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Consulente legale di alloggiamento: Divieto di fumo sostenuto in un'associazione della Comunità

da Benny L. Kass

Ciò molto sta disturbando, particolarmente poiché pianificazione avere un bambino presto e non vogliamo il fumo generarci alcuni problemi sanitari per.

Che cosa possiamo fare?

Risposta: Se viveste in Colorado, la vostra associazione potrebbe promulgare una correzione ai vostri documenti giuridici che proibisce fumare nell'intero bene immobile, compreso le diverse unità.

In novembre dell'anno scorso, il giudice Oeffler del tribunale di prima istanza della contea del Jefferson, ha sostenuto una tal correzione.

In un condominio delle quattro unità, Colleen Christiansen ed il suo marito Roger Sauve hanno posseduto l'unità 2. Erano fumatori. Altri due proprietari dell'unità (o i loro inquilini) non hanno fumato ed il quarto proprietario hanno ammesso che ha fumato le sigarette, ma soltanto fuori del bene immobile.

I tre proprietari hanno avuti discussioni serie con Colleen e Roger, provanti a convincerli che fumare soltanto all'esterno all'aperto, ma fossero respinti costantemente. Gli altri proprietari hanno provato un certo numero di metodi per accorciare il fumo -- come l'installazione dei filtri dell'aria ionici della brezza nei condotti di aria ed installazione dell'isolamento di schiumatura -- ma senza successo.

Per concludere, l'associazione ha emendato la relativa dichiarazione (uno dei documenti giuridici che genera un condominio), con la seguente lingua:

Il fumo significherà e comprenderà l'inalazione, l'esalazione, la bruciatura o il trasporto di tutta la sigaretta illuminata, sigaro o l'altra prodotto di tabacco, marijuana o sostanza illegale.

Nessun Proprietario, ospite, membro di famiglia, inquilino, residente, invitee di affari o ospite fumeranno le sigarette… nei limiti del progetto. Questa proibizione comprenderà tutti gli interiori dell'unità, elementi comuni ed elementi comuni limitati nel progetto.

Per emendare correttamente la dichiarazione, una maggioranza di 75 per cento è stata tenuta e tre dei quattro proprietari sono stati votati per la correzione. Colleen e Roger hanno archivato il vestito per incoraggiare l'applicazione di questo nuovo requisito, sostenente -- tra l'altro -- che l'associazione non ha avuta diritti legali di interferire con che cosa è fatto all'interno dell'unità in se.

Il giudice Oeffler è stato in disaccordo. Dopo una prova di due giorni, il giudice ha affermato la validità della correzione. Tre fattori sono stati considerati dalla corte:

 

• Era la correzione ragionevole? Il giudice ha contato su una norma generale delle associazioni di comunità che “chiunque che comprasse un'unità in uno sviluppo di interesse comune con conoscenza di potere discrezionale della relativa associazione dei proprietari accetta il rischio che il potere potesse essere utilizzato in un senso che avvantaggia la comunanza ma nocesse alla persona.„

Specificato nell'inglese semplice: se possedete i beni in un'associazione di comunità, siete limitato non solo dalle norme e dalle regolazioni attuali, ma su tutta la nuova procedura che è promulgata legittimamente dalla maggioranza richiesta dei proprietari. In questo caso, la dichiarazione ha richiesto una maggioranza eccellente di 75 per cento in modo che una correzione sia valida e tre dei quattro proprietari delle unità votati correttamente per quella proibizione di fumo.

La corte ducked l'emissione di se il fumo dell'usato era un rischio per la salute. Invece, il giudice ha osservato ai documenti giuridici ed ha scoperto che hanno compreso una proibizione contro fastidio. Il giudice ha trovato la seguente lingua nella dichiarazione significativa:

… né tutta la pratica sarà permessa che è una fonte di disturbo ai residenti o che interferisce con il possesso pacifico e l'uso adeguato dei beni dai relativi residenti.„

Sulla base della testimonianza dei tre proprietari, il giudice ha detto che “l'emissione di se ci era fumo reale o semplicemente un odore del fumo è irrilevante… Chiaramente, l'odore del fumo costituisce un fastidio in queste circostanze„.

Di conseguenza, la correzione era ragionevole.

 

• Non era la correzione fatta in buona fede ed arbitraria e capricciosa? Ancora una volta, la corte ha contato sulla testimonianza che migliaia di dollari erano prova spesa di attenuare il problema, senza successo. Ulteriormente, i tre proprietari hanno provato senza successo a raggiungere un consenso con i fumatori. Per concludere, come ultimo ricorso, la correzione è stata proposta e bene è stata adottata.

   

• Il divieto di fumo violare tutto l'ordine pubblico? Il giudice ha preso in considerazione il fatto che la legislatura del Colorado precedentemente aveva promulgato le leggi che si occupano del fumo e la correzione era così costante con ordine pubblico della condizione.

Per concludere, il giudice ha allontanato la discussione che il divieto era inconstituzionale. Secondo il giudice, “le corti specificamente non hanno esteso le protezioni della quattordicesima correzione fino i diritti fondamentali di fumare…. Ciò è particolarmente allineare qui dove le attività private del querelante stanno urtando così negativamente sul resto della comunità che hanno scelto di unire.„

Tom Hindman, l'avvocato del Colorado di cui la ditta di legge ha rappresentato l'associazione, lo ha raccomandato che il caso non è stato fatto appello a mai. Di conseguenza, anche se è una decisione di una corte (di prova) più bassa, partecipa come buona legge nella condizione di colorado.

Fa quella media che la vostra associazione potrebbe adottare similmente una tal correzione? La giuria è ancora fuori su questo problema. I fatti sono abbastanza specifici a quel caso: un piccolo, bene immobile four-unit, tentativi di negoziare una risoluzione con i fumatori era infruttuoso ed i lotti dei dollari sono stati spesi in uno sforzo per porre freno il fumo. Tutti questi fatti hanno avvenuto prima che la correzione persino fosse proposta.

Tuttavia, rimane un'opzione per i consigli d'amministrazione da considerare. Che cosa è chiaro, tuttavia, è che qualsiasi proibizione deve essere compiuta tramite una correzione ai decreti di legge o alla dichiarazione dell'associazione; la cartolina non può imporre semplicemente un divieto di fumo da approvazione di una norma o di una regolazione.

Ciò è - ed impressionabile - un'emissione altamente discutibile. Effettivamente, ad una riunione più iniziale dell'associazione del condominio del Colorado dove questa emissione è stata discussa, la polizia ha dovuto essere denominata per arrestare il dibattito heated e le allegazioni del fastidio e dell'abuso.

In pieno e discussioni aperte devono avvenire egualmente con tutti i proprietari dell'unità - i fumatori ed i non-fumatori. Forse un certo compromesso può essere raggiunto - come permettere il fumo nelle zone indicate. In più vecchi beni immobili, i tecnici delle strutture dovrebbero essere mantenuti per studiare e suggerire le soluzioni possibili.

Ma quando tutti i venire a mancare altri, forse il processo di correzione voleranno nella giurisdizione dove il vostro condominio è individuato.