Chiedere a George & bloccare:

Chiedere a George & bloccare: Domande dei consumatori - 14 dicembre 2004
da George Stephens & mandrino Jacobus

La seconda domanda è basata fuori dal prima. Voglio vendere la casa nel tempo di molla. Quello significherebbe abbiamo avuti soltanto la casa per circa 1.5 anni, in modo da credo che stiamo andando dovere pagare di utile del capitale sugli utili. Che cosa pagate esattamente sopra con di utile del capitale? Diciamoli ha approvvigionato la casa per $280.000 e cessiamo in su la vendita per $300.000. Paghiamo di utile del capitale appena sugli utili $20.000? In caso affermativo, che cosa è la percentuale? Inoltre, se l'agente immobiliare si carica 6 per cento della vendita della casa possono noi sottrarre quello dagli utili $20.000, lasciante li con soltanto un piccolo importo su cui pagare di utile del capitale? - Befuddled nel Minnesota

Caro Befuddled nel Minnesota: Quanto alla vostra prima domanda concernente la vostra cogestione dei beni, non vedo alcuna differenza fra una vendita autentica dei beni ed il vostro compagno di camera che approvvigiona i vostri 50 per cento. Secondo il luogo di Internet di WebLocator che si occupa delle leggi residenziali della proprietà immobiliare del Minnesota, la locazione unita e gli inquilini il in comune sono i due metodi più popolari di cogestione. La differenza primaria, tuttavia, è che la locazione unita fornisce una destra della sopravvivenza mentre gli inquilini il in comune non fa. Se doveste morire, per esempio, il vostro interesse dei beni immobili passerebbe sopra ai vostri eredi come componente della vostra proprietà.

La definizione continua specificando quello se i co-owners non possono convenire sull'uso, sulla vendita, o sul possesso di una parte dei beni -- essenzialmente che cosa esiste fra voi ed il vostro compagno di camera, possono dovere andare alla corte risolvere la materia in un'azione del divisorio. in azione del divisorio un inquilino unito o l'inquilino il in comune chiede alla corte per spaccare i beni in una fiera ed appena in un modo. I beni immobili possono essere difficili da dividersi e gli interessi parziali possono essere difficili da vendere, in modo da una corte ordinerà solitamente che i beni be siano venduti ed i ricavati dalla vendita si distribuiscono ai co-owners in proporzione ai loro interessi.

Ciò li conduce alla vostra seconda domanda che coinvolge le tasse federali sotto forma di di utile del capitale. In primo luogo, lo faccio riferimento alla pubblicazione 523 di IRS. Voi ed il vostro compagno di camera non incontrerebbero “la prova di uso„ che richiede che usaste la casa come vostra residenza principale per due dei cinque anni ultimi della proprietà. Tuttavia, ci è la possibilità che potete potere escludere una parte di di utile del capitale, come segue:

Per essere eleggibile per questa esclusione, la vostra casa deve essere posseduta da voi ed essere usata come vostra casa principale per un periodo almeno di due sui cinque anni prima della relativa vendita. I due anni possono consistere di 24 mesi completi o dei 730 giorni. Le brevi assenze, quale per una vacanza di estate, contano come periodi di uso. Le rotture più lunghe, quale un sabbatical di un anno, non fanno. Anche non dovete escludere il guadagno su un'altra casa venduta durante i due anni prima della vendita corrente.

Se non incontrate la proprietà e non usate le prove, potete essere permesso usare un importo massimo diminuito di esclusione se vendeste la vostra casa dovuto salute, un cambiamento al posto di occupazione o le circostanze impreviste. Le circostanze impreviste possono comprendere il divorzio o un disastro naturale con conseguente incidente alla vostra casa, per esempio.

Raccomando voi ed il vostro compagno di camera di consultare un professionista di imposta per quanto riguarda indipendentemente da fatto che vi qualifichereste per c'è ne delle esclusioni di redditi di capitale. Se non vi qualificate per c'è ne di esso ed avete posseduto i beni per i 366 giorni o più, potete essere tassato a 5, 15, 25 o 28 per cento o ad una combinazione di tariffe. Questi livelli di imposta sono conosciuti come redditi di capitale a lungo termine e si applicano ai beni che tenete per almeno i 366 giorni (più di un anno). Per i beni avete tenuto per più di meno di un anno, il vostro guadagno molto probabilmente sarà tassato come reddito ordinario.

Tuttavia, ancora una volta, lo invito entrambi a consultare un professionista di imposta poichè la proprietà della vostra casa è appena una degli elementi che contengono la vostra immagine totale di imposta.

Caro chiedere a George: Sono un agente immobiliare nel Texas. Ho una coppia di clienti che hanno tentato di approvvigionare una casa ed hanno firmato un contratto obbligatorio con un costruttore. Successivamente hanno deciso che non potrebbero permettere la casa. Il loro prestito era approvato attraverso il costruttore, ma non hanno gradetto il pagamento.

Lo ho informati che non possono ottenere la loro moneta sincera indietro. Hanno insistito che ci fossero leggi che lo proteggono e che hanno parlato con un avvocato. Sono in disaccordo con loro ed il loro avvocato perché hanno firmato questo contratto che conoscono il prezzo della casa ed ora vogliono la loro parte posteriore della moneta. Raccomandare prego se un compratore, che ha messo la moneta sincera giù ed ha preso parte ad un contratto del costruttore, può ottenere la sua moneta sincera appoggia da un costruttore in tutte le circostanze? - Polemico

Caro Contentious: Oh, ragazzo! La risposta alla vostra domanda è che ci sono “circostanze„ in quale un consumatore o un licenziatario della proprietà immobiliare potrebbe “pensare„ un contratto scritto è valido ed applicabile ma in effetti realmente non è.

Ma in primo luogo, ho alcuni avvertimenti da passare avanti voi. Non volete fornire ai vostri “clienti„ alcune dichiarazioni che potrebbero essere intese come consiglio legale. La legge di pratica senza un'autorizzazione è motivi per la sospensione o l'annullamento della vostra autorizzazione della proprietà immobiliare del Texas.

Inoltre, quando “un cliente„ specifica che o lei è rappresentato da un avvocato, potete essere in disaccordo con che cosa l'avvocato dice ma nel Texas -- come pure altre condizioni in cui avete un rapporto dell'agenzia con un cliente, dovete obbedire a tutte le istruzioni legali dal vostro cliente. Per esempio, che cosa l'avvocato specifica è le tutele del consumatore ha permesso il vostro cliente? Per esempio, era ci degli incitamenti offerti dal costruttore che sarebbe stato inteso da una corte poichè le violazioni ingannevoli di Legge di pratiche commerciali?

Da un lato, presupporre il contratto è sia valido che applicabile, una delle chiavi qui è, “che cosa fa la condizione del contratto nella scrittura?„ Una disposizione di contratto significativa è che cosa accade nel caso il compratore o il costruttore mette i calzoni al contratto.

L'abilità con successo “back-out„ del compratore o mette i calzoni ad un valido, il contratto applicabile del Texas dipende da parecchi fattori compreso, ma non limitato a, la forma su cui il contratto è stato scritto, disposizioni speciali prevedute nel contratto che potrebbe permettere una culatta al contrario apparente, l'agente e/o l'attenzione del rappresentante del costruttore ai particolari required (quali gli avvisi di comunicazione, ecc.), se i partiti realmente abbiano fatto che cosa il contratto le ha richieste di fare e tutte le contingenze hanno enumerato nel contratto, per chiamare appena alcuni.

Caro chiedere a George: Quanta commissione dovrebbe un mediatore della proprietà immobiliare o il commesso del mediatore caricare? Dove troverei questa Info? Un agente immobiliare mi ha dato il lavoro di ufficio che ha specificato che una commissione di 6 vendite di per cento si applica al mediatore ma ad un'altra pagina una commissione di 3 per cento va all'agente. Non conosco a che cosa un contratto standard assomiglia o che cosa le commissioni dovrebbero essere. Se unisco i due questo uguaglia una commissione di 9 per cento. Quello suona troppo alto a me. È questo un contratto tipico? - Importunato

Caro importunato: Le commissioni e/o le tasse della proprietà immobiliare sono negoziabili fra i consumatori e le ditte della proprietà immobiliare che funzionano con loro. Ciò si applica se la ditta sta funzionando in una capienza dell'non-agenzia o dell'agenzia. La maggior parte di legge di condizione, di Commissione della proprietà immobiliare, di associazione di REALTOR® e dei servizi dell'elenco multiplo evit diare limitare o regolamentare ché ditta della proprietà immobiliare può caricare un consumatore.

Così, posso parlare soltanto con certezza quanto a che cosa mia Houston, il Texas ha basato la mediazione solitamente prova ad addebitare i tipi differenti di transazioni. Non posso parlare con alcuna certezza quanto a che cosa l'altra carica di mediazioni della proprietà immobiliare.

Per esempio, la mia ditta prova solitamente a caricare complessivamente commissione di 6 per cento quotare e vendere la proprietà immobiliare residenziale di rivendita, complessivamente commissione di 7 - 10 per cento per quotare e vendere la terra (non migliorata) non sviluppata e 5 per cento per quotare e vendere la nuova costruzione. Dico “le prove per caricarmi„ perché anche in seno alla mia propria ditta varia. Quasi ogni affare è differente. La linea inferiore, una ditta di mediazione della proprietà immobiliare ha l'autorità per negoziare le monete totali caricate ai consumatori per i servizi che fornisce.

Caro chiedere a George: Dove posso trovare le liste libere delle preclusioni per la California del sud? - Acquirente Pennywise

Caro Pennywise Purchaser: Dovrete fare un po'di lavoro anche. Accedere al vostro Search Engine favorito e fornire “le liste libere di preclusione per la California del sud„ nella barra di ricerca. Troverete che alcune delle liste sono libere, un certo permesso voi prendere uno sguardo libero (come un campione) ed alcune realmente addebitano le informazioni. Ritengo sospetto, ma non so di sicuro, che nella maggior parte dei casi gli elenchi “liberi„ di preclusione sono semplicemente esca per fornirgli un minimo di informazioni richiesto per rimanere da difficoltà con gli statuti di tutela del consumatore di CA, mentre tentandolo con i servizi in linea di pagare-per-abbonamento che forniscono “tutte le„ informazioni.

Tuttavia, archivare questa risposta sotto “là è un pollone sopportato ogni„ categoria minuscola a meno che siate disposto a passare un certo tempo serio che imparate circa le preclusioni, che cosa cercare, che cosa da evitare ed allora inoltre effettuano una certa ricerca circa coloro che realmente è riuscito nell'ottenere i beni che utilizzano questo metodo.

Cari lettori: Culpa di Mea! Ho ricevuto un certo numero di messaggi per quanto riguarda la seguente dichiarazione che ho rilasciato a molto Frustrated nei tempi del Realty la colonna ha datato 11/23/04:

Tuttavia, non ho sentito parlare mai i beni residenziali privati che richiedessero soltanto un acconto di 10 per cento. Ritengo sospetto che avete detto il prestatore che avete inteso occupare la dimora, o voi realmente ho occupato la dimora prima che si sia trasformato in nei beni locativi privati.

Un Knoxville, agente immobiliare del Tennessee, che inoltre possiede parecchi beni residenziali come investitore, scrive che ha crediti ipotecari di 95 per cento LTV su tutti con l'eccezione di uno per cui ha ottenuto 90 un prestito di per cento LTV.

Inoltre ho sentito dalla canna Austin-basata di David, da un banchiere di credito ipotecario del Texas e da un cronista veteran triennale per i tempi del Realty. Oltre che un certo numero di sig. saliente Reed dei punti offerta per quanto riguarda PMI, Fannie Mae, Freddie Mac e “un gran numero di prestiti dei beni dell'investitore con meno di 20 per cento giù,„ ha specificato:

“Scommetterei che il vostro lettore non ha comprato i beni poichè un primario allora spostato fuori o detto al prestatore esso era un affitto quando non era… esso è appena quel 10 per cento -- o di meno -- giù i prestiti dell'investitore sono molto più ordinari di si potrebbe immaginare. Avere un grande giorno!„ l