Lezione privata di studio della riserva di associazione di proprietari di casa
da Richard Thompson
Ogni associazione domestica del proprietario dovrebbe esercitare una pianificazione per riparare e sostituire le componenti importanti di zona comune come i tetti, il raccordo e le piattaforme. Le riserve sane sono critiche ad un'associazione sana perché: - I compratori esaminano le riserve prima dell'acquisto
- Lenders esamina le riserve prima dell'approvazione del prestito
- La cartolina ha una responsabilità fiduciaria di proteggere l'associazione dalle difficoltà finanziarie
- I costi del mantenimento dei beni saranno ripartiti da tutti i proprietari ora ed in avvenire
- Forniscono un prevedibile, trattabile, pianificazione di contributo
- Un fondo di riserva sano aumenterà il valore della vostra casa
- Per di più, evita le valutazioni speciali
Per intraprendere gli studi della riserva, avete bisogno di seguenti informazioni: Articolo/descrizione componente, numero delle unità per voce/componente, costo di rimontaggio per unità, anno sviluppato o collocato in servizio, speranza di vita durante gli anni. Punto 1 -- Fare una lista di tutti gli elementi comuni comuni & limitati
Questi sono definiti nei documenti governanti della vostra associazione (dichiarazione del condominio, della pianificazione di luogo e delle pianificazioni di pavimento). Alcuni esempi includono: Piattaforme/pati, grondaie, tetti, raccordo, elevatori, attrezzature di protezione antincendio, pavimentazione (rifare la superficie, Sealcoating, Restriping), stagno (apparecchiatura, mobilia, Replastering, piattaforma che rifa la superficie), recinti e contrassegno. Per accertare una lista completa, considerare tutte le strutture sui beni, non appena più evidenti quelle. Per esempio, i tetti di dimora sono evidenti. Tuttavia, non trascurare i tetti dei garage, del circolo e di tettoia. Se i simili articoli sono sviluppati o collocati in servizio in stesso anno, ammassarli insieme come singola linea articolo e notare il numero totale degli articoli; se non, quotarli come linea articoli separata. Ciò sarà il caso nelle associazioni che sono state sviluppate nelle fasi. Evit diare unire gli articoli dissimili insieme, come, un tetto del circolo ed i tetti di dimora. La separazione dei questi dà un'immagine più esatta dei vostri bisogni della riserva e diminuisce la confusione se le domande si pongono in avvenire. Se ritenete dovete unire gli articoli, gli documentate la spiegazione razionale. Documentare tutti i presupposti fatti per eliminare la confusione. Agendo in tal modo, chiunque non pratico con l'associazione potrà capire il rapporto. Nota, per esempio: “Il bacino della barca situato nell'angolo dell'interruttore dei beni non sta essendo riservato. Anche se un elemento comune, esso è stato deciso da un voto di associazione per eliminarlo alla conclusione della relativa vita utile. Riferir ai minuti della cartolina del maggio 94.„ Punto 2 -- Determinare la speranza di vita & il costo di rimontaggio
Questi articoli vanno insieme. Una domanda circa una conduce direttamente all'altra. Annotazioni di associazione dell'assegno per lavoro che è stato fatto nel passato. Ciò fornirà un'indicazione di speranza di vita dell'articolo e di costo di rimontaggio. In uno sviluppo dove lo sviluppatore ancora sta vendendo le unità o recentemente ha completato tutte le vendite, chiedere allo sviluppatore di fornire questi informazioni. Se siete in un più vecchio sviluppo, chiedere agli appaltatori o ai produttori di macchinari qualificati, ottenenti un minimo di tre preventivi. Il preventivo più basso non è sempre il migliore indicatore della qualità di lavoro, in modo da chiedere e controllare i riferimenti. Alcuni appaltatori possono richiedere una tassa nominale per un preventivo dettagliato. Tuttavia, la maggior parte accrediteranno il pagamento per un preventivo verso tutto il lavoro fatto all'interno di un calendario ragionevole. Se un articolo stia avvicinandosi alla conclusione della relativa vita utile, ottenere un preventivo dettagliato (senza riguardo a se è liberamente o non) è una buona idea. Se l'articolo in questione ha una vita utile restante lunga, perseguire ottenere un preventivo conservatore e generale. Ciò è solitamente sufficiente per gli scopi di progettazione. Potete anche ottenere i costi per lavoro, materiale e vite utili con le fonti che forniscono le medie nazionali spostate ad incrementi alla vostra zona locale. Ciò è generalmente sufficiente per la pianificazione generale della lunga autonomia. Se usate le medie nazionali, ottenere sempre un preventivo dettagliato vicino alla conclusione della durata utile di una componente per un'immagine più esatta. Punto 3 -- Instaurazione della pianificazione di finanziamento
Ora avete tutte le informazioni required per terminare uno studio della riserva. Dopo, dovete selezionare una strategia di finanziamento. Questa decisione è molto importante ed ha implicazioni finanziarie serie per la vostra associazione. I ragionieri preferred di strategia di finanziamento e l'uso professionale dei fornitori di studio della riserva, è un'analisi di flusso di cassa. Generalmente esamina e proietta i bisogni di riservazione (contributi e dispendii) in molti anni, unenti i fondi da tutte le componenti, per determinare un contributo annuale stabile. Per stabilire la vostra pianificazione di finanziamento, dovete determinare: - Che cosa è il vostro saldo di riserva corrente?
- Attualmente investite la moneta nel vostro fondo di riserva? In caso affermativo, che cosa è la tariffa di investimento?
- Che aliquota si applica all'interesse o i dividendi utile sui fondi di riserva collocati? (vedere le registrazioni amministrative passate, o il ragioniere)
- Che cosa è il tasso di inflazione corrente di zona? Ciò è importante perché in un'analisi di flusso di cassa, esaminate i contributi e dispendii in cinque o più anni.
Una volta che avete determinato questi parametri, siete pronto ad un la vostra analisi di flusso di cassa. Esaminare annualmente la vostra analisi della riserva e rendere a registrazioni come necessario le zone quotate qui sotto. Un cambiamento in c'è ne avrà un effetto sulle vostre riserve. La speranza di vita può variare dovuto uso, tempo, l'esecuzione, ecc. Mentre gli articoli ottengono vicino alla conclusione sporgente della loro vita utile, il controllo più vicino è autorizzato. Il costo di rimontaggio come articoli ottiene vicino alla conclusione sporgente della loro vita utile, voi dovrà ottenere un minimo di tre domande per il loro rimontaggio dagli appaltatori qualificati. Aggiunta/rimozione degli articoli. Col passare del tempo, gli articoli possono aggiungersi o cancellati dalla lista del terreno comunale e dagli elementi comuni limitati, come l'eliminazione del bacino della barca o l'aggiunta del gazebo. Le riserve sane sono critiche al benessere di ogni associazione di comunità. Investendo in uno studio completo della riserva e dopo una pianificazione di finanziamento con attenzione progettata raccoglierà i dividendi enormi durante gli anni venturi. Se la vostra associazione già non agisca in tal modo, ottenere oggi il rotolamento della sfera! | 
