Valutazioni elettroniche - fatto o romanzo? Molti consumatori usano le valutazioni elettroniche perché pensano in modo errato che le e-valutazioni siano buone come valutazione umana fatta da un esperto autorizzato. Qui è una sezione dalla mia valutazione della proprietà immobiliare da A al libro di Z che parla dell'esattezza delle valutazioni elettroniche:
Valutazioni elettroniche - fatto o romanzo?
2003 nei certi maggiori i prestatori di credito ipotecario hanno cominciato a utilizzare le valutazioni elettroniche che sono sollecitate come “alternativa„ a tradizionale, valutazioni di pieno-costo. Per alcuni crediti ipotecari, come rifinanziare i prestiti, i prestatori iniziati using i questi “assicurati„, valutazioni elettroniche luogo-controllate esterne ai prezzi profondo-scontati. Il concetto di base dei servizi elettronici di valutazione è che colpiscono nelle grandi fonti della base di dati che hanno dati paragonabili di vendite durante l'intero paese. Possono cercare da posizione di test di verifica, dal prezzo, dalla data della vendita, ecc. per trovare le vendite paragonabili recenti che sono situate vicino ai beni tematici. Alcuno (non tutti) di questi servizi e/o del seguito dato dei prestatori di credito ipotecario la valutazione elettronica trasmettendo un agente immobiliare o un esperto ai beni per una valutazione esterna della casa e degli stati circostanti della vicinanza. Una lista di controllo esterna deve essere domande sul posto di risposta compilate circa traffico, qualità della manutenzione dei beni e tutte le circostanze che potrebbero diminuire, o aumentare, il valore di mercato dei beni.
Alcuni prestatori giustificano l'uso di questi servizi elettronici di valutazione perché è molto più poco costoso per loro (circa 50% più di meno del pagando un esperto formato e qualificato) e perché il tempo complessivo per la valutazione finished sui beni è alcuni giorni anziché alcune settimane. Bene, il problema principale con usando le valutazioni elettroniche, (poichè già ho accennato - vedere la sezione il processo di registrazione del mio libro), è che un calcolatore non può pensare né usare la logica, il motivo, né il buonsenso basato su esperienza. Soltanto un essere umano con un cervello e molti anni di addestramento può valutare correttamente ed esattamente proprietà immobiliare. Inoltre, l'agente immobiliare o l'esperto trasmesso per osservare l'esterno dei beni tematici non entra in interiore della casa. Soltanto osserva l'esterno e la vicinanza. (Gli esperti umani sono tenuti ad osservare l'interiore dei beni tematici ma non l'interiore dei comps di vendite). Di conseguenza, il rapporto elettronico di valutazione non ha dati esatti sullo stato, sull'appello, sul programma di utilità funzionale, ecc. della parte interna della casa tematica. L'agente immobiliare o l'esperto inoltre non è tenuto ad osservare i comps di vendite, nè interiore nè esterno, che sono utilizzati nel rapporto. Questo ulteriore limita severamente la validità dei rapporti elettronici di servizio di valutazione. E se quello non è abbastanza, questi prestatori possono aggiungere l'insulto alla ferita: Se trasmettono un agente immobiliare coinvolgere nell'affare per fare questa valutazione esterna, quindi state andando ovviamente avere un conflitto serio di interesse! Che l'agente immobiliare certamente vorrà assicurarsi l'affare va attraverso in modo da ottengono la loro commissione di vendite. I prestatori “intelligenti„ using queste valutazioni del basso-preventivo stanno facendo un passo sopra i dollari per prendere i penny!! Using le valutazioni elettroniche è un errore enorme per i prestatori di credito ipotecario. SOLTANTO essendo interessando circa il costo pagato il rapporto di valutazione può ritornare frequentare più successivamente questi prestatori con i prestiti di preclusione e le perdite finanziere enormi - come ha fatto verso la fine degli anni 80. (Vedere la sezione che ottenete che cosa pagate alla pagina 388 della valutazione della proprietà immobiliare da A al libro di Z).
Ho controllato i Web site del Internet per vedere se ci sono alcuni di questi servizi elettronici di valutazione. Ciò che troverete interessante circa come da un lato questi servizi ed i prestatori che li assumono, introducono verbalmente le valutazioni sul mercato elettroniche come essendo uguali alla qualità ed all'esattezza di un esperto in tensione, formato, umano. Tuttavia, da un lato, usano gli avvertimenti scritti nel caso delle cause dovuto le valutazioni inesatte dei beni. Qui è l'espressione alcuno di uso di questi luoghi descrivere i loro servizi ai consumatori ed al pubblico:
1) Che cosa sono i benefici del vostro servizio? Vi siete domandato mai che cosa la vostra casa ha valso o che case hanno venduto per nella vostra vicinanza? Ha usato per essere che soltanto le grandi istituzioni hanno avute accesso ad informazioni record pubbliche critiche che potrebbero essere usate per determinare i valori della proprietà immobiliare. Dicono che la conoscenza è potere, ora informazioni messe valutazioni elettroniche in vostre mani e che forniscono un'analisi automatizzata potente di valutazione. Ciò è le stesse informazioni usate dalle banche, dagli esperti e dagli agenti immobiliari per prendere il prestito, la valutazione ed altre decisioni importanti.
1a) La mia risposta: Notare l'ultima frase, “questo è la STESSA Info usata tramite… le decisioni importanti„. Che cosa stanno provando a convincere di siete così fondamentale che le valutazioni elettroniche di valutazione sono UGUALI alla qualità dei rapporti generati umani dell'esperto.
2) Che cosa è una valutazione? Una valutazione è un preventivo di un valore di mercato equo dei beni pronto da un professionista autorizzato che prende in considerazione molti articoli, includente: vendite recenti dei beni, della posizione, di di tipo domestico paragonabili e un controllo fisico. Una valutazione può allontanarsi dovunque da $250-$500.00 o più alto e solitamente prende a partire da 1-3 settimane per preparare. I campioni di valutazione sono fissati dall'istituto di valutazione e sono richiesti dai prestatori secondo le varie leggi della condizione e federali di attività bancarie. I nostri rapporti sono una valutazione non, ma un senso eccellente ed economico contribuire a determinare il valore.
2a) La mia risposta: Notare l'ultima frase, “i nostri rapporti non sono una valutazione, ma… un senso eccellente contribuire a determinare il valore di mercato.„ Così lasciarlo ottengono questo diritto ora perché sono confuso. Appena mi non hanno detto nel paragrafo anteriore che la loro “analisi automatizzata potente„ Info di valutazione è la STESSA di quelle usate dagli esperti, dalle banche, dai prestatori, ecc.?
3) Che cosa è un'analisi comparativa del mercato? Un'analisi comparativa del mercato è un preventivo non scientifico ed informale del valore del mercato dei beni pronti da un mediatore/agente della proprietà immobiliare basati sulla loro conoscenza di una zona particolare del mercato e delle vendite recenti di simili beni in quel mercato. Gli agenti immobiliari usano spesso questo metodo quando raccomanda i clienti che cosa il prezzo di elenco delle case da vendere dovrebbe essere.
3a) La mia risposta: Bene, questo che devo convenire con poiché è dicendo alla gente che i CMA effettuati da Realtors non sono valutazioni. “Un CMA è un preventivo NON SCIENTIFICO ed INFORMALE…„ Devono dire alla gente questo di promuovere l'uso delle valutazioni elettroniche anziché la gente che conta sul CMA dell'agente immobiliare. Se siete in una situazione dove non potete impiegare un esperto umano, quindi sceglierei una valutazione elettronica anziché un CMA. Almeno la base di dati di calcolatore che genera il rapporto elettronico di valutazione non si trova, non fuorvia la gente, o non compromette le loro morali per utile la moneta - diverso di alcuni agenti immobiliari disonesti e di altri terzi.
4) Che cosa è un'analisi automatizzata di valutazione? Una valutazione automatizzata è che cosa ottenete quando ci comprate un rapporto. Prepariamo le nostre valutazioni domestiche automatizzate attraverso un deposito nazionale continuamente aggiornato di dati dei miliardi delle annotazioni, raccogliamo i dati specifici sui beni tematici ed allora valutiamo il valore di quei beni in tempo reale. Le nostre valutazioni sono basate sui dati paragonabili di vendite, un confronto di tempo e di prezzi e un motore complesso di valutazione. I nostri rapporti sono l'più esatto nel commercio, in secondo luogo soltanto ad un controllo fisico e ad un'opinione da un professionista qualificato. Una valutazione automatizzata non è una valutazione e nessun'interazione umana o controllo è coinvolta in una tal analisi; tuttavia incassa ed i prestatori usano ordinariamente tale analisi per controllare l'esattezza delle valutazioni in che cosa è conosciuto come il processo di revisione di valutazione. Più ulteriormente, gli esperti e gli agenti immobiliari usano lo stesso tipo di informazioni quando conduce le valutazioni e l'analisi del mercato.
4a) La mia risposta: APPROVAZIONE, così ora fanno definitivo uscire il `dall'armadio' e il `ha rovesciato i fagioli' nella stampa fine! Scomponiamolo linea per linea.
4b) „ Prepariamo le nostre… valutazioni attraverso un deposito nazionale continuamente aggiornato di dati dei MILIARDI delle annotazioni, noi raccogliamo i DATI SPECIFICI sui BENI TEMATICI…„ I miliardi del `delle frasi sui beni tematici dati specifici del `e' delle annotazioni' certamente danno l'impressione che questa gente conosce ogni particolare importante circa la casa tematica. È come se praticamente stiano vivendo là essi stessi o siano parenti del proprietario!
4c) “I nostri rapporti sono l'PIÙ ESATTO nel commercio, IN SECONDO LUOGO soltanto ad un controllo fisico e ad un'opinione da un professionista QUALIFICATO.„ Scrivono che i loro rapporti di valutazione sono il `più esatto' MA sono in secondo luogo `' ad un professionista qualificato `'. Bene, ora attendere un secondo perché sto ottenendo sconcertante ancora dai messaggi che mixed stanno trasmettendo. Che cosa è accaduto ai miliardi del `delle frasi sui beni tematici dati specifici del `e' delle annotazioni'? Così ora abbiamo i fatti reali che mettono negli avvertimenti scritti circa il loro servizio. Ora stanno ammettendo che un rapporto di valutazione fatto da un esperto formato e umano con due occhi e da un cervello è migliore e più esatto allora la loro base di dati di calcolatore con i miliardi del `delle annotazioni' e dei dati specifici del `'. Mi domando che cosa le probabilità sono del loro commesso che spiega verbalmente questo quando stanno introducendo i loro servizi sul mercato elettronici di valutazione alle banche, ai prestatori, ai consumatori ed ai professionisti della proprietà immobiliare?
4d) “Una valutazione automatizzata non è una valutazione e NESSUN'interazione umana o CONTROLLO è coinvolta in una tal analisi…„ Là la avete. Diritto dalla bocca dei cavalli! Il `una valutazione automatizzata NON È una valutazione…'. Quella è una dichiarazione molto chiara e diretta negli avvertimenti o nella stampa fine. Inoltre, sta venendo da una compagnia di servizi che alcuni prestatori e consumatori usano poiché sono condotti a credere che le valutazioni elettroniche siano buone quanto la relazione dell'esperto umano.
4e) “… tuttavia incassa ed i prestatori usano ordinariamente tale analisi per controllare l'esattezza delle valutazioni in che cosa è conosciuto come il processo di revisione di valutazione. Più ulteriormente, gli esperti e gli agenti immobiliari usano lo stesso tipo di informazioni quando valutazioni ed analisi di conduzione del mercato.„ APPROVAZIONE, questa che converrò con. Ciò è uno scopo valido e un motivo logico usare le valutazioni elettroniche. il `… usa ordinariamente tale analisi per controllare l'esattezza delle valutazioni in che cosa è conosciuto come il processo di revisione di valutazione.' Un esperto, un prestatore e un professionista della proprietà immobiliare ha una responsabilità fiduciaria di fare il migliore lavoro che possano quando ottenga le informazioni presentare un rapporto ad un cliente. Using i dati elettronici di valutazione AIUTARE un rapporto di valutazione, un mutuo ipotecario, il processo di revisione di valutazione, ecc. è perfettamente fine e ha molto buon significato di affari. Un esperto deve contare su molte fonti di dati differenti per assicurarsi che il loro preventivo di valore di mercato sia esatto e certo. Come esperto, i dati disponibili da un servizio elettronico di valutazione possono certamente aiutarli con il vostro rapporto, ma non possono fargli il rapporto per; né può sostituirlo!
5) Come l'analisi automatizzata di valutazione è limitata? L'analisi automatizzata di valutazione non è una valutazione e nessun'ispezione in loco è completata come componente del processo. Deprezzamento o usura eccedente come pure gli aggiornamenti dei beni che non sono contenuti nelle informazioni record pubbliche necessariamente non sarà riflesso nel modello automatizzato e nell'analisi è limitato nel discernimento dei questi tipi di circostanze.
5a) La mia risposta: APPROVAZIONE, qui stanno presentandogli l'esposto diritto senza la campagna pubblicitaria - negli avvertimenti scritti. Specificano ancora che una valutazione elettronica, `… non è una valutazione e NESSUN'ISPEZIONE IN LOCO è completata…'. Quello è un problema chiave. Non è una valutazione e NESSUN'ispezione in loco è completata. Neppure i servizi elettronici di valutazione che trasmettono qualcuno vicino per l'ispezione in loco esterna dei beni tematici, non trasmettono i loro ispettori all'interno della casa tematica per valutare l'interiore. Perché è quel un problema importante con l'esattezza dei loro rapporti di valutazione? Bene, lascerò la risposta elettronica di servizio di valutazione e gli dirò perché: Deprezzamento del `o usura eccedente come pure gli aggiornamenti dei beni… necessariamente non sarà riflesso… e l'analisi è limitata nel discernimento dei questi tipi di circostanze.'
6) Come è il nostro servizio differente da una valutazione o da un'analisi comparativa del mercato? Un esperto autorizzato certifica al preventivo del valore in una valutazione basata su un controllo fisico durante la chiamata sul posto. Il modello automatizzato di valutazione è destinato per duplicare e prendere in considerazione le stesse funzioni come valutazione ma è limitato nelle cose che può discernere come celebre sopra. Un'analisi comparativa del mercato è “un guesstimate„ del valore basato al livello particolare di perizia posseduto dall'agente immobiliare che prepara l'analisi e questa può difettare allora delle informazioni critiche non disponibili all'agente immobiliare. Un'analisi comparativa del mercato difetta dell'analisi complessa di valutazioni che ottenete quando completano una valutazione con la valutazione elettronica assiste.
6a) La mia risposta: Qui ancora, il problema è specificato.
6b) Un `elettronico di rapporto di valutazione… È LIMITATO nelle cose che può discernere come celebre sopra…'. Sì, è un attrezzo limitato che può aiutare nella risoluzione e valore di mercato di valutazione. Ma non può sostituire un rapporto umano di valutazione per esattezza.
6c) L'analisi comparativa del mercato del `A è “un guesstimate„… e questa può difettare delle informazioni CRITICHE…'. Ciò che convengo con. Un agente immobiliare CMA è soltanto una gamma dell'ambito del preventivo di valore del mercato dei beni fatti da qualcuno che non abbia alcun'esperienza come esperto autorizzato.
6d) L'analisi comparativa del mercato del `A difetta dell'analisi complessa di valutazioni che ottenete quando completano una valutazione con la valutazione elettronica assiste.' Sì, convengo. Una valutazione elettronica può essere migliore di un agente immobiliare CMA. Tuttavia, una valutazione elettronica e/o un CMA, non sono definitivamente più esatti di un rapporto di valutazione fatto da un esperto umano formato!
L'APPROVAZIONE, in modo da li ha lasciati ricapitolare qui. Come potete vedere gli dicono tre volte nei loro avvertimenti scritti che una valutazione elettronica non è una valutazione!!! Non hanno scritto una volta o due volte esso, ma realmente tre volte! Chiaramente, stanno provando a coprirsi legalmente ed a notificare alla gente circa quel fatto molto importante. Così la mia domanda seguente che vorrei per chiedere a queste aziende elettroniche di valutazione è: Se non è una valutazione, quindi perché la introducete sul mercato e la denominate “una valutazione elettronica„? Quello è un nome ingannevole perché dà alla gente l'impressione che state facendo un rapporto di valutazione. Il motivo l'associazione nazionale degli agenti immobiliari non denomina un CMA che una valutazione comparativa del mercato sia perché sono bene informati che un CMA non è una valutazione e sarebbe ingannevole al pubblico se usassero quel termine.
In 2004, ci era una condizione che realmente ha forzato questi servizi elettronici di valutazione per cambiare i loro nomi e per eliminare il termine “valutazione„ dal loro nome di servizio!! Ciò era perché le leggi di valutazione della condizione non permettono l'uso del termine “valutazione„ per alcun preventivo di valore di mercato o di rapporto a meno che il lavoro fosse fatto esperto certificato/autorizzato della condizione. Una base di dati di calcolatore non può essere esperto certificato/autorizzato, ma un essere umano può. Di conseguenza, i servizi elettronici di valutazione hanno dovuto eliminare la parola “valutazione„ dai loro nomi quando fa il commercio in quella condizione. Sarebbe grande se più condizioni o il governo federale facessero rispettare le stesse leggi per l'uso del termine “valutazione„ in modo da i consumatori non fossero fuorviati.
Non sto provando a screditare i servizi elettronici di valutazione (voi probabilmente ritrovamento quel duro credere dopo la lettura della questa sezione). Le valutazioni elettroniche possono fornire i servizi validi ed utili alla professione della proprietà immobiliare. Mi ripeterò che cosa ho detto più presto di sollecitare il punto che sto provando a fare: Se elettronico le informazioni di valutazione sono usate PER AIUTARE qualcuno, quindi che è uno scopo valido e un motivo logico usare i servizi elettronici di valutazione. le banche ed i prestatori del `… usano ordinariamente tale analisi per controllare l'esattezza delle valutazioni in che cosa è conosciuto come il processo di revisione di valutazione.' Un esperto, un prestatore e un professionista della proprietà immobiliare ha una responsabilità fiduciaria di fare il migliore lavoro che possano quando ottenga le informazioni presentare un rapporto ad un cliente. Using i dati elettronici di valutazione aiutare un rapporto di valutazione, un mutuo ipotecario, il processo di revisione di valutazione, ecc. è perfettamente fine e ha molto buon significato di affari. Un esperto deve contare su molte fonti di dati differenti per assicurarsi che il loro preventivo di valore di mercato sia esatto e certo. Come esperto, i dati disponibili da un servizio elettronico di valutazione possono certamente aiutarli con il vostro rapporto, ma non possono fargli il rapporto per; né può sostituirlo!
Questa spiegazione delle e-valutazioni proviene da una sezione della mia valutazione della proprietà immobiliare da A al libro di Z. |
