Consulente legale di alloggiamento: Quando il vostro appaltatore lo abbandona da Benny L. Kass
Domanda: Ho firmato un contratto con un appaltatore generale settembre scorso. L'appaltatore stava andando ritoccare il sistema principale della mia casa, per un prezzo fisso di $125.000. Per sei mesi, tutto sembra andare bene, il lavoro è sembrato essere di buona qualità e le varie squadre stavano lavorando continuamente. Allora, circa quattro mesi fa, le cose sono cambiato. L'appaltatore più non ha restituito le mie chiamate (né quel del mio architetto) e nessun lavoro è stato fatto nella mia casa da maggio scorso. Sono lasciato con il lavoro elettrico e ed interno non finito dell'impianto idraulico, di carpenteria. Ho trasmesso all'appaltatore una lettera certificata (che ha ricevuto) che richiede che lo denominasse, ma non ha fatto mai. Per rendere gli argomenti più difettosi, lo ho pagato lavoro non fatto. Credo che sia stato pagato circa 75 per cento del prezzo di contratto, ma abbia fatto meno di 60 per cento del lavoro a contratto. Che ricorso faccio? Risposta: Non sarà una consolazione a voi, ma purtroppo, non siete solo. Mentre i prezzi della proprietà immobiliare continu aare aumentare, molti proprietari domestici prendono la decisione per migliorare la loro casa corrente, piuttosto di un nuovo. Di conseguenza, ora è difficile da ottenere un buon appaltatore che può cominciare lavorare immediatamente sul vostro lavoro. Realmente avete soltanto due alternative: archivare una causa contro l'appaltatore, o riconoscere che avete fatto un errore serio ed appena andate avanti e trovate un altro appaltatore che rifinirà il vostro lavoro -- anche se gli costa molto più la moneta. Ci sono un certo numero di misure che dovreste prendere prima di voi a segno un contratto con un appaltatore di miglioramento domestico. - Provare ad ottenere almeno due o tre domande per il vostro lavoro, particolarmente se coinvolga una considerevole somma di denaro. Ciò non è facile nell'odierno mercato, ma è un primo punto importante. Non saltare alla domanda più bassa; ci sono troppi appaltatori senza scrupoli che low-ball espressamente la loro domanda, conoscente il pozzo pieno che non potranno rifinire il lavoro e rompersi neppure -- e tanto meno realizzare un profitto. Effettivamente, quello può essere perché il vostro appaltatore sta ignorandolo.
- Controllare i riferimenti. Se un appaltatore gli dà i nomi di altri proprietari domestici per quale ha lavorato, denominarli. Provare a controllare fisicamente il lavoro che l'appaltatore ha fatto per questi altri consumatori. Tenere presente, tuttavia, che l'appaltatore soltanto darà voi ai nomi dei clienti amichevoli e felici; So che il vostro nome non sarà dato come riferimento dal vostro appaltatore.
- Contatto privato e agenzie di governo. Denominare l'ufficio di migliori affari per determinare se ci siano stati dei reclami contro l'appaltatore futuro. Controllare con l'agenzia locale di tutela del consumatore nella giurisdizione dove la vostra casa è individuata. È il vostro appaltatore conceduto una licenza a come appaltatore di miglioramento domestico dalla vostra giurisdizione locale. Molte condizioni (ed il distretto di Columbia) specificamente richiedono che gli appaltatori di miglioramento domestico ottengano un'autorizzazione fare questo genere di lavoro.
- Non firmare un uno o due contratto della pagina, particolarmente se il lavoro costi più di $10.000. L'istituto americano degli architetti (AIA) lo ha un certo numero di buoni contratti della forma e dovrebbe insistere che il vostro uso uno dell'appaltatore di queste forme. AIA è situato in Washington, DC e può essere raggiunto sul fotoricettore ad aia.org, o dal telefono a 800-AIA-3837.
Ci sono un certo numero di questioni critiche che tutto il contratto di miglioramento domestico deve contenere: - Quando il lavoro comincerà e quando sarà completato? Molti proprietari domestici offriranno un premio ad un appaltatore per completamento iniziale, ma imporranno una tassa ritardata quotidiana se il lavoro non è completato entro una data sicura.
- Programma di pagamento -- anche conosciuto come programma di tiraggio. Il vostro contratto deve spiegare come l'appaltatore sarà paid. Per esempio, all'inizio del lavoro, pagherete le percentuali di X (solitamente 10 o 15 per cento del prezzo di contratto totale). Ciò permetterà all'appaltatore di comprare i materiali necessari in modo da cominciare lavorare alla vostra casa. Quando una parte dei lavori è stata ultimata (cioè elettrico) l'appaltatore otterrà un altro assegno. Un programma completo di tiraggio è richiesto per tutti i contratti di miglioramento domestico.
- Pagamento definitivo. Suggerisco sempre che una parte del prezzo di contratto totale be è ritenuta fino a che il lavoro non sia completamente finished. Anche se preferisco un retainage di 15 per cento, per lo meno dovrebbe essere non meno di 10 per cento del prezzo di contratto.
- Chiusura. Il contratto deve contenere la lingua gli che dà la destra rescindere il contratto se l'appaltatore non stia effettuando. Generalmente, il proprietario domestico sarà tenuto a trasmettere all'appaltatore una lettera, raccomandante quella se il lavoro non riprende (o se determinati articoli non sono completati) entro una data sicura -- solitamente 10 o 15 giorni a partire dalla data della lettera -- il contratto sarà terminato. A quel tempo, il proprietario domestico è libero di trovare un altro appaltatore per completare il lavoro e carica l'appaltatore originale se i costi superano il prezzo del contratto originale.
Ora, lasciarli ottengono indietro alla vostra domanda. Dovreste immediatamente trasmettere un'altra lettera al vostro appaltatore, rescindente formalmente il contratto. Trovare un altro appaltatore (using i punti discussi sopra) ed ottenere le domande. Avrete bisogno di queste domande se decidete di archivare il vestito. Una volta che avete queste domande, dovete prendere una decisione economica: è realmente degno il vestito della limatura contro il precedente appaltatore? La controversia è costosa, che richiede tempo ed incerta. Ed anche se ottenete un giudizio contro l'appaltatore, potrete raccoglierti? Dovreste capire che non ci sia registratore di cassa alla parte posteriore del tribunale. Gli appaltatori indiretti sanno proteggere i loro beni. Per concludere, dovreste determinare a partire dal vostro reparto del permesso e dell'autorizzazione di ente locale se il vostro appaltatore ha un'autorizzazione valida e corrente degli appaltatori di miglioramento domestico. Molte condizioni hanno leggi molto forti occuparsi degli appaltatori non autorizzati. Per esempio, nel distretto di Columbia, se abbiate dato il vostro appaltatore almeno $300 in su - fronteggiare e l'appaltatore non ha un'autorizzazione, voi è autorizzato ad un rimborso completo di tutte monete che lo avete pagato -- anche se ha completato il lavoro e siete soddisfatto con il lavoro. Ma ancora una volta, raccogliersi su un giudizio è spesso più difficile dell'ottenendo quel giudizio da un giudice. Eventualmente, ci è una lezione qui che è stata imparata e potrete proteggerti in avvenire. |
