> Consiglio per i mutuatari
Di preclusione e di delinquenza di tariffe anno di passato giù sopra
da Kenneth R. Harney
I proprietari domestici americani sono caricati giù con il debito di credito ipotecario pericolosamente alto, presagendo le delinquenze di prestito e le preclusioni aumentanti appena sopra l'orizzonte? Un certo pollo piccolo “teorici della bolla dell'alloggiamento„ gli farebbe pensare così. Ma le statistiche dure circa l'amministrazione dei proprietari domestici dei loro debiti di credito ipotecario suggeriscono al contrario -- drammaticamente così. Nella relativa ultima indagine trimestrale di preclusione e di delinquenza, liberata la settimana scorsa, l'associazione dei banchieri di credito ipotecario dell'America ha trovato che dal primo trimestre di 2003 con lo stesso periodo di 2004, tariffe di delinquenza su tutti i prestiti immobiliari negli Stati Uniti caduti più da mezzo un punto di percentuale. Fra i mutuatari “principali„ di credito ipotecario --quelli con buon accreditamento all'applicazione di prestito -- la percentuale dei prestiti un delinquente da 30 giorni è diminuito da 2.4 per cento alla fine di 2003 - 2.26 per cento alla fine marzo 2004. Douglas Duncan, l'economista principale del MBAA, ha detto che “la tendenza è in discesa,„ indicando che la maggior parte dei proprietari domestici stanno trattando bene le loro responsabilità di credito ipotecario. Anche mutuatari del subprime -- quelli di cui segni di accreditamento bassi ai tempi dell'approvvigionamento domestico o rifinanziano hanno indicato gli elevati rischi della delinquenza -- stanno facendo più meglio. La tariffa regolata alle variazioni stagionali di delinquenza del subprime ha caduto trimestre dei 40 punti di base (.4 per cento) un ultimo. I mutuatari della gestione di alloggiamento (FHA) federale inoltre hanno migliorato le loro prestazioni di pagamento di tempo d'inserimento, abbassanti la tariffa di delinquenza di FHA da 55 punti di base (.55 per cento). Dalla regione, i proprietari domestici nelle condizioni del sud hanno teso ad avere l'più alta tariffa generale dei pagamenti ritardati -- 4.72 per cento di delinquenza, seguita dalle condizioni north-central (4.0 per cento) ed il nord-est (3.5 per cento) e l'ovest (2.65 per cento). Gli economisti considerano le tariffe di delinquenza come un indicatore di allarme chiave dello sforzo finanziario ad ampia base fra le famiglie casa-possedenti. Quando l'economia slitta nella recessione, o nelle famiglie massime fuori i loro debtloads, la delinquenza e la preclusione valuta entrambe aumentano. Tuttavia, lo studio di MBAA ha trovato che la tariffa nazionale di preclusione durante l'anno scorso è caduto a 1.27 per cento, giù 16 punti di base (.16 per cento) dal primo trimestre di 2003. Il declino in entrambe le delinquenze serie e le preclusioni lenti e costanti è attribuibili in parte all'approvazione diffusa dai prestatori e dai servicers di credito ipotecario delle strategie di intervento “di perdita-diminuzione„. Affidato da Fannie Mae, Freddie Mac e i FHA per tutti i servicers di credito ipotecario che fanno loro il commercio con, tecniche di perdita-diminuzione comprendono le disposizioni di prestito-ristrutturazione e di forbearance che permettono che i mutuatari escano da sotto i loro arrearages. I mutuatari delinquenziali a volte di breve durata sono mantenuti dalle delinquenze serie dai reschedulings dei loro pagamenti, o dagli aumenti nei termini dei loro prestiti. L'idea di base è di mantenere i mutuatari dalle delinquenze e dalle preclusioni a lungo termine, se i loro problemi finanziari possono essere attenuati con le misure di breve durata. | 
