Come ottenersi da difficoltà quando il vostro investimento è lontano da Clifford A. Hockley
Immaginare se viveste in Boca Raton, Florida e possedeste i beni dell'appartamento delle 60 unità a Kansas City, Missouri, che non stava effettuando. Come lo conoscete non state effettuando? State avendo difficoltà effettuare i pagamenti ipotecari. Avete denominato i mediatori dell'appartamento ed i responsabili di beni locali e scoperto che la tariffa di occupazione del mercato è 90 per cento, ma la tariffa di occupazione dei vostri beni è 60 per cento. Che cosa fate? Proprietà interurbana Appena come i romances interurbani, dovete lavorare poco un più duro. Avete due scelte nel controllo dei beni: - Impiegare un responsabile sul posto che sorvegliate da lontano
- Impiegare un responsabile di beni locale che sorveglia il responsabile sul posto
In il uno o il altro caso non potete camminare appena via ed invitare tutto per essere preso la cura di. In entrambi i casi senza una registrazione normale, dimenticheranno circa voi. Struttura per successo In primo luogo dovete assicurarti che i beni siano nello stato rentable. Se non è, non potete invitare i responsabili a riuscire. Come tutto, gli inquilini hanno scelte. I beni che sembrano stracciati e la cura non presa di non attrarranno gli inquilini. Sceglieranno i migliori beni di sguardo. Il migliore sguardo inoltre è percepito emozionalmente come più sicuro. Una buona posizione è critica. Se compraste in una posizione misera, vi divertirete più crimine, le più riparazioni e che attrae gli inquilini. In più, i beni che osservano il funzionamento giù non attrarranno un responsabile di buona qualità. Parlo da esperienza personale. Se i vostri beni hanno le pareti moldy, i massimali colanti ed erbacce crescenti dappertutto, avrete una difficoltà che trovate un responsabile sul posto -- molto meno un responsabile sul posto di buona qualità -- non importa come molto voi li paga. Una volta che vi siete assicurato che i beni siano nello stato rentable, volete trovare il migliore responsabile di beni sul posto che possiate ottenere. Che cosa è il più importante è che il responsabile ha la capacità di affittare le unità. Potete noleggiare sempre la manutenzione, ma l'abilità di affitto-in su è critica a successo dei vostri beni. Dipende dal responsabile all'esterno per trovarlo un buon responsabile sul posto. Considerare che non è insolito affinchè i responsabili sul posto sposti ogni 12 mesi. Per anticipare questo, pagare tanto come potete e per studiare la possibilità di offrire i benefici di assicurazione contro le malattie e di vacanza. Sì, questo è costoso, ma il giro d'affari costante dell'inquilino è più costoso. L'individuazione del responsabile di beni all'esterno buon è ugualmente come difficile. Ci è calmo alcune aziende da scegliere in ogni mercato. Le organizzazioni accreditate dell'amministrazione (AMO) hanno tipicamente un responsabile di beni certificato (CPM) al timone. Queste aziende generalmente sono state nel commercio per un istante ed hanno sistemi completi sul posto. Per voi è critico incontrare i principali così come il responsabile di beni che assumerà la direzione dei vostri beni. Provare a calcolare fuori quanto occupato sono e se possono trattare un nuovo bene. Hanno significato chiederli un piano di gestione e un preventivo annuali. Investiranno probabilmente soltanto il momento di fare questo una volta che avete commesso a loro, ma nella vostra intervista otterrete un tatto per il loro metodo al commercio. Dovete richiedere la segnalazione finanziaria ed operativa mensile. Definire loro gli obiettivi con che sono raggiungibili. Se non sono raggiunti, denominare altri responsabili di beni per scoprire circa il mercato e per decidere se questo è un problema dell'azienda di gestione o un problema del mercato. Dovete volare in almeno due volte l'all'anno incontrarle e confrontare le note. Le chiamate di telefono mensili che indicano che state leggendo i rapporti sono inoltre importanti. Se ritenete che stiate avendo difficoltà ottenere la paletta diritta dal responsabile di beni, studiare la possibilità di impiegare un cliente segreto (ci sono aziende nazionali) per acquistare i vostri beni e per fargli un rapporto con come il responsabile sul posto sta facendo. Beni dei responsabili segreti dei negozi di Hockley & del Bluestone almeno una volta all'anno. Potete anche esaminare annualmente i vostri inquilini per stabilire il loro livello di soddisfazione. Altro ragiona i beni non può effettuare Non è insolito da avere i beni che hanno alti costi di mantenimento. 60 unità non è abbastanza grandi autorizzare una persona sul posto permanente di manutenzione. I fornitori all'esterno sono necessari costosi ma spesso. La manutenzione sul posto deve essere sorvegliata da entrambi il responsabile sul posto così come il responsabile di beni. I costi della fogna e dell'alta acqua possono anche avvitare in su il vostro flusso di cassa. Abbiamo beni che usano il doppio l'acqua e fogna quanto la norma. Con quei beni stiamo istituendo i bill-backs dell'acqua agli inquilini. Responsabili sul posto che non sono unità etiche di affitto della latta e non li denominano dentro come liberi, possono caricare l'affitto di parcheggio, tasse dell'pre-affitto o appena essere indiretti e non introdurre appena l'affitto quando un inquilino ha pagato. È critico che l'azienda che impiegate ha sistemi sul posto per combattere tale furto. Chi è responsabile? Alla fine, l'investitore deve essere coinvolgere. Ricordar che quando la vostra vettura di baseball ha detto “di mantenere il vostro occhio sulla sfera„ per notare un colpo fuori della brocca? È questa stessa disciplina che è necessaria dall'investitore per assicurarsi che il vostro investimento riesca. Dovete leggere i vostri rapporti finanziari mensili. Dovete controllare i beni. Dovete assicurarti che siate annualmente alla stessa pagina con il vostro responsabile di beni in virtù dell'approvazione del piano di gestione. Dovete investire abbastanza moneta nei beni per farli e mantenere competitivi nel mercato. Nessun bene funzionerà bene senza controllo. Se fate tutto il questo potete avere una probabilità girare i vostri beni intorno e colpire la tariffa di occupazione del mercato di 90 per cento. Maggio i dei dell'investitore sono con voi! Buona fortuna. | 
