Parti dell'appendice D 1-4 - PROTOCOLLO COMPLETO del PACCHETTO di VALUTAZIONE REQUISITI RESIDENZIALI di VALUTAZIONE D-1
Questa sezione fornisce le istruzioni specifiche completare il rapporto residenziale uniforme di valutazione (URAR).
Parte 1 - Oggetto
Questa sezione fornisce i dati effettivi per identificare i beni ed i partiti al processo di valutazione. Le informazioni dovrebbero essere fornite dal cliente che aggancia l'esperto ed altri partiti qualificati, attraverso le annotazioni pubbliche e dalle annotazioni di ente locale. | Campo | Protocollo | | Numero di lima | Inserire il numero di caso di FHA al giusto angolo superiore della pagina. | | Indirizzo dei beni | Fornire il codice di numero e di nome, della città, della condizione e di postale della via dei beni per i beni che sono valutati. | | Descrizione legale | Fornire la descrizione legale dei beni e della relativa contea. Se l'indirizzo dei beni non sia identificato chiaramente, entrare in una descrizione legale. I quattro tipi di descrizioni legali sono: il sistema di blocco e del lotto, l'indagine del geo-particolare, sistema di indagine di governo e metes e sistema dei limiti. Allegare questi informazioni come addenda se lo spazio fornito è insufficiente. | | Informazioni di imposta fondiaria | Entrare nel numero del pacchetto dell'agente delle imposte, l'anno di imposta, la quantità totale di tasse della proprietà immobiliare, compreso tutte le tasse relative (tassa del distretto di scuola, tassa del distretto del fuoco, ecc.) ed informazioni di valutazione speciale. Per i beni recentemente costruiti che non sono stati valutati, contrassegno “n A„. Le valutazioni speciali possono comprendere il debito dell'obbligazione municipale per i miglioramenti off-site. La valutazione può essere espressa come percentuale dell'opinione dell'agente delle imposte di valore di mercato. | | Informazioni di proprietà | Introdurre il nome del proprietario corrente. Il mutuatario non può essere il proprietario corrente, tranne nel caso di rifinanzia le transazioni. Indicare chi occupa i beni: il proprietario, un occupante (se ci non è un leasing eseguito ed il proprietario non vive là), un inquilino o se i beni sono liberi. Indicare se è i beni di HUD REO (proprietà immobiliare di proprietà), nel qual caso i beni fossero preclusi e HUD è il proprietario corrente. | | I diritti di proprietà hanno valutato | Selezionare i diritti di proprietà adatti per i beni tematici a partire dalla data della valutazione. Per i crediti ipotecari di HUD/VA, indicare il tipo di progetto. È uno sviluppo previsto dell'unità o un condominio? Se ci sono debiti mensili di associazione per riguardare i beni comuni, fornire questi informazioni nel associazione di proprietari di casa$/Mo. spazio. Se l'oggetto è una forma della proprietà del condominio ed effettuata da un'associazione, segnalare le tasse mensili in questo spazio. | | Vicinanza o nome di progetto | Una vicinanza è definita come un gruppo di usi complementari. Utilizzare il giudizio nella descrizione dei contorni. Fornire informazioni effettive per la posizione dei beni. Comprendere il nome della suddivisione, se applicabile, o dell'indicazione locale della vicinanza. Se i beni tematici sono in uno sviluppo previsto, fornire il nome dello sviluppo. Fornire la referenza cartografica ed informazioni del tratto di censimento. Per i beni situati in una zona senza numeri del tratto, fornire “la n A.„ che la referenza cartografica è facoltativa. I numeri del tratto di censimento hanno dieci cifre. Per raggiungere l'ufficio di censimento statunitense, Denominare 301-457-4608 lunedì con venerdì dall'8:30 a.m. al 5:00 il P.m. EST. | | Dati di transazione | Fornire convenire-sul prezzo di vendite, (data di offerta accettata) della vendita e tutti i termini finanziari impliciti nell'offerta e del nel contratto di vendite in attesa. Se incapace per ottenere questi informazioni, documentare tutti gli sforzi per ottenerle. Se le concessioni di vendite sono indicate, commentare tutto l'effetto conseguente sul valore. | | Cliente del prestatore | Fornire il nome e l'indirizzo del determinato e costante chi ha agganciato la valutazione. Generalmente, è presupposto che il prestatore sia inoltre il cliente. Se il cliente non è la stessa persona del prestatore, comprendere il nome del cliente. Se il cliente è il proprietario, entrare “nel cliente è Proprietario„. | | Esperto | Fornire il nome e l'indirizzo degli esperti che firmano la certificazione della valutazione. |
Parte 2 - Vicinanza
Questa sezione dovrebbe riflettere la zona che circonda i beni tematici e tutti i cambiamenti nella vicinanza. L'esperto deve controllare le caratteristiche del luogo ed i beni circostanti e fare le determinazioni che saranno comprese nella valutazione dei beni tematici. In tutti i casi, l'esperto deve controllare la scatola più adatta per vedere se c'è ogni linea e caratteristica. L'omissione di notare le circostanze che possono pregiudicare avversamente il valore dei beni è pratica difficile di valutazione e può violare i campioni uniformi di pratica professionale di valutazione. | Campo | Protocollo | | Posizione | Fornire il tipo di zona che circonda i beni tematici. Quando sia “urbano„ che “diminuendo„ sono controllati, studiare la possibilità di rendere ad una raccomandazione quel il credito ipotecario che ostacola i beni be è assicurato nell'ambito della parte 223 (e). | | Composto | Entrare nella percentuale composta - la percentuale di terra disponibile che è stata migliorata. La terra quale un parco di condizione non sarebbe considerata disponibile. | | Tasso di accrescimento | Entrare nel tasso di accrescimento. Se molti lotti sono disponibili, il tasso di accrescimento può essere veloce, stabile o ritardare, ma se la vicinanza è a sviluppo completo, seleziona la scatola “stabile„. | | Valori di una proprietà | Controllare fuori la scatola che descrive la tendenza corrente nei valori di una proprietà nella comunità. Il paragone delle case che sono state vendute negli ultimi anni e rivenduto state è un modo efficace di determinare il mercato tende. Gli esperti che usano questo metodo, tuttavia, dovrebbero assicurarsi scomporre in tutte le registrazioni procedere a ai beni fra le vendite. | | Offerta della domanda | Contrassegnare il valore adatto offerta/della domanda. Per determinare la condizione di equilibrio della domanda e dell'offerta nella vicinanza, confrontare il numero delle case vendute al numero delle case quotate per la vendita in un periodo di tempo recente. La somiglianza o la differenza fra il numero delle case vendute e quotate, non l'assoluto numera, dovrebbe determinare il livello offerta/della domanda. | | Tempo di vendita | Contrassegnare il tempo adatto di vendita - la durata tipica i beni simili ai beni tematici dovrebbe rimanere sul mercato prima della vendita ad un prezzo vicino al relativo valore di mercato. | | Occupazione predominante | Entrare se gli occupanti predominanti della vicinanza sono inquilini o proprietari domestici. La natura transitoria si è associata con gli inquilini tende a fare diminuire il valore di una proprietà di una vicinanza data. Inoltre, controllare fuori la percentuale adatta per indicare la percentuale dei beni nella vicinanza che sono liberi. | | Alloggiamento unifamiliare | Indicare i prezzi e le età della vicinanza di cielo e terra e che cosa sarebbe il valore e l'età predominanti. | | Presentare l'utilizzazione delle terre | Valutare ogni tipo di uso di terra nella vicinanza. Se non ci è terra nella vicinanza con una delle classificazioni, entrare “in un 0„ o “- “. Se una parte della terra consiste dei parchi o di altre classificazioni non specificate, entrare * e fornire le percentuali reali sulla prima linea “della sezione di caratteristiche della vicinanza„. | | Cambiamento di utilizzazione delle terre | Selezionare se l'utilizzazione delle terre non è probabile, probabilmente o nel corso del cambiamento. Se un cambiamento è imminente o probabile, particolare che cosa l'uso futuro sarà. I cambiamenti nell'utilizzazione delle terre si riferiscono alla conversione da un uso sviluppato del pacchetto ad un altro uso sviluppato e non per lo sviluppo di terra precedentemente libera. Spiegare tutto l'effetto sul valore derivando da probabilmente o sui cambiamenti di utilizzazione delle terre di in-processo. | | Contorni e caratteristiche della vicinanza | Fornire una descrizione dei contorni e delle caratteristiche della vicinanza. I particolari per quanto riguarda i nomi delimitanti della via e sia caratteristiche fisiche che economiche tipiche della vittoria della vicinanza forniscono i particolari notevoli e la comprensione per quanto riguarda la composizione nella vicinanza. Un programma di luogo che indica il luogo e i comparables tematici inoltre farà la luce sulla vicinanza. NOTA: La corsa e la composizione razziale della vicinanza non sono fattori di valutazione. | | Fattori che pregiudicano la negoziabilità | Discutere i fattori che attrarrebbero i residenti o li indurrebbero a rifiutare la vicinanza. Questi sono fattori tipici importanti discutere: La vicinanza di occupazione e le amenità, compreso la lunghezza della corsa ed il tempo alla stabilità locale di occupazione di fonti di occupazione e delle amenità della comunità, in termini di varietà di possibilità d'impiego e di industrie fanno appello a al mercato per quanto riguarda l'appello generale della vicinanza rispetto alle vicinanze competitive nella stessa convenienza del mercato all'acquisto riguardo alla distanza, al periodo ed ai mezzi required di convenienza del trasporto alla scuola in termini di distanza e tempo per la corsa alla scuola. | | Condizioni di mercato | Discutere le condizioni di mercato nella vicinanza tematica che può avere un effetto sul valore di valutazione. |
Parte 3 - Sviluppo urbano previsto (PUD)
L'esperto deve completare questa sezione se i beni tematici sono una parte di uno sviluppo previsto dell'unità. Altrimenti, colpire la sezione. Un PUD è un progetto che comprende i beni comuni ed i miglioramenti di proprietà ed effettuati da un'associazione dei proprietari per l'uso ed il beneficio di diverse unità nella suddivisione. | Campo | Protocollo | | Informazioni di progetto | Selezionare indipendentemente da fatto che lo sviluppatore/costruttore è nel controllo dell'associazione dei Proprietari domestici (associazione di proprietari di casa). | | Numero delle unità nel progetto tematico | Fornire attualmente il numero delle unità totale approssimativo nel progetto tematico ed il numero delle unità per la vendita. | | Ricreazione comune degli elementi | Descrivere le zone comuni e le infrastrutture ricreative del PUD, compreso tutte le zone accessibili ad uso dei proprietari di PUD. |
Parte 4 - Luogo
Questi informazioni forniscono la descrizione della terra che è alla base dei beni tematici. Le informazioni effettive dell'inserto su ciascuna delle linee fornite e segnalano le conclusioni come dirette. Considerare tutte le funzioni della descrizione fisica e riconciliarle nel preventivo di valore di mercato. | Campo | Protocollo | | Dimensioni | Quotare tutte le dimensioni del luogo. Se la figura del luogo è irregolare, mostrare le dimensioni di contorno (85 ' X 150 ' X 195 ' X 250 ') ed attaccare un abbozzo o una descrizione legale del luogo. | | Collocare la zona | Entrare nella zona del luogo in piedi quadrati o acri. | | Lotto d'angolo | Entrare “SÌ„ o “NO„. | | Classificazione di suddivisione in zone | Entrare nel tipo di suddivisione in zone usato dal comune locale e descrivere la maggior parte degli usi consentiti. Per esempio: “Residenziale-Singola famiglia„ o “un'- quattro unità residenziali„. IMPORTANTE: Non usare le abbreviazioni; variano fra le comunità differenti. | | Conformità di suddivisione in zone | Determinare se l'uso corrente è conformemente alle ordinanze di suddivisione in zone. Controllare se è non conforme, illegale legali e legali o nessuna suddivisione in zone. Usare “storico,„ se applicabile. Se ci è un uso non conforme, entrare “in non conforme„ e specificare se è un uso legale che è stato approvato dall'autorità locale di suddivisione in zone. Se i beni attuali non aderiscono a tutte regolazioni correnti di suddivisione in zone (uso, formato di lotto, formato di miglioramento, fuori da parcheggio della via, ecc.) ma sono accettati dall'autorità locale di suddivisione in zone, entrare “in non conforme legale„. Se l'uso non è legale, i beni non sono eleggibili per assicurazione di credito ipotecario di HUD. | | Più alto e migliore uso | Questa entrata rappresenta l'più alto e migliore uso del luogo rispetto alla vicinanza ed alle condizioni di mercato correnti. Se l'uso corrente rappresenta l'più alto e migliore uso, controllare “l'uso attuale„. Se non fa, controllare “l'altro uso„ e fornire una spiegazione dettagliata. | | Programmi di utilità | Controllare la scatola “pubblica„ o spiegare sotto “altra.„ Le utilità pubbliche significano fornito governativo e regolamentato. Il pubblico non comprende alcuni sistemi della comunità patrocinati, di proprietà o di gestione dallo sviluppatore o da un'azienda privata non conforme alla regolamentazione del governo o al concorso finanziario. Per vedere se ci sono sistemi della comunità e/o della persona, controllare “altro„. Se l'elettricità è sotterranea, specificare prego questo sulla forma. | | Miglioramenti Off-site | Brevemente descrivere i miglioramenti off-site nell'ambito “di tipo„ e controllare pubblico o privato. L'esperto deve indicare il tipo di tutti i miglioramenti off-site - vie, bordi, grondaie, marciapiedi, vicoli e lampioni - ed indicare se sono effettuati pubblicamente o privatamente. Per esempio: “Via-Asfalto; Pubblico.„ Il pubblico si riferisce ad un miglioramento dedicato a ed accettato da un'unità del governo - ad esclusione delle associazioni del Proprietario domestico. | | Topografia | Entrare se il lotto è livello o inclinato. Se il lotto è peso, valutare il grado del pendio. | | Formato | Fornire le descrizioni come tipico, piccolo o grande. Confrontare il formato della struttura al formato tipico dei beni competitivi nella vicinanza. Spiegare tutte le mancanze, deficienze significative ed adeguatezze eccellenti potenziali e considerarle nel preventivo del valore. | | Figura | Entrare nella configurazione del luogo: triangolare, quadrato, rettangolare o irregolare. Questa entrata deve essere costante con le dimensioni fornite sul campo di dimensioni. | | Drenaggio | Entrare se sufficiente o inadeguato. Se inadeguato, essere sicuro spiegare e fare il requisito della correzione sulla forma VC. Spiegare tutte le mancanze che non richiedono la riparazione e non le considerano nel preventivo del valore. | | Vista | Brevemente descrivere la vista dai beni. Identificare una vista con un'influenza positiva o negativa significativa sul valore. Includere una fotografia se fattibile. | | Abbellimento | Entrare se sufficiente o inadeguato, riguardante la vicinanza. Spiegare tutte le deficienze ed adeguatezze eccellenti e considerarle nel preventivo del valore. Per nuova costruzione, comprendere una descrizione affatto di abbellimento incluso nel prezzo di vendita. | | Superficie della strada privata | Fornire il tipo di superficie quali calcestruzzo, asfalto o ghiaia. Una superficie per qualsiasi tempo è richiesta. Se non esiste, contrassegnarla come requisito di riparazione del VC. Spiegare tutte le mancanze che non richiedono la riparazione (pendio estremo, ecc.) e non le considerano nel preventivo del valore. | | Servitù prediali apparenti | Descrivere tutte le servitù prediali apparenti. Considerare le servitù prediali che pregiudicano il programma di utilità funzionale dei beni nelle conclusioni sia di più alti che migliori uso e valore di mercato. Se una servitù prediale pregiudica avversamente i beni tematici, notare l'effetto nel campo di circostanze sfavorevoli. Considerare la superficie, la sottosuperficie e le servitù prediali ambientali. | | Il FEMA sommerge la zona pericolosa | Il FEMA (agenzia Emergency federale dell'amministrazione) è responsabile del tracciato delle zone pericolose dell'inondazione. Se c'è ne dei miglioramenti sui beni sono all'interno di una zona pericolosa speciale dell'inondazione, contrassegnare “SÌ„. Altrimenti, non contrassegnare “NO„. Attaccare una copia del pannello del programma dell'inondazione per i beni situati all'interno delle pianure alluvionali. | | Zona di FEMA | Se i beni sono in una zona pericolosa dell'inondazione di FEMA, entrare nella zona di FEMA e tracciare la data. Soltanto i beni all'interno delle zone pericolose speciali dell'inondazione, quali le zone “A„ e “V„, richiedono l'assicurazione contro le inondazioni. Le zone “B„ e “C„ non fanno. | | Osservazioni di numero del programma di FEMA | Entrare nel numero del programma di FEMA e nel numero di pagina. Se non è indicato su alcun programma, entrare “non sui programmi di FEMA.„ Entrare in osservazioni relative al luogo. Per esempio, discutere l'uso illegale o non conforme avverso apparente di servitù prediali, di invasioni, di valutazioni speciali, di zone dello scorrevole, di suddivisione in zone, ecc. discutono le osservazioni con il rapporto diretto per stimarli e considerare nel preventivo definitivo del valore. |
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