Preclusioni -- Nessun preoccupazioni, nessuna visione da Peter G. Miller
La comunità di prestito chiaramente gli dirà che le preclusioni sono sull'aumento -- in parte a causa dei livelli aumentanti di interesse -- ma non preoccupar. Secondo la linea di partito, non ci è esigenza dell'allarme perché la stragrande maggioranza dei proprietari non sarà preclusa. La logica presunta qui è nei numeri: 40 per cento di tutte le case sono credito-liberi. Del resto, 50 per cento delle origini di prestito fatte durante la prima metà di 2005 erano prestiti di tariffa fissa secondo le figure dall'associazione dei banchieri di credito ipotecario. Nel totale allora, 40 per cento di tutte le case non hanno crediti ipotecari e 30 per cento (una metà di 60 per cento) li hanno i prestiti di tariffa fissa, in modo da possono vedere che 70 per cento di tutti i proprietari non devono preoccuparsi direttamente per i cambiamenti di tariffa. Quanto ai 30 per cento di tutti i proprietari con i prestiti di interesse-soltanto e di registrabile-tariffa, possono volere guardare con attenzione i livelli di interesse. Per mettere questo nella prospettiva, immaginare che una suddivisione con 500 case sia stata sviluppata in 2005. Potremmo prevedere che 200 cento fossero credito-liberi, 150 abbiamo finanziamento di tariffa fissa e 150 sono finanziati con i crediti ipotecari di interesse-soltanto o registrabili. Può essere detto che a questo punto l'esperienza nazionale con le braccia ha stata buona, tuttavia che cosa è accaduto nel passato con le braccia è irrilevante. Perché? Poiché i tassi di interesse in gran parte sono caduto durante il periodo fra 1990 e 2003. Dal 2003, tuttavia, le tariffe hanno teso verso l'alto -- non molto dai campioni storici, ma abbastanza per importunare la gente che ha comprato sul cuspide estremo di accessibilità. In più, in molti casi non stiamo parlando dei programmi di armamento stabiliti. Stiamo discutendo troppo spesso che cosa chiamo finanziamento “tossico„, prestiti “non tradizionali„ quali le BRACCIA di opzione in cui i mutuatari possono effettuare i pagamenti bassi e bassi per gli anni primissimi del prestito, pagamenti di significato non sufficienti persino per coprire i costi di interesse. Infine, mentre i prestiti tossici invecchiano, i loro periodi iniziali “di inizio„ con i costi mensili bassi cominciano a cessare. I buoni vecchi giorni di low-ball i costi sono sostituiti con gli lontano-più alti pagamenti mensili stati necessari per ammortizzare il prestito. Vediamo solitamente che quello circa 1 per cento di tutti i prestiti è “nel processo„ di preclusione. Cioè i proprietari possono ricevere le carte di preclusione ma in molti casi possono portare la loro corrente di prestiti, rifinanziare o vendere i beni prima che ci sia una preclusione reale. Nell'imparzialità, naturalmente, dovrebbe essere precisato che non tutti i prestiti disturbati sono adjustables. Tuttavia, il numero venente delle preclusioni di prestito può essere ben più alto -- e possono essere ben più alte precisamente perché i prestiti tossici ora sono usati così ampiamente. USA Today segnala che altretanto mentre 1 milioni di 7.7 prodotti di prestito registrabili pubblicati durante i due anni scorsi può essere precluso -- quella è una tariffa di preclusione 13 volte più superiore al normale. (Vedere: “Alcuni proprietari della casa lottano per continuare con le tariffe,„ il 3 aprile 2006 registrabili) La linea ufficiale è che se il numero delle preclusioni sale quello non è realmente inquietante perché persino un più grande numero dei beni afflitti ancora rappresenterebbe appena una piccola frazione di tutte le case. Tale logica evita la realtà del mercato. I compratori non si preoccupano come le case sono finanziate. Non fa differenza loro se finanze del proprietario con un prestito di tariffa fissa, un prodotto registrabile o se i beni sono credito ipotecario libero. Che cosa conta è prezzo e termini ed i proprietari che affrontano la preclusione non sono probabili dare per i prezzi premium o i termini rigidi. Considerare che cosa accade in una nuova suddivisione con 1.000 unità del condominio in cui il costruttore comincia ad offrire alcuni ad uno sconto $50.000 per eliminare fuori l'inventario. Può chiunque nella suddivisione vendere le unità per più? Avere non il valore di tutte le unità cadute -- compreso quelli ha posseduto libero e libero di tutto il debito di credito ipotecario? Non low-ball i prezzi rivelano quando i comparables sono controllati? La maggior parte dei proprietari nella suddivisione continueranno ad incontrare i loro pagamenti ipotecari e non vendita mensili, così il fatto che tantissime case sono state svalutate non rivelerà nelle statistiche di preclusione. Mentre questo può soddisfare i prestatori ed i regolatori, proprietari -- particolarmente coloro che aveva sperato di vendere o rifinanziare -- non può ugualmente essere eccitato. Per credere che un numero aumentante delle preclusioni non abbia un effetto del mercato è nè logico nè credibile. Chiedere appena alla gente nelle suddivisioni e nei progetti del condominio dove gli sviluppatori recentemente hanno tagliato i prezzi appena su alcune unità. | 
