La vostra unità del condominio non è pronta per la consegna
da Benny L. Kass
Domanda: In luglio di questo anno, abbiamo firmato un contratto per approvvigionare una nuova unità del condominio. Il mediatore della proprietà immobiliare che tratta la vendita per lo sviluppatore li ha assicurati che avremmo potuti andare no più successivamente al regolamento della fine ottobre. Nel ricorso a queste dichiarazioni, abbiamo ottenuto un mutuo ipotecario ed abbiamo dato l'avviso al nostro proprietario attuale che avremmo sgomberato il nostro appartamento il 29 ottobre. Ci siamo raccomandati appena che il regolamento sulla nostra nuova unità non avverrà questo mese ed infatti, l'unità non può neppure essere pronta fino ad all'inizio dell'anno prossimo. Abbiamo un impegno di prestito che espira il 1 novembre ed il nostro proprietario già ha affittato il nostro appartamento. Che cosa possiamo fare? Risposta: Purtroppo, questo si è trasformato in in un problema molto comune. Con la grande domanda delle unità del condominio nelle aree urbane, gli sviluppatori hanno trovato quello -- malgrado i loro migliori sforzi -- non possono spesso trasportare come promesso. Avete qualche cosa nella scrittura che specifica che potrete andare al regolamento il 31 ottobre? Tradizionalmente -- e legalmente -- tutta la rappresentazione o promessa che si occupa della proprietà immobiliare deve essere nella scrittura per essere applicabile. Leggere con attenzione il vostro contratto di vendite. Ritengo sospetto quello sepolto in qualche luogo nel mezzo di quello lungo, il documento giuridico è lingua in maniera che il regolamento può essere fatto ritardare fino a un anno per “le opere di Dio, il terrorismo, i colpi labor, la forza maggiore e niente altro fuori del controllo dello sviluppatore.„ Incidentalmente, la definizione “di forza maggiore„ è “una forza superiore o irresistibile,„ o “un evento o un effetto che non possono ragionevolmente essere preveduti o controllati.„ Chiaramente, questo è molto vasto e conforme a molte interpretazioni. Inoltre ritengo sospetto che il vostro contratto contiene la lingua come questo: A meno che contenuto per iscritto in questo contratto, lo sviluppatore non sia responsabile di alcune rappresentazioni orali da chiunque. Se non avete nulla per iscritto per quanto riguarda la scadenza, era ci dei testimoni alle dichiarazioni dell'agente immobiliare? Se potete dimostrare che queste dichiarazioni, infatti, sono state rilasciate -- senza qualsiasi qualificazioni o limitazioni -- allora potete potere archivare con successo una causa contro lo sviluppatore. Tuttavia, la controversia è non solo costosa ma che richiede tempo pure. Ritengo sospetto quello se archivate il vestito fin dall'oggi, la corte non potrò richiamare il vostro argomento per i mesi. Ed a quel punto, eventualmente la vostra unità del condominio sarà pronta per la consegna. Avete tre problemi da risolvere. Esaminiamo ciascuno esclusivamente: Il vostro proprietario: Avete dato l'avviso al vostro proprietario che sgombererete i beni a partire dalla conclusione del mese. Chiedere al vostro proprietario se potete comunicare con i nuovi inquilini potenziali. Forse possono potere posporre il loro movimento, che gli concederebbe la destra rimanere in vostro appartamento locativo per alcuni più mesi. Ciò non può funzionare, ma certamente non danneggia per provare. Se decidete di rimanere nell'appartamento dopo che la vostra data indicata della partenza, sarete considerato un contravventore ed il vostro proprietario possono citarli per il possesso. Chiaramente, non volete questo accadere. Ed in alcune giurisdizioni (quale il distretto di Columbia) se rimanete in vostro appartamento dopo il giorno che avete raccomandato il proprietario che sgombererete, potete essere tenuto a pagare il doppio affitto al vostro proprietario. (Vedere il codice §42-3207 di CC) Il vostro prestatore: Lo sviluppatore del condominio ha suggerito questo prestatore a voi? Spesso, gli sviluppatori stabiliscono un rapporto con uno o due prestatore di credito ipotecario ed in effetti acconsentono ad accreditargli parecchie migliaia di dollari se usate uno dei prestatori suggeriti. Perché? Poiché i prestatori devono esaminare i documenti del condominio, il titolo ed altri argomenti. Se soltanto uno o due prestatore è coinvolgere nell'intero progetto, questo accelererà il processo di prestito e lo sviluppatore otterrà i ricavati di vendite più veloci. Se andate ad un prestatore non suggerito dallo sviluppatore, ci possono essere considerevoli more. Se il vostro prestatore, infatti, sia suggerito dallo sviluppatore, sono chiaramente informate della situazione e dovrebbero potere funzionare con voi. Fortunatamente, le tariffe di interesse da contratto ipotecario sono rimanere con calma, così ora questo non dovrebbero essere un problema per voi. Tuttavia, ritengo sospetto forte che di destra dopo l'elezione presidenziale di novembre, tassi di interesse può iniziare a alzarsi. Dovreste discutere immediatamente sull'argomento con il vostro prestatore di credito ipotecario. Chiedere se possono estendere la vostra tariffa di lock-in e se ci sarà una carica per questa estensione. Alternativamente, potete volere lasciare la tariffa di prestito “fluttuazione.„ Tuttavia, se andate questo itinerario, volete controllare molto con attenzione le tariffe di interesse da contratto ipotecario su una base quasi settimanale. Se le tariffe sembrano alzarsi, quello può essere il momento di chiudere a chiave nella vostra tariffa. Il vostro sviluppatore: Andare indietro all'agente immobiliare e spiegare la vostra situazione. Chiaramente, non sarete quello unico influenzato tramite queste more. Chiedere che cosa le pianificazioni dello sviluppatore da fare. Alcuni sviluppatori hanno, nel passato, acconsentono a prendere il costo degli alloggi alternativi fino a che il regolamento non avvenga. Alcuni sviluppatori hanno acconsentono a pagare il prestatore di credito ipotecario per effettuare la tariffa bloccata. Se lo sviluppatore conviene a c'è ne o a tutte queste opzioni, assicurar che diminuiate questi impegni in un accordo scritto. Sarà un'addenda al vostro contratto della proprietà immobiliare e deve essere firmato da entrambi il venditore così come lei. Da un lato, se il vostro sviluppatore non acconsente ad essere cooperativo, realmente non avete troppe opzioni. Potete mantenere il consigliere giuridico che può potere esercitare la pressione sullo sviluppatore. A volte, una lettera sulla carta intestata dell'avvocato funziona -- ma non sempre. Tenere presente che ora -- con la domanda incredibile di nuove (o rinnovato) unità del condominio e con i prezzi che continuano ad aumentare -- il vostro sviluppatore piuttosto lo ha lasciato dall'affare in moda da potere vendere l'unità a qualcun'altro, possibile ad un prezzo più elevato. Quella può essere un'opzione per la vostra considerazione. Tuttavia, anche se potete uscire da sotto questo affare, non ci è garanzia che potrete trovare -- e buy -- qualcos'altro in tempo per voi per rispettare il vostro limite del 31 ottobre. Nell'analisi definitiva, dura come può suonare, potete dovere mordere la pallottola e pagare il vostro proprio alloggio sostitutivo. Ciò può ancora essere meno costosa che archivando una causa. Per gli acquirenti futuri, qui è una punta: Ottenere ogni rappresentazione fatta dallo sviluppatore o dai relativi agenti diminuiti a scrittura e firmati sia dal venditore che dal compratore. Se ci sono pianificazioni di pavimento, opuscoli o altri documenti descrittivi dicenti circa il vostro condominio, assicurar che siano incorporati nel vostro contratto di vendite. Se l'agente rifiuta di mettere nella redazione delle sue dichiarazioni orali, questa dovrebbe essere una grande bandierina d'avvertimento rossa a voi. | 
