La federazione del consumatore dell'America libera il rapporto duro sull'industria della proprietà immobiliare Il NAR risponde, ad esempio i consumatori sono serviti più meglio dall'efficace regolazione di condizione più vicino ai mercati immobiliari locali che dai regolatori di Washington.
RISMEDIA, 21 giugno 2006 - il consumatore che la federazione dell'America (CFA) ha liberato un rapporto scathing lunedì sul quanto proprietà immobiliare tradizionale brokers e le loro associazioni, esso crede soffoca la concorrenza, sul che riforme sono necessarie proteggere i compratori domestici ed i venditori e come questi consumatori possono proteggersi.
“Molte ditte di mediazione tradizionali della proprietà immobiliare e le loro organizzazioni, funzione come cartello che prova a fissare i prezzi e limitare le opzioni di servizio,„ ha detto Stephen Brobeck, direttore esecutivo del CFA. “Ma i consumatori possono intraprendere le azione per abbassare 6-7% commissioni senza compromettere la vendita o approvvigionamento di una casa,„ ha aggiunto.
Secondo il rapporto, il desiderio dei mediatori tradizionali di effettuare 6-7% commissioni e l'occasione per “doppio-tuffano„ - un mediatore che raccoglie l'intera commissione - le bugie dietro quasi tutte le loro azioni anticompetitive. In quasi tutte le zone del paese, i mediatori tradizionali hanno provato a caricare le commissioni o di 6% o 7%, anche se molti venditori delle case più care hanno potuti negoziare lle riduzioni di un punto di percentuale o persino più, il rapporto dice.
“La preoccupazione di molti mediatori tradizionali con il mantenimento della loro compensazione in gran parte spiega non solo la loro opposizione allo sconto ed ai mediatori della tassa-soltanto ma anche la loro difesa delle commissioni venditore-paid, dell'avvocatura dell'anti-abbuono e delle leggi di servizio di minimo e gli sforzi per effettuare il controllo dei servizi dell'elenco multiplo,„ hanno detto Brobeck.
Il rapporto è basato su informazioni dalle dozzine dei professionisti della proprietà immobiliare e dalle centinaia di articoli in pubblicazioni, nelle pubblicazioni della proprietà immobiliare e nella pressa generale, condizioni di CFA.
Come i consumatori sono danneggiati
Il rapporto spiega tre sensi in cui i consumatori sono danneggiati dalle pratiche tradizionali di mediazione della proprietà immobiliare. Secondo il rapporto:
• I mediatori tradizionali provano a caricare il livello, i prezzi uniformi senza riguardo all'addestramento ed all'esperienza nel mediatore, i servizi specifici offerti, il numero dei mediatori in questione e la funzione del mediatore - come l'agente o agevolatore fiduciario. “La $24.000 maggior parte dei mediatori provano ad addebitare la vendita dei $400.000 che la casa approvvigionerebbe molti nuovi modelli dell'automobile o le procedure mediche costose,„ hanno notato Brobeck.
• I mediatori tradizionali che lavorano con sia il venditore che il compratore in una vendita domestica quasi funzionano sempre come agevolatori anche se i consumatori, particolarmente venditori, sono stati condotti a credere che i mediatori stiano funzionando come agenti fiduciari.
• Per aumentare le probabilità dell'“doppio-si tuffano,„ molti mediatori tradizionali promuovono i loro propri elenchi ai venditori e, se queste non sono attraenti, gli elenchi della loro ditta.
Come i mediatori tradizionali soffocano la concorrenza
Ci sono cinque fattori che permettono che i mediatori tradizionali limitino il prezzo ed assistano la concorrenza, secondo il rapporto:
• Commissioni Venditore-Paid: I venditori ed i mediatori del venditore sono riluttanti ad abbassare le spaccature della commissione ai mediatori che funzionano con i compratori per timore che i beni non saranno indicati. Se i venditori ed i compratori ogni compensazione negoziata esclusivamente con i mediatori, i servizi di mediazione ed i prezzi siano rapidamente suddivisi.
• Distinzione contro i mediatori non tradizionali: L'anti-abbuono ed il minimo assistono le leggi, che i mediatori tradizionali hanno persauso molte legislature statali di approvare, sono destinati a limitare le opzioni di fissazione dei prezzi e di servizio. Così sono le forme più sottili di distinzione dai mediatori tradizionali che non mostrano gli elenchi dello sconto o dei mediatori della tassa-soltanto o che fanno l'accesso agli elenchi dei beni difficili per i mediatori esclusivi del compratore o
rebaters.
• Servizi dell'elenco: La dominazione dei servizi non stabilizzati dell'elenco multiplo dai mediatori tradizionali li permette di limitare l'pieno accesso ai clienti del mediatore, alla commissione del pellame spacca dai consumatori e limitare i mediatori non tradizionali da accesso o da informazioni complete.
• Mancanza di conoscenza del consumatore: I compratori domestici principianti conoscono tipicamente pochissimo circa i servizi di mediazione e la loro fissazione dei prezzi. Quelli che vendono una casa e che comprano un altro tendono ad essere preoccupati con l'accoppiamento delle queste vendite. Di conseguenza, molti consumatori non acquistano con attenzione e non negoziano per i servizi di mediazione come approvvigionerebbero un'automobile o altri prodotti costosi.
• Bloccaggio regolatore: I mediatori di pratica della proprietà immobiliare compongono una grande maggioranza di tutti i commissari della proprietà immobiliare della condizione che sono supposti regolamentare l'industria. Secondo le aspettative, non intraprendono pochi o azione alla concorrenza adottiva di prezzi, proteggono i mediatori non tradizionali da distinzione, istruiscono i consumatori circa come il mercato funziona, o fanno rispettare le comunicazioni required.
Come i consumatori possono proteggersi
Il rapporto inoltre invita i venditori domestici ed i compratori a proteggersi sostenendo le riforme state necessarie e negoziando più validamente con i mediatori.
Gli autori specificano che le riforme di chiave cominciano con la regolazione coscienziosa e indipendente da coloro che non sta esercitando in brokers. Questi regolatori devono richiedere le efficaci comunicazioni del consumatore e proteggere i mediatori non tradizionali da distinzione.
I consumatori essi stessi possono anche intraprendere le azione per proteggersi. Secondo il rapporto:
• Tutti i consumatori dovrebbero chiedere le comunicazioni orali e scritte di quale il loro mediatore rappresenta, se chiunque. I mediatori che funzionano come “agevolatori,„ “mediatori transazionali,„ o “agenti doppi„ non possono rappresentare gli interessi finanziari dei clienti.
• I venditori dovrebbero chiedere ai mediatori che sono agenti fiduciari per diminuire la commissione standard 6-7% da un punto e dai mediatori di percentuale che sono agevolatori per battere fuori almeno due punti di percentuale poiché “doppio-stanno tuffando solitamente.„ I compratori dovrebbero chiedere a mediatori se sono disposti a rimborsare un punto di percentuale della commissione di nuovo loro.
• I consumatori dovrebbero chiedere notizie sui conflitti di interessi potenziali del mediatore, come spinta i loro propri elenchi o dei quelli della loro ditta.
“I mediatori della proprietà immobiliare sanno che la loro industria sta cambiando ed è sempre più disposta a negoziare sia il prezzo che il servizio,„ ha detto Brobeck del CFA. “Per di più, i consumatori dovrebbero insistere che quello chesi tuffa i mediatori non ricevano nient'altro le commissioni di di 4%,„ lui hanno aggiunto.
Il CFA è un'associazione senza scopo di lucro di circa 300 gruppi di consumo che ha funzionato, dal 1968, avanzare l'interesse del consumatore con la ricerca, la formazione e l'avvocatura.
Per leggere il rapporto completo dal CFA, scattar qui.
DICHIARAZIONE DI NAR SUL RAPPORTO DI CFA
L'associazione nazionale degli agenti immobiliari ha pubblicato la seguente dichiarazione lunedì in risposta alla relazione del CFA:
L'industria della proprietà immobiliare dell'America è uno degli ambienti più competitivi di affari nel mondo, caratterizzato dalle barriere basse all'entrata, al servizio intenso del cliente personale e ad una struttura results-based della compensazione.
I consumatori della proprietà immobiliare possono scegliere da quasi 80.000 mediazioni della proprietà immobiliare e da più di 2 milione licenziatari della proprietà immobiliare, più di 1.3 milioni di chi sono degli agenti immobiliari. La concorrenza è feroce. Infatti, le mediazioni di sconto e molti modelli innovatori di affari stanno facendo molto bene oggi e la commissione media della proprietà immobiliare, come computata dalle tendenze reali, è caduto da 5.5% in 1998 - 5.1% di 2003.
L'industria della proprietà immobiliare sta sfruttando efficace egualmente il Internet per gli anni, a vantaggio dei venditori e dei compratori. Circa tre su quattro compratori oggi usano il Internet per cercare le case e quelli using il Internet sono più probabili funzionare con un professionista che coloro che non fa.
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