Chiedere a George & bloccare:

Chiedere a George & bloccare: Domande a partire consumatori dal 24 aprile 2007

da George Stephens & mandrino Jacobus

Stavo domandando appena se questo fosse tipico o non, come la maggior parte degli articoli ho letto indicare che l'agente immobiliare ha solitamente un tempo difficile convincere il venditore a diminuire il prezzo chiedere, ma sembra l'opposto qui.

Risposta: Per cominciare con, l'agente immobiliare dell'elenco deve obbedire a tutte le istruzioni che legali trasportate lui o lei. Così, non l'agente immobiliare, determinate il prezzo chiedere. Secondariamente, un CMA è una guida quanto al valore di mercato, nell'ambito delle condizioni di mercato correnti, della vostra casa. Dovrebbe visualizzare i beni paragonabili ad i vostri che sono sul mercato (significato vicino ad un duplicato come possibile sotto tutti gli aspetti compreso il formato di lotto, le camere da letto, i bagni ed altri attributi fisici), ha registrato per ottenere tutte le variazioni. Una volta che l'agente immobiliare effettua un CMA reale, dovrebbe essere chiaro ad entrambi voi e l'agente immobiliare che cosa il prezzo chiedere dovrebbe essere.

L'agente immobiliare può determinare solitamente basato su che beni paragonabili realmente hanno venduto per nelle transazioni obiettive e di terzi (cioè venditori e compratori indipendenti, nessun termini insoliti, ecc.) come percentuale del prezzo chiedere. Se le medie reali di prezzi di vendite da essere 95 per cento del prezzo chiedere, allora l'agente immobiliare suggeriscono chiedete il valore indicato dal CMA diviso per 0.95. Per esempio, se il CMA indica un valore di $250.000, quindi il vostro prezzo della domanda dovrebbero essere $263.158.00.

Domanda (GA): Gli agenti immobiliari come appaltatori indipendenti fanno il loro lavoro secondo i metodi dell'agente e sono responsabili alle loro ditte di mediazione soltanto dei risultati ottenuti all'interno della guida di riferimento dell'agente/contratto costante e delle polizze della ditta.

In conformità con le RE commissioni (Georgia, almeno), la legge dell'autorizzazione fornisce la ditta che l'abilità “approva„ interamente la pubblicità. Io completamente capiscono aderire a tutto il nome costante, i marchi, il contatto # ' s, i formati di # ' s, l'Info non-ingannevole o inesatta, ecc., ma agenti, come appaltatori indipendenti, non hanno la destra selezionare che advertisers vogliono fare pubblicità a con e negoziare i loro propri termini? Lasciarlo fornirgli i particolari della mia situazione.

Sono stato un sottoscrittore diretto di Realtor.com per l'intero tempo che sono stato un agente. Parecchi anni fa la mia ditta si è contratta con Realtor.com per fornire un abbonamento di Realtor.com a tutti gli agenti a nessun costo all'agente -- con le stringhe naturalmente -- tasse di rinvio secondo i tempi di reazione. Ho scelto non partecipare ed ho continuato a pagare indipendente. Quella era una grande scelta sulla mia parte poiché è risultato non essere lo stesso livello di caratteristiche. Il programma costante-patrocinato è migliorato col passare del tempo ma non è ancora accettabile me ed al senso che utilizzo Realtor.com.

Il mio abbonamento con Realtor.com è con un rinnovo annuale. Questo anno, sono stato detto in nessun caso sono io ho consentito di essere rinunziato a e continuo mentre sono stato direttamente con Realtor.com. Ho rifiutato di aderire, tuttavia la mia ditta e Realtor.com mi dicono che non ho scelta. È obbligatorio. Ciò sembra essere una violazione dei miei diritti come appaltatore indipendente piuttosto che una polizza per assicurarsela sono conformemente a tutta la guida di riferimento di pubblicità. Sono dalla linea?

Attualmente non accetto i rinvii o la rilocazione perché le polizze dell'azienda per questo tipo di commercio non sono costanti con i miei obiettivi. Ciò è la mia scelta. Ritengo che sia eccellente che la mia ditta offre tali benefici a coloro che le vuole. Ma come possono forzarmi il metodo solo perché che sembra essere all'interno del regno “di pubblicità d'approvazione„? Sono impaurito sprecare il tempo ed i dollari legali che provano a combattere una battaglia non-winning. Aiuto!

Risposta: Il senso più facile capire questo è quella legge statale della Georgia -- come nella maggior parte delle altre condizioni, richiede che lavoriate attraverso un mediatore di patrocinio. Il mediatore di patrocinio è responsabile della vostra cattiva condotta, all'occorrenza e quindi è autorizzato per stabilire le norme nell'ambito di cui funzionate.

Un altro senso esaminare questo è di essere informato che la condizione indipendente dell'appaltatore è una classificazione speciale di IRS, applicabile agli agenti immobiliari fra altri professionisti sicuri. Che la condizione permette ai mediatori della proprietà immobiliare di evit diare deve pagare la ritenuta, la previdenza sociale, Medicaid ed altre tasse al governo di condizione e federale. Per qualificarsi per il trasporto voi come appaltatore indipendente, un mediatore della proprietà immobiliare deve effettuare nella vostra lima indipendente dell'appaltatore, una dichiarazione annuale di comprensione in quale voi, il socio, elementi della condizione che sono simili o gli stessi di seguenti 9 articoli:

I, condizione del ________________ (socio) come segue:

1. Sono un commesso del ____ del ___broker debitamente conceduto una licenza a nella condizione di ________ e affiliato come appaltatore indipendente con ________________ (mediatore).

2. Ho pagato tutti i miei propri canoni e debiti di insieme dei membri.

3. Ho pagato tutte le mie proprie spese del trasporto e dell'automobile senza ricevere alcun risarcimento dal mediatore.

4. Ho pagato tutto l'intrattenimento ed altre spese fortuite nell'ambito della sollecitazione degli elenchi e dell'ottenimento dei prospetti senza ricevere alcun risarcimento.

5. Non sono stato tenuto dal mediatore ad effettuare alcun programma specifico.

6. Non ho dovuto consultarmi con il mediatore per quanto riguarda la programmazione delle mie vacanze o ore lavorative.

7. Non ho ricevuto stipendio o la retribuzione in caso di malattia ed io sono compensata su una base della commissione.

8. Ho pagato il mio proprio reddito e le tasse di FICA.

9. La mia associazione con il mediatore può essere terminata in qualunque momento da il uno o il altro partito sull'avviso dato all'altro; ma i diritti dei partiti ad alcune tasse che si sono accresciute prima della chiusura non sono privati dalla chiusura.

Cioè come appaltatore indipendente avete convenuto, in anticipo, alle alle 9 dichiarazioni superiori. Non ci sono altri diritti che si accrescono a voi come appaltatore indipendente, tranne la destra terminare la vostra associazione con il vostro mediatore. Se il vostro mediatore inoltre usa un accordo indipendente dell'appaltatore (“AIC„) fra voi ed il mediatore, dovreste consultare la sezione che specifica i requisiti a cui avete convenuto, occupantesi “dell'approvazione facendo pubblicità„ alla sezione del vostro AIC.

Domanda (Mo): Sto cercando i beni dal lato messicano del bordo, con un prezzo della domanda di circa 50.000 pesi. Sapere di c'è ne? Spero che possa trovare uno.

Risposta: Suggeriamo che scegliate il vostro Search Engine favorito e forniamo “il Messico + la proprietà immobiliare„ senza le citazioni. Abbiamo usato Google ed ha restituito 24.800.000 luoghi. 50.000 pesi messicani è attualmente di circa $4.549.35 USD, che non è molto moneta da pagare i beni -- se migliorato o terra grezza, negli S.U.A. o nel Messico. Suggeriremmo di comunicare con alcune ditte attive nel Messico e daremmo loro gli specifics per cui il tipo di beni immobili voi sta cercando.

Domanda (TN & Florida): Ho collocato il mio townhome da vendere in novembre di 2006. La mia casa è situata in piantagione Florida (contea di Broward). Il mio problema è la mia associazione. Hanno annullato finora due affari e un terzo ha camminato a partire dall'acquisto a causa dei timori delle azioni dell'associazione. I primi due affari sia sono stati approvati dai loro prestatori che avévano incontrato tutte le esigenze finanziarie dal prestatore.

L'affare #1 è stato annullato dalla mia associazione 48 ore prima che dovessimo vicino. Il secondo affare è stato annullato dall'associazione i 5 giorni prima della chiusura. Sono ad una perdita affinchè che cosa faccia a questo punto. La miei moglie e bambini da allora hanno riassegnato nel Tennessee e stavo andando approvvigionare una nuova casa con la mia azione ordinaria ed ho fatto installare tutto. Quando il primo affare è stato annullato ho dovuto finanziare la mia nuova casa da 100 per cento di finanziamento. Ringraziare la qualità che ho avuto l'accreditamento per fare quello. Ho pensato quando abbiamo avuti una seconda offerta ed i compratori erano approvati che i miei problemi sarebbero andato via. Dopo l'associazione annullata che lo tratta ora sono andati con tre crediti ipotecari e un nuovo lavoro che in nessun modo sta andando pagare loro.

Sono ora al rischio serio di perdita la mia casa della Florida e dei $100.000 dollari di azione ordinaria che ho in quella casa. Il mio agente immobiliare mi dice quello durante i suoi anni 20+ di esperienza che non ha trovato mai questo problema. Poiché ora sono nel Tennessee io hanno chiesto al mio suocero di perseguirmi un avvocato per da Florida per vedere che provvedimenti posso prendere. Il problema è che questo tutto richiede tempo e sono impaurito che precluderanno sulla mia casa e perderò tutto a causa delle azioni di questa cartolina di associazione nell'annullamento delle mie vendite.

Il mio parere personale è che ci è certa forma di distinzione che va qui su dovuto la corsa ed il colore delle due famiglie che stavano andando comprare la mia casa. Il loro accreditamento in entrambi i casi era abbastanza buono da essere approvato per un townhome $250.000 ed entrambi erano pronti a chiudersi. L'associazione ha detto in entrambi i casi che stavano annullando gli affari a causa dei problemi di accreditamento. L'associazione non comunicherà con me e non dà al mio agente immobiliare un atteggiamento ogni volta che denomina. Non conosco appena che cosa fare. Se ci è del consiglio che potete darli, lo apprezzerei molto.

Risposta: Dovete impiegare APPENA POSSIBILE un avvocato. Un avvocato può archivare un'ingiunzione provvisoria a vostro favore se lui o lei condivide le vostre preoccupazioni per quanto riguarda una preclusione. Il servizio di documentazione degli avvocati della Florida è individuato qui.

Se che cosa adducete è allineare, tutto l'avvocato degno il suo sale sta andando scendere su questo associazione di proprietari di casa per le pratiche discriminatorie e può persino girarlo dentro nella Florida adatta e nelle agenzie federali di conformità, come eeoc.gov.

Una nota, dovreste avere una copia di tutti i vostri documenti di associazione (norme, regolazioni, convenzioni restrittive, ecc.) e quelli avete ricevuto quando avete approvvigionato il vostro townhome della Florida. Il vostro avvocato può chiedere le copie di quelli.