Chiedere a George & bloccare: Domande dei consumatori - 28 settembre 2004
da George Stephens & mandrino Jacobus
Caro chiedere a George: È legale affinchè una persona non-conceduta una licenza a ricevi una tassa per presentare un compratore ad un venditore? - Prudente Caro Cautious: Le leggi di autorizzazione della condizione proibiscono un licenziatario della proprietà immobiliare dal pagamento della tassa di rinvio ad una persona non autorizzata. Notiamo che state scrivendo dal Texas. In quella condizione, facente riferimento un compratore futuro, il venditore, il proprietario, o l'inquilino ad un'altra persona nell'ambito di una transazione proposta della proprietà immobiliare è un atto che richiede la persona che fa il rinvio da concedere una licenza a se il rinvio è fatto con l'aspettativa di ricezione della considerazione apprezzata. Allo scopo di questa sezione, il termine “considerazione apprezzata„ include ma non è limitato a moneta, ai regali di mercanzie che hanno un valore al minuto più maggior di $50, ai premi di affitto ed agli sconti. Così in risposta alla vostra domanda specifica, per quanto riguarda il rinvio dei prospetti, una persona non-conceduta una licenza a non può essere data né può lui o lei per ricevere la considerazione apprezzata che includono ma non limitata a, la moneta, i regali di mercanzie che hanno un valore al minuto più maggior di $50, i premi di affitto o gli sconti. Tuttavia, un licenziatario del Texas può dare alla persona non-conceduta una licenza a i certificati di regalo e/o delle mercanzie, se è $50 o di meno e non può essere usato come contanti. Caro chiedere a George: Un compratore ha affittato i beni del condominio dalla mia ditta ed inoltre ha firmato un contratto di approvvigionamento novembre scorso, del 2003 con un insieme closing per il 31 ottobre 2004. L'inquilino (compratore) ora vuole il suoi deposito del leasing e moneta sincera restituiti al suo dovuto alle preoccupazioni di sicurezza ed ai crimini presunti che accadono all'interno del complesso. Il senso che vedo la situazione, questa non è un motivo valido rescindere il contratto. Non è stata rifiutata per un prestito, così sembrerebbe lei sarà nel difetto quanto al suo contratto di approvvigionamento. L'emissione è che l'inquilino (compratore) sta studiando per essere un avvocato e lavora per una ditta di legge. I proprietari hanno una casa piacevole che ho quotato per la vendita e ritengono che un avvocato con la ditta di legge dell'inquilino abbia potuto ottenerla in qualche modo dal suo contratto. , Dietro mio suggerimento, stanno cercando il consigliere giuridico. Ma ritengono quello se l'inquilino libera la moneta sincera ed il deposito di obbligazione del leasing a loro come certa forma di considerazione, quello che sarebbe preferibile piuttosto che provando a premere tutti gli aspetti legali. Ancora non ci siamo avvicinati al suo agente ma questo è che cosa stiamo considerando. Converreste? - Meticoloso Caro Meticulous: Conveniamo che avete raccomandato correttamente i vostri clienti di cercare il consigliere giuridico. Nel migliore dei casi, affittare--approvvigionare gli affari può diventare tortuoso e complesso. Capiamo che siate individuato nel Texas. I documenti governanti sono l'associazione del Texas di accordo di leasing residenziale di REALTORS® ed il contratto residenziale del condominio del Texas della Commissione della proprietà immobiliare (rivendita). A meno che i due contratti siano legati insieme, li tratterei come due accordi separati. Se i difetti dell'inquilino su lei leasing, allora seguono le disposizioni di difetto dell'accordo di leasing. Se l'inquilino (come compratore), difetti sull'approvvigionamento, allora tratta secondo le relative disposizioni indicate di difetto. Se ha un anno per ottenere l'approvazione del prestatore (cioè l'approvazione del prestatore che il compratore incontra la guida di riferimento del prestatore come essendo solvabile), quindi seguire esattamente l'addenda di stato di finanziamento da parte di terzi. Il tempo di lingua “… è dell'essenza; la conformità rigorosa with i tempi per la prestazione qui specificata è esattamente„ modo richiesto quello. Assicurar che il compratore (inquilino) abbia adempiuto ai suoi obblighi di notificare ai venditori e/o ai loro rappresentanti. Prendere nota di ultimo paragrafo dell'addenda. Siete autorizzato, dalla firma del compratore, a ricevere le informazioni del prestatore per quanto riguarda l'approvazione di prestito del compratore. Come linea inferiore, qui, “sì,„ siamo d'accordo con voi ed i proprietari che sarebbe preferibile a premere tutti gli aspetti legali. Potete probabilmente incitarli a dimostrare l'applicazione attuale del prestatore e quello (almeno a quel prestatore particolare) non era approvata. Ma l'esasperazione ed i costi legali sono più probabili non degno esso. Per quanto riguarda l'accordo di leasing, dedurre dal suo deposito di obbligazione tutti i fondi a cui i proprietari sono autorizzati dall'accordo di leasing e rimborsano il resto, se ce n'è. Caro chiedere a George: So che per un REALTOR® ora è illegale comprare i beni allo scopo di rivenderli. Ma può il REALTOR® mantenere i diritti minerali a quei beni dopo che li gira intorno e vende? - Curioso Caro Curious: Sembrate scrivere da Goliad, il Texas. Di conseguenza, risponderò alla vostra domanda che tiene presente gli statuti applicabili del Texas. Per cominciare con, là è legge statale nel Texas -- o qualunque altra condizione, quella sceglie REALTORS® nella lista della condizione delle proibizioni. I licenziatari della proprietà immobiliare, da un lato, sono proibiti solitamente dal fare qualche cosa considerato generalmente come contrari al pubblico. Un REALTOR® è inoltre un licenziatario della proprietà immobiliare. Come tale, il licenziatario deve non prendere provvedimenti che abbiano collocato il licenziatario in una posizione per approfittare di un consumatore. Quindi, se il licenziatario approvvigiona i beni per il proprio conto del licenziatario, il licenziatario deve rilevare il fatto -- nella scrittura, quello o lei è conceduto una licenza a come un mediatore o commesso della proprietà immobiliare. Caro chiedere a George: Ho una linea di lotto zero casa. Ho vissuto nella casa per sei anni. Il portello seguente del lotto è stato venduto ed il nuovo proprietario ed il costruttore se lo sono messo in contatto con per quanto riguarda il mio recinto. Lo esige è 10 " sui loro beni. Mi sono messo in contatto con l'azienda di titolo ed ha confermato che il recinto è effettivamente sopra la linea di beni. È ci qualche cosa che possa fare per non spostare il recinto o per non pagare esso? - Conscio dei costi Caro Cost-conscious: Avete costruito o contrattato per costruire il recinto? Se faceste, la posizione del recinto è chiaramente la vostra responsabilità. Da un lato, se la disparità è il risultato di un'indagine difettosa o inesatta, potreste fare ricorso o potere ottenere un certo rilievo dall'ispettore. Un metodo pratico sarebbe di comunicare con il nuovo proprietario. Vedere se potete spaccargli il costo con. Controversie circa la posizione reale dei recinti -- comunque solitamente valido quanto ad un partito o al reclamo di un altro, portare ai rapporti poco amichevoli ed un-neighborly. Sono raramente degno l'angoscia che li accompagna in una comunità residenziale. | 
