Consulente legale di alloggiamento:

Consulente legale di alloggiamento: Le preclusioni stanno urtando i progetti del condominio

da Benny L. Kass

Risposta: Avete sollevato un problema serio, che purtroppo non troppa gente sta mettendo a fuoco su. Ci è stato molta pressa circa la tariffa aumentante di preclusione e come quello urta sui proprietari domestici.

Ma state descrivendo l'effetto “dell'ondulazione„ che le preclusioni hanno sul resto della comunità.

Andiamo indietro alcuni anni. Il mercato immobiliare era caldo. Gli sviluppatori del condominio stavano vendendo le unità più velocemente di potrebbero svilupparli. Lenders stava facendo che cosa tutto percepito era prestiti molto favorevoli -- vale a dire 100 per cento di finanziamento con l'interesse che finanzia soltanto. E molti sviluppatori non solo low-balled i preventivi proposti per l'associazione del condominio -- in modo da per mantenere le tasse del condominio basse -- ma inoltre non ha pagato alcuna moneta in una riserva rappresentano le unità che erano ancora invendute.

Ora, ci è stato un'inversione significativa. I prezzi delle unità del condominio hanno rimanere stabili o sono diminuito nel valore, particolarmente dove gli sviluppatori sono stati costretti ai prezzi più bassi per vendere le loro unità restanti.

E quei proprietari che ora sono affrontati agli più alti pagamenti ipotecari stanno essendo forzati in preclusione e così non stanno pagando il loro credito ipotecario mensile o le loro tasse del condominio.

Ogni anno, il consiglio d'amministrazione di un'associazione di comunità è tenuto a preparare un preventivo per l'esercizio fiscale prossimo. Valutano le spese che l'associazione dovrà pagare, che comprende tali articoli come l'assicurazione, le fatture pratiche, l'amministrazione e le riparazioni ordinarie e dello spesa notarile. Inoltre ottengono uno studio di analisi della riserva che proietta che costi avranno in avvenire riparare o sostituire tali articoli importanti come gli elevatori, i tetti, i passaggi pedonali ed altri elementi comuni.

Tutti questi costi devono essere compensati da reddito e nella maggior parte dei casi l'unica fonte di redditi verrà dai proprietari essi stessi.

I membri di cartolina sono scelti e -- come qualsiasi altri funzionari eletti -- essere riluttante a riscuotere le tasse o aumentare le tasse di associazione. Così la maggior parte dei preventivi di associazione sono abbastanza stretti; contano sulla speranza che tutti proprietari di associazione pagano subito e regolarmente le loro tasse.

Così se parecchi proprietari smettono improvvisamente di pagare, questo genererà solitamente un deficit per l'associazione. E quel significa che le fatture che regolarmente devono essere paid -- quali i programmi di utilità, l'assicurazione, o le riparazioni -- sarà rinviato o non sarà pagato affatto.

Che alternative sono ci?

In primo luogo, l'associazione può promulgare una valutazione speciale, forzante tutti i proprietari pagare più moneta, mensile o come pagamento di una volta. Ovviamente, questi fondi verranno soltanto da coloro che non sta affrontando la preclusione, ma l'effetto di ondulazione può indurre ancora ancor più proprietari a diventare delinquenziali se non possono permettersi quelle sopratasse.

Infine, l'associazione ha potuto dovere “mordere la pallottola„ e la lima per fallimento. Sto leggendo che sempre più le associazioni, infatti, già stanno contemplando così misura drastica.

Dopo, l'associazione può adottare e fare rispettare una norma di tolleranza zero. Se un proprietario dell'unità è delinquenziale per più di un mese, cominciare l'azione legale contro quel proprietario. Non lasciare la quantità elevata delle tasse non pagate ottenere così che non ci è assolutamente senso che il proprietario potrà mai rimborsare.

Inoltre ho tre raccomandazioni a lungo termine.

Pegno eccellente

In primo luogo, organizzare una forte campagna politica per convincere la vostra legislatura statale promulgare che cosa è conosciuto come “pegno eccellente„. Ciò significa che se un prestatore preclude su un'unità del condominio, esso sarebbe richiesta per pagare il numero di associazione X delle tasse del condominio di mesi indietro.

Nel distretto di Colombia, per esempio, se un prestatore preclude su un credito ipotecario che è stato registrato sulle annotazioni di terra dopo il 7 marzo 1991 e se precludere-sul proprietario fosse inoltre il delinquente nel pagamento delle tasse del condominio, il prestatore è tenuto a pagare all'associazione fino a sei mesi di queste spese delinquenziali.

La lingua specifica nel codice di CC legge come segue:

Il lien inoltre sarà prima di un credito ipotecario o di un documento legale della fiducia… registrata dopo il 7 marzo 1991, nella misura delle valutazioni comuni di spesa basate sul preventivo periodico adottato dall'associazione dei proprietari dell'unità che sarebbe diventato dovuta in assenza di accelerazione durante i 6 mesi immediatamente prima dell'istituzione di un'azione fare rispettare il lien. … (§42-1903.13 (a) (2).

Una simile disposizione è stata proposta nella legislatura del Maryland, ma i banchieri hanno forte -- e con successo finora -- si è opposto alla relativa promulgazione.

Se le associazioni non hanno abbastanza moneta per continuare i relativi funzionamenti, i beni andranno sprecare e sempre più i proprietari smetteranno di pagare le loro tasse di associazione così come i loro pagamenti ipotecari mensili. Chiaramente, quello condurrà soltanto a più preclusioni ed a zone più depresse.

La legge ha funzionato con successo nel distretto dal 1991. Lenders non è uscito del commercio, poichè gli avversari stanno dicendo i legislatori. Più d'importanza, se un compratore potenziale ad una vendita di preclusione vede che l'associazione è solvibile, questo incoraggierà la concorrenza a quelle vendite, che enure a vantaggio di tutto, compreso i prestatori.

Nel mio parere, “il pegno eccellente„ deve essere promulgato appena possibile in tutto questo paese.

Impegno tre mesi di tasse del condominio

Se vivete in un cooperativo, potete essere costretto a mettere tre mesi di tasse di valutazione in impegno. Se diventate delinquenziale, il cooperativo ha un ammortizzatore che possono colpire in, prima che debbano intraprendere l'azione legale per si raccolgano o precludano.

I consigli d'amministrazione del condominio dovrebbero prendere il in considerazione serio l'adozione della questa polizza per le loro associazioni. Secondo i vostri documenti giuridici, la cartolina può avere l'autorità per fare questo da sè, o convincere l'insieme dei membri per votare per emendare i decreti di legge.

Il uno o il altro senso, questo aiuterà nella conservazione della nave finanziaria della condizione fluttuare, per almeno alcuni più mesi.

Di destra per approvare i nuovi Proprietari

La mia terza raccomandazione è che le associazioni dovrebbero studiare la possibilità di emendare i loro documenti giuridici per comprendere la destra del consiglio d'amministrazione approvare i proprietari potenziali. Una tal destra attualmente esiste con la maggior parte dei complessi di alloggiamento del cooperativo.

Se volete approvvigionare un appartamento del cooperativo, dovete incontrare solitamente il consiglio d'amministrazione (o il relativo comitato di ammissione) che determineranno se potete essere approvato per diventare un membro del cooperativo. La cartolina (o comitato) considererà soltanto due fattori: è il proprietario potenziale (1) disposto e capace di aderire alle norme ed alle regolazioni dell'associazione e (2) finanziariamente in grado di pagare le valutazioni mensili.

Ovviamente, un tal processo se carico di rischio. Se la persona è rifiutata, possono esigere la distinzione, basata su tali emissioni come la corsa, la religione, la preferenza sessuale, ecc. Tuttavia, nel corso degli anni, poiché la maggior parte delle cartoline (o comitati) sono coscienziosi ed obiettivi, ci sono stati molto pochi tali reclami, malgrado le centinaia (se non migliaia) di tali interviste con i proprietari domestici potenziali.

Per quanto sappia, anche se è legale affinchè un'associazione di comunità adottasse un tal processo di approvazione, molto poche associazioni hanno agito in tal modo. Forse è tempo di considerare questa opzione. Se i prestatori non selezionino i loro mutuatari, perché dovrebbe un'associazione di comunità dovere soffrire avendo un nuovo proprietario che non potrà onorare suo gli obblighi finanziari all'associazione?

Completamente riconosco che questa è una proposta drastica e discutibile. Certamente non voglio limitare chiunque dalla proprietà domestica. Ma da un lato, non posso accettare il fatto che i proprietari potenziali possano infine non solo danneggiarsi, ma la comunità in cui vivono.

È l'argomento di riflessione.