Abbiamo pagato troppo la proprietà immobiliare?

Abbiamo pagato troppo la proprietà immobiliare?
da Peter G. Miller

Secondo The Economist, un giornale britannico well-regarded dell'opinione e dell'analisi, “i prezzi della casa sono ai livelli record rispetto a reddito medio in America, in Australia, in Gran-Bretagna, in Irlanda, nei Paesi Bassi ed in Spagna. I prezzi delle case britanniche, irlandesi ed olandesi ora sono 50 per cento sopra i loro ai redditi relativi di media di 30 anni. Dallo stesso calibro, i beni “sono sopravvalutati„ da 23 per cento in America, da 33 per cento in Australia e da 68 per cento in Spagna.„ (Vedere: “Dirigendosi dentro sulla difficoltà,„ sul 13 marzo - diciannovesimo, 2004)

Esaminando la ricerca dalla Banca per i regolamenti internazionali, lo scomparto dice tipicamente il picco di prezzi domestici due anni dopo le borse valori. Per noi, ora è anno quattro dall'ultimo arresto del Wall Street, quello che ha veduto gli investitori perdere l'azione ordinaria degno circa il $5 trilioni.

Che cosa è accaduto è che poichè i tassi di interesse sono caduto la gente ha intrapreso più debito. La gente inoltre ha potuta comprare le più grandi e case più costose con una quantità data di reddito. La domanda è se la gente ha intrapreso più debito che dovrebbe offrendo sui prezzi domestici in modo non realistico. Se la risposta è “sì„ allora gli specialisti in previsioni economiche sostengono che i prezzi dovrebbero cadere.

Per esempio, se prendete in prestito $250.000 a 7 per cento di interesse in 30 anni il costo mensile per principale ed interesse è $1.663. Se i livelli di interesse cadono a 5.5 per cento -- circa dove sono ora -- che lo stesso pagamento mensile potrebbe finanziare $292.936.

Il timore è che se i prezzi domestici di aumento di tassi di interesse diminuiscano mentre le vendite domestiche cadono.

Quanto realistiche sono tali previsioni? Che cosa sarebbe il loro effetto?

Un fatto storico è questo: Secondo l'associazione nazionale degli agenti immobiliari, i prezzi domestici in tutta la nazione sono aumentato su una base di contanti ogni anno dal 1968. Un secondo fatto storico è questo: Che i prezzi domestici sono aumentato ogni anno su una base di contanti non significa che sono aumentato di valore dopo inflazione. Cioè se il buy dei dollari più di meno esso prende più dollari per comprare un articolo dato. Inoltre, quello fissa il prezzo di è aumentato in tutta la nazione non significa che sono aumentato in tutte le posizioni. Le alcune comunità locali hanno veduto che riduzioni dei prezzi che hanno è durato gli anni.

Ci non è stato mai una scarsità degli specialisti in previsioni economiche che ritengono che la proprietà immobiliare fosse overpriced. Mentre tali profezie sono state tipicamente errate, la proprietà immobiliare è un prodotto, i valori dei prodotti possono aumentare e cadere, ci è sempre rischio nel mercato e non ci sono dappertutto e per sempre garanzie che i valori della proprietà immobiliare aumenteranno sempre.

Nessun meno importante, è difficile da calcolare i prezzi domestici locali. Per esempio, se le vendite domestiche questo anno comprendono una più grande percentuale di piccoli case o condomini che l'anno scorso, è probabile che i prezzi domestici medii sembreranno cadere anche se i valori reali sono rimanere stabili o forse sono aumentato.

Così che cosa siamo da fare di ultime previsioni?

Immaginare che cosa accadrebbe se i prezzi domestici cadessero 20 per cento nazionali più di un anno o di due.

 

• Se avete un credito ipotecario di registrabile-tariffa (ARM), quindi più su gli indici condurranno alle tariffe più ripide ed ai più grandi pagamenti mensili. Per quelli sul cuspide di accessibilità, tali aumenti possono condurre a preclusione ed a fallimento. Il prestito $250.000 a 5.5 per cento di interesse oggi può costare $1.420 un il mese per principale ed interesse, ma a 7.5 per cento gli aumenti di costo a $1.748 -- e la maggior parte delle braccia permettono annualmente gli aumenti di interesse di fino a 2 per cento.
• Se avete un lavoro ed i costi mensili di credito ipotecario aumentano, quindi è probabile che i nuovi e più alti pagamenti possono essere incontrati. Quel detto, avrete pochi dollari per gli altri approvvigionamenti o risparmio.
• Se compraste una casa 10 anni fa a $150.000 che è oggi degno $250.000, siete avanti. Se dovete vendere a $200.000 siete ancora avanti. Se compraste con 5 o 10 per cento giù avete fatto astonishingly bene sul vostro investimento di contanti.
• Se i proprietari di caduta di prezzi domestici abbiano meno azione ordinaria -- quello significa meno capacità di usare il finanziamento assicurato dalla proprietà immobiliare per pagare fuori il debito di consumatore, per ampliare una piccola impresa o per pagare fuori i prestiti di automobile.
• I tassi di interesse più elevati e meno azione ordinaria diminuirebbero l'attività di origini di credito ipotecario, significante noi avrebbero pochi ufficiali e prestatori di prestito.
• I tassi di interesse più elevati diminuirebbero l'attività di vendita domestica, significando pochi mediatori e più piccoli insiemi dei membri nazionali di associazione.
• La potenza d'una leva funziona entrambi i sensi. I Proprietari che hanno comprato con pochi o nessun contanti possono essere “inversi„ se sono costretti a muoversi; cioè possono dovere più di i beni valgono. In tali casi, vendere e muoversi possono essere impossibili.
• Tariffe di fallimento -- ora ai livelli record secondo l'istituto americano di fallimento -- si svilupperà più grandi, non buone notizie per chiunque.
• Se avete le tariffe allora aumentanti fisse comfy di prestito di tariffa non saranno un'emissione di credito ipotecario per voi.
• Se non stiate vendendo, quindi i cambiamenti di prezzi domestici non sono una preoccupazione immediata.
• Se non stiate rifinanziando, quindi le nuove tariffe e l'azione ordinaria di caduta sono emissioni distanti.

Nessuno conosce che cosa accadranno in avvenire, ma è irragionevole credere che i tassi di interesse siano in rialzo? Più alte tariffe date, chiunque sarebbe sorpreso se le vendite domestiche ritardassero ed i valori in alcune comunità, almeno, diminuissero?

Quanto ad una riduzione di 20 per cento o così, quello sembra improbabile. Perché? Poiché la maggior parte della dotazione di alloggi non è per la vendita; gran parte della dotazione di alloggi è stata e sta rifinanzianda alle tariffe basse; e una percentuale in modo schiacciante di popolazione è impiegata.

Eppure, sono ci misure che potete prendere per proteggere i vostri interessi appena nell'aumento di tariffe di caso o i valori domestici si allentano?

Sure. Ottenere un credito ipotecario di tariffa fissa alla tariffa possibile più bassa. Diminuire il debito di consumatore -- quello non può danneggiare se i tassi di interesse sono in rialzo o cadono.