Abusi del condominio: Una saga continua
da Benny L. Kass
Di quando in quando, un caso trova il mio ufficio che mi ricorda che molte associazioni di comunità ancora hanno mólto imparare. La saga dell'associazione del condominio X del villaggio di accordo di Bessie Jacobs v. è un esempio calzante. Bessie Jacobs -- secondo l'opinione trasmessa dal tribunale di prima istanza degli Stati Uniti per il distretto del sud di Florida il 1 febbraio 2004 -- è ottantotto anni, vittima fisicamente handicapped di poliomelite, che vive da solo nel condominio in Tamarac, Florida del villaggio di accordo. È entrato nell'associazione 22 anni fa. Per alleviare il suo dolore, utilizza un triciclo motorizzato. Ha comprato la sua unità direttamente dallo sviluppatore, che ha costruito una rampa del compensato in modo che potesse immagazzinare il suo triciclo e ricaricare la relativa batteria in un armadio sul pianterreno, che è di quattro pollici sopra il pavimento. Circa due anni fa, la rampa è sparito. Secondo la corte, “una nuova rampa è stata costruita e troppo presto è sparito. L'associazione allora ha chiuso il portello a chiave all'armadio di magazzinaggio, che ha rifiutato di permettere che la l$signora Jacobs faccia un'altra installare rampa e che ha negato il suo accesso al suo triciclo nell'armadio di magazzinaggio.„ La l$signora Jacobs ha archivato una causa che cerca un'ingiunzione permanente contro l'associazione del condominio. Inoltre ha sostenuto che l'associazione stava discriminando intenzionalmente contro di lei in violazione della legge sugli alloggi equa federale. Quella Legge proibisce la distinzione in alloggiamento (associazioni comprese del condominio) in base alla razza, al colore, alla religione, al sesso, all'origine nazionale, alla condizione familiare ed all'inabilità. Un tipo di distinzione di inabilità proibito dalla Legge è il rifiuto per fare i prestiti ragionevoli nelle norme, nelle polizze, nelle pratiche, o nei servizi quando tali prestiti possono essere necessari da permettere una persona con un'inabilità la parità di opportunità usare e godere di una dimora. La corte ha trovato che l'associazione era in violazione della Legge, ha pubblicato un'ingiunzione permanente contro l'associazione ed inoltre ha ordinato che la l$signora Jacobs be ricevesse le tasse degli avvocati per dovere portare questo caso. La corte ha disposto i quattro elementi di base che sono necessari da prevalere in una tal causa: - Il querelante soffre da un handicap, che include: (1) persone con un danno fisico o mentale che limita sostanzialmente una o più attività importanti di vita; (2) persone che sono considerare come avendo un tal danno; e (3) persone con un'annotazione di un tal danno.
In questo caso, la corte ha notato che non solo ha fatto l'associazione “acquisce„ all'handicap della l$signora Jacob per i 22 anni scorsi, ma “mai ha il difensore ha chiesto tutta la prova medica supplementare„ del suo handicap. Di conseguenza, “il difensore ora estopped dalla contestazione se la l$signora Jacobs è fisicamente handicapped e se i danni e le inabilità fisici della l$signora Jacobs limitano la sua attività principale di vita di camminare.„ - Il dichiarante ha saputo (o dovrebbe ragionevolmente sapere) dell'handicap. La testimonianza era evidente che l'associazione era informata dell'handicap per i 22 anni scorsi che l$signora Jacobs di proprietà e riseduta nella sua unità. Effettivamente, il giudice ha specificato che “venti anni del difensore di silenzio su questa emissione parla i volumi.„
- Il prestito dell'handicap può essere necessario da permettere il querelante una parità di opportunità usare e godere della dimora. Le parole chiave qui sono “prestito ragionevole„. Secondo la corte, “il prestito di piccola rampa del compensato si è serrato al pavimento in moda da non poterlo rubare facilmente esso, specialmente dopo avente uno per 20 anni senza avvenimento, è eminentemente ragionevole.„
Dovrebbe anche essere notato che “il prestito ragionevole„ non significa che l'associazione deve pagare questi costi. Tutto che l'associazione debba fare è di concedere agli handicappati la persona -- alla sua spesa -- per fare che cosa è necessario ragionevolmente “accomoda„ l'handicap. - L'associazione ha rifiutato di fare tale prestito. Qui, la corte ha trovato che poiché alla l$signora permessa associazione Jacobs per avere una rampa per più di 20 anni ed ora rifiuta di permettere che sia conflitti “del querelante sostituito di sostegni che il difensore si comportasse intenzionalmente per precludere l'ultimo godimento del suo condominio…„
La corte allora ha ordinato quanto segue: Il difensore permanentemente sarà incoraggiato dal proibire il querelante per installare, saldamente serrandosi al pavimento di calcestruzzo, una rampa materiale adatto l'altro o (del compensato) in modo da il querelante può immagazzinare liberamente, accedere a e caricare il suo triciclo motorizzato nell'armadio di magazzinaggio sul primo piano del difensore del bene immobile del difensore… più ulteriormente fornirà al querelante una chiave all'armadio di magazzinaggio. Per concludere, il giudice ha richiesto che se la l$signora Jacobs più non risiede nell'unità -- o se il suo medico determina che più non ha bisogno del triciclo per gli scopi medici -- che il querelante (alla sua spesa) ristabilirà la rampa eliminata e la superficie coperta al relativo originale per condizionare.
Nel mio parere, questo è un caso che dovrebbe non andare mai alla corte. Ciò è un caso che dà a cronisti come me i grandi articoli per scrivere. Ciò è un caso che ha costato l'associazione -- ed i relativi membri -- molta moneta. Ciò è un caso dove forse il consiglio d'amministrazione non ha esercitato il buon giudizio di affari e forse non dovrebbe essere giudicato responsabile della violazione della loro imposta fiduciaria. E, dai fatti poichè li capisco, questo proviene un caso in cui l'avvocato dell'associazione dovrebbe essere imbarazzante per permettere che sia portato. La maggior parte dei membri di associazione dei consigli d'amministrazione sono funzionamento e coscienziosi duri. Purtroppo, i pochi casi difettosi colpiscono i mezzi e danno al resto delle associazioni una reputazione difettosa. Parecchi anni fa, le associazioni che della Comunità l'istituto ha pubblicato un libretto intitolato sono ragionevoli, scritto da Kenneth Budd. Questo materiale dovrebbe essere lettura richiesta per ogni proprietario domestico in un'associazione di comunità. La conclusione del sig. Budd dovrebbe essere adottata come premessa ai decreti di legge di ogni associazione. Scrive: È tempo affinchè le associazioni scriva le norme responsabili e di esaminare le limitazioni attuali. Per per eliminare le limitazioni che sono antiquate ed illogiche ed affrontare i problemi specifici con le soluzioni libere e specifiche. Per realizzare quello ultrazelante, i consigli d'amministrazione irragionevoli possono essere più offensivi ai valori di una proprietà che le violazioni che provano così vigoroso ad evitare. È tempo di essere ragionevole. |
