HUD si dirigono i segreti! - Come profittare di con le case di proprietà dello stato - parte 4 Le nuove case si aggiungono alle liste ogni giovedì. Le entrate di lista assomigliano a questa:
HUD ha valutato il valore di questa 4 camere da letto, una casa dei 2 bagni a $50.000. La casa era
è sviluppato in 1925 e 1.925 piedi quadrati nel formato. È classificato come “beni uninsurable„
(UI). È oltre il periodo di cinque giorni dell'elenco ed è ora aperto a tutti gli offerenti su una base quotidiana.
Sullo stesso sito Internet in cui trovate la lista delle case di HUD voi inoltre troverà “una domanda
Lista di risultati ". Assomiglia a questa:
Passare alcune settimane che guardano il HUD a casa quotare ed allora la lista offerta di conquista voi
imparerà esattamente che genere di domanda prende per ottenere ad una casa. Più su questo più successivamente.
Come determinare valore di una casa
Tenere questo presente quando state determinando quanto dovreste pagare una casa:
il valore di mercato di una casa non dovrebbe essere confuso con il prezzo di mercato di una casa. Mercato
il prezzo è ché casa vende per. È il prezzo che un compratore è disposto a pagare una casa e
un venditore è disposto a prendere per una casa.
Il valore di mercato, da un lato, è determinato da qualcuno l'interpretazione del mercato
dati, lo stato della casa e lo stato del mercato immobiliare locale. La chiave
la frase qui è che il valore è qualcuno opinione informed.
La base a valutare il valore della casa si trova nei dati che raccogliete per fare
il vostro migliore giudizio. I fondamenti di questi dati sono comparables del mercato. Un mercato
paragonabile è una casa che ha venduto entro gli ultimi 6 mesi ed è simile nel formato, stile,
metraggio quadrato, circostanza, età ed amenità. Più vicina la copia, più esatto il vostro
la valutazione sarà.
Comparables è relativamente facile da ottenere. Se stiate lavorando con un agente immobiliare a
approvvigionare una casa, lui o dovrebbe potere fornire una lista dei comparables.
Quando state comprando i beni è molto importante conoscere che cosa vale nella corrente
mercato. Non ha significato offrire più di una casa è realmente valore sul mercato libero.
Denominare l'ufficio dell'agente delle imposte della contea e scoprire come le valutazioni confrontano al mercato
valore. Allora chiedere che cosa l'aliquota è, solitamente questo è un certo numero di dollari per
mille dollari di valore valutato. Controllare con l'ufficio dell'agente delle imposte per imparare che ultimo
le tasse dell'anno erano sui vostri beni scelti. Quello gli darà un senso confrontare le case dentro
la stessa zona generale. In molte zone potete ora accedere questo al governo della contea
annotazioni dal calcolatore.
Queste figure possono essere altamente esatte, a meno che il comune non rivaluti molto
spesso. Quella sarebbe una buona domanda per chiederla mentre le avete sul telefono.
Valori paragonabili - il primo posto per ottenere i valori paragonabili proviene dal fare il vostri propri
acquisto. Se sapere che 3 camere da letto e 2 case delle stanze da bagno nella vicinanza
vendere spesso per una determinata figura, voi avrà una buona idea di dove misure particolari della casa
la fascia di prezzo.
Ci sono posti sul Internet in cui potete fare le ricerche paragonabili di prezzi. Alcuni sono
liberare, alcuni hanno una piccola tassa.
Homeprice.net: Circa $25. Questo servizio fa un rapporto esatto e dettagliato con
vendite paragonabili espressive, un programma che segna posizione con esattezza di ogni comp., Info circa
vicinoi circostanti ed acquisto nella zona.
SmartHomeBuy.com: $4.50 per rapporto o $14.95 per 10 rapporti durante il periodo di 90 giorni.
Riteniamo che i servizi paid siano la cosa migliore, ma “i comps„ liberi possono essere trovati (poichè questo è scritto) a:
www.yahoo.iplace.com/sales_search.asp
www.homeradar.com
www.homegain.com
www.domania.com/homepricecheck/index.jsp
Avvertimento! Questi servizi sono soltanto esatti se la casa dell'obiettivo è in una zona di molto simile
le case ed il giro d'affari è abbastanza frequenti rendere “i comparables„ recenti e
numeroso. (Se questi servizi di fotoricettore non sono più disponibili potete trovare altri facendo la a
Ricerca “di Google„ “dei valori domestici„.)
Sempre:
A) Usare soltanto i comparables che hanno venduto entro i 6 mesi scorsi. Le vendite più recenti
essere il la cosa migliore.
B) Utilizzare soltanto le simili case in vicinanze vicine. Rimanere vicino quanto possibile al
designare la casa come bersaglio.
C) Provare ad usare le case costruite in 5 anni della casa dell'obiettivo ed in circa il quadrato 300
piedi del formato della casa dell'obiettivo. Inoltre controllare il formato di lotto per vedere se c'è tutte le grandi variazioni.
D) Guidare dalle case paragonabili e vedere se realmente sono “paragonabili„ ai beni
su quale renderete ad una domanda.
Costo per piede quadrato
Per ogni casa paragonabile di vendita che si qualifica secondo le norme di cui sopra rendere uno semplice
calcolo. Calcolare il costo per piede quadrato per ogni casa dividendo il prezzo di vendita
della casa dal numero dei piedi quadrati:
il prezzo di vendita $100.000 si è diviso da 1700 piedi quadrati = $58.82 per piede quadrato.
Fare quello per ciascuna delle vostre case “dei comp.„ ed otterrete una buona idea di che cosa la media
il costo per piede quadrato è nella zona. Assicurar che le case siano come simili all'oggetto
beni come possibile. Hanno lo stesso numero delle camere da letto, stanze da bagno e
metraggio quadrato? È simile nell'età e vicino ai beni tematici? Ha
simili amenità quali uno stagno, il camino, o un garage dell'tre-automobile per esempio? La maggior parte
d'importanza, sono i comparables nient'altro di sei mesi (qualche cosa più vecchio non è
considerato come paragonabile).
Una casa con una più grande corte del lotto, della piscina e di tennis getterà la vostra media da
whack. Cadere appena l'più alto ed il più a basso costo per case e voi di piede quadrato avrà a
gamma equa molto piacevole di valore di mercato.
Ricordar che il valore arrivate a è soltanto un preventivo. Il valore della casa che reale può essere
più alto o abbassar, secondo lo stato dei beni rispetto al mercato
comparables. Se i beni tematici sono beni di lungomare con uno stagno e l'unico
introdurre i comparables sul mercato che potevate trovare non eravate su un lago o avete avuti uno stagno, voi può
devono registrare il vostro preventivo più su.
Da un lato, se i beni tematici sono in una condizione dello cattivo stato e sapere che
prendere almeno $20.000 per rinnovare la casa, il vostro preventivo può essere considerevolmente più alto
che il valore reale dei beni.
La valutazione del mercato è soggettiva e la scienza dietro esso conta molto sullo storico
vendite dei beni nella zona. Più vicino mercato paragonabile è ai beni tematici,
più probabilmente i beni tematici varranno lo stessi. Per di più, se avete
un agente immobiliare che lo aiuta, utilizza la sua perizia in un valore dei beni decidenti.
Un agente che è sperimentato nel mercato di bene immobile locale certamente avrà un più acuto
eye per i particolari della valutazione domestica che qualcuno che non lo abbia fatto mai prima.
Parte quattro
Trucchi del commercio
Mentre queste parole sono scritte HUD ha un bushel di case nella preclusione e ci è
abbondanza più nella conduttura. Ci sono beni di affare schioccando in su nella vostra zona ora
e quello continuerà nel corso di prossimi anni. Ogni beni di HUD saranno un buon buy?
No, ma alcuni sarà affari molto vantaggiosi se pianificazione con attenzione.
Ci è stanza per l'errore nel senso che FHA fissa il prezzo di una casa e quello è unidirezionale voi trova
affari. Giurisdizioni di qualche HUD con un inventario del montaggio di case invendute possono essere
inclinato per stimarle appena sotto il mercato per spostare le cose darn! Particolarmente quando
le case entrano nel periodo esteso dell'elenco.
Le case sono “così com'è„ venduto, senza garanzia. Quello significa che quel HUD non pagherà a
correggere tutti i problemi. Il prezzo della domanda di HUD per “un fissatore„ domestico rifletterà il fatto quello
il compratore dovrà investire la moneta per apportare i miglioramenti. Ciò è un altro burocratica
chiamata di giudizio!
Potete ritenere che i beni possano essere aggiornati per molto che lo sconto e quello
lasciare la stanza per i vostri utili, come affitto o affinchè una vendita rapida… o una casa vivano dentro. Paga
un ispettore o un imprenditore edile domestico per verificare la casa e per fargli un rapporto se
non siete sperimentato in tali cose.
Secondo lo stato dei beni, HUD ha potuto offrire i motivi speciali quale la a
abbuono di contanti per aggiornare i beni, moneta per le spese commoventi, o un premio per
chiudendo la vendita in anticipo. Sulla maggior parte delle vendite, il compratore può persino chiedere che paga tutta di HUD o a
parte del finanziamento e dei costi closing. Chiedere ed il YE riceverà - forse!
Ufficio del proprio Ispettore Generale del HUD suggerisce che i prestiti degli FHA-assicurati stiano cominciando a
difetto ad una tariffa in modo allarmante. Sono sicuro che siete scosso, di destra? Ma persino quella “tariffa in modo allarmante„
può essere ingannevole basso. Vedere, il FHA ha che cosa denomina “un programma di presto-diminuzione„.
Questo programma prova ad evitare in alcuni casi gli alti costi di preclusione cambiando
termini del credito ipotecario, perdonanti alcuno del debito, o vendenti la casa prima di
riacquisto.
Quando FHA colloca un prestito stabilizzato nel programma di presto-diminuzione, è preso dal
categoria di difetto. Tuttavia, molte di queste case ancora entreranno più successivamente in preclusione alla a
datare, in modo da il numero dei beni disturbati è maggior dei numeri indicati!
Ricordare il periodo di presto-diminuzione accennato appena? Quello significa a volte quel FHA
farà gli affari per mantenere un proprietario domestico dalla stabilizzazione. Il FHA dovrebbe essere più disposto a
trattare quando hanno un POT in pieno dei difetti sul loro ~ delle mani come ora!
Sarebbe possibile trovare una preclusione domestica del rivestimento del proprietario, negozia un certo genere di debito
il rilievo con il prestatore a nome del proprietario, ha i beni liberati dal difetto
l'azione ed allora approvvigiona la casa con il proprietario realmente che cammina via con un piccolo
contanti? Pensare a questo proposito. Quella è una situazione vantaggiosa per tutti e una chiave ad alcuni affari molto vantaggiosi!
(Vedere le vendite di scarsità dell'istituto di flusso di cassa “per gli investitori di preclusione„.)
Alcuni benefici per l'acquisto delle case di HUD (secondo HUD) sono che un mediatore della proprietà immobiliare
preparare e presentare la vostra offerta e depositare per voi a nessuna carica. HUD paga fino a 5% di
i costi closing, risparmio voi migliaia. Potete accelerare l'affare avanti se approvvigionate la a
HUD si dirigono eleggibile per il credito ipotecario degli FHA-assicurati, perché già sono stati valutati.
Le case di HUD possono essere eleggibili per i prestiti di riparazione sviluppati nel credito ipotecario ed i compratori possono
qualificar per i pagamenti di 3% giù.
203k del FHA
Questa pianificazione rotola l'aquisizione ed il rinnovamento in un prestito a basso interesse.
Esempio:
I 3 domestici della camera da letto costruiti in 1954 erano sulla lista di HUD. Ha avuto bisogno delle riparazioni, ma di un compratore con
a
l'occhio tagliente potrebbe vedere che ha avuto potenziale. A causa dello stato della casa là
erano pochi offerenti ed il nostro eroe la ottiene per molto basso i $41.000. Quello aveva luogo in 1997.
Ora il nostro eroe prende in prestito i $26.000 supplementari per i rinnovamenti sotto il 203K del FHA
programma. Quello permette che il homebuyer finanzi il prezzo d'acquisto e la moneta di riabilitazione
nell'ambito di un prestito a basso interesse. Due anni più successivamente la casa è stata stimata a $84.000. Quello è
a
rendimento di 25% in appena 24 mesi. Non Male! Questi documento e materiali di accompagnamento sono destinati per fornire informazioni autorevoli rispetto al tema coperto in esso. È per gli scopi dell'illustrazione soltanto e presentato con la comprensione che l'autore e l'editore non sono agganciati nella rappresentazione legale, spiegando o altre opinioni professionali. Se il consiglio legale o l'altra assistenza specialistica è richiesto, i servizi di un professionista competente dovrebbero essere cercati. |
