Programmi del regalo di acconto sfidati di nuovo da HUD da Peter G. Miller
Che cosa è un valore della casa realmente? Non emozionalmente o psicologicamente, ma in contanti, oggi, a questo momento? Chiedo perché una lettera da un lettore ha sollevato questo problema in un senso interessante ed importante -- un senso che ha effetto nazionale. Il miei marito ed io sono compratori domestici di prima volta. Saremo closing sul nostro condominio questo venerdì ed appena scopriremo che i costi closing definitivi sono di meno che l'importo di concessione dei venditori. La mia domanda è: Dove la moneta supplementare dalla concessione del venditore va? So che il compratore non è supposto ottenere alcuni contanti indietro dal venditore (siamo giusti con quello), ma d'altra parte la moneta supplementare andrà al venditore? Non penso che il venditore dovrebbe ottenere quella moneta perché abbiamo aggiunto l'importo di concessione del venditore in cima al valore originale dei beni (abbiamo offerto 239K per la concessione del venditore 11K + del condominio). Possiamo noi aggiungere altre spese quali le tasse iniziali di associazione, o le riparazioni domestiche?
Ad un livello, la risposta alla domanda è quella che ottiene i $11.000 dipende da che cosa il contratto dice. Per esempio, ci è una differenza in un accordo che dice un venditore pagherà “fino ad un massimo di„ $11.000 nella chiusura contro la lingua che dice che i compratori semplicemente otterranno ai $11.000 l'accreditamento alla chiusura. Ma ad un altro livello, la lettera chiede: Che cosa è il valore dei beni? Che cosa è il relativo valore di mercato equo? Il produttore dice che offrono $250.000 -- $239.000 per i beni più $11.000 per la concessione “del venditore.„ Se questa contabilità è corretta allora non ci era concessione per $11.000. Invece ci sono costi posposti sotto forma d'un'più alta spesa mensile di credito ipotecario, una più grandi imposta fondiaria e fatture di assicurazione (perché i beni sono più costosi di $239.000) e un'più alta transenna finanziaria quando vendono. Diciamo i beni è stato offerto per la vendita a $239.000 e l'approvvigionamento è stato finanziato con un credito ipotecario di 30 anni a 6.25 per cento ed a niente giù. Il pagamento mensile per principale ed interesse sarebbe $1.472. Tuttavia, i beni realmente hanno avuti un prezzo d'acquisto $250.000. Con gli stessi termini di prestito, il costo mensile per finanziamento diventerà $1.539 -- un aumento di $67 un il mese o di $804. È questo un gran cosa? Chiunque è danneggiato tramite questa disposizione? Non è un gran cosa se i beni hanno un valore di mercato equo $250.000 ed i compratori possono permettersi il costo mensile supplementare, alcuno di cui è deducibile dalle tasse. Ma che cosa se sono acquisto sul bordo di accessibilità, come tanti acquirenti principianti? Che cosa se qualcuno perde un lavoro, una certa paga di ore straordinarie non entra o ci è un incidente costoso o un'emergenza medica? Se i beni devono essere venduti o se vanno a preclusione, quindi i compratori possono avere grandi problemi se comprassero sopra valore di mercato equo. In quel caso, ad una vendita preimum-più i beni i proprietari allora stavano facendo concorrenza ai venditori che non hanno pagato i $11.000 supplementari e possono offrire così i loro beni ad un più a basso costo senza una perdita. Quanto ad una preclusione, se i beni siano stati approvvigionati con 100 per cento di finanziamento, quindi fra il prezzo del sopra-mercato, il finanziamento completo e “uno sconto di preclusione„ possibile il prestatore, l'assicuratore di credito ipotecario o entrambi è probabile prendere una battitura finanziaria. HUD è afflitto all'idea degli approvvigionamenti sopra valore di mercato equo che coinvolgono l'assicurazione di credito ipotecario di FHA perché se qualcosa va male allora FHA deve compensare il prestatore. HUD ora sta proponendo che regolazioni che limiterebbero se non eliminare la capacità dei terzi quale il programma di Nehemiah di fornire la moneta di acconto. Nehemiah, un venditore fornisce un contributo di fino a 6 per cento del prezzo di vendita al gruppo senza scopo di lucro. Nehemiah, a sua volta, fornisce una concessione al compratore del formato uguale. Il venditore inoltre paga una tassa di elaborazione $499. Nessuna moneta da Nehemiah va pagare fuori le carte di credito, il debito auto, ecc. L'aiuto da Nehemiah ed i simili gruppi non sarebbero necessario salvo che HUD richiede ai compratori di fornire 3 per cento della moneta di acconto o di ottenerlo dagli amici, dalla famiglia, dal lavoro, da un'unione, da un gruppo di comunità, ecc. -- ma non da un venditore. Stupefacente, le norme di FHA permettono che i proprietari facciano tanto come contributo del venditore di 6 per cento ai costi ed alle riparazioni closing di contrappeso -- ma nessuna moneta può andare all'acconto. “La preoccupazione primaria del FHA per queste transazioni è che il prezzo di vendite è aumentato spesso per assicurare che i ricavati netti del venditore non siano diminuiti e tale aumento del prezzo di vendite è spesso al detrimento del mutuatario e FHA,„ dice HUD nella relativa proposta per tagliare l'aiuto di acconto del compratore dai gruppi caritatevoli. Ma il programma di Nehemiah è riuscito enorme. Scrivendo nel settimanale della Luisiana, Scott il C. Syphax, Presidente e Direttore Generale del Nehemiah Corporation dell'America, dice che poiché 1997 il suo programma hanno aiutato “229.000 famiglie ad approvvigionare il loro primo si dirige attraverso ogni condizione nel paese ed ha dato fuori quasi $900 milioni nelle concessioni senza ricevere una singola moneta da dieci centesimi di dollaro dal governo o dai fondamenti.„ Ci sono realmente parecchie emissioni qui. In primo luogo, allora ha significato limitare o cessare un programma che riesce? Che alternative HUD offre? In secondo luogo, immaginare l'effetto sui valori domestici se non abbiamo avuti 229.000 compratori nella decade passata. Quanti miliardi dei dollari nelle vendite domestiche sarebbero persi? Quante vicinanze vederebbero i valori domestici diminuenti? Immaginare l'effetto sul programma di FHA. Nehemiah sta facendo il lavoro il governo dice che vuole fatto: È un'iniziativa che fede-basata con un outreach ai mutuatari di minoranza. In terzo luogo, HUD ha un buon punto nel pensiero che i prezzi di vendita potrebbero essere aumentati sopra i valori di mercato equi per comprendere le concessioni del venditore. Ma le preoccupazioni circa over-pricing si applicano non solo a 3 per cento di assistenza di acconto, inoltre si applicano ai contributi del venditore di 6 per cento -- una pratica che HUD accetta. Se HUD vuole liberarsi dell'aiuto di acconto dovrebbe logicamente essere per liberarsi dei contributi del venditore. La risposta alle preoccupazioni over-pricing non è di preoccuparsi per i programmi quale Nehemiah, invece la soluzione è di esaminare le valutazioni che HUD richiede per tutti i prestiti FHA-di appoggio. Gli esperti certamente locali ed autorizzati possono determinare se una casa stia vendenda più correttamente per valore di mercato; certamente gli esperti possono vedere se un prezzo di vendita è superiore all'ultimo prezzo della domanda per i beni; e certamente gli esperti possono documentare se un prezzo più elevato è o non è giustificato nel mercato. Una volta che ci è una valutazione indipendente ed esatta, il problema per i prestatori e HUD è risolto facilmente con un vecchio campione di sottoscrizione: Lenders fornirà il finanziamento basato sul prezzo di vendita dei beni o del valore valutato -- quale è di meno. | 
