Il metodo di costo:

Il metodo di costo: Non indica il valore di mercato semplice della tassa!

Da Kenneth J. Jones, CTA, SCGREA

Direttore, istruttore principale dell'istituto delle tecnologie della proprietà immobiliare

Una delle emissioni più caldo dibattute all'interno della valutazione dei beni immobili e delle industrie bancarie, come pure all'interno di quelli tassa la valutazione delle giurisdizioni richieste per basare le valutazioni dei beni immobili su valore di mercato, è il soggetto di indipendentemente da fatto che il metodo di costo sia adatto per uso nelle assegnazioni di valutazione dei miglioramenti del bene immobile attuale, senza riguardo alla loro età (strutture brand-new comprese), quando lo scopo dell'assegnazione è di valutare il valore di mercato, come definito nei campioni uniformi di pratica professionale di valutazione (USPAP), della proprietà semplice di tassa.

Da un lato, abbiamo una maggioranza degli esperti della proprietà immobiliare che sono stati istruiti direttamente o indirettamente nell'applicazione di questa metodologia, in conformità con il testo e gli insegnamenti dell'istituto di valutazione che indica, “il risultato [del metodo di costo] è un'indicazione del valore dell'interesse semplice della tassa nei beni.„ (1). Dall'altro lato, abbiamo una vasta diversità dei professionisti della proprietà immobiliare, compreso i costruttori, gli sviluppatori, gli costo-estimatori professionali, gli appaltatori, mediatori della proprietà immobiliare, così come la stragrande maggioranza della popolazione d'acquisto e di vendita che non riescono a comportarsi in conformità con quegli insegnamenti. Questi gruppi, sia deliberatamente che unknowingly, conducono le loro attività economiche costanti con i principi economici fondamentali e non non considerare i risultati dall'uso/applicazione del metodo di costo come un'indicazione di valore di mercato, al contrario a quegli insegnamenti.

Questa carta è intesa a 1) fornisce al lettore un esame delle differenze fra gli insegnamenti accademici correnti e le attività effettive del mercato e 2) fornisce il supporto economico dell'esperto e USPAP basato effettivo di pratica con cui istruire i loro clienti al fatto che l'uso del metodo di costo all'interno delle valutazioni di valore di mercato del semplice di tassa o dei di meno/proprietà parziale è inadeguato.

Per afferrare i problemi inerenti con la credenza comune che i risultati del metodo di costo fornisce un'indicazione del valore del mercato dei diritti di proprietà semplici della tassa, uno deve in primo luogo sapere e capire che ci sia una differenza notevole fra la proprietà immobiliare, che è la funzione definita della terra ed il che cosa strutture sono intese permanentemente per essere affiggute a ciò, all'occorrenza ed i beni immobili, che siano i diritti intangibili e artificiali all'uso della proprietà immobiliare, citato tipicamente come il pacco dei diritti, a cui comprendere i diritti possiedono, usa, occupa, affitta, reversione, vendita, dà via, o non ne fare di queste cose. È assolutamente essenziale per capire il fatto che, quando un esperto è dato un'assegnazione al valore del mercato di preventivo del semplice di tassa o di un parziale/poco interesse, “la cosa„ che è stimata non sia la proprietà immobiliare definita, ma i diritti intangibili dei beni immobili inerenti a quel pacchetto specifico della proprietà immobiliare.

Il fatto seguente che deve essere riconosciuto è quello quando valuta la riproduzione costo-nuova (il costo valutato per generare un duplicato esatto dei miglioramenti tematici, compreso i materiali da costruzione esatti utilizzati nella relativa costruzione così come il relativo disegno esatto, compreso le relative mancanze funzionali) O il rimontaggio costo-nuovo (il costo valutato per generare un nuovo bene immobile degli stessi usa [magazzino, edificio per uffici, multifamiliare, unifamiliare, ecc.] using il più ritardato, la maggior parte di materiale da costruzione moderni e delle caratteristiche del progetto funzionali ottimali), il risultato di un tal preventivo è soltanto una contabilità di tutte spese necessarie per generare una struttura fisica, quindi il relativo precedente nome il metodo di sommatoria. . Il risultato di questa procedura di contabilità che è il metodo di costo, non significa, né dovrebbe esso sbagliarsi per significare, che il partecipante tipico del mercato pagherà l'importo di quel preventivo di spesa, o qualsiasi importo relativo esso in cambio dei diritti a quel pacchetto della proprietà immobiliare.

Per credere che questa procedura di contabilità indichi il valore di mercato dei diritti di proprietà semplici della tassa richiede uno di ignorare un certo numero di leggi economiche fondamentali, compreso le 4 componenti essenziali specifiche che devono esistere simultaneamente in modo che qualche cosa essere considerato di avere valore, che sono stato: 1) programma di utilità; deve avere uno scopo utile, 2) opportunità; deve essere voluto da quelli chi un uso, 3) alla penuria; la relativa offerta deve essere di meno che la relativa domanda relativa e 4) l'accessibilità; deve essere acquistabile a quelle a chi il programma di utilità e l'opportunità.

Più ulteriormente, credere che costare la procedura di contabilità di metodo possa fornire un'indicazione del valore di mercato del semplice di tassa, o tutto l'interesse parziale in quei diritti di proprietà, è inoltre di ignorare il principio di contributo che specifica che un articolo ha soltanto valore fino al punto in cui contribuisce al valore del tutto, O dall'importo che il valore del tutto è diminuito di assenza di quell'articolo.

Ora consideriamo le azioni dei partecipanti tipici del mercato. Non importa se dovessimo considerare i tipi tipici dell'investitore coinvolgere nel reddito specializzato producendo i beni, o il primo compratore domestico tipico; quando viene a decidere il prezzo per pagare i diritti di proprietà connessi con un pacchetto specifico della proprietà immobiliare che la loro metodologia “di valutazione„ è virtualmente identica in quanto, nessuna considera di costare la metodologia di contabilità di metodo.

Perché non? Soprattutto perché, nei loro occhi è irrilevante! Il fatto che il bene immobile è già là elimina la necessità di conoscere che cosa costerebbe per costruire nuovo e svalutarlo al valore attuale. L'investitore si preoccupa soltanto per la quantità di rendimento dai beni tematici come investimento confrontato ai rendimenti dagli investimenti competitivi ED il compratore domestico si preoccupa soltanto per il prezzo d'acquisto della casa A riguardante il prezzo d'acquisto della casa B, più considerazione del valore di contributo, all'occorrenza, da tutte le differenze fra le due case che, il compratore tipico, possono considerare per come del valore ed in tali importi soggettivi del dollaro, come, il compratore tipico, possono attribuire a tali differenze come le differenze sono percepite per contribuire al programma di utilità ed all'opportunità generali di ogni casa. Per quanto riguarda il venditore tipico, sono interessati solamente dell'ottenere il prezzo più elevato possibile riguardante i prezzi di vendite ottenuti dai venditori di che cosa percepiscono per essere beni competitivi.

PUNTO DEL FATTO: I locali stessi della metodologia di contabilità di metodo di costo sono completamente estranei il compratore ed il venditore tipici della proprietà immobiliare che è sostenuta dall'assenza virtuale di tale attività che è intrapresa nel mercato da quei compratori e venditori tipici dei miglioramenti del bene immobile attuale.

PUNTO DEL FATTO: Oltre che il loro riconoscimento apparente dell'estrainetà delle indicazioni dalla procedura di contabilità di metodo di costo, il compratore ed il venditore tipici dei beni immobili non hanno la conoscenza tecnica né l'esperienza pratica richiesta di intraprendere la costruzione di un edificio in un modo competente, redditizio, attuale, così, non può possibilmente essere considerata capace di impresa dello sviluppo del metodo di costo.

DOVREBBE ESSERE DI GRAVE PREOCCUPAZIONE ad ogni esperto e ad ogni utente di un rapporto di valutazione per accertarsi che la persona che fornisce i preventivi di costo-nuovo abbia la conoscenza tecnica sufficiente ed esperienza pratica nelle discipline della progettazione, della costruzione e di costo-valutazione del bene immobile per essere considerato conformemente alla fornitura di competenza di USPAP quando l'uso del metodo di costo è adatto.

Aggiungendo all'assenza di supporto economico, così, ulteriore insidiando la credibilità nella credenza che la procedura di contabilità di metodo di costo può fornire un'indicazione del valore del mercato dei diritti dei beni immobili connessi con un pacchetto specifico della proprietà immobiliare è il soggetto dei metodi attualmente insegnati a ed accettati da cui gli esperti “svalutano„ i costo-nuovi preventivi per ottenere teoricamente un'indicazione “del valore„ attuale dei miglioramenti del luogo e del bene immobile già attuale.

La maggior parte dei esperti sono stati insegnati a che i beni immobili “svalutano„, o perdono “il valore„ 1) per mezzo del processo di invecchiamento, 2) attraverso i cambiamenti nei campioni di programma di utilità funzionale, così come 3) “dai externalties„; la negazione influenza dall'esterno dei contorni dei beni.

Soprattutto, “il deprezzamento„ poichè attualmente è insegnato a e si esercita in, è appena un'altra procedura di contabilità, che rinforza la chiara differenza fra la metodologia di metodo di costo, che è condotta nell'isolamento “dalle forze di mercato„ e le metodologie di confronto di vendite e di capitalizzazione di reddito quale sono solamente ed interamente il risultato diretto di attività del mercato. Ciò è sostenuta dal fatto che non ci sarebbe necessità di ottenere le indicazioni “di deprezzamento„ dagli altri 2 veri metodi del mercato, come usando la perdita finanziata di affitto dal metodo di reddito; appena uno di molti esempi.

Un'analisi della pratica “di deprezzamento fisico„ dovuto il processo di invecchiamento trova che il costo-nuovo preventivo “è svalutato il più comunemente„ con l'età/metodo economici o reali di vita, di cui tutt'e due è basato sull'ragioniere-come il modello di deprezzamento rettilineo sviluppato dividendo l'età (reale o efficace) del miglioramento dal preventivo della relativa vita restante (fisico o economico). Oltre che il fatto che questo preventivo “di deprezzamento„ non è derivato da prova “del mercato„, è il problema principale che suppone che tutte le cose all'interno della struttura, come pure c'è ne e tutti i miglioramenti del luogo, “svalutano„ agli stessi, costante, tariffa rettilinea annuale di media. Esempio: Un bene immobile con un'età reale di 15 anni e una speranza di vita rimanente valutata di 45 anni ha svalutato, secondo questo modello, da complessivamente 25%, implicante annualmente una tariffa rettilinea annuale media di 1.67%. Poiché i mercati semplici non funzionano questo senso, questa metodologia dei ragionieri non può ragionevolmente essere considerata “il mercato„ basato né “il mercato„ relativo, quindi, non può possibilmente raggiungere una conclusione né fornire un'indicazione “di valore di mercato„.

Un altro problema di contributo in questo metodo dei ragionieri di deprezzamento, è le dichiarazioni tipico non confirmate delle speranze di vita reali valutate. Sembra, secondo virtualmente ogni rapporto di valutazione della proprietà immobiliare ho letto mai, ci non è una struttura della casa negli S.U.A. che dureranno più lungamente di 50-60 anni, né un fabbricato industriale che durerà più lungamente di 40-50 anni, con le speranze di vita reali similmente brevi specificate per tutti i altri tipi di miglioramenti del bene immobile.

Sono sicuro, poichè sono sicuro che siete, che ci è un gran numero di beni immobili durante gli Stati Uniti che superano 80-100 anni che è messo a tutti i tipi di usi. Infatti, ci probabilmente non è una struttura di bene immobile che è costruita oggi in conformità con i regolamenti edilizii minimi che non fisicamente durano almeno 100 anni, manutenzione continua normale assuming. E, mentre non può continuare a fornire il valore di contributo alla terra/luogo per quel lungo un periodo di tempo, è più probabile di non quello esso si leverà in piedi fisicamente lungamente almeno quello, ancora, manutenzione normale assuming.

Ciò li porta al soggetto principale seguente quando discute l'applicabilità dei metodi attualmente applicati ed accettati “di deprezzamento„, che è la preoccupazione che molti rapporti di valutazione non riescono a dimostrare una comprensione di funzionamento delle implicazioni dal termine “vita economica restante„, che, se non siete un esperto, è il tempo valutato nel futuro che i miglioramenti attuali continueranno a fornire il valore di contributo al valore di mercato del

terra/luogo liberi.

Questo problema elemosina la domanda evidente, “come può un supporto dell'esperto ragionevolmente la loro previsione della quantità di anni che una struttura sta andando continuare per fornire il valore di contributo al valore di mercato della terra/luogo liberi?„. Con la risposta più ragionevole che è, “probabilmente non può essere fatto.„.

Mentre si può discutere i pro e/o i contro di vari metodi di misurazione “del deprezzamento„, la logica detta che persino la considerazione dei preventivi costo-nuovi “di svalutazione„, di natura, sta occupandosi solamente della funzione fisica della proprietà immobiliare, completamente all'esterno di ed oltre ai parametri richiesti della valutazione del valore del mercato dei diritti di proprietà.

Una prova ragionevole, o la sfida a questi locali è di chiedere, “che prova collega l'invecchiamento/deprezzamento fisici per abbassare “il valore di mercato„? „, che potrebbe ragionevolmente essere analizzato come segue. Considerare un avvenimento comune; una dimora di 100 anni ad un livello sufficiente di manutenzione che attualmente è stata venduta per $150.000 che, per questo esempio, è valore di mercato tipico nel relativo mercato. Il relativo costo-nuovo reale in 1893 può ragionevolmente avere stato $3.500 con il valore di mercato del relativo luogo che è $300 con un valore di mercato generale di $4.200. E, mentre i cambiamenti nelle forze economiche della domanda e dell'offerta hanno aumentato il rapporto del valore di contributo della terra al valore di mercato generale, la domanda originale rimane, “che prova collega l'invecchiamento/deprezzamento fisici per abbassare “il valore di mercato„? „, con la risposta che deve essere, “non è tale prova.„ Quindi, sembrerebbe ragionevole da concludere che, nè i metodi accettati per la misurazione “del deprezzamento„ fisico nè per vita economica restante di previsioni, ha un rapporto alla realtà del mercato, così, non può provocare un'indicazione di valore di mercato.

L'osservazione e l'esperienza forniscono la conclusione che la maggior parte dei esperti che sviluppano un costo-nuovo preventivo dei miglioramenti del bene immobile attuale nel valore di mercato, così come le assegnazioni di valutazione per altri tipi di valori, dati di uso hanno fornito dai servizi nazionali di preventivo di spesa. Nel usando un tal servizio, gli esperti sviluppano tipicamente il costo-nuovo preventivo using i dati che forniscono un preventivo del rimontaggio costo-nuovo; apparentemente una selezione unreasoned che conduce uno a credere che questa selezione derivasse da una mancanza di comprensione delle relative implicazioni di valore e di definizione come provato quando, quasi invariabilmente, l'esperto applica una carica negativa contro il costo-nuovo preventivo della citazione del bene immobile del rimontaggio, “deficienze funzionali ha contenuto all'interno del miglioramento tematico attuale del bene immobile.„ quale, tramite la definizione stessa “del rimontaggio costo-nuovo„, non può possibilmente essere considerato perché l'edificio del rimontaggio è costruito ai campioni funzionali ottimali correnti. Se, infatti, il bene immobile di cui costo-nuovo sta considerando ha deficienze funzionali, l'unica metodologia adatta per la valutazione del relativo costo-nuovo sarebbe di calcolare la riproduzione costo-nuova che avrebbe riprodotto letteralmente un duplicato esatto dell'oggetto, compreso tutte le relative deficienze funzionali, che, non avrebbero preveduto ancora considerazione di una carica negativa contro costo-nuovo per le deficienze funzionali perché già sono considerate nel costo-nuovo preventivo, lasciandoli con la domanda, “dovrebbe deprezzamento funzionale causato da tali cose inerenti come la disposizione di pianificazione di pavimento, l'altezza di massimale, ecc., persino per essere considerato come articoli “deprezzabili„ in un costo-nuovo preventivo? „, a che la risposta deve ragionevolmente essere “no. Poiché usando il costo-nuovo preventivo adatto elimina quella considerazione.„

Un'altra preoccupazione principale è la nozione che il costo-nuovo preventivo di un miglioramento del bene immobile attuale dovrebbe avere una carica negativa presa contro di esso per “obsolescenza economica/esterna„, i locali fittizi poiché, come tutti gli esperti sono tenuti a sapere quando valutano valore della terra/luogo come se libero, un esperto sia responsabile considerare influenze tutto il sociali, economiche, governative ed ambientali sulla terra/luogo liberi per determinare sia il relativo valore che il relativo più alto e migliore uso. Ciò comprende tutto il external, o i fattori derivanti dall'ubicazione. In questa impresa, l'esperto è tenuto a contrapporre il valore di mercato della terra/luogo come se sia stato libero, contro il valore di mercato valutato dei beni mentre attualmente sono migliorati. Nella valutazione del valore di mercato della terra/luogo teoricamente liberi con il metodo più adatto, ogni tale metodo deve comprendere la considerazione dell'influenza di contributo di valore sulla terra/luogo tematici dai FATTORI DERIVANTI DALL'UBICAZIONE, compreso c'è ne e tutte le influenze negative di external sulla posizione dell'oggetto.

Più ulteriormente, se ci è un'influenza negativa sul pacchetto tematico di terra/luogo da una fonte fuori dei relativi contorni a che essere così notevole quanto rendono il relativo valore di terra a zero (o inferiore a zero, in modo da deve trasportare il resto dell'effetto negativo di valore sul miglioramento di costruzione [realmente esistente] proposto), a quel punto nel processo di valutazione, un esperto deve concludere che l'più alto e migliore uso della terra/luogo tematici, come se libero, sia affinchè rimanga libero finché la fonte dell'influenza negativa sia eliminata o il relativo effetto sufficientemente sia diminuito al punto in cui ci sarebbe domanda misurabile del mercato per sviluppo della terra/luogo con i miglioramenti che incontrerebbero tutte e 4 le prove per più alto e migliore uso a quel punto temporale determinato futuro.

Ciò conduce a, forse, la domanda più importante da chiedere, “è l'uso del metodo di costo nelle assegnazioni di valutazione allo scopo di valutare “il valore di mercato„ della proprietà semplice di tassa dei miglioramenti del bene immobile attuale, senza riguardo alla loro età, conformemente alle disposizioni di USPAP ed ai campioni?„ Sull'esame del USPAP, troviamo che la premessa dei fondamenti di valutazione alle condizioni di campioni & delle disposizioni, “esso è essenziale che un esperto professionista arrivi a e comunica le suoi analisi, pareri e consiglio in un modo che sarà espressivo al cliente e non sarà ingannevole nel mercato.„ La parte di comportamento di etica del USPAP Provision le condizioni, “un esperto deve effettuare moralmente e con abilità in conformità con questi campioni e non agganciarsi nel comportamento che è illegale, immorale, o improprio.„. Il commento di chiarificazione per quanto riguarda questa dichiarazione di comportamento adeguato dice, “lo sviluppo di una valutazione, revisione, o il servizio consultivo basato su uno stato ipotetico è immorale. „, che elemosina la domanda, “che cosa può essere più ipotetico del fingendo che un bene immobile attuale non sia là?„. Tuttavia, terribile una domanda più preoccupante è, “che cosa potrebbe possibilmente essere più ingannevole, ipotetico ed avanza dalla realtà delle attività nel mercato che avendo l'esperto sviluppare una cosiddetta “valutazione„ metodologia che non è usata virtualmente MAI dai partecipanti tipici del mercato?„ E, a coloro che chiederebbe, “che cosa circa il principio di sostituzione? „, be essere ricordato a, mentre specifica che, se ci sono 2 articoli di programma di utilità uguale l'articolo con il prezzo più basso guadagnerà la distribuzione più larga, questo principio economico fondamentale è basato sui locali che entrambi gli articoli attualmente esistono!

Più ulteriormente, mettere avanti il concetto che il compratore tipico costruirebbe tipicamente un edificio sostitutivo se fosse più economico “è sostenuto soltanto„ da un certo numero di hypotheticals irragionevoli, compreso 1) la trascuratezza della considerazione di più alto e migliore uso del luogo libero, 2) ignorando le emissioni dell'offerta e della domanda economiche in un mercato sopra-fornito, 3) il presupposto della disponibilità di un pacchetto sostitutivo di terra libera in grado di essere approvvigionato allo stesso prezzo del valore di mercato del luogo tematico, 4) la capacità e la compiacenza del compratore tipico pagare le spese a fine frontale normali l'ingegneria di pianificazione di luogo, i servizi architettonici e le valutazioni ambientali, tutti prima della negoziazione del prezzo d'acquisto di la terra che può dimostrare il undesirable a seguito di questi studi preliminari, oltre che considerare 5) indipendentemente da fatto che questo partecipante tipico del mercato abbia la perizia per condurre con successo una tal impresa, che è abbastanza improbabile, provato dall'assenza virtuale di tali imprese nel mercato.

Di conseguenza, basato sulle realtà dei principi economici fondamentali, così come le azioni dell'interezza virtuale dei partecipanti tipici del mercato, credo quello: 1. I risultati di sviluppare un costo-nuovo preventivo di una struttura fisica definita non possono possibilmente fornire un'indicazione del valore di mercato dei diritti intangibili dei beni immobili e 2. Per sviluppare una metodologia durante l'assegnazione di valutazione che non è usata virtualmente mai dai partecipanti tipici del mercato e comprendere quella metodologia mai usata in segnalazione che la valutazione, è una dichiarazione falsa lorda delle attività reali del mercato, quindi, sono ingannevoli all'utente del rapporto e dovrebbero ragionevolmente essere considerati una violazione seria della disposizione di etica di USPAP ed i campioni regolano 1 e 2. (1) la valutazione della proprietà immobiliare, decima edizione, istituto di valutazione, Chicago, Illinois, p 313.