Consulente legale di alloggiamento:

Consulente legale di alloggiamento: Quando un contratto si trasforma in obbligatorio?

da Benny L. Kass

Che cosa costituisce esattamente “la ratifica„? Un amico dell'agente immobiliare ci ha detto che un contratto è ratificato quando tutti i partiti firmano fuori sul documento del contratto, ma un amico dell'avvocato ha detto che comincia quando tutte le contingenze sono state eliminate.

Chi è di destra?

Risposta: Secondo la lingua nel vostro contratto di vendite della proprietà immobiliare, è possibile che entrambi i vostri amici gli abbiano espresso il buon parere.

Esaminiamo come un contratto è formato. Il compratore potenziale gradice la vostra casa e presenta un'offerta scritta a voi. Ciò è fatta spesso attraverso tutti gli agenti immobiliari in questione nella transazione.

Quando un venditore riceve un'offerta, ha tre opzioni:

 

• accettarla come è stato scritto;

   

• rifiutare l'offerta completamente, o

   

• controfferta. Dovrebbe essere precisato che questo non si riferisce sempre al prezzo della casa; per esempio, l'offerta può proporre che il regolamento avvenga in tre mesi, mentre il venditore lo vuole accadere più presto (o più successivamente).

Se ci è una controfferta, il processo comincia ancora una volta. Il destinatario del contatore ha le stesse tre opzioni.

Una volta che i partiti raggiungono l'accordo su tutte le emissioni, qualche gente prenderebbe la posizione che ci è un contratto ratificato. Ma altri discuterebbero: “attendere un minuto, poiché il compratore può uscire del contratto a causa di varie contingenze, il contratto non è realmente definitivo (cioè ratificato) fino ad eliminare tutte quelle contingenze ed il compratore ed il venditore debbano andare al regolamento.

Nell'area metropolitana di Washington, questo problema è risolto se usate il contratto di vendite regionale. Il paragrafo 28, intitolato “le definizioni,„ specificamente specifica che “la data della ratifica significa la data dell'accettazione definitiva per iscritto di tutti i termini di questo contratto (non la data della scadenza di rimozione di qualsiasi contingenze.„

Sulla parte inferiore di ultima pagina del contratto, ci è una linea per il riempimento in questa data di ratifica. Poiché tante circostanze dipendono a questa data, ogni contratto di vendite della proprietà immobiliare deve identificare questo nei termini liberi.

Da un lato, se non stiate usando il contratto di vendite regionale, il vostro avvocato può realmente essere corretto. Il vostro compratore ha una contingenza per un controllo domestico così come per ottenere il finanziamento di credito ipotecario. Nella legge, questi si riferiscono a come “condiziona successivo.„ Ci è un contratto di vendite ma può essere vuoto dichiarato se determinate circostanze non filtrano fuori. Se il rapporto d'ispezione è insoddisfacente al vostro compratore potenziale, può potere uscire da sotto il contratto ed ottenere un rimborso del suo deposito di buona fede. Infatti, molti compratori non lasceranno che il deposito sia incassato fino a dopo la casa è stata controllata.

Così se il contratto può essere svuotato dopo che è stato firmato da tutti i partiti, molta gente prende la posizione che il contratto completamente non è ratificato fino a soddisfare ed eliminato tutte le contingenze.

Perché è determinando la data di ratifica così importante?

In una transazione tipica della proprietà immobiliare, i venditori stanno contando sul compratore che va al regolamento nei limiti del tempo spiegato nel contratto. I venditori hanno bisogno della moneta in cui approvvigionare la loro casa seguente. Se non possono rispettare i loro limiti, possono essere nel difetto e potrebbero rinunciare al loro deposito.

Così i venditori comprenderanno spesso la seguente lingua nel contratto: “Il tempo è dell'essenza.„

Ciò significa generalmente che se acconsentite a depositarti il 20 luglio, a meno che quel giorno sia una festa o un fine settimana, regolamento dovete avvenire a quella data.

Inoltre significa che tutti i limiti di tempo sono intagliati in pietra -- a meno che i partiti convengano reciprocamente a tutte le estensioni. Se la contingenza domestica di controllo dice 7 Business Day, se il compratore non si comporta all'interno di quel calendario, non può usare gli ispettori domestici segnala al fine dell'uscire da sotto il contratto di vendite.

Ci sono molte emissioni relative al tempo in questione in un contratto della proprietà immobiliare, come:

 

• contingenza di finanziamento;

   

• rassegna dei documenti del condominio;

   

• la vendita degli acquirenti si dirige in primo luogo;

   

• data del regolamento;

   

• contingenza di valutazione;

   

• ottenendo un regalo segnare o una lettera di prequalification da un prestatore

Se siete un compratore o un venditore, dovete capire questi vincoli di volta. Generalmente suggerisco che entrambi i partiti preparano e convengo su un calendario degli eventi per quanto riguarda il contratto di vendite. Se sia il compratore che il venditore sono alla stessa pagina per quanto riguarda queste scadenze di tempo, ci dovrebbe essere meno confusione mentre i partiti avanzano verso il regolamento.