Sconcertante circa APRILE?

Sconcertante circa APRILE? Non siete solo
da Henry Savage

Domanda: Sto studiando la possibilità di rifinanziare il mio credito ipotecario $300.000 e non posso decidere indipendentemente da fatto che dovrei comprare la tariffa giù con i punti o prendere un'più alta tariffa e pagare i costi closing zero. Il mio ufficiale di prestito mi ha dato due opzioni. Ha detto che potrei rifinanziare ad una tariffa fissa di 30 anni di 5.25 per cento con lle tasse totali di $13.000 o potrei rifinanziare ad una tariffa fissa di 30 anni a 5.875 per cento con le tasse zero. Il tasso percentuale annuale (APR) sul prestito di 5.25 per cento è 5.624 per cento. APRILE sui 5.875 per cento è 5.892 per cento. Il mio padre dice che dovrei prendere il programma costoso con APRILE più basso ma non sono realmente quello acuto sull'aumentare il mio saldo di prestito di $13.000 per guadagnare .625 per cento nella mia tariffa. Dovrei succhiarlo in su e pagare $13.000 per ottenere il programma con APRILE più basso?

Risposta: No. I vostri istinti sono buoni -- $13.000 sono molta pasta da pagare in tasse nonrefundable. Non posso levarmi in piedi APRILE e prendo l'eccezione ai cosiddetti “esperti„ chi raccomandano i clienti di andare con il programma di prestito che ha APRILE più basso (nessun'offesa al vostro papà). Lasciarlo spiegare e sgranocchiare alcuni numeri.

Il più grande problema con APRILE è che suppone che il mutuatario terrà il prestito fino alla conclusione del termine -- un presupposto non realistico. Se tenete il prestito per 30 anni, conserverete complessivamente $16.920 prendendo la tariffa più bassa, alto prestito di costo perché la differenza di pagamento è $47 al mese. Che cosa abbiamo è un prestito $313.000 a 5.25 per cento o ai $300.000 a 5.875 per cento. Poiché entrambi i prestiti sono pagati fuori in 360 mesi, il prestito di 5.25 per cento che gli inizio a $313.000 sarebbero una migliore scelta se il prestito è tenuto per l'intero termine.

Ma ora osserviamo un piccolo più vicino.

APRILE che è pubblicato a voi ai tempi dell'applicazione è un preventivo. A meno che il prestatore stia dandolo un pacchetto closing garantito di costo, quale un refi zero di costo, vostro APRILE allineare sarà differente dalla comunicazione iniziale perché i costi closing sono soltanto un preventivo.

APRILE inoltre è calcolato in modo errato. È supposto per dare al mutuatario il costo allineare del prestito espresso come tasso di interesse quando sia la tariffa della nota che i costi closing transazionali sono presi in considerazione. Il problema è che APRILE non prende in determinate tasse di considerazione. Considera le spese banca-relative quali i punti, la valutazione e le tasse di rapporto di accreditamento, ma non considera le spese quali le tasse di regolamento dell'agente o dell'avvocato di titolo.

APRILE inoltre comprende in modo errato l'interesse provvisorio nel relativo calcolo. L'interesse provvisorio è appena quello -- interesse sul prestito. Erroneamente considera l'interesse provvisorio un costo transazionale. Secondo la scadenza, questo può notevolmente variare APRILE.

Otteniamo ai numeri reali using il vostro piano d'azione. Per i motivi quotati sopra, sappiamo che APRILE sul prestito di 5.25 per cento è inesatto. APRILE sul refi zero di costo è inoltre inesatto a 5.892 per cento perché APRILE pensa che l'interesse provvisorio sia un costo transazionale. APRILE su un vero prestito zero di costo sarà lo stesso della tariffa della nota perché non ci sono tasse.

Qui sono i numeri:

Il principale e l'interesse (il pagamento di P&I) su un prestito $313.000 a 5.25 per cento è $1.728 al mese per i trenta anni futuri. APRILE è 5.624 per cento.

Il pagamento di P&I su un prestito $300.000 a 5.875 per cento è $1.775 al mese per i trenta anni futuri. APRILE è 5.892 per cento.

Il programma di prestito con APRILE più basso è $47 più di meno al mese, ma $13.000 più costosi in tasse nonrefundable.

Il vostro padre sta esprimendogli il parere sano quando lo dice di prendere il prestito con APRILE più basso? Confrontiamo.

Ho detto, se doveste tenere il prestito per trenta anni, sarebbe di destra, ma quello non è un presupposto ragionevole. Certamente non so che chiunque durante i trenta anni ultimi che non abbia ad un certo punto ha venduto la loro casa o ha rifinanziato. Per la maggior parte delle gente, è non realistico.

Un periodo più ragionevole ha potuto essere di sette anni. Alla fine di sette anni, il saldo $313.000 cadrebbe a $276.649 using una tariffa della nota di 5.25 per cento. Con un saldo di inizio di $300.000 e una tariffa di 5.875 per cento, il saldo alla fine di sette anni è $268.313, i $8.336 supplementari nell'azione ordinaria.

Ma i $47 nel risparmio mensile ammontano soltanto a $3.948 in sette anni.

Proviamo un periodo d'immagazzinamento di dieci anni. Il saldo di conclusione è $256.498 alla tariffa di 5.25 per cento e $250.214 alla tariffa di 5.875 per cento -- una differenza di $6.284. $47 al mese in 10 anni aggiungono a $5.640 -- $644 più di meno dell'azione ordinaria sviluppata con l'più alta tariffa, opzione zero di costo.

I numeri non si trovano. Prende più di dieci anni prima che recuperiate il costo di presa della tariffa a basso interesse, alto prestito di costo. E non ho considerato il fatto che più interesse fosse paid all'più alta tariffa, dante al proprietario domestico una rottura di imposta supplementare.

La linea inferiore? Dovete essere 100 per cento sicuri che manterrete un prestito per bene 10 o 15 anni affinchè vi avvantaggiate prendendo una tariffa più bassa, più alto prestito di costo. Se pensate potete vendere prima di allora, o pensate che tassi di interesse potrebbe cadere durante i dieci anni successivi che forniscono un'occasione di refi, è meglio da prendere l'più alta tariffa e da rinunciare a pagare tutte quelle tasse.