Noleggio del mediatore?

Noleggio del mediatore? Dovreste prevedere di meno?

da Peter G. Miller

Durante gli anni ultimi molte condizioni hanno veduto l'emersione dei mediatori della proprietà immobiliare che forniscono i servizi minimi della proprietà immobiliare ai prezzi minimi. Tali mediatori forniscono un'opzione per i consumatori che preferiscono, per esempio, un'opzione di menu-de-servizio ed i bassi costi.

Ma il prezzo non è l'emissione. Nessun regolatore della proprietà immobiliare, nessun'agenzia federale e nessun gruppo di consumatore crede che ci dovrebbe essere tutta la norma che richiede un determinato o livello di fissazione dei prezzi minimo. Pure, nessun regolatore crede che le nuove forme di concorrenza dovrebbero essere dissuase dall'entrare nel mercato.

Invece il conflitto è questo: Se esclusivamente assumete un mediatore della proprietà immobiliare, qualcuno che funga da vostro agente nel mercato, dovrebbe quella persona essere tenuta a fornire un livello minimo di servizio? In caso affermativo, che cosa dovreste prevedere?

Per districare questa materia dobbiamo in primo luogo parlare ai absolutists regolatori che sostengono che nessun campione dovrebbe essere richiesto, quel “consumatore che la scelta„ è preminente. Sostengono che con le comunicazioni e le rinunce i consumatori dovrebbero potere rifiutare tutto il servizio o obbligo di mediazione. In questo modo, i absolutists asseriscono, i consumatori potrebbero migliorare il controllo e diminuire così i costi.

Questa linea di ragionamento, come esso è, fa un punto di discussione meraviglioso ma le offerte nessuna sostanza nel mondo reale. , Per esempio, non permettiamo che i consumatori risparmino la moneta impiegando i medici che riducono i costi non sterilizzando gli strumenti chirurgici o non lavandosi le loro mani. Ciò può sembrare “paternalistic„ ad alcuno, ma se pazienti come esso o non mentre una società noi richiede determinati livelli di pulizia quando qualcuno elimina la vostra vescica di scorticatura o sostituisce la vostra cornea.

Così se la domanda è una certa regolazione o nessuna regolazione, i absolutists perdono. Poichè una società noi tempo fa conveniva che una certa regolazione è richiesta.

La regolazione, per la relativa natura, limita la concorrenza. Ci sono molta moneta da fare eliminare i reni, ma anche con le comunicazioni e rinunce che non permettiamo la gente non addestrata ed incompetente per realizzare tali funzionamenti. Prima del gestirlo, la società lo dice bisogno un'autorizzazione, dovere addestrare e ci sono campioni della prestazione minimi per i medici.

Nella proprietà immobiliare ci sono inoltre campioni. Uno è che un mediatore della proprietà immobiliare che si comporta in una capienza “dell'agenzia„ ha determinate esigenze giuridiche che comprendono la cura, la responsabilità, la lealtà, la comunicazione e la riservatezza. Se gli obblighi dell'agenzia sono aperti un varco, i regolatori possono multare il mediatore o sospendere o revocare un'autorizzazione. In più, un mediatore che non rispetta i campioni minimi può essere citato per l'atto illecito dai clienti danneggiati.

Wayne J. Thorburn, di direttore generale della Commissione della proprietà immobiliare del Texas, dice che nella sua condizione la legislatura ha promulgato legislazione l'esclusiva “per cui un mediatore che ottiene un accordo rappresentare un partito in una transazione della proprietà immobiliare è agente di quel partito. Una tal persona deve informare il suo cliente se riceve attinente all'informazione materiale ad una transazione, deve rispondere alle domande del cliente e presentare tutta l'offerta a o da il cliente e non può insegnare ad un altro mediatore a negoziare direttamente con il cliente del primo mediatore.„

Abbastanza stupefacente, sia la Commissione commerciale federale che il reparto di giustizia si sono opposti ai campioni del Texas ed ai simili campioni in altre condizioni. Nel caso del Texas, hanno discusso “le limitazioni nuove d'imposizione sulla capacità dei professionisti della proprietà immobiliare del Texas di offrire la flessibilità nei servizi di mediazione. Le agenzie hanno espresso la preoccupazione che la regolazione proposta non solo avrebbe indotto i consumatori del Texas a pagare più i servizi della proprietà immobiliare, ma inoltre diminuirebbero la scelta del consumatore limitando la capacità dei mediatori della proprietà immobiliare di fornire i servizi adeguati a i bisogni del cliente.„

Il problema con la posizione federale -- quale essenzialmente è stato ripetuto la settimana scorsa alla riunione di Jacksonville dell'associazione dei funzionari di legge dell'autorizzazione della proprietà immobiliare (ARELLO) -- è quello che regola la barra di consumatore-protezione troppo bassa.

Qui è un esempio:

La miei moglie ed io hanno comprato l'anno scorso i beni. L'accordo di vendita ha fatto funzionare 10 pagine. Ci erano quattro pagine delle aggiunte. Ci era una contingenza separata di valutazione di finanziamento e un avviso della nostra destra ad una dichiarazione di comunicazione dei beni. Ci era una comunicazione dei beni della quattro-pagina; un avviso della due-pagina associazione di proprietari di casa; un avviso tassa-ripartentesi; un altro avviso della due-pagina associazione di proprietari di casa; ancora un'altra comunicazione di associazione di proprietari di casa; sei pagine delle regolazioni di associazione di proprietari di casa e di un'ordinanza di comunicazione dell'azienda agricola. Ci era inoltre un L. a. - avviso basato ed accordo di rischio della vernice; due pagine delle comunicazioni dei beni; due nuove pagine delle comunicazioni della pittura a base di piombo; una lista dei dispositivi; un'indagine; e una dichiarazione affiliated di comunicazione.

Precedente a comprare i beni, ci era stato una dichiarazione di comunicazione dell'agenzia della tre-pagina, un accordo di mediazione esclusivo del compratore della tre-pagina e una pagina delle aggiunte che modificano l'accordo di mediazione del compratore.

Ci era l'altro lavoro di ufficio pure. Abbiamo una lima che è più di un pollice spesso documentando la transazione. Molto di questo lavoro di ufficio è scritto apparentemente nel legalese o in Babylonian. Non importa che, poichè sono entrambi reciprocamente indecipherable alla maggior parte della gente.

La miei moglie ed io inoltre hanno venduto l'anno scorso i beni. Stessi trattano. Un monticello di lavoro di ufficio. Un'altra lima spessa. Forse più pagine che sono stati richiesti per approvvigionare.

In ogni caso potete scommettere che abbiamo chiesto il nostro elenco ed il compratore brokers molti, molte domande. Abbiamo superato i vari documenti in maniera approfondita.

Ora immaginare essere un venditore ed agganciare un mediatore rappresentarlo ed allora avere un accordo dell'elenco nell'ambito di cui il mediatore non sarebbe costretto ad esaminare alcune offerte, a fornire il consulente legale o rispondere alle vostre domande. O, immaginare essere un acquirente e fare un'offerta con lavoro di ufficio complesso e senza assistenza dal vostro mediatore del compratore.

Questo ha significato a chiunque?

La chiave alle transazioni della proprietà immobiliare, la materia centrale assoluta, è che cosa i compratori ed i venditori hanno stipulato nella scrittura. Se un mediatore dell'elenco non esamina tali documenti, quindi un venditore può firmare i diritti importanti assenti, fare le concessioni inutili ed ottenere molto che il valore di mercato per i beni. Se un mediatore del compratore non è richiesto di rispondere alle domande o presentare le offerte, quindi un acquirente può perdere i vantaggi importanti del mercato -- il motivo stesso impiegare un compratore broker in primo luogo.

Coloro che si oppone filosoficamente ai requisiti minimi di servizio devono considerare le realtà nell'ambiente del mercato: I consumatori non possono chiaramente traversare le acque contrattuali complesse e quello è il motivo centrale assumere un mediatore. Se un mediatore avvita in su e non riesce a rispettare i campioni di base di pratica, quindi proteggere i regolatori pubblici dovrebbero potere multare quella persona o sospendere o revocare la loro autorizzazione ed il pubblico dovrebbe potere citare.

Se questo sembra ingiusto, denominarlo la prossima volta avete bisogno di un rene eliminato. Sto avendo una vendita.