadeguato).

Notare che ho detto che ogni proprietario deve affermativamente convenire. Il vostro consiglio d'amministrazione ha un'imposta fiduciaria a tutti proprietari che li hanno scelti alle loro posizioni sulla cartolina. Se vogliono spendere la loro propria moneta sulla borsa valori -- o a Las Vegas -- quello naturalmente è il loro commercio. Certamente hanno la destra spendere la loro propria moneta mentre vedono adattato.

Ma il vostro conto di riserva non appartiene alla cartolina; appartiene ad ogni proprietario nella vostra associazione. L'obbligo libero del consiglio d'amministrazione è di investire la vostra moneta in sicuro, investimenti degli assicurati -- anche se quel significa che la vostra moneta non può essere utile tanto come tutta gradirebbe.

I conti di riserva sono molto importanti al benessere di tutta l'associazione di comunità. Se, per esempio, il vostro elevatore o il vostro tetto ha bisogno del rimontaggio e se l'associazione non ha abbastanza moneta nella riserva da pagare questi argomenti, ogni proprietario -- compreso voi -- può essere affrontato ad una valutazione speciale. Ciò può costargli molta moneta.

Una riserva significa semplicemente che l'associazione dovrebbe fare mettere la moneta “nella riserva„ per riguardare il costo dell'emergenza futura o delle riparazioni importanti. Le riserve sono -- o dovrebbe essere -- una parte essenziale di ogni associazione di comunità.

L'istituto di associazione della Comunità (CAI), un'associazione senza scopo di lucro nazionale generati per fornire la formazione e le risorse alle associazioni di comunità residenziali della nostra nazione, ha pubblicato una pubblicazione intitolata “una guida completa al finanziamento della riserva & alle strategie di investimento della riserva„ (rapporto 24 di DIFFERENZA). Questa pubblicazione dovrebbe essere sullo scaffale per libri di ogni membro di cartolina di associazione di comunità e responsabile di beni. (Può essere ottenuta da CAI, il vicolo di 225 Reinekers, la serie 300, Alessandria, il VA 22314, 703-548-8600, o sul fotoricettore a www.caionline.org.)

Secondo CAI, “il fondo di riserva sufficiente significa più appena la fornitura dei fondi per i rimontaggi del tetto. A lungo termine può contribuire all'aumento ed alla caduta dei valori di una proprietà. Per esempio, se un'associazione è nel debito o non ha fondo di riserva, i compratori domestici istruiti non possono volere investire nella comunità.„

È chiaro che siete un proprietario domestico “istruito„. Desidero che più gente sia stata interessata abbastanza per esaminare con attenzione tutto materiale quale la loro associazione trasmette loro su una base periodica. E mi domando quanta gente nella vostra associazione sta mettendo in discussione le azioni potenziali della vostra cartolina.

La pubblicazione di CAI contiene un'analisi delle leggi statali che urtano sui requisiti di riserva. Nel distretto di Columbia, per esempio, non ci sono leggi per quanto riguarda le riserve. In Maryland, la Legge del condominio richiede che il preventivo annuale provvedi alle riserve -- ma non richiede alcun livello di finanziamento. La legge della Virginia inoltre non contiene alcun requisito obbligatorio quanto alla quantità di riserve che un'associazione deve continuare i relativi libri.

Anche se molti proprietari di associazione di comunità non possono realizzarli, un'associazione di comunità è un commercio e deve essere fatta funzionare appena come tutto l'altro settore. Effettivamente, molte associazioni sono molto grandi affari, con i grandi redditi e le spese ugualmente grandi.

Ogni anno, il consiglio d'amministrazione -- funzionando attraverso la relativa azienda di gestione (se ci è uno) -- deve proiettare il relativi reddito e spese per l'anno prossimo. Spesso, questa proiezione è speculativa, basato sulle esperienze degli anni prima. Tuttavia, ci sono spese d'esercizio continue che devono essere paid, quali le fatture di acqua, l'accumulazione di rifiuti, premi di assicurazione ed imposte sui redditi da lavoro. Per proiettare le spese dell'anno prossimo, la cartolina deve conoscere approssimativamente quanta moneta sarà disponibile durante l'anno venturo. Dovrebbe essere evidente che la cartolina non può pianificazione spendere più moneta che esso riceverà.

Oltre che le spese d'esercizio generali, le cartoline capiscono che ad un certo punto temporale determinato futuro, debbano apportare le riparazioni importanti, le alterazioni e perfino i miglioramenti alle zone comuni all'interno dell'associazione. L'elevatore deve essere rinnovato, la strada privata deve essere pavimentata ed il tetto deve essere riparato o sostituito. Tutto questo costa la moneta e queste spese supplementari devono venire da in qualche luogo. E tutte queste spese sporgenti devono essere comprese in un bilancio annuale.

Come la cartolina proietta le riserve? Nel corso degli anni, il concetto “di uno studio di analisi della riserva„ è stato sviluppato, per cui gli assistenti tecnici qualificati svolgono “uno studio di A&E (architettonico ed ingegneria)„ di intero complesso. Questi professionisti segnaleranno alla cartolina qualcosa che assomigli a questo:

Nel nostro esempio, per lo meno la cartolina deve comprendere questo numero $17.666 nei calcoli per il preventivo degli anni futuri. Quello significa che ogni proprietario libererebbe la sua azione di percentuale di intero preventivo -- e una parte della tassa del condominio sarebbe stanziata per le riserve.

Ovviamente, ogni associazione ha i bisogni differenti e preoccupazioni differenti. Ma la linea inferiore è che per organizzare correttamente in anticipo, l'associazione deve includere le monete per le riserve nel loro bilancio di gestione. Questa moneta dovrebbe allora essere depositata in un investimento separato, sicuro, fruttifero -- quali i buoni del Tesoro o l'altro fondo degli assicurati di governo. Non può commingled con il conto di gestione dell'associazione, né può essere investito in stock ad alto rischio (o persino “in titoli di prim'ordine„) dove ci è persino una probabilità a distanza del rischio.

Non ci è formula magica per determinare quanto è sufficiente. Tuttavia, uno studio di analisi della riserva -- effettuato una volta almeno ogni cinque anni -- guiderà la cartolina quanto al livello di riserve che sono richieste.

Se i fondi di riserva non sono disponibili se e quando la moneta è necessaria, che cosa può il consiglio d'amministrazione fare? Troppo semplificato, ci sono altri tre sensi raccogliere i fondi in un'associazione di comunità:

1. Aumentare le valutazioni mensili: La cartolina potrebbe aumentare le valutazioni. Tuttavia, se l'associazione ha bisogno immediatamente della moneta -- e non è là -- le valutazioni normali non verranno abbastanza in veloce a raccogliere i fondi necessari.
2. Valutazioni speciali: Nella maggior parte delle associazioni, i documenti giuridici governanti autorizzano il consiglio d'amministrazione ad imporre una valutazione speciale a tutti i proprietari. Nel nostro esempio, se la cartolina immediatamente avesse bisogno di $90.000 di sostituire un tetto difettoso e se ci sono 150 proprietari nel complesso, questo richiederebbe ad ogni proprietario di pagare immediatamente $600. Tenere presente che le valutazioni solitamente sono calcolate basate sull'interesse di percentuale che ogni proprietario ha nell'associazione. Quindi, mentre la quantità della valutazione speciale varierà, il fatto rimane che ogni proprietario può essere tenuto a pagare immediatamente in su. Piuttosto non paghereste ad alcuni dollari verso le riserve ogni mese preferibilmente?
3. Ottenere un prestito: Molte associazioni stanno approfittando di questo metodo e le banche hanno cominciato fare i prestiti alle associazioni. Tuttavia, ci sono molte transenne legali e finanziarie che l'associazione deve sormontare e richiedono tempo affinchè una banca commettano ad un prestito.

Un'associazione di comunità bene diretta deve avere una pianificazione della lunga autonomia per le riparazioni importanti ed i rimontaggi. Le figure del dollaro saranno incluse in queste pianificazioni e questi dollari vogliono (o dovrebbe essere) aggiunto come “riserva„ al preventivo adottato ogni anno dalla cartolina.

Ci sono due ragioni per le quali supplementari le riserve sufficienti sono importanti. In primo luogo, se volete vendere la vostra unità -- o rifinanziarla -- la maggior parte dei prestatori vorranno esaminare la situazione della riserva della vostra associazione. Se sono inadeguate, il prestatore può rifiutare l'applicazione di prestito. In secondo luogo, come è stato discusso più presto, se andate mai vendere la vostra unità, gli acquirenti potenziali (se si preoccupano abbastanza per esaminare con attenzione il preventivo dell'associazione), possono essere spenti se il livello di riserve nell'associazione non sembra sufficiente.

Secondo il rapporto di CAI:

I Proprietari sono spesso riluttanti a contribuire ai fondi di riserva perché pensano che i fondi siano valutazione dei costi loro moneta supplementare. Per convincere questi proprietari dell'esigenza delle riserve, l'associazione deve farla capire che un fondo di riserva non sia una spesa supplementare -- sparge appena più uniformemente fuori le spese di associazione. Le attrezzature e le componenti importanti devono essere sostituite, se la spesa pianificazione oppure no.

I consigli d'amministrazione hanno un obbligo fiduciario ai proprietari che li hanno scelti per assicurarsi che il preventivo che preparano sia sufficiente -- quale deve anche comprendere le riserve adatte. Ciò inoltre significa che la vostra cartolina deve assicurarsi che questi fondi siano disponibili una volta avuti bisogno di -- ed investire nella borsa valori è completamente inadeguato.